Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 20.02.2026 - V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 - V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

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 IMR-Beitrag

Nachbarrecht

BGH, Urteil vom 07.11.2025 - V ZR 121/24

Ein Überbau muss nur unter den Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB geduldet werden; liegen diese nicht vor, kann eine Pflicht zur dauerhaften Duldung des Überbaus weder aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis noch aus dem Schikaneverbot hergeleitet werden.*)

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 IMR 2026, 71

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 08.09.2025 - 14 S 12685/24

1. Erfolgt ein vertraglich nicht mehr gedeckter (teil-)gewerblicher Gebrauch eines Mietobjekts, so kann dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt insb. dann, wenn der Mieter eine Wohnung ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters gewerblich nutzt und dadurch eine Schädigung des Mietobjekts oder eine unzumutbare Belastung von Mitmietern oder des Vermieters hervorgerufen wird.*)

2. Dabei kommt es grds. darauf an, ob der Mieter mit seiner gewerblichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt (Außenwirkung), etwa indem er das Mietobjekt als seine Geschäftsadresse angibt, er dort Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.*)

3. Bei der Beurteilung der Außenwirkung ist zunächst zu berücksichtigen, ob sich die Mieträume in einem Mehrfamilienhaus befinden, in welchem das räumliche Umfeld ggf. besonders sensibel auf Störungen - wie sie z.B. durch Publikumsverkehr hervorgerufen werden können - reagiert, oder ob sich das Mietverhältnis auf ein freistehendes EFH bezieht, in welchem allein die Mieter selbst leben. Beeinträchtigungen zum Nachteil von Mitbewohnern - namentlich durch etwaige störende Geräusche oder eine sonstige Störung der Privatsphäre, ausgehend von fremden, nicht dem Haus zugehörigen Personen - können in letzterem Fall oftmals ausgeschlossen sein.*)

4. Maßgeblich für eine kündigungsrelevante Außenwirkung kann ferner sein, ob es in der Folge der (auch) gewerblichen Nutzung bereits zu konkreten Beschwerden oder sonstigen Beanstandungen, namentlich durch Mitmieter bzw. Nachbarn gekommen ist.*)

5. Bei etwaigem Publikumsverkehr mit Kunden kann eine geringe Anzahl an Kundenbegegnungen (hier: ca. 2 Kunden wöchentlich - ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung mit dem Mieter) gegen die Annahme einer wirksamen Kündigung sprechen.*)

6. Zwar geht auch mit der Internetpräsenz eines gewerblichen Betriebs i.d.R. eine gewisse Außenwirkung einher. Eine solche kann jedoch im konkreten Fall unzureichend sein, wenn der Mieter gleichwohl faktisch nur sehr wenige, vorangemeldete Kunden empfängt und diese letztlich auch keine störenden Beeinträchtigungen nach außen hin verursachen.*)

7. Bei der Beschäftigung von Mitarbeitern im Mietobjekt kann es namentlich auf die Art der Tätigkeit und ihre etwaige Außenwirkung, auf Dauer und Umfang der Beschäftigung (z.B. Teilzeit) sowie auf Häufigkeit und Dauer der Anwesenheiten der betreffenden Mitarbeiter ankommen.*)

8. Zur kündigungsrechtlichen Relevanz namentlich einer Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt durch einen angeblichen Kaufinteressenten bzw. unangemeldet erscheinenden Handwerker, durch vermeintlich vertragswidrige Gartenarbeiten (Gehölzschnitt), verweigerte Mangelbeseitigungsmaßnahmen und eine mieterseitige Behauptung, das Mietobjekt sei mangelhaft.*)

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Wohnraummiete

AG Hamburg, Urteil vom 04.07.2025 - 49 C 237/24

1. Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwer wiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung.

2. Es steht dem Mieter insbesondere nicht frei, die Vorgaben seiner gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken.

3. Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da dem Mieter bereits im Klageverfahren deutlich gemacht worden ist, was er zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre eine sinnlose Förmlichkeit.

4. Einem Mieter, der seinem Vermieter nur eine Mängelbesichtigung von 10 Minuten erlaubt, obwohl ihm das Gericht eine halbe Stunde gewährt hat, und ein Berühren der angeblich schadhaften Sachen verbietet, kann fristlos gekündigt werden.

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 IMR 2025, 401

 Nachricht

Immobilien

BGH, Urteil vom 27.06.2025 - V ZR 150/24

Der Eigentümer eines mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks ist nicht aufgrund der Baulast nach Treu und Glauben zivilrechtlich verpflichtet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.01.1981 - V ZR 58/79, BGHZ 79, 201, 210).

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Wohnraummiete

AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.

3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.

4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.

5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

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 IMR 2026, 54

Immobilien

OLG Hamm, Urteil vom 28.05.2025 - 5 U 15/17

ohne amtliche Leitsätze

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Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 26.05.2025 - 1291 C 23031/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Nachbarrecht

LG Köln, Urteil vom 21.05.2025 - 13 S 202/23

1. Bienenhaltung kann ein Nachbargrundstück beeinträchtigen, wenn es zu einer Anwesenheit zahlreicher Bienen sowie zu Ausscheidungen derselben bzw. das Versterben vieler Bienen auf dem Grundstück kommt. Der Anspruchsgegner muss nachweisen, dass diese Immissionen die Benutzung des Grundstücks des Anspruchstellers nicht oder nur unwesentlich behindern.

2. Eine Gleichheit im Unrecht gibt es nicht.

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 IMR 2025, 418

Immobilien

OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.04.2025 - 25 U 162/23

1. Eine entlang der gemeinsamen Grenze verlaufende Mauer kann aufgrund ihrer grenzscheidenden Funktion auch dann dem Vorteil beider Grundstücke dienen, wenn die Mauer gleichzeitig dazu dient, das höher gelegene Grundstücke abzustützen.*)

2. Sofern sich eine Einrichtung wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten - wie im Streitfall - objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, spricht eine Vermutung dafür, dass sie (einstmals) mit dem Einverständnis beider Nachbarn errichtet wurde.*)

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 IMR 2025, 294

Stellungnahmen und Empfehlungen zu Gesetzentwürfen

Schreiben privater Verbände