Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 07.10.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 08.05.2024 - 14 S 7162/21

1. Bei separat abgeschlossenen Mietverträgen über einen Wohnraum und einen Stellplatz gilt regelmäßig eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge.

2. Diese tatsächliche Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit kann aber widerlegt werden.

3. Befinden sich Stellplatz und Wohnraum auf demselben Grundstück, ist in der Regel ein beidseitiger Parteiwille zur Einbeziehung des Stellplatzmietvertrags in den Wohnraummietvertrag und damit ein Wille zur einheitlichen Behandlung beider Mietverträge anzunehmen.

4. Eine Klausel, wonach der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrags über die Wohnung endet, spricht dafür, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollen und die Parteien den Willen haben, dass die beiden Verträge gerade nicht losgelöst voneinander bestehen sollen.

 Volltext

Online seit gestern

Bausicherheiten

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.09.2025 - 21 U 14/25

1. Soweit der Unternehmer eine zu hohe Bauhandwerkersicherheit verlangt hat, hindert dies die Wirksamkeit der Fristsetzung nicht. Ist nämlich die Höhe der zutreffenden Sicherheit etwa aufgrund vorliegender Rechnungen feststellbar, hat der Besteller Sicherheit in zutreffender Höhe anzubieten.

2. Die Kündigung wegen unterbliebener Sicherheitsleistung kann auch nach erfolgter Abnahme wirksam erklärt werden.

3. Weder die Kündigung des Vertrags noch eine zwischenzeitlich erfolgte Abnahme schließen den Anspruch auf Sicherheitsleistung aus. Gleiches gilt für eine danach vom Unternehmer erklärte "Kündigung der Mängelbeseitigung".

4. Gegenforderung des Bestellers finden nur Berücksichtigung, wenn sie unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (hier verneint für Kostenumlagen für Baustrom, Bauwasser, Abfallbeseitigung und Versicherung).

5. Für die zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht erbrachten (Rest-)Leistungen richtet sich die abzuziehende Vergütung nach § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB, d.h. es sind nur die durch die Kündigung ersparten Aufwendungen abzuziehen. Für die zwischen den Parteien unstreitigen Mängel an den bis zur Kündigung erbrachten Leistungen, die wegen einer erklärten "Kündigung der Mängelbeseitigung" vom Unternehmer nicht mehr zu beseitigen sind, kommt es hingegen auf deren Minderwert an.

6. Über den Anspruch auf Sicherheitsleistung darf im Prozess über den Werklohnanspruch trotz Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen vorab durch Teilurteil entschieden werden.

 Volltext

Prozessuales

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.06.2025 - 3 W 14/25

Bei einer Leistungsverfügung ist ein Verfügungsgrund nur in Ausnahmefällen anzunehmen.*)

 Volltext

Online seit 8. Oktober

Bauvertrag

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.03.2023 - 10 U 53/22

1. Sofern die Kosten einer vor Abnahme durchgeführten Ersatzvornahme geltend gemacht werden, müssen im Zeitpunkt der Ersatzvornahme alle formellen Anspruchsvoraussetzungen (Fristsetzung, Androhung und Kündigung) vorgelegen haben.

2. Eine Kündigungserklärung setzt nicht zwingend die Verwendung des Wortes "Kündigung" voraus. Die endgültige Abkehr vom Vertrag kann auch dadurch zum Ausdruck gebracht werden, dass der Auftraggeber äußert, er werde keine weiteren Arbeiten des Auftragnehmers mehr annehmen.

3. Für die Wahrung der (gewillkürten) Schriftformerfordernisse der VOB/B genügt die telekommunikative Übermittlung (z. B. per E-Mail).

4. Wählt der Auftraggeber im Rahmen der Ersatzvornahme einen Folgeunternehmer auf dem freien Markt aus, der für die herzustellenden Arbeiten grundsätzlich qualifiziert ist, so spricht der erste Anschein für die Angemessenheit der für im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung entstehende Maßnahmen abgerechneten Kosten.

5. Der Auftraggeber kann fiktive Mängelbeseitigungskosten im Wege des Schadensersatzes verlangen, wenn keine Überkompensation droht (hier bejaht).

6. Für die Darlegung eines Kostenvorschussanspruchs genügt es, wenn der Auftraggeber die Kosten schätzt oder - wie hier - einen Kostenvoranschlag eines Unternehmers vorlegt und bei Bestreiten ein Sachverständigengutachten als Beweis anbietet.

7. Ein Kostenvorschussanspruch ist nur dann ausgeschlossen, wenn feststeht, dass der Auftraggeber die Nachbesserung nicht mehr ernsthaft betreibt oder den Mangel nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums beseitigen kann oder will.

8. Die Mängelbeseitigung ist nur dann unverhältnismäßig, wenn einem objektiv geringen Interesse des Auftraggebers an einer völlig ordnungsgemäßen, vertraglichen Leistung ein ganz erheblicher und deshalb vergleichsweise unangemessener Aufwand gegenübersteht. Dies gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.

 Volltext

Wohnraummiete

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 65 S 116/25

1. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung und der Nahversorgung ist beim Berliner Mietspiegel im Rahmen der Wohnlagenausweisung abschließend berücksichtigt worden.

2. Es ist deshalb nicht möglich gem. § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) Zuschläge hierfür bei der Spanneneinordnung anzusetzen.

3. Die Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO mittels Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist eine Frage des Einzelfalls.

 Volltext

 IMR-Beitrag

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24

Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.*)

 Volltext

 IBR-Beitrag

Online seit 7. Oktober

Bauvertrag

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.09.2025 - 10 U 69/24

1. Die Erklärung des Verbrauchers, er trete vom Bauvertrag zurück, kann als Widerrufserklärung auszulegen sein.

2. Eine Widerrufsbelehrung ohne Angabe des Namens des Widerrufsempfängers sowie dessen ladungsfähiger Anschrift ist nicht ordnungsgemäß.

3. Bei einem Verbraucherbauvertrag ist Wertersatz nur für diejenigen Leistungen zu entrichten, die zu einem Wertzuwachs beim Verbraucher führen, indem sie sich im Bauwerk verkörpern; einer Werterhöhung des Grundstücks bedarf es nicht.

4. Planungsleistungen sind als reine Vorbereitungshandlunge nur dann ersatzfähig, wenn sie vom Verbraucher genutzt und verwertet werden.

 Volltext

Wohnraummiete

LG Darmstadt, Urteil vom 29.04.2025 - 30 S 59/25

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn der zweite Mieter der Ehemann der Mieterin war, der vor über 40 Jahren sich hat scheiden lassen und ins Ausland gezogen ist.

3. Der Eigennutzungswunsch aufgrund einer beabsichtigten Familiengründung ist nicht als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren.

4. Will der Erwerber die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren oder modernisieren und ist hierzu eine Baugenehmigung erforderlich, so setzt die Wirksamkeit der Kündigung nicht voraus, dass die Genehmigung bereits erteilt ist.

5. Jedoch darf es erst zur Kündigung kommen, wenn seine Planungen ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt.

6. Den Mieter trifft eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

7. Bemüht sich der Mieter in 35 Monaten lediglich um 23 Wohnungen, kann dies nicht als ernsthaftes und intensives Bemühen angesehen werden.

8. Der Mieter muss ausreichend darlegen, dass seine vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einem Umzug entgegenstehen und dass ein solcher Umzug negative Auswirkungen auf seinen Gesundheitszustand haben würde.

 Volltext

Prozessuales

OLG Oldenburg, Urteil vom 03.12.2024 - 12 U 224/21

1. Die Begründetheit der Klage auf Vorschuss für die Kosten einer Mängelbeseitigung ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des funktionalen Mangels grundsätzlich verschuldensunabhängig.

2. Wird zusätzlich Klage auf Feststellung der Ersatzpflicht des Auftragnehmers für weitere Schäden und Kosten erhoben, ist diese trotz Vorliegens eines Mangels unbegründet, wenn sich der Auftragnehmer betreffend sein (vermutetes) Verschulden entlasten kann.

 Volltext

 IBR 2025, 325