Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 27.10.2021 - 65 S 125/21

1. Bei einem Kauf geht der Mietvertrag inklusive sämtlicher Allgemeiner Vertragsbestimmungen auf den Käufer über.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann geregelt werden, dass der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn "wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.". Die Regelung gewährt dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz.

3. Die - hinter der vertraglichen Vereinbarung zurückbleibende - gesetzliche Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht.

4. Der Auszug eines von mehreren Mietern allein gibt dem Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses und begründet auch kein berechtigtes Interesse daran.

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 IMR 2022, 310

Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15

1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rz. 14 m.w.N.; vom 09.09.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rz. 28 m.w.N.; vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rz. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, a.a.O. m.w.N.; vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, a.a.O.; vom 18.07.2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rz. 16).*)

2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:

"Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]",

ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

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Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2015 - 67 S 28/15

1. Zur Auslegung einer - befristeten - Untermieterlaubnis.*)

2. Eine in ihrem Kündigungsvorwurf einschlägige Vermieterkündigung erfüllt auch im Falle ihrer materiellen Unwirksamkeit die Funktion einer konkludenten Abmahnung.*)

3. Nach Ablauf einer befristeten Untermieterlaubnis muss der Mieter, der keinen Anspruch auf Erteilung einer weiteren Untermieterlaubnis hat, unverzüglich alles ihm tatsächlich und rechtlich Mögliche tun, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Untermieters herbeizuführen. Die fortdauernde Untätigkeit des Mieters stellt insbesondere nach erfolgter Abmahnung eine schwere Pflichtverletzung dar.*)

4. Ein zur anteiligen Gebrauchsüberlassung berechtigendes Interesse besteht gem. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht, wenn der Mieter neben der angemieteten Wohnung eine weitere in derselben Stadt belegene Wohnung in nicht unerheblichem Ausmaß zu Wohnzwecken nutzt und der Untermieter nicht nur in der vom Mieter angemieteten Wohnung, sondern auch an zwei weiteren Orten wohnhaft ist.*)

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 IMR 2015, 320

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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 IMR 2015, 49

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 22.05.2014 - IX ZR 136/13

Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück. Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen.*)

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 IMR 2014, 399

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13

1. Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.*)

2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).*)

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Leasing und Erbbaurecht

AG Schöneberg, Urteil vom 09.04.2014 - 12 C 340/12

1. Ein "wichtiges berechtigtes Interesse" des Vermieters für eine Eigenbedarfskündigung (BGH, IMR 2013, 494) liegt dann vor, wenn die Vermieter die Wohnung für ihre Kinder benötigen, damit jedem Kind zukünftig ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht.

2. Die psychischen Folgen für den Mieter können jedoch derart schwerwiegend sein, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist (hier: Erkrankung an Multipler Sklerose mit Depressionen und Suizidgefahr).

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.*)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12

1. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.*)

2. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung.*)

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