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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 14.08.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

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IBRRS 2025, 2197

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 36/24

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.*)

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IBRRS 2025, 2040

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.09.2024 - 4 U 67/23

1. Die schlüssige Darlegung eines Werklohnanspruchs erfordert jedenfalls, dass der Unternehmer die geschuldeten Leistungen konkret darlegt.

2. Näherer Vortrag zu den auszuführenden Arbeiten ist entbehrlich, wenn die Parteien Stundenlohnarbeiten vereinbart haben. Hierfür muss der Unternehmer indes zunächst die Stundenanzahl sowie den vereinbarten Stundensatz darlegen und erforderlichenfalls beweisen.

3. Wenn und soweit die Parteien keine Preisabsprache getroffen haben, muss der Unternehmer zumindest vortragen und erforderlichenfalls beweisen, dass die abgerechnete Vergütung ortsüblich und angemessen ist.

4. Allein der Umstand, dass der Besteller Mängelansprüche gegen den Unternehmer geltend macht, kann nicht als Erklärung ausgelegt werden, etwaig bestehende Verträge - im Sinne eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses - zu bestätigen.

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IBRRS 2025, 2155

VK Südbayern, Beschluss vom 06.05.2025 - 3194.Z3-3_01-25-15

1. Angesichts der Regelung in Art. 1 Abs. 4 der Rechtsmittelrichtlinie 89/665/EWG, wonach die Mitgliedstaaten lediglich verlangen können, dass die Person, die ein Nachprüfungsverfahren anzustrengen beabsichtigt, den öffentlichen Auftraggeber über den behaupteten Verstoß und die beabsichtigte Nachprüfung unterrichtet, ist es sehr fraglich, ob eine Rüge, die eine konkrete vergaberechtliche Beanstandung enthält, überhaupt wegen fehlender Substantiierung unbeachtlich sein kann.*)

2. Bringt ein Beteiligter unter Missachtung seiner Verfahrensförderungspflicht neuen, nicht nachgelassenen Vortrag erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor und ist den weiteren Beteiligten eine Erwiderung hierauf ohne erhebliche Verzögerung des Nachprüfungsverfahrens nicht möglich, so muss ein solches Vorbingen bei der Entscheidung der Vergabekammer regelmäßig unberücksichtigt.*)

3. Lose - auch gleichartige Teil-(Mengen-) Lose - sind grundsätzlich gesondert zu werten. Auch die transparente Ankündigung einer losübergreifenden Wertung in den Vergabeunterlagen erlaubt es dem öffentlichen Auftraggeber nicht, einem Unternehmen in einem Los den Zuschlag zu erteilen, auf das es kein Angebot abgegeben hat.*)

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IBRRS 2025, 2164

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 18.07.2025 - 2 L 33/25

1. Eine genehmigungsbedürftige Anlage ist nicht nur formell illegal, wenn sie ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet oder geändert wird, sondern auch dann, wenn bei der Bauausführung in wesentlichen Punkten von den genehmigten Plänen abgewichen wird; denn eine Baugenehmigung wird grundsätzlich für ein einheitliches Bauvorhaben erteilt und ist in ihrer Regelungswirkung grundsätzlich nicht teilbar; etwas Anderes gilt nur dann, wenn es sich um einzelne abtrennbare Teile, insbesondere selbständige Baukörper, handelt. *)

2. Für die Beurteilung, ob ein Bauherr bei der Ausführung so wesentlich von der erteilten Genehmigung abweicht, dass er nicht das zugelassene, sondern ein "anderes" Bauvorhaben (aliud) herstellt, ist entscheidend, ob die Abweichung Belange, die bei der Baugenehmigung zu berücksichtigen waren, erneut oder andere Belange so erheblich berührt, dass sich die Frage der Zulässigkeit des Bauvorhabens als solches neu stellt.*)

3. Es ist Sache des Bauherrn und nicht Verantwortung der Bauaufsichtsbehörde, im Zweifel die Existenz und den Inhalt einer Baugenehmigung nachzuweisen. *)

4. Die Zulassung einer Abweichung erfordert eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zureichend erfasste oder bedachte Fallgestaltung. Um der besonderen Situation eines Altbaus/Denkmals besser gerecht zu werden, ist bei der Entscheidung über die Erteilung einer Abweichung im Brandschutz stets einzelfallbezogen zu prüften, ob das geforderte Schutzziel, von dem abgewichen werden soll, auf eine andere Weise erreicht werden kann.*)

5. Ist die betroffene Nutzung vom baurechtlichen Bestandsschutz nicht umfasst, kann ein Ermessensfehler nicht mit Erfolg darauf gestützt werden, dass eine konkrete Gefahr für Leib und Leben nicht vorliege. *)

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IBRRS 2025, 2050

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025 - 9 C 6/24

1. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen.

2. Fehlt die Angabe eines Umlageschlüssels, ist die Betriebskostenabrechnung bereists formell unwirksam.

3. Erhöhte Vorauszahlungen können nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden.

4. Erlaubt der Vermieter dem Mieter, Zahlungsrückstände in Raten zu begleichen, kann eine Kündigung nicht auf diese Rückstände gestützt werden, da sich der Vermieter sonst widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich verhalten würde.

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IBRRS 2025, 2056

AG München, Urteil vom 28.11.2024 - 1293 C 17375/24 WEG

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass die TG-Stellplatzbesitzer allein über Angelegenheiten abstimmen, die die Tiefgarage betreffen, und die Wohnungseigentümer allein über Angelegenheiten abstimmen, die nur das Gebäude betreffen, und, dass in Fällen, in denen sowohl die Tiefgarage als auch das Gebäude betroffen sind, beide zusammen abstimmen, so sind bei der Frage des Einbaus von Wallboxen in der Tiefgarage auch die Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt, wenn der Einbau die Installation der Ladeinfrastruktur im Waschraum des Gebäudes, die Umrüstung der Bestandszählerverteilung im Gebäude und ein Wanddurchbruch zwischen Gebäude und Tiefgarage erfordert.

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IBRRS 2025, 2151

BGH, Beschluss vom 15.07.2025 - VIII ZB 69/24

Ein rechtliches Interesse gem. § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich.*)

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IBRRS 2025, 2039

OLG Braunschweig, Urteil vom 12.09.2024 - 8 U 14/22

1. Verweigert der Unternehmer die weitere Leistungserbringung unter Verweis auf offene Rechnungsbeträge, erhebt er damit die Einrede des nichterfüllten Vertrags.

2. Die Leistungsverweigerung des Unternehmers ist berechtigt, soweit der Besteller den fälligen Werklohnansprüchen nicht seinerseits ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln in mindestens gleicher Höhe entgegenhalten kann.

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IBRRS 2025, 2181

VK Bund, Beschluss vom 28.04.2025 - VK 2-27/25

1. Leistungen sind in der Menge aufgeteilt (Teillose) und getrennt nach Art oder Fachgebiet (Fachlose) zu vergeben. Fachlose liegen vor, wenn für die einzelnen Leistungen ein eigener Markt besteht. Das ist bei Erd- und Spezialtiefbauarbeiten und dem Abbruch/der Demontage einer Brücke der Fall.

2. Der Grundsatz der Fachlosvergabe gilt nicht schrankenlos. Mehrere Teil- oder Fachlose dürfen zusammen vergeben werden, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe dies erfordern.

3. Technische Gründe sind solche, die eine Integration aller Leistungsschritte in einer Hand zur Erreichung des vom Auftraggeber angestrebten Qualitätsniveaus notwendig machen. Sie liegen vor, wenn bei getrennten Ausschreibungen das Risiko besteht, dass der Auftraggeber Teilleistungen erhält, die zwar jeweils ausschreibungskonform sind, aber nicht zusammenpassen und deshalb in ihrer Gesamtheit nicht geeignet sind, den Beschaffungsbedarf in der angestrebten Qualität zu befriedigen.

4. Ist der öffentliche Auftraggeber der Auffassung, dass eine Ausnahme von dem Grundsatz der Losaufteilung in Betracht kommt, hat er eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Belange vorzunehmen. Es genügt nicht, wenn die für eine Gesamtvergabe sprechenden Gründe anerkennenswert sind, sondern sie müssen überwiegen.

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IBRRS 2025, 2182

OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2025 - 25 W 110/25

1. Der Gerichtssachverständige erhält die Vergütung lediglich in Höhe des Auslagenvorschusses (hier: 6.000 Euro), wenn die Vergütung (hier: 30.000 Euro) den angeforderten Vorschuss erheblich überschreitet und er nicht rechtzeitig auf diesen Umstand hingewiesen hat.

2. Die Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung von 25 Prozent erreicht.

3. Mit der Mitteilung, dass der Vorschuss voraussichtlich nicht ausreichen wird, genügt der Sachverständige seiner Hinweispflicht nicht. Vielmehr bedarf es einer Kostenschätzung, auf deren Grundlage ein zahlenmäßiger Wert anzugeben ist, um den die voraussichtlichen Kosten den Auslagenvorschuss überschreiten.

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IBRRS 2025, 2041

OLG Koblenz, Urteil vom 04.04.2024 - 2 U 68/23

1. Der Werklohn wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Besteller endgültig keine Erfüllung mehr verlangt oder aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht verlangen kann.

2. Tritt der Bauträger seine Kaufpreisansprüche aus dem Bauträgervertrag mit dem Erwerber an einen Dritten ab und schließt der Bauträger später mit dem Erwerber einen Vergleich (hier: Zahlung eines Abgeltungsbetrags gegen Eigentumsumschreibung), in dem der Bauträger zulasten des Dritten auf einen Teil der Vergütungsforderungen verzichtet, entfaltet dieser Verzicht gegenüber dem Dritten keine Rechtswirkung, wenn der Erwerber Kenntnis von der Abtretung hatte.

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IBRRS 2025, 2156

VK Südbayern, Beschluss vom 03.06.2025 - 3194.Z3-3_01-25-23

1. Der Ausschluss eines vorbefassten Bieters nach § 124 Abs. 1 Nr. 6 GWB ist immer nur letztes Mittel und kommt nur dann in Betracht, wenn die Chancengleichheit aller Bieter nicht auch auf andere Weise sichergestellt werden kann.*)

2. Auch wenn bei der Vergabe von Bauaufträgen die Namen der Bieter und die Endbeträge der Angebote nach § 14 EU Abs. 6 VOB/A 2019 bekanntgegeben werden, handelt es sich bei den Angaben zur Kalkulation in den Formblättern 221 bis 223 des Vergabehandbuchs um vertrauliche Angebotsinhalte i.S.d. § 5 Abs. 1 Satz 2 VgV, die der öffentliche Auftraggeber vertraulich zu behandeln hat.*)

3. Der öffentliche Auftraggeber darf solche Angebotsinhalte nach § 5 Abs. 1 Satz 1 VgV auch nicht an für ihn tätige Planungsbüros herausgeben, wenn ihm durch Rüge bekannt wird, dass diese mit konkurrierenden Bauunternehmen personell und gesellschaftsrechtlich eng verflochten sind.*)

4. Der Ausschlussgrund des § 124 Abs. 1 Nr. 9b GWB kann erfüllt sein, wenn ein Unternehmen die entgegen § 5 Abs. 1 und 2 VgV erlangte Kenntnis vertraulicher Angebotsinhalte von direkten Konkurrenten aus anderen Vergabeverfahren bei der Erstellung des eigenen Angebots nutzt.*)

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IBRRS 2025, 2167

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 161/24

1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.*)

2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit i.S.d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.*)

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IBRRS 2025, 2038

OLG Koblenz, Urteil vom 19.12.2024 - 2 U 1046/20

1. Hat der Auftragnehmer als Nebenleistung die Einholung eines "Bodengutachtens zur Feststellung der bodenmechanischen Kennwerte als Grundlage für die statische Berechnung" übernommen, haftet er für damit zusammenhängende Mängel und kann sich insoweit nicht auf ein vom Auftraggeber vertraglich übernommenes "Baugrundrisiko" berufen.

2. Veräußert der Auftraggeber das Bauwerk - ohne vorherige Beseitigung der Bauwerksmängel -, kann er vom Auftragnehmer Schadensersatz in Form des konkreten mangelbedingten Mindererlöses verlangen, der typischerweise anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem gezahlten Kaufpreis ermittelt werden kann.

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IBRRS 2025, 2144

VK Brandenburg, Beschluss vom 27.08.2024 - VK 12/24

Eine Nachbesserung bzw. ein Austausch von inhaltlich unzureichenden unternehmensbezogenen Unterlagen ist nicht möglich.

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IBRRS 2025, 2138

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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IBRRS 2025, 1998

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2023 - 2 U 24/22

1. Wird der Auftragnehmer als Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Einkaufszentrums beauftragt und wird der in der Baugenehmigung geforderte Brandschutz sämtlicher Unterdecken nicht hinreichend durch entsprechende, zur Konstruktion des Dachstuhls passende Prüfzeugnisse dokumentiert, ist seine Leistung mangelhaft, weil durch die fehlende Dokumentation der Betrieb und die Nutzung des Einkaufszentrums gefährdet wird.

2. Ansprüche des Auftraggebers wegen eines Baumangels verjähren, sofern nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren ab der Abnahme. Etwas anderes gilt, wenn der Auftragnehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

3. Der Auftragnehmer verschweigt einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, wenn ihm dieser bei der Abnahme bekannt ist und er ihn dennoch nicht offenbart. Dabei reicht es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Auftragnehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Leistung erkannt hat und ihm bewusst ist, dass diese für die Entscheidung des Auftraggebers über die Abnahme erheblich ist.

4. Dieses Bewusstsein fehlt, wenn ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird. Eine bloß fahrlässige Unkenntnis, selbst die grob fahrlässige Unkenntnis, reicht nicht aus.

5. Bei einem Mangel, der einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. Der Auftraggeber kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er einen solchen Mangel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

6. Der Auftragnehmer muss sich das arglistige Verschweigen eines von ihm beauftragten Nachunternehmers nicht zurechnen lassen. In Betracht kommt dann jedoch ein der Arglist gleichstehendes Organisationsverschulden des Auftragnehmers.

7. Für das Vorliegen eines arglistigen Verschweigens bzw. einer Verletzung der Organisationspflicht trägt der Auftraggeber die Beweislast.

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IBRRS 2025, 1953

VGH Bayern, Beschluss vom 28.04.2025 - 1 ZB 24.1940

1. Bei der Frage, ob es sich um ein anderes als das ursprünglich genehmigte Bauvorhaben handelt ("aliud"), kommt dabei entscheidend darauf an, ob durch die Änderung Belange, die bei der ursprünglichen Genehmigung des Vorhabens zu berücksichtigen waren, neuerlich oder andere Belange erstmals so erheblich berührt werden, dass sich die Zulässigkeitsfrage neu stellt.

2. Eine nicht genehmigte Bebauung ist bei der Feststellung eines Bebauungszusammenhang nur dann zu berücksichtigen, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten abgefunden haben.

3. Eine Teilbeseitigung als milderes Mittel anstelle einer vollständigen Beseitigung kommt nur dann in Betracht, wenn durch sie zumindest im Wesentlichen rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

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IBRRS 2025, 2111

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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IBRRS 2025, 2115

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln – hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) – spätestens mit Ablauf von zehn Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels – hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes – als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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IBRRS 2025, 2079

BGH, Beschluss vom 03.07.2025 - V ZR 181/24

1. Neu ist ein Angriffs- oder Verteidigungsmittel, wenn es bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht vorgebracht worden und daher im erstinstanzlichen Urteil unberücksichtigt geblieben ist. Ein im zweitinstanzlichen Verfahren erstmals vorgebrachtes Bestreiten bildet stets ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel.

2. Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Maßgeblich ist auch, ob die Partei bei Aufwendung der gebotenen Sorgfalt die Entscheidungsrelevanz des betreffenden Vorbringens überhaupt hätte erkennen können.

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