Gesamtsuche

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)

 Volltext 4 Beiträge1 Nachricht

Bausicherheiten

BGH, Urteil vom 17.08.2023 - VII ZR 228/22

Im Fall einer Kündigung eines Bauvertrags gem. § 650f Abs. 5 BGB reicht grundsätzlich der schlüssige Vortrag des Unternehmers zur Höhe der Vergütung gem. § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB aus, um hiernach die Höhe einer geforderten Sicherheit gem. § 650f Abs. 1 BGB zu bemessen. Ein Abzug bei der Höhe der Sicherheit unter Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO kommt nicht in Betracht (Bestätigung von BGH, IBR 2014, 345).*)

 Volltext 4 Beiträge1 Nachricht

Bauvertrag

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.06.2023 - 4 U 102/22

1. Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber nicht mehr Erfüllung, sondern wegen Mängeln der Leistung nur noch Schadensersatz oder Minderung verlangt, so dass das Vertragsverhältnis in ein sog. Abrechnungsverhältnis übergegangen ist.

2. Auch eine Teilschlussrechnung muss prüfbar sein. Sie ist prüfbar, wenn die in der Teilschlussrechnung enthaltenen Angaben den Auftraggeber in die Lage versetzen, die Berechtigung der geltend gemachten Forderung zu überprüfen.

 Volltext

 IBR 2023, 449

Bauvertrag

KG, Urteil vom 08.06.2022 - 21 U 107/19

1. Kündigt der Auftraggeber mit dem pauschalen Hinweis darauf, der Auftragnehmer habe die Fertigstellung empfindlich verzögert bzw. mehrmals die Leistung eingestellt, und ist er nicht zur dezidierten Erörterung der zur Kündigung berechtigenden Umstände in der Lage, ist seine Kündigung als sog. freie Kündigung anzusehen.

2. Nach einer freien Kündigung des Bauvertrags hat der Auftragnehmer Anspruch auf vertragsgemäße Vergütung der nicht erbrachten Leistungen. Er muss sich jedoch u. a. dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Kosten erspart hat.

3. Nachunternehmerkosten sind nur erspart, soweit sie nicht gezahlt werden. Sofern zum Zeitpunkt der Abrechnung des Auftragnehmers mit dem Auftraggeber noch nicht klar ist, welche Vergütung der Nachunternehmer beanspruchen kann, kann der Auftragnehmer die volle Nachunternehmervergütung als Ersparnis abziehen und später nachfordern, wenn die Vergütung feststeht.

 Volltext

 IBR 2023, 453

Bauvertrag

KG, Urteil vom 24.09.2021 - 7 U 35/15

1. Der Werklohnanspruch des Auftragnehmers wird unabhängig von einer förmlichen Abnahme fällig, wenn der Auftraggeber diese endgültig verweigert und sich darauf beschränkt, die Rechnung wegen aus seiner Sicht fehlender Prüfbarkeit anzugreifen und hilfsweise Schadensersatz wegen behaupteter Fertigstellungsmehrkosten geltend zu machen. In einem solchen Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis.

2. Prüfbar ist eine (Schluss-)Rechnung, wenn sie - gegebenenfalls unter Beifügung von Aufmaßen und anderen Unterlagen - nachvollziehbar angibt, welche Massen der Auftragnehmer für welche Positionen berechnet, welche Leistungen mit diesen Positionen gemeint sind und welcher Einheitspreis für sie angesetzt wird. Der Auftraggeber muss die Berechtigung der Forderung, gemessen an den vertraglichen Vereinbarungen, überprüfen können.

3. ...

 Volltext 3 Beiträge

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.08.2021 - 22 U 267/20

1. Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag "frei", steht dem Auftragnehmer die volle Vergütung zu. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart.

2. Erspart sind die Einzelkosten der Teilleistungen und die damit verbundenen Baustellengemeinkosten für die infolge der Kündigung nicht erbrachte Leistung. Maßgeblich für die ersparten Aufwendungen sind die tatsächlichen Kosten, nicht kalkulierte Kosten.

3. Der Auftragnehmer kann zur Darlegung der ersparten Aufwendungen auf seine Urkalkulation oder eine nachträglich erstellte Kalkulation Bezug nehmen. Dem Auftraggeber bleibt dann die Möglichkeit, darzulegen und zu beweisen, dass die ersparten Aufwendungen tatsächlich höher sind, die Kalkulation also nicht zutreffend war.

4. Für den Vergütungsanspruch nach "freier" Kündigung trifft den Auftragnehmer allein eine Erstdarlegungslast zu den ersparten Aufwendungen; behauptet der Auftraggeber in Abweichung zum Zahlenwerk des Auftragnehmers, dieser habe tatsächlich höhere Beträge erspart, trägt er hierfür die weitere Darlegungs- und die Beweislast.

 Volltext

 IBR 2022, 9

Bauvertrag

OLG Hamburg, Urteil vom 22.06.2021 - 8 U 53/18

1. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Werk- oder Bauvertrags unterliegt zwar keinen starren zeitlichen Grenzen. Aus Sinn und Zweck der außerordentlichen Kündigung folgt jedoch, dass eine solche zumindest zeitnah zum Kündigungsanlass erklärt werden muss.

2. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung wegen Verzugs ist vier Monate nach der letzten Besprechung der Vertragsparteien (hier: über die Verzögerungen des Projekts und das weitere Vorgehen) verwirkt.

3. Ein Verzug des Auftragnehmers ist ausgeschlossen, wenn ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Dies ist etwa der Fall, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung einer Bauhandwerksicherheit bestimmt hat und die geforderte Sicherheit nicht gestellt wird, sofern der Auftragnehmer die Einstellung zuvor angekündigt hat.

4. Unberechtigte Kündigungen aus wichtigem Grund sind in der Regel als freie Kündigungen auszulegen.

5. Zur schlüssigen Abrechnung eines Pauschalpreisvertrags nach freier Kündigung des Auftraggebers.

 Volltext

Internationales Baurecht

OLG Köln, Urteil vom 22.03.2021 - 16 U 165/20

1. Unter die in Art. 4 Abs. 1 Rom-I-VO [= VO (EG) 593/2008] genannten Dienstleistungsverträge fallen auch reine Bau-/Werkverträge. Hat der Dienstleister seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, findet danach das deutsche materielle Recht Anwendung. Dass die Baustelle im Ausland liegt, ist für sich genommen kein Umstand, der eine engere Verbindung zu diesem Staat i.S.v. Art. 4 Abs. 3 Rom-I-VO begründet.*)

2. Die Frage, ob der als Dienstleister in Anspruch genommene Beklagte seine Vertragserklärung im eigenen Namen oder als Stellvertreter für ein anderes Unternehmen abgegeben hat, bestimmt sich in diesem Falle gem. Art. 10 Abs. 1 Rom-I-VO ebenfalls nach materiellem deutschen Recht.*)

 Volltext

 IBR 2021, 466

Werkvertragsrecht

OLG Hamm, Urteil vom 16.09.2020 - 12 U 177/19

1. Ist der Unternehmer im Rahmen eines Werkvertrags über eine Fahrzeugreparatur auch mit der Fehlersuche beauftragt, sind auch die Leistungsteile zu vergüten, die nicht unmittelbar zum Erfolg der Reparatur führen.*)

2. Der Unternehmer hat bei der Fehlersuche in Anwendung der anerkannten Regeln der Technik zunächst die wahrscheinlichsten und für den Besteller günstigsten Fehlerursachen zu überprüfen.*)

3. Es obliegt dem Besteller im Rahmen von § 280 Abs.1 BGB darzulegen und nachzuweisen, dass der Unternehmer diese Vorgehensweise und damit die Pflicht zur wirtschaftlichen Betriebsführung verletzt hat.*)

 Volltext

 IBR 2021, 23

Bauvertrag

KG, Urteil vom 23.06.2020 - 21 U 107/19

1. Die Schlussrechnung des Auftragnehmers ist prüfbar, wenn er die Rechnung übersichtlich aufgestellt, die Reihenfolge der Posten eingehalten, die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen verwendet und die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege beigefügt hat.

2. Für die Prüfbarkeit kommt es darauf an, ob sich aus der Schlussrechnung im Zusammenhang mit den übrigen Umständen die Forderung in ausreichendem Maße nachvollziehen lässt. Es ist Sache des Auftraggebers, die fehlende Substanziierung oder Prüfbarkeit im Einzelnen zu rügen.

3. Die sachliche Richtigkeit der Rechnung ist keine Frage der Prüfbarkeit. Ob der Auftraggeber diese für prüfbar hält, ist unerheblich, weil es sich hier um eine Rechtsfrage handelt.

 Volltext

 IBR 2022, 230