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Gewerberaummiete

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22

1. Mieter können die Beträge in Nebenkostenabrechnungen prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn sie vorher rechtzeitig von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht haben und sich dadurch die notwendige Kenntnis auf dem dafür vorgesehenen Weg verschafft haben.

2. Nach Maßgabe des Blue-pencil-Tests kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Klausel, aus der sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter ergibt, unter Streichung des Wortes "Wartung" hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein eigenständiger Regelungsgehalt der Klausel verbleibt (ebenso KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21, IMRRS 2023,1071).

3. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Die Kostenobergrenze ist erforderlich, wenn Mietern per AGB Pflichten übertragen werden, die nicht in ihrem Mietgebrauch oder ihrer Risikosphäre liegen, sondern auf andere Bereiche im Rahmen der Erhaltungslast erweitert werden.

4. Wartungskosten dienen der Erhaltung der Mietsache, weshalb die Grundsätze der unangemessenen Benachteiligung auch isoliert auf die Wartungskosten anzuwenden sind. Insofern lassen sich die Wartungskosten als Spiegelbild der Instandhaltungskosten betrachten. Während beide gemeinsam dem Erhalt der Mietsache dienen, handelt es sich bei den Wartungskosten um vorbeugende, während es sich bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um nachträgliche Maßnahmen handelt.

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