Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 250/23

1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.*)

2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.09.2023 (5 B 5/22).*)

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 IMR-Beitrag

Gewerberaummiete

LG Duisburg, Urteil vom 15.10.2021 - 6 O 274/20

1. Beweispflichtig für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 307 ff. BGB beruft.

2. Ein Rückschluss dahingehend, jeweils denjenigen Vertragspartner als Verwender anzusehen, den die einzelne Klausel begünstigt, ist mit der Systematik und dem Regelungszweck des Gesetzes unvereinbar.

3. Das Schriftformerfordernis der §§ 578, 550 BGB gilt für sämtliche Abreden einschließlich Nebenabreden, die für einen Erwerber relevant sein können.

4. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen.

5. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss der Schuldner, der sich auf § 320 BGB beruft, die Voraussetzungen der Einrede darlegen und beweisen.

6. Ein Aufrechnungsverbot ist bei einem Gewerberaummietvertrag selbst dann wirksam, wenn es formularmäßig gestellt wird.

7. Der Ausschluss des § 545 ist in einem Geschäftsraummietverhältnis auch ohne Verweis auf die Rechtsfolge wirksam.

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Immobilien

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 11/18

1. Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.*)

2. Der Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück unterliegt unmittelbar den Regelungen über den Sachkauf. Bezugspunkt etwaiger Nacherfüllungsansprüche ist kein Recht, sondern das Grundstück, dessen Miteigentümer der Erwerber werden will.*)

3. Auch der Käufer eines Miteigentumsanteils hat nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass das Grundstück insgesamt frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Ihm steht vorbehaltlich eines Unvermögens des Verkäufers ein Anspruch auf volle Nacherfüllung zu.*)

4. Der Verkäufer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück wird nach § 275 Abs. 1 Fall 1 BGB von seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung frei, wenn es dem Käufer nicht gelingt oder nur im Klagewege gelingen könnte, die übrigen Miteigentümer dazu zu bewegen, den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zuzustimmen und die dafür entstehenden Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen.*)

5. Der Käufer darf den Kaufpreis auch dann insgesamt zurückhalten, wenn ein Mangel der Sache erst nach der Lieferung bzw. Übergabe bemerkt wird.*)

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Wohnraummiete

LG Lübeck, Beschluss vom 20.06.2019 - 14 S 17/18

1. Ist in der Wohnung Schimmel, handelt es sich nur um einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, wenn er auf einen Baufehler zurückzuführen ist. Die Existenz von Schimmel allein dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen.

2. Der Vermieter schuldet einen Zustand der Mietsache, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht. Etwas anderes gilt allerdings, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben.

3. Der Mieter muss die Mängel nachweisen. In entsprechender Anwendung der "Symptomrechtsprechung" des BGH genügt es hierfür, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z. B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit.

4. Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substanziiert unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

5. Sodann obliegt dem Mieter die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung.

6. Der Vermieter kann sich sodann in der letzten Stufe mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen.

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 IMR 2019, 360

Wohnraummiete

LG Flensburg, Urteil vom 20.02.2018 - 1 S 88/17

Ein Mieter kann ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind.*)

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 IMR 2018, 1055 (nur online)

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den (Farb-)Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegenstehen.

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 IMR 2017, 353

Insolvenz & Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

 Volltext 3 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 - 67 S 307/12

1. Bei massiven Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde vom Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, wenn die Wohnung praktisch über keine andere ausreichende Belüftungsmöglichkeit verfügt.

2. Der Mieter darf in einem solchen Fall sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags ansetzen.

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 IMR 2013, 451

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011 - 24 U 56/11

1. Eine "ca."-Angabe zur vermieteten Fläche im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in einem Mietvertrag stellt keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB dar.

2. Die Flächenangabe rechtfertigt die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung regelmäßig erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist.

3. Bei der Wohnraummiete liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (BGB § 536 Abs. 1 Satz 1) endet, nämlich bei 10%.

4. Der Mieter von Gewerberäumen kann eine Berechnung nach den Regeln für Wohnraum nicht erwarten. Für die Berechnung der tatsächlich nutzbaren Flächen von Gewerbemieträumen sind die Grundsätze der Wohnflächenberechnung nach §§ 43, 44 II. BV nicht einschlägig. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen.

5. Wenn der Mieter von Gewerberäumen die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich regelmäßig damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist, wie z. B. die DIN 277.

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 IMR 2012, 237

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt.*)

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 IMR 2012, 7