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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 27.09.2024 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit heute

IBRRS 2024, 2932

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.01.2024 - 2-31 O 6/23

1. Macht der Auftraggeber widerklagend eine Überzahlung geltend, führt das Anerkenntnis dieses Anspruchs durch den Auftragnehmer nicht schon deshalb zu einer Abweisung der Restverkütungsklage des Auftragnehmers, weil die Überzahlung denklogisch ausschließe, dass der Auftragnehmer weitere Zahlungen an sich verlangen könne.

2. Ein prozessuales Anerkenntnis gegenüber einer (verspäteten) Widerklage mit dem Ziel, die Präklusion der Klageerwiderung zu bewirken, ist möglich. Eine Partei, die bewusst in die Widerklage "flieht", um die Präklusion zu umgehen, ist nicht schutzwürdig.

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Online seit gestern

IBRRS 2024, 2933

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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Online seit 4. Oktober

IBRRS 2024, 2911

LG Kempten, Urteil vom 27.09.2024 - 11 O 1705/23 Bau

1. Anordnungen zur Bauzeit sind keine Änderungen des Bauentwurfs i.S.v. § 1 Abs. 3 VOB/B. Denn der Bauentwurf beschreibt die erfolgsorientiere Komponente des Werkvertrags. Die Bauzeit gehört nicht dazu.

2. Anordnungen zur Bauzeit sind auch keine "anderen Anordnungen" i.S.v. § 2 Abs. 5 VOB/B (entgegen KG, IBR 2024, 504). Derartige andere Anordnungen setzen eine gesonderte Vereinbarung voraus.

3. Der Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Der Anspruch aus § 642 BGB entsteht grundsätzlich mit Abschluss des Jahres, in dem die jeweiligen Kosten angefallen sind.

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IBRRS 2024, 2895

OVG Thüringen, Beschluss vom 23.07.2024 - 1 EO 236/24

1. Das Begründungserfordernis nach § 80 Abs. 3 VwGO ist rein formeller Art. Daher kommt es nicht darauf an, dass die von der Behörde angegebenen Gründe inhaltlich richtig sind und die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts tatsächlich rechtfertigen. Entscheidend ist vielmehr die Darlegung, warum aus der Sicht der Behörde das Interesse des Betroffenen an der aufschiebenden Wirkung zurückzutreten hat.*)

2. Unterscheidet sich der Fall einer Baueinstellungsverfügung nicht von sonstigen typischen Fällen, in denen wegen einer formellen Illegalität ein Baustopp verfügt wird, darf die Behörde auf eine gruppentypisierte Begründung zurückgreifen.*)

3. Ein atypischer Einzelfall liegt nicht schon dann vor, wenn der Bauherr der Auffassung ist, dass sein Handeln materiell rechtmäßig ist.*)

4. Ist die Baugenehmigung mit einer Auflage zur Vorababstimmung mit den Fachdiensten vor Baubeginn versehen worden und ist die Baugenehmigung insoweit bestandskräftig geworden, ist der Bauherr im Eilverfahren mit seinen Einwendungen gegen diese Auflage präkludiert.*)

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IBRRS 2024, 2912

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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IBRRS 2024, 2916

LG Karlsruhe, Beschluss vom 16.05.2024 - 6 OH 15/16

Einem Antrag eines Streithelfers nach § 494a ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn zu der von ihm unterstützen Partei das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und die Gegenpartei dadurch zu einem wirtschaftlich sinnwidrigen Hauptsachprozess gezwungen wird.*)

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Online seit 2. Oktober

IBRRS 2024, 2510

LG Kassel, Urteil vom 23.11.2023 - 1 S 222/22

Die Kausalität von Schadenspositionen infolge einer Eigenbedarfskündigung ist auch dann zu bejahen, wenn der Mieter freiwillig auszieht, weil er auf die Angaben des Vermieters in der Eigenbedarfskündigung vertraut hat.

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IBRRS 2024, 2910

AG Friedberg, Urteil vom 25.03.2024 - 2 C 1008/23

Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über 2 Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.

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Online seit 1. Oktober

IBRRS 2024, 2886

BGH, Urteil vom 22.08.2024 - VII ZR 68/22

Die Minderung des Vergütungsanspruchs nach § 634 Nr. 3, Fall 2, § 638 BGB schließt einen Kostenvorschussanspruch nach § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB wegen des Mangels, auf den die Minderung gestützt wird, nicht aus.*)

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IBRRS 2024, 2881

VG Neustadt, Urteil vom 11.09.2024 - 5 K 427/24

1. Soweit in dem Baugebiet nicht bereits Einrichtungen und Anlagen für die Tierhaltung, einschließlich der Kleintiererhaltungszucht, zulässig sind, gehören gem. § 14 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zu den untergeordneten Nebenanlagen und Einrichtungen im Sinne des Satzes 1 auch solche für die Kleintierhaltung. Die Tierhaltung darf folglich lediglich ein Annex zur Hauptnutzung - hier: der Wohnnutzung - sein. Die legale Kleintierhaltung findet in allgemeinen Wohngebieten ihre Grenze dort, wo die Schwelle der "Wohnakzessorietät" überschritten wird.

2. Esel, Ziegen und Schweine sind unabhängig von ihrer Einstufung als Groß- oder Kleintiere typischerweise nicht in den durch Wohnnutzung geprägten Baugebieten zu erwarten; ihre Haltung liegt nicht im Rahmen einer typischerweise der Wohnnutzung dienenden Freizeitbetätigung. Das gilt auch für "Minischweine".

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IBRRS 2024, 1320

LG Paderborn, Urteil vom 06.03.2024 - 1 S 72/22

1. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

2. Durchfeuchtete Wände mit Salzausblühungen und zerbröselndem Putz in Wohnungen stellen einen Mangel dar, auch wenn die Durchfeuchtung bis max. 1 m geht.

3. Dies würde sogar dann gelten, wenn hierdurch der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt wäre.

4. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet.

5. Eine Überschreitung der Opfergrenze liegt jedenfalls nahe, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen.

6. Als weiterer Orientierungspunkt für die Beurteilung der Zumutbarkeit dient der Gesichtspunkt, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können.

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IBRRS 2024, 2529

LG München I, Urteil vom 09.11.2023 - 36 S 10548/22 WEG

1. Die Bezeichnung "Beschluss über Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltungskosten" genügt als ordnungsgemäßige Ankündigung in der Einladung zur Eigentümerversammlung.

2. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer auch eine von einer Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen.

3. Ein Beschluss über die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ist ausreichend bestimmt, wenn er zumindest durch Auslegung erkennen lässt, welche Kosten genau gemeint sind und ab wann der geänderte Verteilungsschlüssel gelten soll.

4. Ein Beschluss, in dem die Kostenverteilung für den Fall geändert werden soll, dass die Kosten nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz entsprechend verteilt seien, ist zulässig.

5. Ein Verstoß gegen die Maßstabskontinuität ist nur dargelegt, wenn konkrete Umstände von zwei Einzelfällen dargelegt werden, die vergleichbar sind.

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IBRRS 2024, 2888

BFH, Urteil vom 17.07.2024 - XI R 8/21

Bei der Lieferung von Strom, den der Vermieter von Wohnraum über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und an seine Mieter gegen Entgelt abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien (langfristigen) Vermietung von Wohnraum, sondern um eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt, da kraft Gesetzes für den Mieter die Möglichkeit besteht, den Stromanbieter frei zu wählen, und die Stromlieferung getrennt und nach individuellem Verbrauch abgerechnet wird (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 07.12.2023 – V R 15/21, BStBl II 2024, 503, zum Vorsteuerabzug für die Lieferung einer Heizungsanlage).*)

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Online seit 30. September

IBRRS 2024, 2884

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu Grunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.*)

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IBRRS 2024, 2850

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.08.2024 - 10 U 100/23

1. Enthält ein Angebot zum Abschluss eines Bauvertrags die Bedingung, dass ihm "die VOB neuester Fassung" zugrunde liegt, ist dies weder intransparent noch überraschend, sondern führt zur wirksamen Einbeziehung der VOB/B in der bei Vertragsschluss aktuellen Fassung, wenn der Auftraggeber bei Vertragsschluss durch einen Architekten vertreten wird.

2. Da mit der vereinbarten Vergütung alle Leistungen abgegolten sind, die nach der Baubeschreibung der Leistung innerhalb des Bauvertrages zur vertraglichen Leistung gehören, muss für eine zusätzliche Vergütung eine vom Auftraggeber veranlasste Leistungsänderung vorliegen. Maßgeblich ist die Bestimmung der vertraglichen Verpflichtung des Auftragnehmers, somit die Ermittlung des Bau-Solls, im Vergleich zu der (behaupteten) Änderung. Unklarheiten gehen zu Lasten des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Auftragnehmers.

3. Legt der Auftragnehmer ein Nachtragsangebot vor und fordert der Architekt des Auftraggebers diesen daraufhin zur Leistungserbringung auf, liegt darin nicht ohne weiteres eine Beauftragung im Sinne einer einvernehmliche Vertragsänderung.

4. Der Auftraggeber ist nach erfolglosem Ablauf der dem Auftragnehmer gesetzten Mängelbeseitigungsfrist nicht mehr verpflichtet, die angebotene Mängelbeseitigung anzunehmen oder ihm nochmals eine Frist zur Nacherfüllung einzuräumen, denn das Recht (nicht die Pflicht) zur Nacherfüllung des Auftragnehmers erlischt, wenn der Auftraggeber ihm eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat

5. Mängel stehen einer konkludenten Abnahme nur dann entgegen, wenn sie den Vertragsparteien bekannt bzw. durch den Auftraggeber gerügt sind.

6. Die Abnahmefiktion nach § 12 Abs. 5 VOB/B hält jedenfalls bei Verbraucherverträgen der Inhaltskontrolle nicht stand. Die Vertretung durch einen Architekten bei Vertragsschluss ändert nichts an der Verbrauchereigenschaft.

7. Nach § 213 BGB gilt die Verjährungshemmung auch für Ansprüche, die aus demselben Grunde wahlweise neben dem Anspruch oder an seiner Stelle gegeben sind. Alle Gewährleistungsansprüche, die auf demselben Mangel beruhen, sind als solche aus demselben Grund anzusehen. Die Hemmung eines von ihnen erstreckt sich demnach auch auf die anderen Gewährleistungsansprüche und zwar unabhängig davon, in welcher Höhe sie geltend gemacht werden.

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IBRRS 2024, 2862

AG Bielefeld, Urteil vom 25.01.2024 - 5 C 64/23

1. Vor Beschlussfassung über die Vergabe kostenpflichtiger Aufträge müssen ab einer bestimmten Größenordnung Vergleichsangebote eingeholt werden. Dies gilt auch bei der Bestellung eines Verwalters, da es dabei typischerweise um einen langfristigen Vertrag mit einem hohen Kostenvolumen geht.

2. Für die Wiederwahl des Verwalters ist grundsätzlich das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich.

3. Auch in diesem Fall sind aber Vergleichsangebote notwendig, wenn der Verwalter vor der Wiederwahl erst zwei Monate im Amt war, denn nach einem Zeitraum von nur zwei Monaten hatten die Eigentümer noch gar keinen ausreichenden Beurteilungsspielraum, um bewerten zu können, ob sie mit der Leistung des Verwalters so zufrieden sind, dass sie an ihm auf jeden Fall festhalten wollen.

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IBRRS 2024, 2865

AG Böblingen, Urteil vom 17.09.2024 - 11 C 367/24 WEG

1. Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft "alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt", herausgeben. Der Herausgabepflicht unterfallen die sog. Verwaltungsunterlagen.

2. Die meisten Verwaltungsunterlagen liegen nicht mehr ausschließlich in Papierform vor, sondern in elektronischer Form als Datei. Auch solche Dateien sind "herauszugeben".

3. Die Gemeinschaft hat auch nach Beendigung der Verwalterstellung einen Auskunftsanspruch gegen den ehemaligen Verwalter.

4. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

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Online seit 27. September

IBRRS 2024, 2816

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.09.2024 - 21 A 828/23

1. Ein Vermessungsingenieur kann sich nach einer Änderung des Berufsrechts nicht auf eine frühere rechtswidrige Verwaltungspraxis berufen (hier: rückwirkende Erteilung von Vermessungsgenehmigungen).

2. Bei der Ahndung schuldhafter Berufspflichtverletzungen besteht kein Entschließungsermessen.

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IBRRS 2024, 0883

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.03.2024 - 980b C 27/23 WEG

1. Steht den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das jeweilige "gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im Gemeinschaftseigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zu", bedeutet dies, dass diese allein - also ohne Beteiligung der anderen Untergemeinschaften und der (Gesamt-)Gemeinschaft - darüber befinden dürfen, wie sie diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verwalten.

2. Diese Entscheidungsbefugnis bezieht sich auch auf die Frage, ob die jeweilige Untergemeinschaft ein Konzept durch einen Fachplaner einholen will, dass die Ausstattung der Hausdächer mit Photovoltaik-Anlagen betrifft.

3. Will ein Eigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen, muss auch er sich an seine Untergemeinschaft wenden.

4. Die (betroffene Unter-)Gemeinschaft hat nicht nur über das "Ob" der Maßnahme, sondern - im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens - auch über das "Wie" zu beschließen; selbst wenn es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung handelt.

5. Die Beschlussersetzungsklage kann mit einer Anfechtungsklage verbunden werden - sie muss es aber nicht.

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IBRRS 2024, 0871

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.01.2024 - 980b C 15/23 WEG

1. Sieht ein Sondernutzungsrecht vor, dass sämtliche Rechte (und Pflichten) auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, also quasi wie Sondereigentum zu behandeln ist, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsrechtsflächen verloren; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.

2. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses aufgrund eines Verstoßes gegen zwingende Vorschriften bzw. mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.

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