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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
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Gewerberaummiete
OLG München, Beschluss vom 13.01.2025 - 32 U 3042/24
1. übernimmt der Vermieter von Büroflächen auch noch die Betriebspflicht für eine Kantine, so hat diese Pflicht einen überwiegend dienstvertraglichen Charakter. Es liegt somit aufgrund der zusätzlich übernommenen Betriebspflicht zum Betreiben einer Kantine ein gemischt-typischer Vertrag vor.
2. Bei einem gemischt-typischen Vertrag, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint, richtet sich das Kündigungsrecht nach dem Recht des Vertragstyps, der den Schwerpunkt des Vertrags bildet. Dies bedeutet, dass der Vertrag als einheitliches Ganzes betrachtet wird und nicht in seine Bestandteile zerlegt wird, um unterschiedliche Rechtsnormen anzuwenden.
3. Wird vereinbart, dass der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses den Kantinenbetrieb im Gebäude aufrechterhält, und sichert er dem Mieter eine Nutzungsmöglichkeit der Kantine zur täglichen und abwechslungsreichen gastronomischen Versorgung zu, so übernimmt der Vermieter eine Betriebspflicht für die Kantine.
4. Wird weiter darauf abgestellt, dass die Betreiberpflicht des Vermieters eingeschränkt oder vorübergehend ausgesetzt werden kann, wenn der Kantinenbetrieb aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen nicht möglich, nicht zumutbar bzw. nicht zulässig ist, sind die dort gefundenen Regelungen ersichtlich darauf zugeschnitten, (nur) Einschränkungen des Kantinenbetriebs aufgrund von höherer Gewalt, insbesondere behördlicher Schließungen oder sonstiger behördlich angeordneter Einschränkungen des Gastronomiebetriebs abzufedern.
5. Ein Food-Truck stellt keine angemessene und gleichwertige Ersatzversorgung gegenüber dem Betrieb einer Kantine dar.
6. Auch die Verletzung von Nebenpflichten kann unter bestimmten Umständen einen wichtigen Grund für die Kündigung darstellen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden im konkreten Fall unzumutbar ist.
7. Dies ist zu bejahen, wenn der Vermieter die Betriebspflicht für eine Kantine übernimmt und diese nicht einhält und die Kantine für den Mieter erkennbar von besonderer Wichtigkeit war.
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