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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Bauvertrag
OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2023 - 2 U 24/22
1. Wird der Auftragnehmer als Generalunternehmer mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Einkaufszentrums beauftragt und wird der in der Baugenehmigung geforderte Brandschutz sämtlicher Unterdecken nicht hinreichend durch entsprechende, zur Konstruktion des Dachstuhls passende Prüfzeugnisse dokumentiert, ist seine Leistung mangelhaft, weil durch die fehlende Dokumentation der Betrieb und die Nutzung des Einkaufszentrums gefährdet wird.
2. Ansprüche des Auftraggebers wegen eines Baumangels verjähren, sofern nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, grundsätzlich innerhalb von fünf Jahren ab der Abnahme. Etwas anderes gilt, wenn der Auftragnehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
3. Der Auftragnehmer verschweigt einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, wenn ihm dieser bei der Abnahme bekannt ist und er ihn dennoch nicht offenbart. Dabei reicht es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Auftragnehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Leistung erkannt hat und ihm bewusst ist, dass diese für die Entscheidung des Auftraggebers über die Abnahme erheblich ist.
4. Dieses Bewusstsein fehlt, wenn ein Mangel nicht als solcher wahrgenommen wird. Eine bloß fahrlässige Unkenntnis, selbst die grob fahrlässige Unkenntnis, reicht nicht aus.
5. Bei einem Mangel, der einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. Der Auftraggeber kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er einen solchen Mangel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.
6. Der Auftragnehmer muss sich das arglistige Verschweigen eines von ihm beauftragten Nachunternehmers nicht zurechnen lassen. In Betracht kommt dann jedoch ein der Arglist gleichstehendes Organisationsverschulden des Auftragnehmers.
7. Für das Vorliegen eines arglistigen Verschweigens bzw. einer Verletzung der Organisationspflicht trägt der Auftraggeber die Beweislast.
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