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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Bauvertrag
OLG München, Urteil vom 21.01.2026 - 27 U 1708/25 Bau
1. Bei einer Mängelbeseitigung durch Dritte kommt der Übergang in ein Abrechnungsverhältnis wegen objektiver Unmöglichkeit der (Nach-)Erfüllung nur in Betracht, wenn der Besteller die einer Abnahme entgegenstehenden wesentlichen Mängel ohne vorherige Fristsetzung durch einen Drittunternehmer beseitigen lässt und dadurch die Leistungsmöglichkeit des Unternehmers endgültig vereitelt; punktuelle Mängelbeseitigungsmaßnahmen genügen hierfür nicht.
2. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung setzt voraus, dass der Besteller ausdrücklich oder konkludent unmissverständlich erklärt, selbst für den Fall ordnungsgemäßer Leistung nicht mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten zu wollen.
3. Erforderlich ist ein zweifelsfreier, nach außen erkennbarer Abkehrwille; bloße Fristsetzungen, Mängelrügen oder Maßnahmen zur Vorbereitung von Gewährleistungsrechten genügen hierfür ebenso wenig wie gegenüber einzelnen Nachunternehmern ausgesprochene Hausverbote, die Inbenutzungnahme des Bauwerks oder die Beauftragung von Drittunternehmen mit lediglich punktuellen Mängelbeseitigungsmaßnahmen.
4. Eine Abnahmefiktion setzt nicht voraus, dass das Werk vollständig bis ins letzte Detail fertiggestellt ist; untergeordnete und für den Vertragszweck unwesentliche Restarbeiten stehen der Abnahmereife grundsätzlich nicht entgegen.
5. Verweigert der Besteller die Abnahme trotz der angegebenen Mangelbehauptung zu Unrecht, liegt ungeachtet der dadurch wirksam vereitelten Abnahmefiktion dennoch eine vertragliche Pflichtverletzung vor. Der Unternehmer wird dann so zu behandeln sein, als ob die Abnahme vom Besteller pflichtgemäß erklärt worden wäre.
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