Gesamtsuche

Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.2015 - 21 U 175/14

Hat der Verkäufer einer Immobilie hinreichenden Anlass für Zweifel daran, dass vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführte Sanierungsmaßnahmen gegen von außen eindringende Feuchtigkeit erfolgreich gewesen sind, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2012, 1078 = IMR 2012, 1122 - nur online).*)

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015 - 21 U 137/14

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen einer juristischen Person das Wissen eines Mitarbeiters (z.B. im Zusammenhang mit dem vom Vertragspartner erhobenen Arglistvorwurf nach § 444 BGB) zugerechnet wird, auch wenn dieser am Abschluss des Vertrags nicht beteiligt gewesen ist.*)

2. Ein von der Prozesspartei in Bezug genommenes Privatgutachten kann als qualifizierter Parteivortrag verwertet werden und eine eigene Beweisaufnahme des Gerichts entbehrlich machen, wenn die Beweisfrage allein schon aufgrund dieses substantiierten Parteivortrags zuverlässig beantwortet werden kann. Das Gericht hat jedoch zuvor die Gegenpartei auf die beabsichtigte Verwertung des Gutachtens als alleinige Grundlage der Entscheidungsfindung hinzuweisen.*)

3. Die Berufung darauf, das Erstgericht habe Ergebnisse einer Beweisaufnahme verwertet, die nach dem Sach- und Streitstand nicht erforderlich gewesen war, stellt keinen tauglichen Berufungsangriff dar. Beruht die Tatsachenfeststellung des Erstgerichts auf einem prozessual unzulässigen, aber erstinstanzlich durchgeführten Ausforschungsbeweis ist das Berufungsgericht im Rahmen des § 529 ZPO hieran gebunden, da die Voraussetzungen für ein Beweisverwertungsverbot nicht vorliegen.*)

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 IBR 2016, 671

Wohnraummietrecht

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2014 - 24 U 155/14

Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten. Da sowohl mit einer planmäßige Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als durch eine unplanmäßige durch andere Nutzer zu rechnen ist, muss der Mieter sich darauf einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.*)

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 IMR 2015, 394

 Nachricht

Wohnraummietrecht

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2014 - 21 S 353/13

Eine in einem Mietvertrag enthaltene Wartungs- und Kleinreparaturklausel führt nicht dazu, dass ein Abschlag von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist.

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2014 - 21 U 82/13

1. Das subjektive Erfordernis des arglistigen Verschweigens kann nicht durch die bloße Erkennbarkeit aufklärungspflichtiger Mängel ersetzt werden.

2. Nur im Einzelfall kann das Vorhandensein aufklärungspflichtiger Mängel bei Hinzutreten weiterer objektiver Tatsachen das Vorliegen eines (Eventual-)Vorsatzes des Verkäufers und damit ein arglistiges Verschweigen indizieren.

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 IMR 2014, 1127 (nur online)

Immobilien

BGH, Urteil vom 25.10.2013 - V ZR 147/12

1. Ist eine Sicherungsgrundschuld, gegen die dem Eigentümer eine Einrede auf Grund des Sicherungsvertrags mit einem früheren Gläubiger zustand, vor dem für die Anwendbarkeit von § 1192 Abs. 1a BGB maßgeblichen Stichtag von einem Dritten gutgläubig einredefrei erworben worden, führt eine weitere Abtretung an einen Dritten nach dem Stichtag nicht dazu, dass die Einrede wieder erhoben werden kann.*)

2. Sieht das Berufungsgericht eine von dem Gericht des ersten Rechtszuges getroffene entscheidungserhebliche Tatsachenfeststellung als verfahrensfehlerhaft an, weil die Vernehmung eines Zeugen unterblieben ist, so entfällt die Bindung an die Feststellung, und das Berufungsgericht hat nicht nur den Zeugen zu vernehmen, sondern alle erhobenen Beweise insgesamt selbst zu würdigen.*)

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 IBR 2014, 1341 (nur online)

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 30.11.2012 - V ZR 234/11

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.*)

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 IMR 2013, 68

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2005 - 10 U 80/05

1. Eine Vorenthaltung scheidet aus, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache ablehnt, weil er der Auffassung ist, der Mieter müsse noch Renovierungsarbeiten in den Mieträumen ausführen.*)

2. Der Umstand, dass die Mieträume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben werden, begründet keinen Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung, sondern - allenfalls - Schadensersatzansprüche.*)

3. Behauptet der Vermieter, ihm sei durch die verspätete Rückgabe des Mietobjekts ein konkreter Mietausfallschaden entstanden, muss er dartun, wann, an wen und zu welchem Mietzins er das gesamte Mietobjekt oder zumindest einzelne Teile davon bei rechtzeitiger Herausgabe hätte vermieten können.*)

4. Entspricht die Abrechnung der Kaltwasser- und Abwasserkosten einer Gaststätte nach Personen nicht den Vorgaben des Pachtvertrags (hier: Abrechnung nach Wasserzählern), stellt diese Abweichung lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht beeinträchtigt und auf den sich der Pächter nicht berufen kann, weil er hierdurch nicht benachteiligt wird.*)

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Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.09.2005 - 10 U 50/05

1. War die GmbH bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht gegründet und wird in ihrem Namen ein Mietvertrag geschlossen, wird der wahre Rechtsträger aus dem betriebsbezogenen Geschäft berechtigt und verpflichtet.*)

2. Haften die Gesellschafter für die Verbindlichkeiten der GbR analog § 128 HGB neben der Gesellschaft als Gesamtschuldner unbegrenzt, kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zum Teil fordern. Dies gilt grundsätzlich auch hinsichtlich der Verbindlichkeiten gegenüber einem (Mit-)Gesellschafter aus einem Drittgeschäft mit der Gesellschaft.*)

3. Ist der Gläubiger des Mietzinsanspruchs zugleich Gesellschafter der die Gaststätte betreibenden BGB-Gesellschaft, muss er sich, wenn er seine Mitgesellschafter in Anspruch nimmt, seinen eigenen Verlustanteil auf die geltend gemachte Forderung anrechnen lassen. Der in Anspruch genommene Mitgesellschafter kann deshalb nach § 404 BGB auch dem Zessionar gegenüber einwenden, zur Begleichung der Forderung nur unter Berücksichtigung des Verlustanteiles des Gesellschafter-Gläubigers verpflichtet zu sein.*)

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Immobilien

BGH, Urteil vom 12.11.2004 - V ZR 308/03

1. Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält.

2. Das Fehlen einer Baugenehmigung und darauf beruhender Mietausfälle stellen beim Verkauf eines Mietobjektes einen Schaden dar. Der Schaden besteht darin, dass dem Kaufgegenstand die zugesicherte Eigenschaft fehlt: Ein Mietshaus, in dem zwei Wohnungen entgegen der Zusicherung nicht vermietet werden dürfen, ist, verglichen mit dem angestrebten vertraglichen Zustand, weniger wert.

3. Der Erlass eines Grundurteils setzt voraus, dass ein Anspruch mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht.*)

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Immobilien

BGH, Urteil vom 15.10.2004 - V ZR 223/03

a) Ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, verletzt seine Beratungspflichten, wenn er eine Immobilie als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Gewinn wiederverkäufliche Kapitalanlage bezeichnet, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, daß ein gewinnbringender Verkauf zum genannten Zeitpunkt auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarkts gänzlich unwahrscheinlich ist.*)

b) Hat die Beratung des Verkäufers (auch) die Finanzierung des Immobilienerwerbs zum Gegenstand, so kann ein Beratungsfehler vorliegen, wenn die empfohlene Kombination von Festkredit und als Tilgungsersatz dienender Lebensversicherung sich für den Käufer ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen.*)

c) Mit der bloßen Behauptung, der Einsatz einer Lebensversicherung erhöhe die Finanzierungskosten, wird ein solcher Beratungsfehler jedoch nicht dargelegt; erforderlich ist ein umfassender Vergleich der Auswirkungen der empfohlenen Finanzierung mit denen eines im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von dem Käufer für den Erwerb der Immobilie am Markt erhältlichen Tilgungsdarlehens.*)

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Prozessuales

BGH, Urteil vom 12.03.2004 - V ZR 257/03

Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts begründen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Eingangsgericht bei der Feststellung des Sachverhalts unterlaufen sind.*)

Ist eine Tatsachenfeststellung durch das Berufungsgericht geboten, so beurteilt sich die Frage, ob und inwieweit das Berufungsgericht zu einer Wiederholung der erstinstanzlichen Beweisaufnahme verpflichtet ist, nach denselben Grundsätzen wie aus der Zeit vor Geltung des Zivilprozeßreformgesetzes.*)

Wird in der Berufungsbegründung gerügt, das erstinstanzliche Gericht habe Parteivorbringen übergangen, so ist eine genaue Bezeichnung unter Angabe der Fundstelle in den Schriftsätzen der Vorinstanz nicht erforderlich.*)

Auch bei einem Verfahrensfehler des erstinstanzlichen Gerichts obliegt dem Berufungsgericht nach Maßgabe des § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbs. 2 ZPO die tatsächliche Inhaltskontrolle des erstinstanzlichen Urteils ungeachtet einer entsprechenden Berufungsrüge.*)

Für schriftsätzlich angekündigtes Vorbringen kommt dem Urteilstatbestand keine negative Beweiskraft zu.*)

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