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Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Beschluss vom 16.10.2012 - VIII ZR 360/11

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (Anschluss an BGH, Urteil vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11, IMR 2012, 361).

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12

1. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.*)

2. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung.*)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.*)

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 IMR 2012, 361