Gesamtsuche

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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Gewerberaummiete

OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017 - 5 U 477/17

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB führen, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

2. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine lang währende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.

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 IMR 2018, 61

Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 02.11.2016 - XII ZR 153/15

1. Die Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens im Rahmen der Zurechnung des Schadenerfolgs richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm. Voraussetzung ist zudem, dass derselbe Erfolg effektiv herbeigeführt worden wäre; die bloße Möglichkeit, ihn rechtmäßig herbeiführen zu können, reicht nicht aus (im Anschluss an BGHZ 120, 281, 287 = NJW 1993, 520, 522, und BGH Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 156/11, IBRRS 2012, 2522 = NJW 2012, 2022).*)

2. Zum Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens gegenüber dem auf Erstattung von Umzugskosten als Kündigungsfolgeschaden gerichteten Schadenersatzanspruch des Mieters.*)

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 IMR 2017, 59

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 24 U 62/15

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.*)

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.*)

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.*)

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 IMR 2017, 320

Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.*)

2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.*)

3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Wohnraummietrecht

LG Potsdam, Urteil vom 27.02.2015 - 13 S 46/14

Versäumt der Vermieter für die Umnutzung der Mieträume von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnraumnutzung eine nach der Bauordnung erforderliche Genehmigung zu beantragen und muss der Mieter infolgedessen in eine neue Wohnung ziehen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig.

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 IMR 2015, 1089 (nur online)

Allgemeines Zivilrecht

LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2015 - 316 O 151/14

1. Steht ein befristeter Mietvertrag unter der Bedingung, dass "die erforderliche Genehmigung zum Betrieb von Spielstätten erteilt" wird, ist diese auflösende Bedingung nicht eindeutig.

2. Willenserklärungen können ausgelegt werden, wenn der Wortlaut nicht eindeutig ist. Der maßgebende Zeitpunkt für die Auslegung ist der Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zugangs der Willenserklärung (hier: Abschluss des Mietvertrages). Hier hätte statt einer Baugenehmigung auch eine sonstige behördliche Genehmigung oder Erlaubnis gemeint sein können. Gibt der Wortlaut keinen Aufschluss, sind die Begleitumstände mit einzubeziehen und auch die Interessenlage zu berücksichtigen. Da die Baugenehmigung erteilt wurde, ist die auflösende Bedingung nicht eingetreten.

3. Eine Gesetzesänderung, die den Spielbetrieb des Klägers zukünftig einschränkt, ist kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können nur dann ein Mangel sein, wenn die Nutzung der Mieträume bereits durch Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt ist.

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Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13

Zur Kündigung des Vermieters wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB), wenn die Mieträume nicht wie vorgesehen als Spielhalle genutzt werden können und die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist.*)

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Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.*)

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 IMR 2014, 63

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 - 5 U 1782/20

1. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

2. Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind.

3. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

4. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.

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