Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)

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Bausicherheiten

BGH, Urteil vom 17.08.2023 - VII ZR 228/22

Im Fall einer Kündigung eines Bauvertrags gem. § 650f Abs. 5 BGB reicht grundsätzlich der schlüssige Vortrag des Unternehmers zur Höhe der Vergütung gem. § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB aus, um hiernach die Höhe einer geforderten Sicherheit gem. § 650f Abs. 1 BGB zu bemessen. Ein Abzug bei der Höhe der Sicherheit unter Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht (Bestätigung von BGH, IBR 2014, 345).*)

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Bauvertrag

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.06.2023 - 4 U 102/22

1. Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber nicht mehr Erfüllung, sondern wegen Mängeln der Leistung nur noch Schadensersatz oder Minderung verlangt, so dass das Vertragsverhältnis in ein sog. Abrechnungsverhältnis übergegangen ist.

2. Auch eine Teilschlussrechnung muss prüfbar sein. Sie ist prüfbar, wenn die in der Teilschlussrechnung enthaltenen Angaben den Auftraggeber in die Lage versetzen, die Berechtigung der geltend gemachten Forderung zu überprüfen.

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 IBR 2023, 449

Architekten und Ingenieure

KG, Urteil vom 03.03.2023 - 7 U 158/21

1. Aus dem vorläufigen Charakter von Abschlagszahlungen folgt, dass der Auftragnehmer verpflichtet ist, diese an die andere Vertragspartei zurückzuzahlen, soweit sie seinen abschließend ermittelten Vergütungsanspruch übersteigen.*)

2. Sofern der Auftragnehmer in knapp 23 Monaten keinen erkennbaren Fortschritt der Planung bewirkt und sodann eine extra zur Beschleunigung der Planungen erst kurz zuvor vertraglich vereinbarte Frist versäumt, ist der Auftraggeber zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Durch dieses Verhalten bringt der Auftragnehmer zum Ausdruck, dass er sich auch in Zukunft nicht vertragstreu verhalten wird und weitere Vertragsfristen nicht einzuhalten gedenkt.*)

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 IBR 2023, 355

Bauvertrag

KG, Urteil vom 08.06.2022 - 21 U 107/19

1. Kündigt der Auftraggeber mit dem pauschalen Hinweis darauf, der Auftragnehmer habe die Fertigstellung empfindlich verzögert bzw. mehrmals die Leistung eingestellt, und ist er nicht zur dezidierten Erörterung der zur Kündigung berechtigenden Umstände in der Lage, ist seine Kündigung als sog. freie Kündigung anzusehen.

2. Nach einer freien Kündigung des Bauvertrags hat der Auftragnehmer Anspruch auf vertragsgemäße Vergütung der nicht erbrachten Leistungen. Er muss sich jedoch u. a. dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Kosten erspart hat.

3. Nachunternehmerkosten sind nur erspart, soweit sie nicht gezahlt werden. Sofern zum Zeitpunkt der Abrechnung des Auftragnehmers mit dem Auftraggeber noch nicht klar ist, welche Vergütung der Nachunternehmer beanspruchen kann, kann der Auftragnehmer die volle Nachunternehmervergütung als Ersparnis abziehen und später nachfordern, wenn die Vergütung feststeht.

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 IBR 2023, 453

Insolvenzrecht

OLG Rostock, Urteil vom 21.01.2022 - 5 U 121/18

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Architekten und Ingenieure

OLG Celle, Urteil vom 06.10.2021 - 14 U 153/20

1. Solange der Auftragnehmer im Prozess über die Rückzahlung von Abschlags- bzw. Vorauszahlungen von Architektenhonorar keine endgültige Abrechnung vorlegt, kann es auf die Frage, ob eine Kündigung aus wichtigem Grund oder lediglich eine sog. freie Kündigung vorliegt, nicht entscheidungserheblich ankommen. Denn der Auftragnehmer hat nicht nur im Fall einer Kündigung aus wichtigem Grund durch Legung einer Endabrechnung darzulegen (und ggf. zu beweisen), dass er die vereinnahmten Vorauszahlungen endgültig behalten darf. Vielmehr gilt dies grundsätzlich ebenso im Falle einer freien Kündigung.*)

2. Auch im letzteren Fall hat der Auftragnehmer seine gesamten Leistungen, also die erbrachten wie die nicht erbrachten insgesamt abzurechnen und in diese Abrechnung die geleisteten Abschlagszahlungen einzustellen. Zudem hat er zu beziffern, was er sich an ersparten Aufwendungen bzw. als Erwerb durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft anzurechnen lassen hat.*)

3. Auch im Falle des Streits zwischen den Vertragsparteien über das Vorliegen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund oder einer freien Kündigung muss der Auftragnehmer von seinem Standpunkt aus eine entsprechende Abrechnung zunächst vornehmen.*)

4. Solange er dies nicht tut, kann der Auftraggeber bei schlüssiger eigener Berechnung einen etwaigen Überschuss zurückverlangen, ohne dass es auf einer Klärung der Kündigungsfrage ankommt.*)

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 IBR 2022, 77

Bauvertrag

KG, Urteil vom 24.09.2021 - 7 U 35/15

1. Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird unabhängig von einer förmlichen Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber diese endgültig verweigert und sich darauf beschränkt, die Rechnung wegen aus seiner Sicht fehlender Prüfbarkeit anzugreifen und hilfsweise Schadensersatz wegen behaupteter Fertigstellungsmehrkosten geltend zu machen. In einem solchen Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis.

2. Prüfbar ist eine (Schluss-)Rechnung, wenn sie - gegebenenfalls unter Beifügung von Aufmaßen und anderen Unterlagen - nachvollziehbar angibt, welche Massen der Auftragnehmer für welche Positionen berechnet, welche Leistungen mit diesen Positionen gemeint sind und welcher Einheitspreis für sie angesetzt wird. Der Auftraggeber muss die Berechtigung der Forderung, gemessen an den vertraglichen Vereinbarungen, überprüfen können.

3. ...

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Prozessuales

BGH, Urteil vom 02.09.2021 - VII ZR 124/20

Zur Zulässigkeit einer Feststellungsklage.*)

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 IBR 2021, 664

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.08.2021 - 22 U 267/20

1. Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag "frei", steht dem Auftragnehmer die volle Vergütung zu. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.

2. Erspart sind die Einzelkosten der Teilleistungen und die damit verbundenen Baustellengemeinkosten für die infolge der Kündigung nicht erbrachte Leistung. Maßgeblich für die ersparten Aufwendungen sind die tatsächlichen Kosten, nicht kalkulierte Kosten.

3. Der Auftragnehmer kann zur Darlegung der ersparten Aufwendungen auf seine Urkalkulation oder eine nachträglich erstellte Kalkulation Bezug nehmen. Dem Auftraggeber bleibt dann die Möglichkeit, darzulegen und zu beweisen, dass die ersparten Aufwendungen tatsächlich höher sind, die Kalkulation also nicht zutreffend war.

4. Für den Vergütungsanspruch nach "freier" Kündigung trifft den Auftragnehmer allein eine Erstdarlegungslast zu den ersparten Aufwendungen; behauptet der Auftraggeber in Abweichung zum Zahlenwerk des Auftragnehmers, dieser habe tatsächlich höhere Beträge erspart, trägt er hierfür die weitere Darlegungs- und die Beweislast.

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 IBR 2022, 9