Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 23.07.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 1865

LG Ulm, Urteil vom 11.07.2025 - 5 O 87/25

1. Eine Bauhandwerkersicherheit kann nicht verlangt werden, wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag handelt.

2. Ein Verbraucherbauvertrag kann nur dann angenommen werden, wenn der Unternehmer mit dem Bau eines vollständiges Gebäudes beauftragt wurde. Daran fehlt es, wenn wesentliche Gewerke nicht beauftragt sind.

 Volltext


IBRRS 2025, 1918

VK Bund, Beschluss vom 16.06.2025 - VK 2-39/25

1. Angebote, die nicht die erforderlichen Preisangaben enthalten, sind auszuschließen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Einzelpositionen, deren Einzelpreis den Gesamtpreis nicht verändern oder die Wertungsreihenfolge und den Wettbewerb nicht beeinträchtigen.

2. Ein bestandskräftiger Dauerverwaltungsakt (hier: eine Bescheinigung des Bundeszentralamts für Steuern über die Steuerbefreiung) entfaltet Tatbestandswirkung mit der Folge, dass öffentliche Auftraggeber die darin getroffene Regelung grundsätzlich "unbesehen", d. h. ohne die Rechtmäßigkeit nochmals überprüfen zu müssen, zugrunde zu legen haben.

3. Die Vorlage eines zum Ende der Angebotsfrist "abgelaufenen" Eignungsnachweises (hier: Zertifikat nach DIN ISO 9001) ist unschädlich, wenn die Bekanntmachung und die Vergabeunterlagen eine Nachforderung von Unterlagen ausdrücklich zugelassen haben und der Bieter innerhalb der gesetzten Frist ein gültiges Zertifikat nachgereicht hat.

 Volltext

Online seit 24. Juli

IBRRS 2025, 1925

BGH, Urteil vom 18.06.2025 - VIII ZR 291/23

1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 19, 25, IMR 2017, 351 = NJW 2017, 2997; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, Rz. 23, IMRRS 2013, 0935 = BGHZ 196, 318; jeweils m.w.N.).*)

2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 20 f., a.a.O.; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, a.a.O.; jeweils m.w.N.).*)

3. Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 30 ff., a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteile vom 07.03.2013 - III ZR 231/12, Rz. 26, IMRRS 2013, 2489 = BGHZ 196, 285, vom 15.12.1999 - XII ZR 154/97, IMRRS 1999, 0013 = NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB a.F.]; jeweils m.w.N.).*)

4. Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nutzungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 1921

BGH, Urteil vom 04.07.2025 - V ZR 225/24

1. Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.*)

2. Beschlüsse über die Bestellung zum Verwaltungsbeirat, in denen solche Vertreter oder Mitarbeiter namentlich benannt werden, sind im Zweifel so auszulegen, dass die durch sie vertretene juristische Person zum Verwaltungsbeirat bestellt werden soll.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 1850

OLG Bamberg, Beschluss vom 23.05.2023 - 12 U 25/22

1. Ein unverhältnismäßiger Mängelbeseitigungsaufwand kann anzunehmen sein, wenn es sich um "Schönheitsfehler" oder optische Mängel handelt, welche die Gebrauchsfähigkeit so gut wie nicht beeinträchtigen und nur mit erheblichen Kosten beseitigt werden können (hier verneint).

2. Der Auftragnehmer kann nicht einwenden, der Auftraggeber schulde zunächst eine mangelfreie Planung für die Mängelbeseitigung, wenn der Bauwerksmangel ausschließlich durch Ausführungsfehler verursacht ist. Gleiches gilt für den Mitverschuldenseinwand.

3. Bei einem Abzug "neu für alt" sind die erlangen Vorteile mit den erlittenen Nachteilen, die der Auftraggeber bis zur Beseitigung des Mangels in Kauf nehmen muss, zu verrechnen.

 Volltext


IBRRS 2025, 1913

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.06.2023 - Verg 2/23

1. Wird eine Wertung nicht lediglich überprüft und nach erfolgter Prüfung als richtig bestätigt, sondern wird sie inhaltlich korrigiert, liegt eine neue Wertung vor, auch wenn die Anzahl der erzielten Punkte im Ergebnis gleich bleibt.

2. Hat der öffentliche Auftraggeber für die Bewertung, ob und inwieweit das Angebot die vorgegebenen Zuschlagskriterien erfüllt, auf ein Bewertungssystem mittels Noten abgestellt, so steht ihm ein Beurteilungsspielraum zu. Seine diesbezüglichen Bewertungsentscheidungen sind allerdings daraufhin überprüfbar, ob die jeweiligen Noten im Vergleich ohne Benachteiligung des einen oder anderen Bieters plausibel vergeben wurden.

3. Eine Ergänzung und Präzisierung der Bewertungsbegründung ist zulässig, wenn sie keinerlei Anhaltspunkte für eine Manipulation erkennen lässt und nicht zu besorgen ist, dass die Berücksichtigung der nachgeschobenen Dokumentationen nicht ausreichen könnte, um eine wettbewerbskonforme Auftragserteilung zu gewährleisten.

4. Eine Präklusion wegen erkennbaren Vergabeverstoßes ist bei einem gerügten Verstoß gegen das Transparenz- und Wirtschaftlichkeitsgebot nicht schon dann anzunehmen, wenn dieser in der Leistungsbeschreibung angelegt war. Das gilt insbesondere, wenn nur vertiefte Rechtskenntnisse eine Beurteilung der Vergaberechtskonformität eines Bewertungssystems erlauben.

 Volltext


IBRRS 2025, 1916

BGH, Urteil vom 17.07.2025 - IX ZR 70/24

1. Der Insolvenzverwalter kann einen Anspruch auf Vergütung für die vom Schuldner vorinsolvenzlich erbrachten Leistungen auf einen zur Zeit der Verfahrenseröffnung beiderseitig nicht oder nicht vollständig erfüllten gegenseitigen Vertrag unabhängig von einer Erfüllungswahl zur Masse ziehen, wenn die beiderseitig geschuldeten Leistungen teilbar sind.*)

2. Sind die beiderseitig geschuldeten Leistungen teilbar, bewirkt bereits die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, und nicht erst die spätere Erfüllungswahl oder -ablehnung eine Aufspaltung des einheitlichen Vertragsverhältnisses in den vom Schuldner erfüllten und den nicht erfüllten Teil.*)

3. Eine mangelhafte Leistung ist nur teilweise - im Umfang der Mängelfreiheit - erbracht. Sie ist teilbar, wenn sich ein mangelfreier Leistungsteil abgrenzen lässt. Es kommt darauf an, ob sich der Wert der mangelfrei erbrachten Teilleistung und ein auf sie entfallender Anteil der Gegenleistung im Verhältnis zur Gesamtleistung und Gesamtvergütung objektiv bestimmen lassen.*)

4. Ist eine Werkleistung teilbar, setzt die Durchsetzung des Vergütungsanspruchs für den vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner erbrachten Teil der Leistung aufgrund der insolvenzrechtlichen Modifikationen keine Abnahme dieser Teilleistung voraus.*)

5. Weist die vorinsolvenzlich erbrachte Teilleistung Mängel auf, ist der auf diese Teilleistung entfallende Vergütungsanspruch von vornherein um die Mängelbeseitigungskosten gemindert.*)

 Volltext

Online seit 23. Juli

IBRRS 2025, 1441

OLG Stuttgart, Urteil vom 13.05.2025 - 10 U 4/25

1. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter an das Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, hält einer Inhaltskontrolle nicht Stand.*)

2. Verhandlungen einer WEG oder die Klage einer WEG im Hinblick auf Mängel des Gemeinschaftseigentums hemmen die Verjährung der Mängelrechte, wenn und sobald die WEG berechtigt ist, diese Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.*)

3. Die Rechtsanwendung unterliegt nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien. Ob ein Erfüllungsanspruch oder ein Nacherfüllungsanspruch vorliegt und deren Verjährung sind Fragen der Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zugrunde zu legenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht noch das Gericht sich selbst auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.*)

4. Liegt beim Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, die wegen Verstoßes gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung bzw. letztem Erwerb (noch offen gelassen im Urteil des Senats vom 2. April 2024, Az. 10 U 13/23 = IBR 2024, 301; aA OLG Stuttgart, IBR 2024, 460).*)

 Volltext


IBRRS 2025, 1880

LG Koblenz, Urteil vom 11.07.2025 - 8 O 119/23

1. Einen Architekten trifft die Integrations- und Koordinationsverantwortung für die Einbindung von Fachplanungsleistungen in die Gesamtplanung, einschließlich der Erstellung und Fortschreibung von Bauzeitenplänen.

2. Von einem Architekten kann bei der Terminplanung nicht erwartet werden, aus eigener Anschauung oder Erfahrung heraus einen realistischen Zeitansatz für eine noch nicht konkretisierte Fachplanung mit hinreichender Verlässlichkeit festzulegen. Vielmehr ist der Architekt in einem solchen Fall nur verpflichtet, im Rahmen seines allgemeinen Erfahrungswissens eine vorläufige, grob realistische Zeitannahme auf Basis vergleichbarer Projekte oder branchentypischer Erfahrungswerte zu treffen.

3. Die Kündigungsvergütung für nicht erbrachte Leistungen stellt eine Entgeltforderung dar.

 Volltext


IBRRS 2025, 1707

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 13987/24 WEG

1. Eine Anfechtungsklage kann nicht mit einer Beschlussersetzungsklage verbunden werden. Sollte ein Beschluss für ungültig erklärt werden, muss zunächst wieder eine Eigentümerversammlung mit der Thematik befasst werden.

2. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, ausgelegt werden kann. In diesem Fall muss das Dokument, auf das Bezug genommen wird, mit hinreichender Sicherheit bestimmbar sein. Dass das in einem Beschluss in Bezug genommene Dokument dem Versammlungsprotokoll als Anlage beigefügt wird, ist zwar wünschenswert, aber nicht zwingend erforderlich (ebenso BGH, Urteil vom 08.04.2016 - V ZR 104/15, IMR 2106, 334).

3. Das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Auswahl von zu treffenden Maßnahmen bezüglich einer Wohnungstür ist nicht auf "null" reduziert, wenn nur die kostenintensivere Maßnahme das derzeitige Schalldämmmaß der Wohnungstür gewährleistet. Damit kann auch die Wahl des kostengünstigeren Alternativangebots, das das derzeitige Schalldämmmaß nicht ausdrücklich garantiert, der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen.

 Volltext


IBRRS 2025, 1748

OLG Köln, Urteil vom 23.05.2025 - 6 U 61/24

1. Bei Schutzrechtsverletzungen erfolgt die Schadensberechnung, indem ein Lizenzvertrag zu angemessenen Bedingungen als Lizenzanalogie fingiert wird.

2. Der Betreiber einer Bilddatenbank haftet für die bei ihm eingestellten Fotos, wenn er sich Verwertungsrechte einräumen lässt und diese dann lizensiert.

 Volltext