Gesamtsuche

Bausicherheiten

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.04.2024 - 13 U 97/23

1. Eine unangemessene Benachteiligung kann auch aus einer Gesamtwirkung mehrerer, jeweils für sich genommen nicht zu beanstandender Vertragsbestimmungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sich aus den vom Auftraggeber gestellten formularmäßigen Vertragsbestimmungen eines Bauvertrags - für sich genommen oder in ihrem Zusammenwirken - ergibt, dass der Auftragnehmer als Vertragspartner des Verwenders für einen nicht unerheblichen Zeitraum über die Abnahme hinaus wegen möglicher Mängelansprüche des Auftraggebers eine Sicherheit leisten muss, die jedenfalls nicht unwesentlich über 5% der Auftragssumme liegt.

2. Eine solche, der Höhe nach unangemessene Sicherheit kann sich dabei insbesondere daraus ergeben, dass nach dem Klauselwerk eine Sicherheit für die Vertragserfüllung, die auch nach Abnahme bestehende Mängelansprüche des Auftraggebers sichern soll, noch längere Zeit nach Abnahme nicht zurückgegeben werden muss, während zugleich eine Sicherheit für Mängelansprüche verlangt werden kann, so dass es zu einer Überschneidung der beiden Sicherheiten kommt und dem Auftraggeber für etwaige Mängelansprüche sowohl die Sicherheit für die Vertragserfüllung als auch die Sicherheit für Mängelansprüche zur Verfügung steht.

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 IBR-Beitrag

Bauvertrag

OLG Hamburg, Urteil vom 26.01.2024 - 4 U 4/23

1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch eine Auslegung des Vertrags im Einzelfall zu ermitteln (BGH, IBR 2007, 473).

2. Bei nicht unterkellerten Doppelhäusern entspricht ein Schalldämm-Maß von 60 dB an der Haustrennwand im Erdgeschoss den im Jahr 2013 geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik.

3. Eine Gewährleistungsbürgschaft sichert keinen über etwaige Gewährleistungsansprüche hinausgehenden Druckzuschlag.

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 IBR 2024, 168

Bausicherheiten

LG Berlin, Urteil vom 16.05.2023 - 14 O 145/22

1. Muss der Auftraggeber nach der von ihm vorformulierten Sicherheitenabrede die vom Auftragnehmer zu stellende Gewährleistungsbürgschaft erst zurückzugeben, wenn die Verjährungsfrist für Mängelansprüche abgelaufen ist und (überhaupt) keine Mängelansprüche mehr bestehen, benachteiligt dies den Auftragnehmer unangemessen, da der Auftraggeber die gesamte Bürgschaft zurückhalten kann, auch wenn nur ganz geringe Mängel vorliegen.

2. Ist die Sicherheitenabrede insgesamt unwirksam, kann der Bürge seiner Inanspruchnahme die Bereicherungseinrede entgegenhalten.

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 IBR 2023, 461

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.12.2021 - 23 U 196/20

1. Wird ein Generalunternehmer mit der Erbringung "aller Planungsleistungen" beauftragt, folgt daraus nicht, dass er die Kosten der Prüfstatik zu tragen hat. Denn die Tätigkeit des Prüfstatikers stellt keine planerische Tätigkeit dar.

2. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen auch dann vor, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Vertrag verwenden will.

3. Hat eine Vertragspartei einen Vertrag unter Einbeziehung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossen, ist sie auch dann als Verwender anzusehen, wenn der Vertragspartner diese Vertragsbedingungen in "vorauseilendem Gehorsam" in sein Angebot aufgenommen und damit formal in den Vertragsabschluss eingeführt hat (Anschluss an BGH, IBR 2006, 271).

4. Eine vom Auftraggeber vorformulierte Skontoregelung, wonach für den Beginn der Skontofrist die Rechnungsprüfung des Architekten des Auftraggebers maßgeblich ist, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist unwirksam.

4. Nachverhandlungen zur Höhe des Skonto machten das Vertragswerk nicht zu einer Individualvereinbarung.

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Immobilien

BGH, Urteil vom 19.11.2021 - V ZR 104/20

Weist die Kaufsache einen behebbaren Mangel auf, ist der Käufer grundsätzlich selbst dann berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des Kaufpreises insgesamt zu verweigern, wenn es sich um einen geringfügigen Mangel handelt (Bestätigung von Senat, IBR 2020, 318).*)

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Gewerberaummiete

OLG Celle, Beschluss vom 20.09.2021 - 2 U 71/21

1. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses keine Anwendung.

2. Soweit es den Konkurrenzschutz von Mietern in einem Einkaufszentrum betrifft, ist mit Rücksicht auf die grundsätzlich belebende Wirkung von Konkurrenz von vorneherein Zurückhaltung bei der Gewährung von Konkurrenzschutz geboten.

3. Geht das Betriebskonzept eines Einkaufszentrums eindeutig dahin, eine möglichst breite Palette unterschiedlicher Anbieter auch auf demselben Marktsegment anzubieten, so muss es der Mieter in einem solchen Einkaufszentrum grundsätzlich hinnehmen, dass es zu typischen Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt.

4. Es gehört zum typischen Erscheinungsbild größerer Einkaufszentren, dass dort mehrere Bekleidungsläden um die gleiche Kundengruppe werben.

5. Ob von einem großen oder kleinen Einkaufszentrum gesprochen werden kann, ist nicht eine Frage der Flächengröße, sondern bestimmt sich nach der Anzahl der Geschäfte.

6. Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie begründen keinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag. Bei Vorliegen der Voraussetzungen kommt allenfalls ein Anspruch auf Vertragsanpassung (Reduzierung der Miete) in Betracht.

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 IMR 2022, 142

Werkvertragsrecht

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.07.2021 - 22 U 8/21

1. Ein Vertrag über die Unterhaltsreinigung ist als Werkvertrag zu qualifizieren, wenn nach dem Vertragsinhalt als Ziel die Beibehaltung einer hohen Reinigungsqualität in den zu reinigenden Liegenschaften des Auftraggebers vereinbart wurde. Dann ist ein Erfolg geschuldet, nämlich die fortlaufende Reinigung der Liegenschaften.

2. Eine unwirksame Kündigung aus wichtigem Grund ist nicht "automatisch" als freie Kündigung zu werten. Das schließt es aber nicht aus, eine unwirksame außerordentliche Kündigung als freie Kündigung auszulegen bzw. umzudeuten.

3. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Auftraggebers von Unterhaltsreinigungsleistungen, wonach die ersten sechs Monate als Probezeit gelten, der Vertrag innerhalb dieser Zeit vom Auftraggeber ohne Angabe von Gründen gekündigt werden kann und Vergütungsansprüche für nicht erbrachte Leistungen durch die Kündigung in der Probezeit ausgeschlossen werden, benachteiligt den Auftragnehmer nicht unangemessen und ist wirksam.

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 IBR 2021, 521

Bauträger

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.02.2021 - 6 O 15/21

1. In den Fällen, in denen bei Bau- oder Bauträgerverträgen die Herausgabe des Vertragsobjekts nach der Bezugsfertigkeit im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt wird, sind die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast zur Dringlichkeit einer finanziellen Situation der Antragsteller ebenso zu berücksichtigen, wie auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes im Rahmen der Interessenabwägung die die Entscheidung des Gerichts leitenden Tatsachen - insbesondere auch unter Beachtung der vollständigen und wahrheitsgemäßen Erklärung der Parteien (§ 138 ZPO) - aufzuklären und der freien Würdigung des gesamten Vorbringens zuverlässig festzustellen sind (Abgrenzung zu KG, IBR 2019, 675, und IBR 2018, 147).*)

2. Zur Auslegung der Klausel im Bauträgervertrag "Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlungen der bis dahin fälligen Kaufpreisraten".*)

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 IBR 2021, 299

Bausicherheiten

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.02.2021 - 2 U 15/19

1. Der Auftraggeber eines VOB/B-Vertrags hat eine nicht verwertete Sicherheit für Mängelansprüche nach Ablauf von zwei Jahren zurückzugeben, sofern kein anderer Rückgabezeitpunkt vereinbart worden ist.

2. Eine Regelung, wonach der Rückgabezeitpunkt für die Gewährleistungssicherheit auf das Ende der Gewährleistungsfrist verlagert wird, ist auch bei formularmäßiger Vereinbarung wirksam.

3. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt erneut, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber gegenüber den Anspruch anerkennt.

4. Ein Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers klar und unzweideutig ergibt, dass ihm das Bestehen der Schuld bewusst ist und angesichts dessen der Auftraggeber darauf vertrauen darf, dass sich der Schuldner nicht nach Ablauf der Verjährungsfrist alsbald auf Verjährung berufen wird (hier verneint).

5. Die Verjährung wird durch schwebende Verhandlungen über den Anspruch und die den Anspruch begründenden Umstände gehemmt. "Verhandlungen" liegen schon dann vor, wenn der Auftragnehmer beim Auftraggeber den Eindruck erweckt, er werde den Mangel prüfen bzw. sich um ihn kümmern, und der Auftraggeber hiermit einverstanden ist.

6. Die aufgrund einer Mängelrüge des Auftraggebers eingetretene Hemmung dauert grundsätzlich so lange, bis der Auftragnehmer das Ergebnis seiner Prüfung dem Auftraggeber mitteilt oder ihm gegenüber die Mängel für beseitigt erklärt oder die Fortsetzung der Beseitigung verweigert.

7. Ein Ende der Hemmung kann auch dadurch eintreten, dass die zunächst durch beide Parteien über einen Mangel geführten Verhandlungen nicht fortgesetzt werden, sie also - bildlich gesprochen - einschlafen.

8. Von einem "Einschlafenlassen" der Verhandlungen ist in dem Zeitpunkt auszugehen, in dem spätestens eine Erklärung der anderen Seite zu erwarten gewesen wäre.

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Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 10.12.2019 - 9 U 4413/18 Bau

1. Wird für wasserdurchlässige Bauteile eine 10-jährige Gewährleistungsfrist und im Übrigen eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren vereinbart, verjähren Ansprüche wegen Mängeln an einer "weißen Wanne" innerhalb von fünf Jahren ab Abnahme, weil es sich bei einer weißen Wanne um ein wasserundurchlässiges Bauteil handelt.

2. Ein Mangel wird ausreichend bezeichnet, wenn der Auftraggeber die Symptome des Mangels benennt. In diesem Fall sind alle Ursachen für die bezeichneten Symptome von der Mängelrüge erfasst. Dies gilt auch, wenn die angegebenen Symptome des Mangels nur an einigen Stellen aufgetreten sind.

3. Wird der "erneute Eintritt von Grundwasser im Bereich einiger verpresster Risse" gerügt, erfasst diese Mängelrüge nicht den Mangel einer unzureichenden Betondeckung.

4. Zwar ist die Bestimmung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrags, wonach der Auftraggeber nach Abnahme des Bauwerks 5% der Auftragssumme für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist als Sicherheit einbehalten darf, und der Sicherheitseinbehalt nur gegen eine selbstschuldnerische Bürgschaft auszuzahlen ist, wirksam.

5. Enthält die Sicherungsabrede die weitere Voraussetzung, dass "zu diesem Zeitpunkt keine Ansprüche aus Gewährleistung seitens des Auftraggebers geltend gemacht sind", benachteiligt das den Auftragnehmer unangemessen, was zur Unwirksamkeit der Sicherungsabrede führt.

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