Gesamtsuche

Leasing und Erbbaurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.07.2011 - 24 U 186/10

Die Notwendigkeit einer erheblichen Störung bzw. des Vorliegens eines besonderen Interesses des Mieters an der fristlosen Kündigung, welche einen Missbrauch des Kündigungsrechts in Bagatellfällen ausschließen sollte, ist auch nach heutigem Recht erforderlich.

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Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2011 - 4 U 161/10

1. Hat der Verkäufer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag seine Gewährleistung wirksam ausgeschlossen, so ist dem Gewährleistungsausschluss eine Verpflichtung zur Abtretung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen vom Verkäufer vor dem Verkauf beauftragte Dritte im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann zu entnehmen, wenn das Vertragswerk konkrete Anhaltspunkte dafür enthält, dass die Vertragsparteien die Gewährleistungsfrage nicht abschließend regeln wollten.*)

2. Fehlen solche Anhaltspunkte ist der Verkäufer, der ein nachvollziehbares und schutzwürdiges Interesse daran besitzt, nach dem Verkauf nicht mehr in Rechtsstreitigkeiten zwischen Dritten einbezogen zu werden, auch nicht in Erfüllung einer vertraglichen Nebenpflicht zur Abtretung von Gewährleistungsansprüchen verpflichtet.*)

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 IMR 2012, 1030 (nur online)

Bauträger

KG, Urteil vom 23.11.2010 - 7 U 8/09

1. Die Abgrenzung nach § 5 Abs. 2 WEG gilt auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen. Jeder Wohnungseigentümer hat deshalb aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums. Dementsprechend ist bei der Beurteilung der Gewichtigkeit der Mängel nicht lediglich auf eine einzelne Wohnung oder das betreffende Haus abzustellen, sondern auf sämtliche zur Wohnungseigentumsanlage gehörende Gebäude.

2. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist nicht deshalb unwirksam, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüche an sich gezogen hat. Denn der Erwerber von Wohnungseigentum ist berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Veräußerer ebenfalls Mängelbeseitigung fordert und noch keine weiteren Maßnahmen beschlossen hat, sondern noch verhandelt.

3. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit die Hemmung der Verjährung auf alle Ansprüche erstrecken, die sich aus diesem Sachverhalt für den Gläubiger ergeben können. Gläubiger und damit Verhandlungsberechtigte sind zunächst die Inhaber der Gewährleistungsansprüche, also die einzelnen Erwerber/Miteigentümer. Denn die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.

4. Werden Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, wird die Verjährung der den einzelnen Erwerbern zustehenden Mängelbeseitigungsansprüche gemäß § 203 BGB gehemmt. Da die durch den Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft selbst nicht Anspruchsinhaberin ist, können Verhandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Veräußerer keine Hemmung der Verjährung von nicht bestehenden Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bewirken, sondern nur eine solche der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer.

5. Wird ein gerichtliches Verfahren auf Anregung des Gerichts vereinbarungsgemäß nicht betreiben, um den Ausgang eines beim Bundesgerichtshof anhängigen Parallelverfahrens abzuwarten, dem ein fast identischer Sachverhalt zu Grunde liegt und in dem es insbesondere um die Frage der Verjährungshemmung geht, liegt dem eine konkludent getroffene Vereinbarung zu Grunde, die kein Nichtbetreiben des Verfahrens im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB, sondern ein Stillhalteabkommen - ein sog. pactum de non petendo - darstellt, das die Einrede der Verjährung nach § 242 BGB ausschließt.

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Leasing und Erbbaurecht

LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2010 - 307 S 152/09

1. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf eine bestimmte von ihm favorisierte Sanierungsmaßnahme (hier: gegen Schimmelbildung), wenn lediglich diese eine Maßnahme geeignet ist.*)

2. Grundsätzlich obliegt die Wahl des Sanierungsweges dem Vermieter.*)

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 IMR 2011, 1013 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009 - 307 S 39/09

Grundsätzlich hat der Vermieter die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Ferner muss der Vemieter beweisen, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden.

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Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2009 - 24 U 6/09

1. Verletzt der Mieter die Pflicht zur Anzeige von Mängeln, haftet er dem Vermieter nur, wenn die Anzeige zur unverzüglichen Mängelbeseitigung durch den Vermieter geführt hätte.*)

2. Feuchtigkeitsschäden, verbunden mit Schimmelpilzbildung, in einer Gaststätte und ihren Nebenräumen rechtfertigen jedenfalls eine Minderung des Pachtzinses um 50 %.*)

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Bauträger

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.05.2009 - 4 U 160/08

1. Ein Bauträger schuldet wie jeder andere Werkunternehmer den einzelnen Erwerbern im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. Dies gehört zu der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit.

2. Sind nach der Baubeschreibung einer Senioren-Wohnanlage sämtliche Wohnungen barrierefrei und bequem über einen Aufzug erreichbar und keine Schwellen sowie Stolperfallen vorhanden, müssen auch die Zugänge zu Terrassen und Balkonen schwellenfrei ausgestaltet werden.

3. Eine Falschlieferung ist mit einem Mangel gleichzusetzen und berechtigt den Auftraggeber zur Minderung, ohne dass es darauf ankommt, dass der verwendete Baustoff gegenüber dem vertraglich vereinbarten Baumaterial in technischer Hinsicht nicht unterlegen ist. Denn Begriff des Mangels darf nicht rein objektiv - funktionsbezogen - verstanden werden. Er wird vielmehr subjektiv vom Vertragswillen der Parteien ("geschuldeter Werkerfolg") mitbestimmt. Nach dem subjektiven Fehlerbegriff können daher auch unerhebliche Abweichungen vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, durch die die Gebrauchstauglichkeit objektiv nicht beeinträchtigt wird, einen Mangel darstellen.

4. Eine Klausel: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.", ist in einem Bauträgervertrag unwirksam.

5. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen tritt nur ein, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrnimmt. Entscheidend ist das Wissen um die Fehlerhaftigkeit des Werks.

6. Loggien- oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen).

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Leasing und Erbbaurecht

AG Düsseldorf, Urteil vom 23.07.2008 - 53 C 1736/08

1. Eine Hausordnung stellt grundsätzlich nur die für das Verhalten der Mieter untereinander maßgebende "Rechtsordnung" dar.

2. In einer Hausordnung kann grundsätzlich nur eine nähere konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Es können dem Mieter nicht zusätzlich wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumte Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden.

3. Das Trockenaufkommen von drei Waschtagen pro Monat hält sich im Rahmen des Üblichen, so dass das Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern oder ähnlichen Vorrichtungen innerhalb der Wohnung vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst wird.

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Leasing und Erbbaurecht

AG Krefeld, Urteil vom 12.06.2007 - 12 C 301/06

1. Es ist allgemein bekannt, dass mit dem Schwarzschimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergeht. Diese berechtigt zur Kündigung.

2. Liegen die Wände der Wohnung sämtliche ungedämmt auf der Decke der Tiefgarage (Beton) auf, so entsteht hierdurch eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei normalem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt ein Mangel der Wohnung dar, der im Hinblick auf auftretenden Schimmelpilzbefall zu einer Minderung von mindestens 50% der Bruttomiete berechtigt.

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 IMR 2008, 44

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.*)

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Gewerberaummiete

KG, Beschluss vom 25.09.2006 - 12 U 118/05

1. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit, darzulegen und zu beweisen, dass Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt.

2. Es obliegt einem Vermieter bei dem Vorwurf von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, darzulegen und zu beweisen, dass das Gebäude frei von Isoliermängeln ist, bautechnisch also einwandfrei errichtet wurde.

3. Zu den Anforderungen an den Sachvortrag für eine Mietminderung wegen Feuchtigkeitseinbrüchen bzw. Schimmelpilzbefall.

4. Zur Problematik der Mietminderung wegen unzureichender Heizleistung.

5. Entscheidend für die zuerkannte Mietminderung ist die abstrakte Herabsetzung der Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch, also die generelle Eignung der Mängel hierfür. Auf die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an.

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 IMR 2007, 113