Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Lübeck, Urteil vom 07.05.2018 - 14 S 260/15

1. Befindet sich der Vermieter mit seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung in Verzug, hat der Mieter einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

2. Für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich. Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf.

3. Auch dann, wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

4. Die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung kann ebenfalls einen Mangel der Mietsache darstellen. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

5. Das Abrücken der Möbel von Außenwänden überschreitet die Grenze der Zumutbarkeit.

6. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Der Mieter muss nur in zumutbarem Umfang lüften und heizen, gleichgültig ob er in einem Altbau oder in einem Neubau wohnt. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

9. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

10. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

11. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs aus § 535 BGB. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

12. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

 Volltext

 IMR 2018, 411

Wohnraummiete

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 - 14 S 14/17

1. Der Mieter darf ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

2. Der Mieter kann deshalb auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

3. Für die Annahme eines Mangels genügt es außerdem, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte.

4. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

5. Ein Mieter ist - ohne besondere vertragliche Vereinbarungen - grundsätzlich nur verpflichtet, täglich zweimal für fünf bis zehn Minuten Stoß zu lüften und die Innenraumtemperatur im Schlafzimmer auf mindestens 16° C und in allen übrigen Räumen auf mindestens 20° C zu halten: hierbei ist bereits die Feuchtigkeitsproduktion beim Kochen und Duschen berücksichtigt.

6. Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden.

7. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung dreimal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

8. Die Grenze der Zumutbarkeit ist ferner überschritten, wenn die ständige Beheizung des Schlafzimmers mit 20° C notwendig ist.

9. Des Weiteren ist die Zumutbarkeitsgrenze überschritten bei dem notwendigen Einbau einer Dämmung oder Aufstellen zusätzlicher Heizquellen.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen. Denn es gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraums, dass er in üblicher Art mit Möbeln eingerichtet werden kann.

11. Auch eine besondere "Klimapflege" unter Zuhilfenahme eines Hygrometers, mit der das Ablagern von Kondensfeuchtigkeit mit der Folge des Pilzbefalls vermieden werden könnte, kann nicht als "übliches" Wohnverhalten von Mietern gefordert werden.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Eine Klausel, dass der Mieter für eine ausreichende Lüftung und Heizung der Mieträume zu sorgen hat, ist die Beschreibung einer regelhaften Mieterpflicht und ihr kann deshalb der Erklärungsinhalt einer spezifischen Einschränkung einer Hauptleistungspflicht des Vermieters nicht beigemessen werden.

14. Neben der Minderung kann der Mieter auch ein - zeitlich und Höhe mäßig begrenztes - Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten.

15. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

16. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

17. Der zur Ersatzvornahme Berechtigte hat einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

 Volltext

 IMR 2018, 235

Wohnraummiete

LG Lübeck, Urteil vom 17.11.2017 - 14 S 107/17

1. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die "Ist-Beschaffenheit" des Objekts von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der "Soll-Beschaffenheit" der Mietsache abweicht.

2. Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird.

3. Der Mieter kann auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren.

4. Mängelrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn der Schaden bzw. der Mangel vom Mieter schuldhaft verursacht worden ist, namentlich durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten, was nicht die Frage nach dem Mangel selbst, sondern die nach dem Gewährleistungsausschluss betrifft.

5. Diesbezüglich gilt folgende Beweislastverteilung: Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat.

6. Auch wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mit verursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, liegt ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vor.

7. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

8. Ist es notwendig, zur nachhaltigen Vermeidung von Schimmelpilzbefall die Wohnung drei Mal täglich für ca. neun Minuten zu lüften, handelt es sich bereits um das Erfordernis eines übermäßigen Lüftens.

9. Lässt sich die Feuchtigkeit (auch bei Altbauten) z. B. wegen der Anordnung der Räume (entlang einem Flur hintereinander gereiht, also ohne gegenüberliegende Zimmer) nur durch eine besondere Art der Lüftung (z. B. sog. L- oder U-Lüftung) verhindern, besteht eine Hinweispflicht des Vermieters.

10. Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Möbel grundsätzlich an jeden beliebigen Platz in der Wohnung nahe der Wand aufzustellen.

11. Das Vorliegen eines Mietmangels wegen der fehlenden Möblierungseignung der Außenwand kann nicht deshalb verneint werden, weil der Mieter die Außenwand - möglicherweise aus freien Stücken - nicht möbliert hatte und dies auch niemals vorhatte.

12. Der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung ist verpflichtet, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben.

13. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter von dieser Gefahr Kenntnis hat oder dass der Fehler überhaupt erkennbar ist.

14. Dementsprechend stellen geometrischen Wärmebrücken, die eine konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung bedeuten, einen zu einer Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar.

15. Führt der Schimmelbefall nicht zu einer nachgewiesenen Gesundheitsgefährdung, ist eine Minderung des Mietzinses von insgesamt 15% - 20% gerechtfertigt.

16. Hat der Mieter kein Interesse mehr an der Erfüllung, kann das Zurückbehaltungsrecht ganz entfallen.

17. In dem Moment, in dem der Mieter den Vorschuss für eine Selbstbeseitigung des Mangels verlangt, gibt er zu erkennen, dass er den Erfüllungsanspruch selbst gar nicht mehr ernstlich verfolgt.

18. Der Kostenvorschuss ist - trotz seiner Zweckbindung - bei Verzug oder Rechtshängigkeit zu verzinsen, weil es sich um eine Geldschuld im Sinne von §§ 245, 288 BGB handelt.

19. Das Recht zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert der Vermieter, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv erforderlichen den Sanierungsweg.

 Volltext

 IMR 2018, 95

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

 Volltext

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, IMR 2009, 335 = NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).*)

2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 - VIII ZR 339/04, IMR 2007, 1093 - nur online = BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07, IMR 2008, 299 = NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, IMR 2010, 508 = NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).*)

3. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN).*)

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Wohnraummietrecht

LG München I, Urteil vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15

1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen.*)

2. Wegen Divergenz zu den Entscheidungen des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NZM 2007, 679) sowie vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NZM 2012, 150) war die Revision zuzulassen.*)

 Volltext

 IMR 2016, 186