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[Suchtipps]Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: VIII ZR 45/16
BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16
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Einzeldokumente | Abschnitte in Büchern und Arbeitshilfen | ||||
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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
3 Beiträge gefunden |
IMR 2024, 230 | BGH - "Eigenbedarfskündigung" bei sog. Mischnutzung? |
IMR 2017, 306 | BGH - Kündigung wegen gemeinnütziger Drittnutzung? |
IMR 2017, 261 | BGH - Konkretisierung der Voraussetzungen für eine Kündigung wegen geschäftlichen Eigenbedarfs |
18 Volltexturteile gefunden |
BGH, Beschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 186/17
1. Auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der dem Mieter überlassenen Wohnung als Zweit- und/oder Ferienwohnung kann die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllen.
2. Es kommt insoweit entscheidend darauf an, ob nach der Würdigung der Umstände des Einzelfalls der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist.
3. Demnach ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung für sich und/oder seine Kinder lediglich 2 bis 4 Wochen im Jahr nutzen will, um Familienfeiern beiwohnen zu können. Der steigende Wohnungsbedarf in Ballungszentren und Großstädten ist hierfür irrelevant.
4. Eine Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.
5. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist.
6. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte.
VolltextAG Mannheim, Urteil vom 12.04.2018 - 18 C 5139/17
1. Wird eine Kündigung statt an das mietende Ehepaar an den Ehemann/Vater und die Tochter des Paares adressiert, diese beiden allerdings als Ehepaar bezeichnet, so ist die Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam, da es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt.
2. Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden.
3. Dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume kommt ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.
4. Bei einem Mietvertrag über eine Hausmeisterwohnung muss dem Mieter klar sein, dass nach Ende seiner Hausmeistertätigkeit er die Wohnung verlassen muss.
VolltextLG Berlin, Beschluss vom 19.02.2018 - 65 S 241/17
Bleiben Zweifel bzgl. des Eigenbedarfs, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.
VolltextBGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17
1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.*)
2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.*)
3. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rz. 8, und vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717 Rz. 14).*)
4. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.*)
BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16
1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)
2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)
BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 19/17
1. Der Begriff des "Benötigens" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.
2. Auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Die Kriterien aus Leitsatz 1 sind auch für die Beantwortung der Frage entscheidend, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt.
3. Hat der Vermieter die ernsthafte Absicht, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten vor Ort aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem er sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit dem Ehepartner- aufhält, rechtfertigt dies eine Eigenbedarfskündigung.
VolltextBGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15
1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)
2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)
3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)
4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)
5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)
VolltextBGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16
1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).*)
2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.*)
3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 18).*)
4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)
5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 16).*)
6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.*)
7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.*)
8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).*)
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(12.03.2024) Man spricht normalerweise von "Eigenbedarf", wenn der Vermieter selbst zum Wohnen in seine Mietwohnung einziehen möchte - oder zumindest seine nahen Angehörigen. Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich auch dann möglich, wenn der Vermieter die Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigt. Der Bundesgerichtshof hat jedoch 2017 neue Regeln für eine solche Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf aufgestellt. Für Vermieter ist diese dadurch schwieriger geworden und die Rechte der Mieter wurden gestärkt.
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(28.02.2020) Darf ein Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Mietwohnung für seine eigenen beruflichen oder geschäftlichen Zwecke benötigt? 2017 hat der Bundesgerichtshof dazu entschieden.
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(06.08.2018) Viele Mietverhältnisse werden wegen Eigenbedarfs gekündigt. Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, die viele Mieter und Vermieter nicht kennen.
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(31.07.2017) Darf der Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Mietwohnung für eigene berufliche Zwecke benötigt? "Eigenbedarf" bezieht sich darauf, dass der Vermieter selbst zum Wohnen einziehen möchte. Bisher gestatteten die Gerichte oft auch eine Kündigung, weil der Vermieter die Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigte. Der Bundesgerichtshof hat nun ganz neue Regeln für eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf entwickelt. Diese ist für Vermieter nun schwieriger geworden, die Rechte der Mieter wurden gestärkt.
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(10.05.2017) Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB* - hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten - wirksam ist.
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(29.03.2017) Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist.
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(23.02.2017) Der Beklagte ist seit dem 01.07.1977 Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Klägerin betreibt nach ihrer Darstellung im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen.
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12 Abschnitte im "Schmidt-Futterer, Mietrecht" gefunden |
ii) Abriss (BGB § 573 Rn. 213-214)
I. Systematische Einordnung (BGB § 573 Rn. 11-14)
bb) Der Geschäfts- oder Berufsbedarf (BGB § 573 Rn. 195-197)
aa) Absicht zur anderweitigen Verwertung (BGB § 573 Rn. 155-158)
b) Verfassungsrechtliche Vorgaben (BGB § 573 Rn. 154)
1. Allgemeines Bestandsinteresse und besondere Härtegründe (BGB § 574 Rn. 19a)
2. Besondere Härtegründe des Mieters (BGB § 574 Rn. 20)
b) Das berechtigte Interesse (BGB § 573 Rn. 186)
c) Die Nutzung als Wohnung (BGB § 573 Rn. 74-76)
I. Begriff und Charakteristika des Mietvertrags ( Rn. 1-3)