Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

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 IMR 2023, 273

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rz. 28 = IBR 2020, 430 = IMR 2020, 274; vgl. auch Senatsurteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rz. 35 ff. = IBRRS 2015, 1965 = IMR 2015, 310).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, Rz. 56 ff., a.a.O.)*)

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Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 23.03.2021 - II ZR 5/20

ohne amtlichen Leitsatz

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Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 12.11.2020 - IX ZR 214/19

ohne amtlichen Leitsatz

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Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20

Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274).*)

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 IMR 2020, 498

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BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 80/18

1. Die Transparenzanforderungen des Art. 3 Abs. 3 Satz 4 bis 6 in Verbindung mit Anhang A der Gas-Richtlinie 2003/55/EG sind - ungeachtet der Frage, ob diese Bestimmungen die hierfür erforderliche inhaltliche Unbedingtheit und hinreichende Genauigkeit aufweisen - auf einseitige Preiserhöhungen eines Energieversorgungsunternehmens - hier eines Grundversorgers - grundsätzlich auch dann nicht unmittelbar anzuwenden, wenn sich die Gesellschaftsanteile des Energieversorgungsunternehmens (hier einer GmbH) vollständig in öffentlicher Hand befinden. (Rn. 30 - 37)*)

2. Allein die rein privatrechtliche Beteiligung des Staates oder einer Gebietskörperschaft an einer juristischen Person des Privatrechts führt nicht dazu, dass die betreffende Gesellschaft im Sinne der Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union "dem Staat oder dessen Aufsicht untersteht" und ihr gegenüber deshalb Bestimmungen nicht fristgemäß oder unzulänglich um-gesetzter Richtlinien unmittelbar zur Anwendung gebracht werden können. (Rn. 39 - 40)*)

3. Zu den Anforderungen an den Vortrag des Grundversorgers zu den Voraussetzungen des ihm infolge ergänzender Vertragsauslegung des Gaslieferungsvertrags zustehenden Preisänderungsrechts (hier: Steigerung der eigenen (Bezugs-)Kosten, die nicht durch Kostensenkungen in anderen Bereichen der betroffenen Energievertriebssparte ausgeglichen werden). (Rn. 56 - 58)*)

4. Für die Beurteilung, ob die Preiserhöhungen des Grundversorgers dessen (Bezugs-)Kostensteigerungen (hinreichend) abbilden, kommt es nicht darauf an, ob der Versorger die Steigerung der Gasbezugskosten durch zurückgehende Kosten in anderen Unternehmensbereichen außerhalb der Gassparte hätte auffangen können (Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 138/07, BGHZ 178, 362 Rn. 40). (Rn. 61)*)

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2019 - 65 S 99/19

1. Belästigungen durch Nachbarn rechtfertigen eine Mietminderung.

2. Baulärm auf dem Nachbargrundstück rechtfertigt ebenfalls eine Mietminderung - zumindest wenn der Vermieter selbst auf dem Nachbargrundstück die Baustelle betreibt.

 Volltext 2 Beiträge

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.*)

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 IMR 2020, 60

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2019 - 22 U 248/18

1. Ist dem Auftragnehmer im Rahmen eines vorzeitig beendeten Werkvertrags die Erstellung eines Aufmaßes nicht mehr möglich, genügt er seiner Darlegungslast, wenn er Tatsachen bzw. Hilfstatsachen (z. B. auch Materialaufstellungen, Rückschlüsse aus dem vom Auftraggeber geltend gemachten Fertigstellungsaufwand o. ä.) vorträgt, die dem Gericht die Möglichkeit eröffnet, ggf. mit Hilfe eines Sachverständigen den Mindestaufwand des Auftragnehmers zur Ausführung der Werkleistungen gem. § 287 ZPO zu schätzen.*)

2. Der Umstand zweifelhafter Rechtskraftwirkungen eines angefochtenen Urteils (hier durch die Formulierung: "Mangels substanziierter Darlegung der erbrachten Leistungen und mangels prüfbarer Abrechnung ...") kann sich als eigenständiger Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens i.S.v. § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO darstellen.*)

3. Fehlende Prüfbarkeit darf keinesfalls gleichgesetzt werden mit der Frage der tatsächlichen Unrichtigkeit der Abrechnung. Es besteht ein zwingender Vorrang der Klärung der Prüffähigkeit gegenüber der Schlüssigkeits-/Erheblichkeits-/Richtigkeitsprüfung einer Schlussrechnung.*)

4. Im Zivilprozessrecht führt eine nicht prüfbare Schlussrechnung zur Abweisung einer Klage auf Restwerklohn als (nur) derzeit unbegründet, wobei das Urteil diesen Vorbehalt im Sinne insoweit eingeschränkter Rechtskraft (sei es im Tenor oder sei es zumindest in den Gründen) enthalten muss und damit die Möglichkeit einer erneuten Geltendmachung der Werklohnforderung begründet.*)

5. Bei einer Klage des Auftraggebers auf Erstattung überzahlter Abschlagszahlungen fehlt der Aufrechnungsforderung des Werkunternehmers bei fehlender Prüfbarkeit seiner Schlussrechnung (nur) die Fälligkeit, so dass der Erstattungsklage des Auftraggebers mit dieser (eingeschränkten) Begründung stattzugeben ist, dem beklagten Werkunternehmer die spätere aktive Geltendmachung seiner Restwerklohnforderung vorbehalten bleibt und § 322 Abs. 2 ZPO insoweit nicht greift.*)

6. Ein Auftraggeber kann sich nicht (mehr) auf die fehlende Prüfbarkeit einer Schlussrechnung berufen, wenn er sie mit Erfolg geprüft hat und (ggf. mit Sach-/Fachkunde Dritter) in der Lage war, angebliche Unrichtigkeiten der Schlussrechnung aufzuzeigen. Es ist unerheblich, ob der Auftraggeber dabei ggf. "überobligatorisch" gehandelt und Obliegenheiten des Auftragnehmers erledigt hat.*)

7. Ist ein Pauschalpreis auf Basis eines Einheitspreisangebots ermittelt worden, ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn sich die anteilige Abrechnung im Rahmen eines vorzeitig beendeten Pauschalvertrags daran orientiert.*)

8. Über eine Anschlussberufung ist nicht zu entscheiden, wenn sie unter die statthafte innerprozessuale (Rechts-)Bedingung gestellt worden ist, dass das Berufungsgericht nicht gem. § 538 Abs. 2 ZPO verfahren wird.*)

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 IBR 2019, 481