Gesamtsuche

Bauträger

OLG Oldenburg, Urteil vom 27.10.2022 - 8 U 38/21

1. Die Vergütung aus dem Bauträgervertrag wird erst fällig, wenn der Bauträger eine prüfbare Schlussrechnung erteilt hat.

2. Eine zu Lasten des Erwerbers von den den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abweichende Zahlungsvereinbarung ist unwirksam. Die Anwendbarkeit der Vorschriften der MaBV setzt dabei nicht voraus, dass der Erwerber als Verbraucher zu qualifizieren ist.

3. Ein Verstoß gegen die MaBV liegt vor, wenn die vertragliche Fälligkeitsregelung zu Lasten des Erwerbers regelt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Erteilung einer (wirksamen) Baugenehmigung abhängig ist.

4. Ein Verstoß gegen die MaBV liegt auch vor, wenn die Fälligkeitsvereinbarung nicht an einen bestimmten Stand des Bauvorhabens als Fälligkeitsvoraussetzung anknüpft, so dass der "Kaufpreis" nach der vertraglichen Vereinbarung auch insgesamt unabhängig von der vollständigen Fertigstellung fällig werden kann.

5. Die Unwirksamkeit einer gegen die Vorschriften der MaBV verstoßenden Zahlungsvereinbarung hat nicht zur Folge, dass der gesamte Bauträgervertrag nichtig ist.

6. Das Fehlen einer Baugenehmigung und das hieraus folgende öffentlich-rechtliche Verbot der Entgegennahme von Zahlungen begründet ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers, das der Durchsetzbarkeit der Vergütungsforderung entgegensteht.

7. Im Rahmen eines Bauträgervertrags ist eine vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens erst anzunehmen, wenn die bei der Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel (sog. Protokollmängel) beseitigt sind. Fehlt eine das gesamte Bauvorhaben legalisierende Baugenehmigung, ist von einer fehlenden Fertigstellung des Bauvorhabens auszugehen.

8. Auf das Fehlen einer Baubeschreibung kann die Unwirksamkeit des Bauträgervertrags nur gestützt werden, wenn die Parteien eine Baubeschreibung zum Inhalt des Vertrags gemacht haben bzw. machen wollten. Fehlt es hieran, kann die geschuldete Bauleistung auch auf andere Weise, etwa durch die Verweisung auf ein Referenzobjekt, umschrieben werden.

9. Der Erwerber kann die Herausgabe des Grundstücks verweigern, wenn ihm ein Recht zum Besitz zusteht. Ein solches Recht kann sich aus dem Bauträgervertrag und der bereits erfolgten Übergabe des Grundstücks ergeben.

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Bauträger

KG, Urteil vom 07.05.2019 - 21 U 139/18

1. Die Bestimmung eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf ein Anderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen ist, weicht nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV ab und ist also wirksam.*)

2. Der Rücktritt eines Bauträgers vom Bauträgervertrag kann auch nach einer Fristsetzung mit Zuvielforderung wirksam sein. Entscheidend ist, ob der Erwerber die überhöhte Zahlungsaufforderung so verstehen musste, dass er jedenfalls den tatsächlich geschuldeten Betrag zu zahlen hat, und er diesen unschwer ermitteln kann.*)

3. Auch auf den Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag findet § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB Anwendung.*)

4. Ob die Pflichtverletzung einer Vertragspartei unerheblich im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist, ist stets aufgrund einer Gesamtabwägung zu entscheiden, die abstrakte Anknüpfung an einen Zahlungsrückstand in Höhe eines bestimmten Schwellenwertes ist kein geeignetes Kriterium.*)

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 IBR 2019, 499

Bauvertrag

OLG München, Beschluss vom 29.04.2019 - 9 U 1957/18 Bau

1. Wird bei einem BGB-Bauvertrag vereinbart, dass nach der Ausführung der Leistung ein Aufmaß zu nehmen ist, muss das Aufmaß prüfbar sein.

2. Die Schlussrechnung des Auftragnehmers ist prüfbar, wenn die Aufmaßpläne detailliert bemaßt sind, sie alle für eine Prüfung notwendigen Informationen enthält und für angelieferte Materialien die Lieferscheine beigefügt sind.

3. Auch ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden kann Erdaushub berechnen und als Sachverständiger für Massenberechnungen eingesetzt werden.

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Bauvertrag

BGH, Urteil vom 14.09.2017 - VII ZR 3/17

Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags, dass ein Betrag von 5 % der Netto-Schlussabrechnungssumme zur Sicherung einbehalten werden darf, der Unternehmer diesen Einbehalt durch eine Bankbürgschaft ablösen kann und weiter:

"Diese Sicherheit - gleich ob als Einbehalt oder als Bürgschaft - dient in dem Zeitraum von der Abnahme bis zum Eintritt der Verjährung der Mängelansprüche dazu, die Rechte des AG bei Mängeln (§ 634 BGB) (inklusive Aufwendungsersatz und Kostenvorschuss bei Selbstvornahme), jedwede Schadensersatzansprüche des Auftraggebers (insbesondere gemäß der §§ 280 ff. BGB) und die Ansprüche des AG auf Erstattung von Überzahlungen aus diesem Vertrag (auch hinsichtlich geänderter und zusätzlicher Leistungen) abzusichern."

ist der Besteller jedenfalls während des vereinbarten Sicherungszeitraums nicht berechtigt, nachdem er den Betrag einbehalten hat, gegen diesen Restwerklohnanspruch mit einer Forderung aus einem anderen Vertrag aufzurechnen.*)

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 IBR 2017, 618

 Nachricht

Bauvertrag

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2014 - 4 U 183/10

1. Die Regelung in einer Bürgschaftsurkunde, wonach "die Verpflichtung aus der Bürgschaft spätestens erlischt, wenn der Auftragnehmer nicht bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfrist in Anspruch genommen wird", ist nicht als Zeitbürgschaft, sondern als gegenständlich beschränkte Bürgschaft auszulegen.

2. Der Anspruch aus einer Gewährleistungsbürgschaft ist frühestens zu dem Zeitpunkt fällig, zu dem der Gewährleistungsanspruch des Auftragnehmers, für den der Bürge einzustehen hat, fällig geworden, das heißt wenn der Sicherungsfall eingetreten ist. Ist die Gewährleistungsbürgschaft nicht auf Mangelbeseitigung, sondern auf Geld gerichtet, wird der Anspruch aus einer solchen Bürgschaft erst fällig, wenn gegen den Auftragnehmer ein auf Geldzahlung gerichteter Anspruch besteht.

3. Der Auftraggeber darf einen entsprechenden Teil der Gewährleistungssicherheit zurückbehalten, wenn seine Mängelansprüche noch nicht erfüllt sind. Der zurückzuhaltende Teil der Sicherheit ist dabei nicht auf die Höhe der Mängelbeseitigungskosten beschränkt, sondern bestimmt sich danach, in welcher Höhe der Auftraggeber von seinem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen darf. Auch bei dem Recht des Auftraggebers zum Einbehalt einer Gewährleistungsbürgschaft ist deshalb ein Druckzuschlag zu berücksichtigen (Abweichung von OLG Oldenburg, Urteil vom 21.07.2000 - 2 U 124/00, IBRRS 2002, 1344).

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Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 - 23 U 15/13

1. Die Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Auftraggeber die Rechnung des Auftragnehmers prüft und bezahlt, ein Schreiben des Auftragnehmers, in dem dieser auf eine aus seiner Sicht erklärte Abnahme hinweist, nicht beantwortet, er keine Mängelrügen erhebt und eine Gewährleistungsbürgschaft annimmt, die erst nach der Abnahme zu stellen ist.

2. Die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme schließt die Möglichkeit der Abnahme durch konkludente Erklärung nicht aus, wenn die Parteien (konkludent) von der vereinbarten förmlichen Abnahme abgerückt sind.

3. Stellt der Auftraggeber das vom Auftragnehmer errichtete Bauwerk fertig, steht dem Auftragnehmer der vereinbarte Werklohn in voller Höhe selbst dann zu, wenn er Teile der von ihm geschuldeten Leistung nicht erbracht hat. Denn in einem solchen Fall hat es der Auftraggeber unmöglich gemacht, dass der Auftragnehmer nicht ausgeführte Leistung noch erbringt.

4. Bei der Beurteilung, ob eine Schlussrechnung prüfbar ist, ist nicht nur Inhalt der Schlussrechnung selbst zu berücksichtigen. Vielmehr sind auch ergänzende Angaben und Erläuterungen heranzuziehen.

5. Auf die Frage der Prüfbarkeit der Schlussrechnung kommt es nicht an, wenn der Auftraggeber die Rechnungen geprüft hat. Der Auftraggeber, der eine Rechnung prüft, kann deshalb nicht mit dem Einwand gehört werden, die Rechnung sei tatsächlich nicht prüfbar gewesen.

6. Der Sicherheitseinbehalt ist als Aufschub der Fälligkeit eines Teils des Werklohns zu qualifizieren. Der Erfolg einer auf Auszahlung des Sicherheitseinbehalts gerichteten Klage setzt danach voraus, dass der Werklohnanspruch in Höhe des eingeklagten Betrags begründet und fällig ist. Aus diesem Grunde ist es für eine Klage auf Auszahlung des Sicherheitseinbehalts erforderlich, die Fälligkeit und Höhe des Werklohnanspruchs darzulegen und zu beweisen.

7. Die Klausel eines Bauvertrags, wonach der Bürge "den verbürgten Betrag oder jedweden Teilbetrag bis in Höhe des verbürgten Betrags dem aus der Bürgschaft begünstigten Auftraggeber auszahlen [muss], wenn ihm versichert wird, dass der Auftragnehmer seinen Verpflichtungen aus der Gewährleistung für seine Leistungen nicht oder teilweise nicht nachgekommen ist", verpflichtet den Auftragnehmer, eine Bürgschaft auf erstes Anfordern zu stellen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers ist eine solche Klausel unwirksam.

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Bauvertrag

OLG Jena, Urteil vom 06.03.2013 - 2 U 105/12

1. Eine Vertragsklausel, wonach die Schlusszahlung erst nach mängelfreier Abnahme erfolgt, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen und ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam.

2. Dem Auftraggeber stehen die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Mängelansprüche nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält, falls er das Werk abnimmt, obschon er den Mangel kennt. Dies setzt allerdings positive Kenntnis des konkreten Mangels voraus. "Kennen müssen" erfüllt diesen Tatbestand nicht.

3. Leistet der Auftraggeber eine Sicherheit nach § 648a BGB nicht fristgerecht, kann er nach Fristablauf die Zahlung des Werklohns nur bis zur einfachen Höhe der für die Beseitigung etwaiger Mängel erforderlichen Kosten verlangen.

4. Für die Zulässigkeit der Berufung ist es ausreichend, dass die Berufungsbegründung auf den Streitfall zugeschnitten ist und deutlich macht, auf welche Punkte tatsächlicher oder rechtlicher Art sich die Angriffe erstrecken sollen. Weder Schlüssigkeit noch Vertretbarkeit der Begründung sind Zulässigkeitsvoraussetzungen.

5. Der Berufungsführer ist - bei zulässiger Berufung - mit den in der Berufungsbegründung nicht behandelten Gründen nicht ausgeschlossen, weil das Berufungsgericht hinsichtlich des Umfangs seiner Prüfung an die geltend gemachten Gründe nicht gebunden ist. Mit dem in einem Punkt zulässigen Rechtsmittel gelangt der gesamte Prozessstoff in die Rechtsmittelinstanz.

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Bauvertrag

BGH, Urteil vom 06.12.2007 - VII ZR 125/06

Ein Besteller, der wegen eines Baumangels die Bezahlung des Werklohns verweigert, braucht auch nach Einführung des § 641 Abs. 3 BGB durch das Gesetz zur Beschleunigung fälliger Zahlungen vom 30. März 2000 nicht zur Höhe der Mängelbeseitigungskosten vorzutragen (Fortführung BGH, Urteil vom 4. Juli 1996 - VII ZR 125/95, BauR 1997, 133, 134 = ZfBR 1997, 31).*)

Ist der Auftraggeber nach § 17 Nr. 8 Satz 2 VOB/B berechtigt, einen den noch nicht erfüllten Ansprüchen entsprechenden Teil eines Bareinbehalts zurückzuhalten, bestimmt sich der Teil, den er zurückhalten darf, danach, in welcher Höhe er von seinem Leistungsverweigerungsrecht nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB Gebrauch machen darf.*)

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