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Mietrecht
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 308/13
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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
| 2 Volltexturteile gefunden |
Wohnraummiete
BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18
1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.*)
2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223).*)
3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624).*)
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Mietrecht
LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 308/13
1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31.12.2003 zu Stande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, so dass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zu Grunde gelegt werden (entgegen LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 - 65 S 130/10, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMR 2007, 241 = GE 2007, 1047 ff.).*)
2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann an Hand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10% von der vertraglich zu Grunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die Zehnprozent-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, IMR 2016, 60 f. = GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801 f.; LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2004 - 307 S 52/04, WE 2005, 20 f.).*)
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