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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 20.06.2006 - XI ZR 224/05

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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BGH, Urteil vom 13.06.2006 - XI ZR 432/04

Privatwohnung i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG ist auch die Privatwohnung des Vertragspartners des Kunden oder eines vom Vertragspartner eingeschalteten Vermittlers, die der Kunde nicht bewusst zu Zwecken eines geschäftlichen Kontakts aufgesucht hat.*)

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BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 48/04

1. Die in der Kreditpraxis, auch bei Bausparkassen, übliche Erstreckung des Grundschuldsicherungszwecks auf künftige Forderungen ist für den Vertragsgegner weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGB-Gesetz), sofern es sich um Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt. Dass grundsätzlich nicht nur originäre, sondern auch durch eine Abtretung erworbene Forderungen Dritter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung der bankmäßigen Geschäftsverbindung zugerechnet werden können, ist höchstrichterlich anerkannt.

2. § 10 Abs. 2 VerbrKrG (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) ist auf ein abstraktes Schuldanerkenntnis nicht analog anwendbar. Es fehlt eine planwidrigen Regelungslücke, die eine analoge Anwendung rechtfertigen könnte.

3. Im Falle des wirksamen Widerrufs der auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenserklärungen der Darlehensnehmer hat die Bank gegen diese aus abgetretenem Recht gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung.

4. Im Falle des wirksamen Widerrufs eines Realkreditvertrages zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie kann der Darlehensnehmer die Rückzahlung des Kapitals nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG mit der Begründung verweigern, bei dem Darlehensvertrag und dem finanzierten Immobilienerwerb handle es sich um ein verbundenes Geschäft.

5. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus.

6. Die Haustürgeschäfterichtlinie kennt kein verbundenes Geschäft. Gleiches gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG für realkreditfinanzierte Immobiliengeschäfte, wenn der Grundpfandkredit zu den üblichen Bedingungen ausgereicht worden ist.

7. Der Darlehensnehmer hat den Darlehensbetrag im Sinne des § 607 BGB a.F. auch dann empfangen, wenn der von ihm als Empfänger namhaft gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat, es sei denn, der Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern sozusagen als "verlängerter Arm" des Darlehensgebers tätig geworden.

8. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichterteilung einer Widerrufsbelehrung ist jedenfalls mangels Kausalität zwischen unterlassener Widerrufsbelehrung und dem Schaden in Gestalt der Realisierung von Anlagerisiken zumindest immer dann ausgeschlossen, wenn der Verbraucher den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vor dem Darlehensvertrag abgeschlossen hat.

9. Zur der Frage, wann eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Kreditnehmer trifft.

10. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an der der Senat festhält, wird der im Rahmen von Kapitalanlagemodellen auftretende Vermittler als Erfüllungsgehilfe im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft.

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BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 63/04

1. Der Rechtsgedanke der §§ 817 Satz 2, 818 Abs. 3 BGB und dessen Anwendung bei Kenntnis des Darlehensgebers von dem mit dem Immobilienerwerb verbundenen Risiko ist nicht anwendbar, wenn eine Situation nach § 3 Abs. 1 HWiG vorliegt. Dieser schließt die Anwendung der §§ 812 ff. BGB als lex specialis aus.

2. Liegt einer Grundschuldbestellung eine Sicherungsvereinbarung der Prozessparteien zugrunde, bleibt diese auch dann bestehen, wenn die Forderung nach § 398 BGB an den vormaligen Treuhänder abgetreten wird, was diesen auch wirtschaftlich zum Grundschuldinhaber und Inhaber der haftungserweiternden persönlichen Sicherheiten macht.

3. Die in der Kreditpraxis übliche Erstreckung auch auf künftige Forderungen ist für den ehemaligen Treuhänder weder überraschend noch unangemessen (§§ 3, 9 AGBG), sofern es sich um originäre oder durch Abretung erworbene Forderungen aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung handelt.

4. § 10 Abs. 2 VerbrKrG a.F. (jetzt: § 496 Abs. 2 BGB) ist auf ein abstraktes Schuldanerkenntnis nicht analog anwendbar.

5. Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft entwickelten Einwendungsdurchgriff scheidet bei dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkrediten aus.

6. Unterbleibt eine Widerrufsbelehrung nach § 2 Abs. 1 HWiG und will sich der Verbraucher vom Vertrag lösen, muss dazu dargelegt werden, dass die unterbliebene Widerrufsbelehrung kausal für den Abschluss geworden ist.

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BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04

1. Auch angesichts der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) verbleibt es dabei, dass der Darlehensgeber im Fall des wirksamen Widerrufs (§ 1 Abs. 1 HWiG) eines Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 1 HWiG Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzinsung hat (Fortsetzung von BGHZ 152, 331).*)

2. Der im Anschluss an die Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (Rs. C-350/03, WM 2005, 2079 ff. Schulte und Rs. C-229/04, WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) in Rechtsprechung und Literatur erwogene Schadensersatzanspruch des Verbrauchers wegen unterbliebener Widerrufserklärung scheidet jedenfalls in all den Fällen aus, in denen der Verbraucher bei Abschluss des Darlehensvertrages bereits an seine Erklärung zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags gebunden ist.*)

3. In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.*)

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 IMR 2006, 60

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BGH, Urteil vom 09.05.2006 - XI ZR 3/05

1. Wird die Darlehensvaluta auf Weisung des Darlehensnehmers an einen Dritten ausgezahlt, so hat der Darlehensnehmer regelmäßig den Kreditbetrag im Sinne des § 607 Abs. 1 BGB a.F. empfangen, wenn der von ihm als Empfänger namhaft gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat, es sei denn, der Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern sozusagen als "verlängerter Arm" des Darlehensgebers tätig geworden. Dementsprechend gilt ein Darlehen auch dann als "empfangen" im Sinne des § 7 VerbrKrG, wenn der Kreditgeber es vereinbarungsgemäß an einen Dritten ausgezahlt hat.

2. Der Darlehensvertrag als solcher begründet kein Auftrags- oder Geschäftsbesorgungsverhältnis, bei dem gesetzliche Auskunfts- und Rechenschaftspflichten gemäß §§ 666, 675 BGB bestehen. Dass der Kreditnehmer die Zahlungsverrechnung häufig dem Kreditinstitut überlässt und in aller Regel auf die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Berechnungen vertraut, rechtfertigt es allein nicht, ihm einen Anspruch auf Auskunft oder Rechenschaftslegung zuzubilligen.

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BGH, Urteil vom 09.05.2006 - XI ZR 119/05

1. Verneint das Berufungsgericht einen Kausalzusammenhang zwischen Haustürsituation und Abschluss des Darlehensvertrages neben dem zwischenzeitlichen Zeitablauf vor allem deshalb, weil der Verbraucher sein Widerrufsrecht hinsichtlich der mit der Kreditaufnahme verbundenen Fondsbeteiligung nicht ausgeübt habe, so ist diese im Revisionsverfahren nur beschränkt überprüfbare tatricherliche Würdigung nicht zu beanstanden.*)

2. § 6 Abs. 2 Satz 4 VerbrKrG gewährt dem Darlehensnehmer keinen Anspruch auf Neuberechnung der geleisteten Teilzahlungen unter Aufschlüsselung der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile, sondern verpflichtet die Bank nur zur Neuberechnung der Höhe der Teilzahlungen unter Berücksichtigung der auf 4% p.a. herabgeminderten Zinsen.*)

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 IMR 2006, 61

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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 09.05.2006 - XI ZR 114/05

1. Von einer für Haustürgeschäfte typischen Überrumpelungssituation kann nicht mehr gesprochen werden, wenn zwischen der gestellten Kreditanfrage und dem Vertragsschluss der zeitliche Abstand von einem Monat liegt sowie wegen weiterer Indiztatsachen nicht mehr zuverlässig festgestellt werden kann.

2. Zur Frage der Heilung des sich aus dem Fehlen der Gesamtbetragsangabe ergebenden Formmangels eines Darlehensvertrages bei verbundenen Geschäften im Sinne des § 9 VerbrKrG. Soweit der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes eine andere Auffassung zum Empfang des Darlehens gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG bei einem verbundenen Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG vertreten hat, hat er inzwischen auf Anfrage des erkennenden Senats mitgeteilt, dass er an dieser Rechtsprechung nicht festhält.

3. Die umfassende Information und Warnung des Verbrauchers und der weitere Zweck, dem Verbraucher vor Vertragsschluss einen Vergleich mit Angeboten anderer Kreditgeber zu ermöglichen, erfordern auch bei einer so genannten unechten Abschnittsfinanzierung eine Gesamtbetragsangabe gemäß § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 b Satz 2 VerbrKrG.

4. Die Bank ist nicht zur Neuberechnung der in der Vergangenheit geleisteten Teilzahlungen unter genauer Aufschlüsselung der jeweiligen Zins- und Tilgungsanteile verpflichtet.

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 IMR 2006, 1035 (nur online)

Baustoffe und Produkthaftung

BGH, Urteil vom 25.04.2006 - XI ZR 193/04

1. Wenn der nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG bilden, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Die Rückabwicklung hat in diesem Falle unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts zu erfolgen (Bestätigung von BGHZ 133, 254 ff.).*)

2. Eine wirtschaftliche Einheit im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG wird unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus die Bank um Finanzierung seines Anlagegeschäfts ersucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Anlagevertreibers dem Interessenten zugleich mit den Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (Bestätigung von BGHZ 156, 46 ff. und Senatsurteil vom 23. September 2003 - XI ZR 135/02, WM 2003, 2232 f.).*)

3. Auch bei notarieller Beurkundung des finanzierten Geschäfts kann aufgrund der Verbundenheit der beiden Verträge eine Befreiung des Kreditnehmers von der Pflicht zur Darlehensrückzahlung nach § 3 HWiG geboten sein.*)

4. Der Kreditnehmer kann nur die von ihm selbst auf das Darlehen gezahlten Beträge vom Kreditgeber zurückverlangen, nicht aber die ihm zugeflossenen Fondsausschüttungen.*)

5. Ein wegen fehlender Gesamtbetragsangabe nichtiger Darlehensvertrag wird gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerbrKrG gültig, wenn dem Kreditnehmer die Darlehensvaluta nicht direkt zugeflossen, sondern vertragsgemäß unmittelbar an einen Treuhänder zwecks Erwerbs eines Fondsanteils ausgezahlt worden ist. Das gilt auch dann, wenn Darlehensvertrag und Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft gemäß § 9 Abs. 1 VerbrKrG darstellen (Abweichung von BGHZ 159, 294 ff., BGH, Urteile vom 14. Juni 2004 - II ZR 407/02, WM 2004, 1536 ff. und vom 21. März 2005 - II ZR 411/02, WM 2005, 843 ff.).*)

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