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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2024, 2954

AG Hanau, Urteil vom 15.03.2024 - 32 C 243/21

1. Teilt der Veräußerer einer Eigentumswohnung den Erwerbern wenige Tage vor der vertraglich geschuldeten Fälligstellung des Kaufpreises mit, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung wegen Fehlern in der Teilungserklärung nicht möglich ist, und bietet er diesen in Kenntnis, dass ihre bisherige Mietwohnung bereits gekündigt ist und eine Schwangerschaft besteht, für die Überlassung der Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang durch Kaufpreiszahlung den Abschluss eines Mietvertrags unter der Bedingung an, dass die Erbwerber auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Eintragungsverzögerung verzichten, sind der Mietvertrag und die Verzichtserklärung wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) nichtig.*)

2. Der Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen Verzögerung der Leistung bei Grundstückskaufverträgen unterliegt bis zum Vollzug der Auflassung der Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB (BGH, Urteil vom 08.04.1988 - V ZR 260/86, NJW 1988, 3263 [3262]).*)

3. Die Gerichte sind von Amts wegen verpflichtet, Feststellungen dahingehend zu treffen, ob der Anwendungsbereich der EU-Klausel-Richtlinie 93/13/EWG eröffnet ist. Sie haben hierzu Nachforschungen anzustellen und Informationen zur Vervollständigung der Akte einzuholen Die Beibringungsgrundsätze der Prozessordnungen der Mitgliedstaaten werden insoweit überlagert (EuGH, Urteil vom 07.12.2023 – Rs. C-140/22, SM ua/mBank S. A., NZM 2024, 157 [158]; EuGH, Urteil vom 11.03.2020 – Rs. C-511/17, L./UniCredit-Bank Hungary Zrt), IBRRS 2020, 0926 = EuZW 2020, 673 [675]; EuGH, Urteil vom 09. 11. 2010 - Rs. C-137/08, VB Pénzügyi Lízing Zrt./Ferenc Schneider, EuZW 2011, 27; entgegen BGH, Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23, IBRRS 2024, 0815 = IMRRS 2024, 0359 = NZM 2024, 325).*)

4. Im Fall einer Klauselunwirksamkeit nach Art. 7 Richtlinie 93/13/EWG scheidet die Ersetzung einer hierdurch auftretenden Lücke der Vereinbarung durch Anwendung von Vorschriften, die Grundsätze von Treu und-Glauben beinhalten, also insb. §§ 157, 242 BGB, aus (EuGH, Urteile vom 08.09.2022 – Rs. C-80/21, Rs. C-81/21, Rs. C-82/21, NZM 2022, 838 [843]; EuGH, Urteil vom 03.10.2019 – C-260/18, Dziubak u.a./Raiffeisen Bank International AG, prowadzący działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą, EuZW 2020, 246).*)

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IBRRS 2024, 2926

LG Schwerin, Urteil vom 26.06.2023 - 2 O 335/22

1. Der Käufer von Sondereigentum hat keinen Anspruch auf Freistellung von Kosten weitergehender Sonderumlagen trotz kaufvertraglicher Vereinbarung, wenn der Beschluss über die Sonderumlage nichtig ist.

2. Ein Beschluss über mehrere bauliche Maßnahmen und dahingehende Sonderumlagen muss bestimmen und aufschlüsseln, welche Beträge auf die einzelnen Maßnahmen entfallen. Andernfalls kann der Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig sein.

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Online seit 7. Oktober

IBRRS 2024, 2933

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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Online seit 4. Oktober

IBRRS 2024, 2912

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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Online seit 2. Oktober

IBRRS 2024, 2510

LG Kassel, Urteil vom 23.11.2023 - 1 S 222/22

Die Kausalität von Schadenspositionen infolge einer Eigenbedarfskündigung ist auch dann zu bejahen, wenn der Mieter freiwillig auszieht, weil er auf die Angaben des Vermieters in der Eigenbedarfskündigung vertraut hat.

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IBRRS 2024, 2910

AG Friedberg, Urteil vom 25.03.2024 - 2 C 1008/23

Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über 2 Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.

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Online seit 1. Oktober

IBRRS 2024, 1320

LG Paderborn, Urteil vom 06.03.2024 - 1 S 72/22

1. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.

2. Durchfeuchtete Wände mit Salzausblühungen und zerbröselndem Putz in Wohnungen stellen einen Mangel dar, auch wenn die Durchfeuchtung bis max. 1 m geht.

3. Dies würde sogar dann gelten, wenn hierdurch der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt wäre.

4. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet.

5. Eine Überschreitung der Opfergrenze liegt jedenfalls nahe, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen.

6. Als weiterer Orientierungspunkt für die Beurteilung der Zumutbarkeit dient der Gesichtspunkt, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können.

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IBRRS 2024, 2529

LG München I, Urteil vom 09.11.2023 - 36 S 10548/22 WEG

1. Die Bezeichnung "Beschluss über Änderung des Verteilungsschlüssels für die Verwaltungskosten" genügt als ordnungsgemäßige Ankündigung in der Einladung zur Eigentümerversammlung.

2. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG können die Wohnungseigentümer auch eine von einer Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen.

3. Ein Beschluss über die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels ist ausreichend bestimmt, wenn er zumindest durch Auslegung erkennen lässt, welche Kosten genau gemeint sind und ab wann der geänderte Verteilungsschlüssel gelten soll.

4. Ein Beschluss, in dem die Kostenverteilung für den Fall geändert werden soll, dass die Kosten nicht bereits in der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz entsprechend verteilt seien, ist zulässig.

5. Ein Verstoß gegen die Maßstabskontinuität ist nur dargelegt, wenn konkrete Umstände von zwei Einzelfällen dargelegt werden, die vergleichbar sind.

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IBRRS 2024, 2888

BFH, Urteil vom 17.07.2024 - XI R 8/21

Bei der Lieferung von Strom, den der Vermieter von Wohnraum über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und an seine Mieter gegen Entgelt abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien (langfristigen) Vermietung von Wohnraum, sondern um eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt, da kraft Gesetzes für den Mieter die Möglichkeit besteht, den Stromanbieter frei zu wählen, und die Stromlieferung getrennt und nach individuellem Verbrauch abgerechnet wird (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 07.12.2023 – V R 15/21, BStBl II 2024, 503, zum Vorsteuerabzug für die Lieferung einer Heizungsanlage).*)

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Online seit 30. September

IBRRS 2024, 2884

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 195/23

Fehler der einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu Grunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.*)

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IBRRS 2024, 2862

AG Bielefeld, Urteil vom 25.01.2024 - 5 C 64/23

1. Vor Beschlussfassung über die Vergabe kostenpflichtiger Aufträge müssen ab einer bestimmten Größenordnung Vergleichsangebote eingeholt werden. Dies gilt auch bei der Bestellung eines Verwalters, da es dabei typischerweise um einen langfristigen Vertrag mit einem hohen Kostenvolumen geht.

2. Für die Wiederwahl des Verwalters ist grundsätzlich das Einholen von Alternativangeboten nicht erforderlich.

3. Auch in diesem Fall sind aber Vergleichsangebote notwendig, wenn der Verwalter vor der Wiederwahl erst zwei Monate im Amt war, denn nach einem Zeitraum von nur zwei Monaten hatten die Eigentümer noch gar keinen ausreichenden Beurteilungsspielraum, um bewerten zu können, ob sie mit der Leistung des Verwalters so zufrieden sind, dass sie an ihm auf jeden Fall festhalten wollen.

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IBRRS 2024, 2865

AG Böblingen, Urteil vom 17.09.2024 - 11 C 367/24 WEG

1. Der ausgeschiedene Verwalter muss der Gemeinschaft "alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt", herausgeben. Der Herausgabepflicht unterfallen die sog. Verwaltungsunterlagen.

2. Die meisten Verwaltungsunterlagen liegen nicht mehr ausschließlich in Papierform vor, sondern in elektronischer Form als Datei. Auch solche Dateien sind "herauszugeben".

3. Die Gemeinschaft hat auch nach Beendigung der Verwalterstellung einen Auskunftsanspruch gegen den ehemaligen Verwalter.

4. Der Verwalter ist nicht berechtigt, zukünftige, noch nicht fällige Vergütungsansprüche zu vereinnahmen.

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Online seit 27. September

IBRRS 2024, 0883

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.03.2024 - 980b C 27/23 WEG

1. Steht den Sondereigentümern der jeweiligen Untergemeinschaften das jeweilige "gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen im Gemeinschaftseigentum stehenden Baulichkeiten dieser Häuser zu", bedeutet dies, dass diese allein - also ohne Beteiligung der anderen Untergemeinschaften und der (Gesamt-)Gemeinschaft - darüber befinden dürfen, wie sie diese Teile des gemeinschaftlichen Eigentums verwalten.

2. Diese Entscheidungsbefugnis bezieht sich auch auf die Frage, ob die jeweilige Untergemeinschaft ein Konzept durch einen Fachplaner einholen will, dass die Ausstattung der Hausdächer mit Photovoltaik-Anlagen betrifft.

3. Will ein Eigentümer eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen, muss auch er sich an seine Untergemeinschaft wenden.

4. Die (betroffene Unter-)Gemeinschaft hat nicht nur über das "Ob" der Maßnahme, sondern - im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens - auch über das "Wie" zu beschließen; selbst wenn es sich um eine privilegierte bauliche Veränderung handelt.

5. Die Beschlussersetzungsklage kann mit einer Anfechtungsklage verbunden werden - sie muss es aber nicht.

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IBRRS 2024, 0871

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.01.2024 - 980b C 15/23 WEG

1. Sieht ein Sondernutzungsrecht vor, dass sämtliche Rechte (und Pflichten) auf den Sondernutzungsberechtigten übertragen werden, also quasi wie Sondereigentum zu behandeln ist, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz in Bezug auf die Erhaltung der Sondernutzungsrechtsflächen verloren; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.

2. Die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses aufgrund eines Verstoßes gegen zwingende Vorschriften bzw. mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.

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Online seit 26. September

IBRRS 2024, 2852

BGH, Urteil vom 20.09.2024 - V ZR 235/23

1. Eine im Wohnungseigentumsgesetz oder in einer Vereinbarung vorgesehene Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer umfasst sowohl die erste Beschlussfassung als auch erneute Beschlussfassungen über die bereits geregelte Angelegenheit; infolgedessen betrifft die Frage, ob die Wohnungseigentümer einmal oder mehrfach über dieselbe Angelegenheit entscheiden dürfen, nicht die Beschlusskompetenz, sondern die ordnungsmäßige Verwaltung.*)

2. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans fassen; die hierfür erforderliche Beschlusskompetenz folgt aus § 28 Abs. 1 WEG.*)

3. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel lässt die Kompetenz der Wohnungseigentümer für einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans nicht entfallen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.03.2012 - V ZR 147/11, IMR 2012, 242 = NJW 2012, 2796).*)

4. Ein Zweitbeschluss über die Vorschüsse aufgrund des Wirtschaftsplans wird regelmäßig nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.*)

IBRRS 2024, 2772

AG Karlsruhe, Urteil vom 22.07.2024 - 7 C 2109/23

Eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nicht ohne Weiteres auf Mietrückstände gestützt werden, die bereits seit mehreren Jahren bestehen.

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Online seit 25. September

IBRRS 2024, 2826

AG Bautzen, Urteil vom 29.05.2024 - 23 C 5/23 WEG

1. Fehler in der Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses nur dann begründen, wenn sie sich auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken.

2. Wenn ein Wohnungseigentümer einen Nachschuss-Beschluss angreift mit dem Ziel, in die Zahlungsflüsse einzugreifen, muss er immer sämtliche Nachschüsse angreifen, d. h. den Beschluss in Bezug auf alle Wohnungseigentümer.

3. Versorgungsleitungen sind, soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, rechtlich als einheitliche Anlage anzusehen; zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören danach die Leitungen nicht nur bis zum Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zur ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

4. Nichts anderes gilt für Entsorgungs-/Abwasserleitungen, selbst wenn es nicht für jede Abwasserleitung eine im Bereich des Sondereigentums gelegene Absperrmöglichkeit gibt.

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IBRRS 2024, 2825

OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2024 - 7 U 72/22

1. Es besteht im Ruhrgebiet weiterhin (trotz oder gerade wegen des Klimawandels) keine dahingehende allgemeine Verkehrssicherungspflicht, Schneefanggitter auf Dächern von Gebäuden anzubringen (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

2. Auch für das Aufstellen von Warnschildern vor Schneeabgängen besteht kein Anlass, wenn die Gefahrumstände für jedermann wie für den Geschädigte aufgrund der wahrnehmbaren Ausnahmesituation ohne Weiteres ersichtlich sind (im Anschluss an OLG Hamm, Beschluss vom 01.02.2023 - 11 U 67/22, BeckRS 2023, 45655; OLG Hamm, Beschluss vom 14.08.2012 - 9 U 119/12, IBRRS 2013, 0572 = IMRRS 2013, 0414 = NJW-RR 2013, 25; OLG Hamm, Beschluss vom 07.02.2012 - 7 U 87/11).*)

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Online seit 24. September

IBRRS 2024, 2824

AG Wiesbaden, Urteil vom 12.01.2024 - 922 C 1990/23

Werden durch eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels alle Wohnungseigentümer belastet, stellt die Änderung keine unangemessene Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers dar.*)

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IBRRS 2024, 2576

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2024 - 2 S 1338/23

Bei eigengenutzten Zweitwohnungen ist die Zweitwohnungsteuer anhand der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete zu berechnen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist dieser eine geeignete Festsetzungsgrundlage für die Zweitwohnungssteuer.

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Online seit 23. September

IBRRS 2024, 2613

AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 8530/22 WEG

1. Die Änderung oder teilweise Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss möglich.

2. Eine Sondernutzungsfläche ohne Zweckbestimmung kann vom Sondernutzungsberechtigten auf jegliche gesetzlich zulässige Weise und damit ohne Beschränkung, etwa auf eine Nutzung als Dachterrasse oder zur extensiven Dachbegrünung, genutzt werden.

3. Würde der Bau einer Spindeltreppe als 2. Fluchtweg fast die Hälfte oder sogar dreiviertel des Bereichs einer Sondernutzungsfläche umfassen, würde dies einen faktischen teilweisen Entzug des Sondernutzungsrechts in räumlicher Hinsicht darstellen, der nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung erfolgen kann, die zur Bindung von Rechtsnachfolgern der Eintragung i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG bedarf.

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Online seit 20. September

IBRRS 2024, 2747

AG Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024 - 105 C 21/24

Die Vorfälligkeitsklausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an." ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt (vgl. BGH, IMR 2017, 46).

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Online seit 19. September

IBRRS 2024, 2698

LG Bochum, Urteil vom 13.06.2024 - 8 O 269/23

1. Die Mieter haften gegenüber dem Vermieter bezüglich der Mietzahlungen und der Mietnebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner, wenn sie den Mietvertrag für die Wohnung gemeinsam abgeschlossen haben.

2. Im Innenverhältnis kann ein Mieter allein dafür haften, wenn die Mieter durch ihr Zusammenleben und die faktische Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass die Miete und sonstigen Nebenkosten von einem Mieter zu tragen sind und der andere Mieter sich hieran nur, soweit es ihm möglich ist, beteiligen muss.

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IBRRS 2024, 2773

LG Karlsruhe, Urteil vom 26.07.2024 - 11 S 82/23

1. Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer Sonderumlage angesammelt werden.

2. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage - selbst wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird - muss nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten vorbereitet werden. Ebenso wenig bedarf es der Einholung eines Sachverständigengutachtens.

3. Nur die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Bei der Bestimmung der Höhe der Erhaltungsrücklage, des jährlichen Beitrags zur Erhaltungsrücklage und des Zeitraums, in dem sie aufgebracht werden soll, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Dieses Ermessen kann sich in concreto reduzieren und eine sofortige Aufstockung der Rückstellung erforderlich machen. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

5. Die Gesamthöhe der Erhaltungsrücklage wird maßgeblich vom Zustand einer Wohnungseigentumsanlage geprägt.

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IBRRS 2024, 2787

OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2024 - 22 U 26/24

1. Es kann nach den stets zu prüfenden Umständen des Einzelfalls keinen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, wenn asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes verbaut sind und weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitserwartung eine Asbestfreiheit begründen (Anschluss an BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08, IBRRS 2009, 1319 = IMR 2009, 216).*)

2. Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat.*)

3. Die Versicherung des Verkäufers in einem notariellen Vertrag, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar. Sie verändert bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine Arglist des Verkäufers (§ 444 BGB), die der Käufer trägt.*)

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Online seit 18. September

IBRRS 2024, 2745

LG München I, Urteil vom 14.03.2024 - 1 S 8212/23 WEG

1. Für Schäden, die aufgrund der Verweigerung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft eingetreten sind, haften nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt haben, sich enthalten haben oder an der Eigentümerversammlung gar nicht teilgenommen haben.

2. Allerdings haben die Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich auch nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind.

3. Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustands des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung.

4. Die Frage der Vorbefassung ist als Zulässigkeitsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage von Amts wegen zu prüfen.

5. Eine Beschlussersetzungsklage ist nur dann begründet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.

6. Dies ist dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich des "Ob" der Maßnahme kein Ermessen mehr besitzt.

7. Tritt ein Eigentümer an die Gemeinschaft mit einem Schadensersatzanspruch heran, so kann sich diese zumindest dahingehend entscheiden, ob sie diesen durch Leistung in Geld oder durch Naturalrestitution erfüllen möchte. Sie kann zudem auch, jedenfalls in den Fällen, in denen der Anspruch nicht unbestreitbar und offensichtlich ist, eine gerichtliche Klärung über die Frage des Vorliegens des Anspruches herbeiführen wollen.

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IBRRS 2024, 2732

LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 - 53 O 80/24

Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch.

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IBRRS 2024, 2770

LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 37/23

Die freie Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO erlaubt es dem Gericht, auch allein aufgrund des Parteivortrags ohne Beweiserhebung festzustellen, was es für wahr oder unwahr erachtet.

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Online seit 17. September

IBRRS 2024, 2776

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 581/23

Einen Anspruch im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.*)

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Online seit 16. September

IBRRS 2024, 2445

OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22

1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.

2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.

3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.

4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.

6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.

7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.

8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.

9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.

10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.

11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.

IBRRS 2024, 2759

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 23/24

1. Die Eigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf das Erfordernis von Vergleichsangeboten verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.*)

2. Zum - hier verneinten - Erfordernis von Alternativangeboten, wenn das Auftragsvolumen unter 5% der Wirtschaftsplansumme liegt.*)

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Online seit 13. September

IBRRS 2024, 2739

LG Düsseldorf, Urteil vom 08.12.2023 - 19 S 35/23

Der Inhalt eines Beschlusses muss - insbsesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestands der Wohnungseigentümer - klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein, also durchführbare Regelungen enthalten und darf auch keine inneren Widersprüche aufweisen, was allein wiederum durch objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen zu ermitteln ist. Der Inhalt muss also dem Beschluss selbst zu entnehmen sein. Wird in einem Beschluss - was zulässig ist - inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder auch Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein.

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Online seit 12. September

IBRRS 2024, 2696

AG Köpenick, Urteil vom 29.08.2024 - 14 C 284/23

1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er wider besseres Wissen einen Mangel behauptet oder nicht hinreichend prüft, ob der Mangel aus seiner Verantwortungssphäre stammt.

2. Zu dem Pflichtenprogramm des Mieters gehört es gerade nicht, sich nur dann an den Vermieter zu wenden, wenn er positiv weiß, dass die Wohnung einen Mangel aufweist.

3. Meldet der Mieter einen Schmorgeruch aus dem Sicherungskasten und kann ein deshalb gerufener Techniker keinen Mangel feststellen, handelte der Mieter nicht pflichtwidrig.

4. Allein der Umstand, dass eine Untersuchung durch Fachkräfte keinen Fehler in der Anlage ergeben hat, führt auch nicht dazu, dass der Mieter einen Schmorgeruch vorgetäuscht hätte.

5. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100 Euro brutto im Einzelfall nicht übersteigt.

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IBRRS 2024, 0929

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.03.2024 - 980b C 22/23 WEG

1. Im Rahmen ihres (weiten) Ermessens haben die Wohnungseigentümer darüber zu beschließen, ob sie punktuelle Schadensereignisse - bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum - durch eine Bestandsaufnahme untersuchen lassen mit dem Ziel, etwaige Schäden und deren Ursache zu beseitigen.

2. Im Rahmen bloßer Gefahrenerforschung kann sich dieses Ermessen auf null reduzieren - mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung beanspruchen kann -, wenn zureichende tatsächliche Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vom gemeinschaftlichen Eigentum schadensstiftende Einwirkungen auf ein Sondereigentum ausgehen, die unterbunden werden müssen.

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IBRRS 2024, 1034

BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24

Die Aussetzung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel gegen mehrere Vollstreckungsschuldner kommt durch einstweilige Anordnung in Betracht, wenn für einen dieser Schuldner bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde eine Verschlechterung seiner Demenzerkrankung droht und sein alleiniger Verbleib in der Wohnung ohne Hilfe der übrigen Vollstreckungsschuldner nicht möglich ist.

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Online seit 11. September

IBRRS 2024, 2724

LG Berlin II, Urteil vom 30.05.2024 - 65 S 189/23

1. Auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist § 544 BGB (unmittelbar) nicht anwendbar. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gem. § 544 BGB gekündigt werden.*)

2. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur wird allgemein angenommen, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.*)

3. Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.*)

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IBRRS 2024, 2612

AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2024 - 514 C 112/23

1. Beeinträchtigungen des Sondereigentums kann jeder Eigentümer selbst abwehren. Diese Ansprüche können auch nicht vergemeinschaftet werden.

2. Wird ein Strandkorb auf dem Gemeinschaftseigentum abgestellt oder eine Wäschespinne dort aufgestellt und sind beide Objekte vom Sondereigentum Dritter aus sichtbar, stellt dies eine Beeinträchtigung dar.

IBRRS 2024, 2017

LG Magdeburg, Urteil vom 24.05.2024 - 2 O 157/24

Die Schenkung und Übertragung des Miteigentumsanteils an einem Grundstück aus dem Schuldnervermögen ist eine anfechtbare Rechtshandlung gem. § 1Abs. 1AnfG, wenn dadurch die Befriedigungshandlung beeinträchtigt und der Gläubiger objektiv benachteiligt ist.

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