Gesamtsuche

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016 - 4 U 171/10

1. Wird eine Immobilie "wie besichtigt und ohne Gewähr" verkauft, setzt eine Haftung des Verkäufers wegen Feuchtigkeitsproblemen sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens voraus, dass er dem Käufer die Probleme bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen hat.

2. Ein arglistiges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt.

3. Eine Aufklärungspflicht besteht - auch ungefragt - über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller.

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 IMR 2016, 527

Immobilien

OLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 - 22 U 161/15

1. Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt.*)

2. Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.*)

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 IMR 2016, 528

Immobilien

BGH, Urteil vom 19.02.2016 - V ZR 216/14

1. Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.*)

2. Der Verkäufer ist im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern.*)

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 IMR 2016, 214

Immobilien

KG, Urteil vom 17.12.2015 - 22 U 272/13

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn die Wohnnutzung von Dachgeschössräumen in der Eigentümergemeinschaft streitig ist, bezüglich des Dachgeschosses laut dem Aufteilungsplan lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht und der Verkäufer dem Erwerber dies nicht offenbart.

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 IMR 2016, 1074 (nur online)

Immobilien

BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

 Volltext 2 Beiträge

Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14

Allein nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz fallen jedenfalls dann nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG, wenn eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Immobilien

BGH, Beschluss vom 22.07.2015 - V ZR 245/14

Das Verhalten des Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben (hier: Aufklärung über Feuchtigkeitsschäden) tätig geworden ist, die typischerweise ihm obliegen.

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 IMR 2015, 510

Immobilien

OLG Koblenz, Urteil vom 05.09.2014 - 8 U 1353/13

1. Die Frage, ob sich der Verkäufer durch das Verschweigen eines - behandelten - Hausbockbefalls der arglistigen Täuschung schuldig gemacht hat, kann vollständig von der Frage getrennt werden, in welcher Höhe dem Kläger (auch wegen des akuten Befalls) ein Schadensersatzanspruch zusteht. Dementsprechend kann diesbezüglich ein Grundurteil ergehen.

2. Hausbockbefall muss dann offenbart werden, wenn er einen nicht unerheblichen Umfang erreicht hat.

3. Solche Mängel sind nicht ohne Weiteres erkennbar, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keine tragfähigen Rückschlüsse auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

4. Selbst wenn der Käufer bei der Besichtigung Ausfluglöcher gesehen haben sollte, kann daraus nicht gefolgert werden, dass der Käufer aus den Ausfluglöchern auf den Befall gerade mit Hausbock hätte schließen können. Er darf vielmehr von einem redlichen Verkäufer erwarten, dass dieser ihn über den Hausbockbefall aufklärt.

5. Weiß der Verkäufer um einen Hausbockbefall und bemüht er sich um eine Sanierung, so kommt eine arglistiges Handeln ausschließende Gutgläubigkeit nur dann in Betracht, wenn er nicht nur geeignete Maßnahmen zur Sanierung ergreift, sondern sich auch durch ebenso geeignete Maßnahmen Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschafft. Anderenfalls muss er mit weiter bestehendem Hausbockbefall rechnen.

6. Dies gilt umso mehr, wenn es sich bei dem befallenen Gebäude wie hier um ein Holzblockhaus handelt, bei dem die Gefahr des Befalls nicht nur einzelner Gebäudeteile, sondern der gesamten Bausubstanz besteht.

7. Der Schadensersatzanspruch des Käufers umfasst neben den für die Sanierung des Gebäudes anfallenden Kosten auch eine danach etwa verbleibende Wertminderung des Hausgrundstücks.

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 IMR 2015, 35

Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.2013 - 1 U 132/12

1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechnen.*)

2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.*)

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 IMR 2013, 1161 (nur online)

Immobilien

BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 25/12

Ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück ist mit einem Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB behaftet, wenn es von Grundwasser durchströmt wird, das mit Giftstoffen (Cyanide) belastet ist.*)

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 IMR 2013, 117

Immobilien

BGH, Urteil vom 15.06.2012 - V ZR 198/11

1. Macht der Käufer das Angebot für einen Grundstückskaufvertrag, das von dem Verkäufer in getrennter Urkunde angenommen wird, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.d. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf den Zeitpunkt der Annahme des Angebots, sondern auf den Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots an.*)

2. Das gilt nicht, wenn der Käufer die Weiterleitung seines Angebots selbst hinausgezögert oder wenn er Veranlassung hatte, sich nach Möglichkeiten zu erkundigen, den Eintritt der Bindungswirkung seines Angebots zu verhindern, und rechtzeitig hätte entsprechend tätig werden können.*)

 Volltext 3 Beiträge

Immobilien

BGH, Urteil vom 16.03.2012 - V ZR 18/11

Das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der sichtbaren Symptome eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

Immobilien

BGH, Urteil vom 15.07.2011 - V ZR 171/10

Auch wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war, ist dem Verkäufer die Berufung auf den vereinbarten Haftungsausschluss gemäß § 444 BGB verwehrt.*)

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 IMR 2011, 463

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 24.11.2010 - 4 U 120/10

Das Vorhandensein von Aufschüttungen mit durch Ziegel- Schlacke- oder Betonreste verunreinigten Sanden auf dem Grundstücks stellt sich nicht als Sachmangel im Sinne einer fehlenden Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung des Grundstücks dar, wenn dadurch die Bebaubarkeit des Grundstücks mit einem weiteren massiven Gebäude erschwert wird. Sofern sich eine solche Bebaubarkeit aus dem Vertrag nicht herleiten lässt, liegt kein Sachmangel vor.

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 IMR 2011, 74

Immobilien

BGH, Urteil vom 12.11.2010 - V ZR 181/09

1. Haben die Parteien einen Haftungsausschluss vereinbart, trägt der Käufer nach § 444 BGB grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, wozu bei einer Täuschung durch Verschweigen auch die fehlende Offenbarung gehört.*)

2. Da es sich bei der unterbliebenen Offenbarung um eine negative Tatsache handelt, kommen dem Käufer Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugute.*)

3. Wendet der Verkäufer gegen die behauptete arglistige Täuschung ein, er sei davon ausgegangen, der Käufer sei über den Mangel bereits aufgeklärt worden, trifft ihn auch insoweit eine sekundäre Darlegungslast; dagegen trägt er die volle Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel unabhängig von einer ihm, dem Verkäufer, zurechenbaren Aufklärung erlangt (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB).*)

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 IMR 2011, 71

Immobilien

OLG München, Urteil vom 01.12.2009 - 5 U 1743/09

1. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen.*)

2. Maßgeblich für die Beurteilung der Mangelfreiheit respektive der Mangelhaftigkeit der Immobilie ist nicht die vom Baustoff (hier: Asbest) abstrakt ausgehende Gefahr, sondern die Nutzungs- und Gebrauchsbeeinträchtigung, wie sie sich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände (hier: asbesthaltiges Kleinteil im Inneren eines Elektrospeicherheizgerätes, von dem aus Asbest nicht in den Luftstrom gelangen kann, und mit dem der Bewohner weder im Rahmen des Gerätegebrauchs noch im Rahmen von erwartbaren Reparaturarbeiten in Kontakt kommt), darstellt.*)

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 IMR 2010, 203

Immobilien

BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08

1. Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen Mangel der Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren ist; Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden.*)

2. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragschluss sind im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB nach Gefahrübergang grundsätzlich ausgeschlossen; das gilt jedoch zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat.*)

 Volltext 2 Beiträge3 Nachrichten

Immobilien

OLG Celle, Urteil vom 07.02.2008 - 8 U 203/07

Die Verkleidung der Außenfassade eines 1980 errichteten Fertighauses mit Asbestzementtafeln stellt keinen Sachmangel dar.

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 IMR 2009, 104