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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2023, 1942

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2022 - 55 S 160/21

1. Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, gestützt auf § 16 Abs. 4 WEG a.F. den Sondereigentümern der erst noch zu errichtenden Gebäude sämtliche Baukosten aufzuerlegen.*)

2. Es gilt der Grundsatz der Maßstabskontinuität; eine verdeckte Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung verbietet sich. Maßgeblich ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung.*)

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IBRRS 2023, 1808

AG Freiburg, Urteil vom 26.05.2023 - 57 C 1291/22 WEG

Widerruft eine Eigentümergemeinschaft die Gestattung der Nutzung eines Stellplatzes durch einzelne Miteigentümer, verstößt dies nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung. Der Widerruf unterliegt als Gestaltungsrecht nicht der Verjährung.

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IBRRS 2023, 1432

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2023 - 10 U 100/22

1. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen.

2. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern auch für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter.

3. Das Steckenlassen eines Schlüssels von außen wird der Verwahrungspflicht nicht mehr gerecht, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird.

4. Dass eine Körperschaft eine gewisse Zeit braucht, um auf einen Schlüsselverlust zu reagieren und die finanziellen Rahmenbedingungen für den Austausch auszuloten, ist im Grundsatz nachvollziehbar und widerlegt nicht die Missbrauchsgefahr. Dies gilt insbesondere für die Entscheidungsfindung innerhalb einer WEG.

5. Anders, als beim Verlust eines Schlüssels, bei dem sich aus dem Verlust selbst noch kein Indiz dafür ergibt, dass der Schlüssel gefunden und der Finder ihn missbrauchen wird, indiziert der gezielte Diebstahl eines Schlüssels, dass der Schlüssel in unbefugten Händen ist und dass die Person, die schon zur rechtswidrigen Entwendung bereit war, auch zu einem anschließenden Missbrauch des Schlüssels bereit ist.

6. Werden nur Teile einer Schließanlage ausgetauscht, verlängert sich deswegen die Lebenszeit der gesamten Anlage durch den teilweisen Austausch nicht.

7. Im Grundsatz kann jedenfalls bei einer älteren Anlage die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4% bis 5% pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden, auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig ist und ihr eine Sicherungsfunktion zukommt, erreicht die Abnutzung auch nicht 100%.

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IBRRS 2023, 1644

AG Offenbach, Urteil vom 18.12.2020 - 310 C 16/19

Nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 01.12.2020 sind Ansprüche auf Einsicht in die Verwalterunterlagen nicht mehr gegen den Verwalter selbst, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. die Erbbauberechtigtengemeinschaft zu richten.

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IBRRS 2023, 1510

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.05.2023 - 2-13 S 15/23

1. Jedenfalls wenn die Parteien auch um die Frage streiten, ob Kopien der Vollmachtsübertragungen den Anforderungen an die Vertretungsregeln in der Teilungserklärung genügen, besteht ein Anspruch auf Einsicht des Eigentümers in die bei der Gemeinschaft vorhandenen Unterlagen. Der Eigentümer muss sich insoweit nicht mit der Überlassung von Kopien zufrieden geben, die die Verwaltung angefertigt hat.

2. Selbst wenn zwischenzeitlich auch überlassene Originale durch Kopien ersetzt worden sein sollten, mag sich durch die Einsicht Erkenntnisgewinn ergeben - etwa anhand des Papiers oder der Art der Kopie -, ob die Unterlagen von dem Verwalter kopiert wurden oder aber von vorneherein eine Kopie überlassen wurde.

3. Im Übrigen lässt sich auch die Vollständigkeit der Unterlagen durch eine Einsichtnahme in die beim Verwalter vorhandenen Unterlagen deutlich besser überprüfen als durch die Übersendung von Kopien.

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IBRRS 2023, 1559

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.05.2023 - 73 C 62/22

1. Wird ein Verwaltungsbeirat grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen, die in angemessener Höhe pauschaliert werden dürfen, nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.

2. Ein Beschluss, der den Verwalter nach Abstimmung mit dem Beirat ermächtigt, diverse Verträge abzuschließen, ohne dass dies inhaltlich oder finanziell begrenzt wird, ist unwirksam.

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IBRRS 2023, 1791

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.06.2023 - 2-13 S 72/22

Alleine die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15% höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-)umgewandelt wird.*)

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IBRRS 2023, 1738

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.06.2023 - 2-13 S 92/22

Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" vorsieht.*)

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IBRRS 2023, 1688

AG Essen-Steele, Urteil vom 03.05.2023 - 21 C 21/22

Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung - externe Verwaltung" deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn diese in einer Vollversammlung erfolgt.

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IBRRS 2023, 1722

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 - 2-13 S 14/22

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss einen Wohnungseigentümer ermächtigen, einen aus dem Gemeinschaftseigentum folgenden Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft geltend zu machen.*)

2. Die Eigentümer, gegen die sich die Entstörungsklage richten soll, sind bei der Abstimmung über die "Rückermächtigung" gem. § 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen.*)

IBRRS 2023, 1657

OVG Thüringen, Beschluss vom 11.01.2023 - 1 EO 348/22

1. Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt grundsätzlich öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstückes aus.*)

2. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Miteigentümer von der Behörde nicht allein den Schutz seiner Rechte begehrt, sondern er ein behördliches Einschreiten wegen bestehender Gefahren verlangt, die von einer bestimmten Art der Nutzung des Sondereigentums oder der Gemeinschaftsanlagen ausgehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.10.1988 - 4 C 1.86, NVwZ 1989, 250).*)

3. Ergibt sich dadurch eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.01.1960 - 1 C 42.59, NJW 1961, 793), kann die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Abs. 1 Satz 2 ThürBO nach pflichtgemäßem Ermessen einzuschreiten, zu einer Verpflichtung werden, weil ein Einschreiten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ermessensgerecht abzulehnen wäre.*)

4. Bei einem auf ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Antrag bemisst sich der Streitwert entsprechend der für Nachbarklagen gegen die Baugenehmigung entwickelten Rechtsprechung sofern sich aus dem Vortrag der Beteiligten keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte für die Bemessung eines wirtschaftlichen Schadens ergeben.*)

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IBRRS 2023, 1710

BGH, Beschluss vom 20.04.2023 - V ZB 56/22

Die Vorschrift des § 50 WEG a.F. ist analog § 48 Abs. 5 WEG auch dann anzuwenden, wenn die Kostenfestsetzung zwar nach dem 30.11.2020 beantragt wurde, der Kostentitel aber aus einem vor dem 01.12.2020 anhängig gewordenen Beschlussklageverfahren herrührt und deshalb gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist.*)

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IBRRS 2023, 1645

AG Heidelberg, Urteil vom 19.04.2023 - 45 C 103/22

Ein Wohnungseigentümer muss sein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung vornehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Sitz der Verwaltung sich nicht in zumutbarer Entfernung zum gemeinschaftlichen Grundstück befindet.

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IBRRS 2023, 1541

LG Dortmund, Beschluss vom 03.03.2023 - 1 S 196/22

Beschlüsse auf einer quasi sehenden Auges von einem anerkannt unbefugten Wohnungseigentümer einberufenen Eigentümerversammlung sind sogar nichtig.

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IBRRS 2023, 1590

BGH, Urteil vom 21.04.2023 - V ZR 86/22

1. Hat ein Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die vorübergehende Aussetzung eines Beschlusses erwirkt, so können die übrigen Wohnungseigentümer, gegen die die einstweilige Verfügung unter der Geltung des bis zum 30.11.2020 anwendbaren Rechts ergangen ist, den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Beschlussaussetzung entstandenen Schaden aufgrund eines Anspruchs aus § 945 ZPO im Wege der Drittschadensliquidation ersetzt verlangen.*)

2. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 ist eine auf Suspendierung eines Wohnungseigentümerbeschlusses abzielende einstweilige Verfügung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Damit ist diese auch selbst Inhaberin eines Anspruchs aus § 945 ZPO.*)

3. Ein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Verwaltungsvermögen entstandener Schaden entfällt nicht dadurch, dass der Schadensbetrag in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem im Innenverhältnis unter ihnen geltenden Kostenverteilungsschlüssel verteilt wird.*)

IBRRS 2023, 1505

VG Ansbach, Urteil vom 06.10.2022 - AN 9 K 22.01120

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2023, 1503

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.11.2022 - 20 W 68/22

1. Eine im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher eingetragene "Nutzungsregelung" kann im Einzelfall als Sondernutzungsrecht ausgelegt werden.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen es in Ansehung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG a.F. der Zustimmung dinglich Berechtigter zur Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten bedarf.*)

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IBRRS 2023, 1502

FG Niedersachsen, Urteil vom 01.12.2022 - 1 K 90/19

1.Die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts erfolgt gegenüber einer Erbengemeinschaft in Vertretung für die Miterben. Inhaltsadressaten der Feststellung sind die Miterben, für deren Besteuerung der Grundbesitzwert von Bedueutung ist. Die Miterben sind als Steuerschuldner der Erbschaftsteuer am Feststellungsverfahren beteiligt. Soweit der Gegenstand der Feststellung einer Erbengemeinschaft in Vertretung der Miterben zuzurechnen ist, sind § 352 AO und § 48 FGO entsprechend anzuwenden (§ 155 Satz 2 BewG).*)

2.Die gerichtliche Überprüfung von Mitteilungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt.*)

3. Die Ermittlung des Grundbesitzwerts aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen obliegt den Finanzämtern. Dabei ist es nicht zu beanstanden, wenn die Finanzämter insoweit aus sämtlichen mitgeteilten Vergleichspreisen einen Durchschnittswert bilden und diesen ansetzen.*)

4. Die Nichtangabe der genauen Adressen der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichsfälle vermag keine offenbare Unrichtigkeit zu begründen.*)

5. Bei den in der Mitteilung des Gutachterausschuss angegebenen Vergleichspreisen handelt es sich nicht um die Mitteilung einer Preisspanne. Vielmehr sind Differenzen bei den Einflussgrößen des Bewertungsobjekts durch das in der Mitteilung beschreibene Modell bei der Umrechnung derart berücksichtigt worden, dass die einzelnen Vergleichspreise anschließend direkt vergleichbar sind. In einem solchen Fall entspäche die Bewertung mit dem niedrigsten mitgeteilten Vergleichspreis nicht der von § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorgeschriebenen Bewertung.*)

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IBRRS 2023, 1536

FG Niedersachsen, Urteil vom 17.11.2022 - 1 K 136/18

Gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Für eine solche Bewertung gibt § 183 Abs. 1 BewG einen gesetzlich angeordneten Vorrang der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise vor, eine gerichtliche Überprüfung der mitgeteilten Vergleichspreise ist auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt.*)

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IBRRS 2023, 1511

AG Recklinghausen, Beschluss vom 06.04.2023 - 90 H 2/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1500

OVG Thüringen, Beschluss vom 11.01.2023 - 3 EO 7/21

1. Ob und inwieweit eine Änderung der Sachanträge im Beschwerdeverfahren zulässig ist, ist umstritten.

2. Es bedarf jedoch vorliegend keiner Entscheidung, welcher Auffassung der Senat folgt, denn die Änderung des Beschwerdeantrags, die hier erst nach Ablauf der Beschwerdebegründungsfrist vorgenommen worden ist, ist auch unter Berücksichtigung der dargelegten Ausnahmen unzulässig.

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IBRRS 2023, 1490

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.05.2023 - 75 C 10/23

1. Ein Umlaufbeschluss ist gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

2. Die Wohnungseigentümer können ausnahmsweise beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

3. Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer etwa wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.

4. Auch ohne wirksamen Absenkungsbeschluss ist ein verkündeter mehrheitlicher Sachbeschluss im Umlaufverfahren nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

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IBRRS 2023, 1499

AG Wiesbaden, Urteil vom 06.02.2023 - 91 C 1245/22

Jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zur Zahlung nicht mehr geschuldeter Vorschüsse bzw. Nachschüsse zur Kostentragung aufgefordert hat, ist er aufgrund nachwirkender Treuepflichten gehalten, der Wohnungseigentümergemeinschaft den Eigentümerwechsel anzuzeigen. Bei Verletzung dieser Pflicht ist der ausgeschiedene Wohnungseigentümer verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die Kosten eines mit der Beitreibung beauftragten Rechtsanwalts zu leisten.

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IBRRS 2023, 1498

OVG Berlin, Beschluss vom 02.03.2023 - 5 S 37/22

1. Die Einstufung eines Gebäudes als Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes Berlin - DSchG Bln - und die Eintragung in der Denkmalliste nach § 4 Abs. 1 DSchG Bln als Mietshaus nach § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 DSchG Bln führt lediglich dazu, dass Arbeiten zur Instandsetzung und Wiederherstellung eine Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde voraussetzten, die zu erteilen ist, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder ein überwiegendes öffentliches Interesse die Maßnahme verlangt (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 3 DSchG Bln). Es besteht für eine angeordnete Rückführung, sofern diese entsprechende Instandsetzungs- und Wiederherstellungsarbeiten erfordert, daher allenfalls ein Genehmigungsvorbehalt der Denkmalschutzbehörde.

2. Die Möglichkeit des Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen, ist bei der gegebenen Wohnraummangellage verfassungsrechtlich nicht geschützt.

3. Ob die Zweckentfremdung von Wohnraum ausnahmsweise genehmigt werden kann, ist grundsätzlich nicht im Verfahren betreffend die Rückführungsaufforderung, sondern in dem Genehmigungsverfahren zu klären. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Wohnzuführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre.

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IBRRS 2023, 1460

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.05.2023 - 2-13 T 33/23

Auch nach der WEG-Reform können die Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen.*)

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IBRRS 2023, 1475

LG Düsseldorf, Beschluss vom 20.08.2020 - 10 S 3/20

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1443

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.05.2023 - 2-13 T 20/23

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf einen Rechtsanwalt am Ort des Sitzes ihres Verwalters beauftragen, insoweit dem Rechtsanwalt entstehende Reisekosten zum Gerichtstermin sind notwendig i.S.v. § 91 ZPO.*)

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IBRRS 2023, 1437

VG Ansbach, Urteil vom 15.06.2022 - AN 3 K 21.1493

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 1399

OLG Naumburg, Beschluss vom 26.07.2022 - 12 Wx 19/22

Ein Wohnungseigentümer einer WEG hat gegen das Grundbuchamt keinen Anspruch darauf, dass dieses ein Verzeichnis der Wohnungseigentümer führt, das deren Wohnanschriften enthält, und dass ihm ein solches Verzeichnis zugänglich gemacht wird.*)

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IBRRS 2023, 1430

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.05.2023 - 2-13 S 85/22

1. Wird im Abrechnungsbeschluss weiterhin "die Jahresabrechnung" und nicht wie in § 28 Abs. 2 WEG vorgesehen, die Anpassung von Vorschüssen bzw. das Einfordern von Nachschüssen beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 WEG hinausgeht. Dies kann bei der Kostenentscheidung mit einer Kostenquote von 1/3 zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.*)

2. Die Teilnichtigkeit hat das Gericht von Amts wegen festzustellen, ohne dass dieser Mangel vom Kläger gerügt werden muss (vgl. BGH, NZM 2023, 288).*)

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IBRRS 2023, 1417

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 - 2-13 S 15/22

1. Ein Beschluss über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG muss dem Gleichbehandlungsgebot entsprechen, so dass vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln sind.*)

2. Bei einer Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall ist es jedoch nicht erforderlich, dass bereits dieser Beschluss regelt, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Kostenverteilungsschlüssel angewandt werden wird (entgegen LG Stuttgart, ZMR 2022, 825, m. abl. Anm. Greiner).*)

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IBRRS 2023, 1398

OLG Hamm, Beschluss vom 30.01.2023 - 32 SA 75/22

Bei der gemeinsamen Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Duldung des Rückbaus des Badezimmers in der dem Eigentümer gehörenden und von dem Mieter und einem Dritten bewohnten Wohnung ist eine gemeinsame Verhandlung zweckmäßig.

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IBRRS 2023, 1397

AG München, Urteil vom 02.04.2020 - 483 C 27269/16 WEG

1. Die Vornahme baulicher Veränderungen bedarf gem. § 22 Abs. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller, die durch die bauliche Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt sind. Soweit allerdings die Beschreibung des Sondernutzungsrechts bauliche Veränderungen voraussetzt oder solche üblicherweise vorgenommen werden, ist der Sondernutzungsberechtigte hierzu berechtigt, ohne dass es der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.

2. Bei der Frage, welche Beeinträchtigungen andere Wohnungseigentümer hinzunehmen haben, steht die fallbezogene Abwägung der beiderseitigen grundrechtlich geschützten Interessen im Vordergrund. Grundsätzlich ist hierbei die Duldungsschwelle der Miteigentümer beim Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums niedriger anzusetzen als beim Gebrauch des Sondereigentums, da den Miteigentümern beim gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauch in gleichem Umfang zusteht, den ein einzelner Eigentümer nicht eigenmächtig über Gebühr durch seinen Gebrauch beschränken darf. Sofern Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, können diese bei der Frage von Gebrauchsbeschränkungen in einigen Bereichen wie Sondereigentum behandelt werden.

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IBRRS 2023, 1258

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.05.2022 - 74 C 47/21

1. Die Einholung mehrerer Angebote ist regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

2. Die Möglichkeit der Kenntnisnahme lediglich eines weiteren Angebots in der Eigentümerversammlung ist nicht ausreichend.

IBRRS 2023, 1282

BGH, Urteil vom 10.02.2023 - V ZR 246/21

1. Nachdem ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht; das kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 20.12.1990 - V ZB 8/90, IMRRS 1990, 0003 = BGHZ 113, 197, 200).*)

2. Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein anschließend gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht; nur wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nachweist, dass besondere Umstände die zweite Beschlussfassung erlaubten, ist die Vermutung erschüttert, so dass das Gericht die gerügten Beschlussmängel in der Sache prüfen kann.*)

3. Wird ein nach diesen Maßstäben unzulässiger Zweitbeschluss gefasst, hat dies nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern in der Regel lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.*)

4. Ist in einer Wohnungseigentumsanlage mit einer verbundenen Anlage die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler erfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge anhand der Formel des § 9 Abs. 2 Sätze 2 und 3 HeizkostenV ermittelt wird; in Ausnahmefällen kann eine derartige Abrechnung gleichwohl ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, und zwar dann, wenn die Anwendung der Formel dazu führt, dass das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abgebildet wird.*)

IBRRS 2023, 1257

LG Ingolstadt, Urteil vom 14.02.2023 - 21 O 3045/21

1. Teil I. B § 12 Nr. 1 VGB 2008, wonach die Ausübung der Rechte aus dem Gebäudeversicherungsvertrag über das Objekt einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dem Versicherungsnehmer (hier: der Hausverwaltung) und nicht auch den Versicherten zusteht, stellt eine zulässige teilweise Abbedingung des § 44 Abs. 2 VVG dar.

2. Es besteht in solchen Fällen ein erkennbares und nachvollziehbares Interesse des Versicherers daran, nur mit dem Versicherungsnehmer und nicht mit sonstigen Personen verhandeln zu müssen, denn die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können erfahrungsgemäß durch Veräußerung des Sondereigentums wechseln, so dass der Versicherer jedes Mal überprüfen müsste, ob eine Person, die mit Ansprüchen an ihn herantritt, tatsächlich Sondereigentümer im Rahmen der WEG ist oder nicht.

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IBRRS 2023, 1161

AG München, Urteil vom 13.10.2022 - 1293 C 365/22 WEG

1. Sieht eine Alt-Vereinbarung gegenüber dem damaligen Recht eine mildere Regelung vor und sieht das jetzt geltende Recht, also nach Inkrafttreten des WEMoG, eine noch mildere Regelung als die Vereinbarung vor, so ist diese unwirksam.

2. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt vor, wenn das charakteristische Aussehen der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich umgestaltet oder die bisherige typische Nutzung der Wohnungseigentumsanlage aufgegeben wird.

3. Eine Benachteiligung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG liegt vor, wenn einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden. Die bauliche Veränderung muss ferner zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern, sie also zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führt.

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IBRRS 2023, 0968

KG, Beschluss vom 29.03.2023 - 10 W 33/23

1. Zur Bestimmung des Gebührenstreitwerts der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist die "Abrechnungssumme" belanglos.*)

2. Das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer in Bezug auf einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG i.S.v. § 49 GKG besteht darin, dass die Nachschüsse, die nur aufgrund des Beschlusses gefordert werden können, erhalten bleiben, und sich die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nicht erhöhen. Das wirtschaftliche Interesse des Klägers besteht darin, seinen Nachschuss zu verringern oder seine Vorschüsse angepasst zu bekommen.*)

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IBRRS 2023, 1163

AG Mainz, Urteil vom 02.05.2022 - 73 C 38/21

Auch wenn man Wohnungseigentümerversammlungen unter "2G" aufgrund der Vorgaben der Corona-Bekämpfüngsverordnungen zu Versammlungen/Veranstaltungen als grds. konform zu §§ 23, 24 WEG erachtet, wäre den Eigentümern zunächst Gelegenheit zu geben gewesen, sich auf die neuen rechtlichen Voraussetzungen zur Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung einzustellen. Mithin hätte mit einer Wohnungseigentümerversammlung zumindest so lange abgewartet werden müssen, bis die Eigentümer ausreichend Gelegenheit hatten, eine vollständige Impfung nunmehr noch vorzunehmen, um somit die Teilnahmevoraussetzungen in ihrer Person zu schaffen.

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IBRRS 2022, 3788

OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2022 - 21 U 44/20

Ein Maßstab für eine vertraglich nicht näher ausgestaltete technische Abnahme ergibt sich aus § 641a BGB a.F. Danach sind primär gerügte Mängel zu überprüfen. Im Übrigen obliegt es dem Sachverständigen lediglich, sichtbare Mängel zu beanstanden, d. h. solche Mängel, die beim Ortstermin im Rahmen einer Sichtabnahme vergleichbarer Werke erkennbar sind.

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IBRRS 2023, 1164

AG Schwerin, Urteil vom 07.10.2022 - 14 C 299/22 WEG

§ 18 WEG hat den Zweck, eine ordnungsgemäße Verwaltung sicherzustellen. Damit wäre es aber unvereinbar, wenn ein Miteigentümer über diesen Weg einen Beschluss herbeiführen könnte, der gegen § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG verstößt.

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IBRRS 2023, 1178

LG Köln, Urteil vom 17.11.2022 - 29 S 69/22

1. Einem Wohnungseigentümer, der von den übrigen Wohnungseigentümern bei verwalterloser Eigentümergemeinschaft nicht zur Eigentümerversammlung geladen wurde, steht lediglich ein Anfechtungsrecht hinsichtlich der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zu.

2. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände kann aus der reinen Nichtladung heraus weder Vorsatz noch Böswilligkeit der übrigen Wohnungseigentümer erkannt werden, die eine Nichtigkeit des Beschlusses auf einer Eigentümerversammlung begründen könnten, auf die der Miteigentümer nicht ordnungsgemäß geladen wurde.

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IBRRS 2023, 1159

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.09.2022 - 25 S 1/22

1. Ein Vergemeinschaftungs-Beschluss aus der Zeit bis 30.11.2020 verliert mit Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 seine Wirkung. Die in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a.F. vorgesehene sog. gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist mit dem WEMoG ersatzlos entfallen. Eine Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung besteht nicht mehr.*)

2. Auf Beschlüsse, mit denen die Wohnungseigentümer Rechte vergemeinschaftet und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a.F. zugewiesen haben, können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden; das WEG n.F. ist insoweit als gesetzliches Verbot zu verstehen (Gesetzesbegründung, BT-Drs. 19/18791, S. 47).*)

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IBRRS 2023, 1060

AG Hamburg, Urteil vom 12.12.2022 - 11 C 106/22

1. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lässt zwar die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu, aber diese müssen im Einzelnen enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein, schon, um dem Transparenzgebot zu genügen.

2. Sieht die Teilungserklärung mehrere Verteilerschlüssel vor, so ist ein Beschluss "Der Verteilerschlüssel soll zukünftig nach Wohneinheiten geändert werden." unbestimmt, da hieraus nicht ersichtlich wird, welcher Verteilerschlüssel geändert werden soll.

3. Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig.

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IBRRS 2023, 1095

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.03.2023 - 11 S 49/21

1. Das Zumauern einer gemeinschaftlichen Flurfläche einer Wohnungseigentumsanlage zur Optimierung des eigenen Teileigentums ist unzulässig.*)

2. Ein "faktisches Sondernutzungsrecht" oder "faktisches Alleingebrauchsrecht" ist i.d.R. nicht anzuerkennen.*)

3. Die eigenmächtige Entfernung einer jahrelang zugeschweißten Tür zwischen verschiedenen Gemeinschafts-Flurbereichen und die Zumauerung dieser Türöffnung stellt eine erhebliche Änderung im Vergleich zum vorherigen Zustand dar.*)

4. "Bauliche Abgeschlossenheit" kann auch dann vorliegen, wenn das Teileigentum durch eine Gemeinschafts-Flurfläche räumlich-faktisch geteilt ist.*)

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IBRRS 2023, 1131

BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22

1. Der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen schlichten Verweisung auf die Gesetzeslage oder der bloßen Wiederholung des Gesetzes lässt sich in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nicht entnehmen, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung alten Rechts verbleiben soll. Vielmehr ist dies grundsätzlich als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen.*)

2. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.*)

IBRRS 2023, 1059

AG Bonn, Urteil vom 02.12.2022 - 210 C 32/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 0928

AG Oldenburg, Urteil vom 07.11.2022 - 16 C 14/22

1. Die auf einer seit Jahrzehnten bestehenden und niemals gerügten fehlerhaften Rechtsauffassung beruhende Nichteinladung einiger Stimmberechtigten führt nicht zu einer Nichtigkeit eines Beschlusses. Sie begründet auch keine Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn sich dieser Mangel nicht auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

2. Der anfechtende Eigentümer muss darlegen, dass die nicht geladenen Eigentümer gegen den Beschluss hätten stimmen wollen sowie mit welchen Argumenten sie sich an der Diskussion beteiligt hätten und damit das Meinungsbild zu Gunsten des Anfechtenden beeinflusst hätten.

3. Den Wohnungseigentümern steht die Beschlusskompetenz zu, das Hundeverbot als Gebrauchsregelung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses zu fassen. Einer Vereinbarung bedarf es lediglich für ein vollständiges Tierhaltungsverbot oder eine unbegrenzte Tierhaltungserlaubnis.

4. Eine Differenzierung zwischen Dauernutzern der Wohnungen (Hunde erlaubt) und Feriengästen (Hundeverbot) ist sachlich gerechtfertigt, da Feriengäste sich eher häufiger nicht an die bestehenden Hausregeln halten und damit Störungen verursachen als Dauernutzer der Wohnungen.

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IBRRS 2023, 1078

AG München, Urteil vom 31.03.2022 - 1293 C 17126/20

1. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung einer vor der WEG-Reform erstellten Abrechnung besteht nur dann, wenn Fehler gerügt werden, die sich auf die Abrechnungsspitzen auswirken.

2. Eine Kompetenz der Eigentümersammlung über die interne Abrechnung einer Teileigentümereinheit - hier Tiefgarage - besteht nicht, derartige Streitigkeiten betreffen eine Bruchteilsgemeinschaft und fallen damit in den Zuständigkeitsbereich der allgemeinen Zivilgerichte.

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IBRRS 2023, 1058

LG München I, Urteil vom 24.11.2022 - 36 S 10793/21 WEG

(ohne amtliche Leitsätze)

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