Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

937 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2007, 4024

OLG Naumburg, Urteil vom 14.11.2006 - 9 U 112/05

1. Die Voraussetzungen für ein Organisationsverschulden hat der Auftraggeber darzulegen.

2. Die Behauptungen "Bauleiter kaum vor Ort", "Keine Überprüfung des Fundaments nach den statischen Vorgaben", "Fehlendes Bodengutachten", "Vielzahl von Mängeln während der Bauphase" lassen noch keinen Rückschluss auf ein Organisationsverschulden zu.

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IBRRS 2007, 3931

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.03.2007 - 4 U 190/06

Beurkundet ein Notar einen Bauträgervertrag, in dem der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten für das Hausgrundstück übernimmt, der Erwerbspreis gleichwohl aber allein nach den Baufortschrittstufen zu zahlen ist, so muss der Notar den Erwerber auf diese ungesicherte Vorleistung hinweisen und den Parteien eine Vertragsgestaltung empfehlen, mit der das Risiko, dass der Veräußerer die Erschließungs- und Anschlusskosten nicht zahlt und der Erwerber sie deshalb zu tragen hat, für den Erwerber vermieden wird.*)

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IBRRS 2007, 3837

OLG Saarbrücken, Urteil vom 14.06.2007 - 4 U 493/06-160

Zulässige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Bauträgervertrag.*)

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IBRRS 2007, 3771

LG Wiesbaden, Urteil vom 18.05.2007 - 7 O 348/06

Ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die früheren Gesellschafter einer liquidierten Bauträger GmbH wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung nach § 826 BGB scheidet aus, wenn die Liquidation weder planmäßig noch heimlich vonstattenging. Hierfür spricht schon, wenn die notwendigen Veröffentlichungen über die Liquidation der Gesellschaft im Bundesanzeiger erfolgt waren.

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IBRRS 2007, 3655

BGH, Urteil vom 14.06.2007 - VII ZR 45/06

1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Die SchalldämmMaße der DIN 4109 können schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 liefern.*)

2. Vertraglichen Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten oder es werde optimaler Schallschutz erreicht, kann eine vertragliche Wirkung nicht deshalb aberkannt werden, weil aus ihnen das Maß des geschuldeten Schallschutzes nicht bestimmbar sei. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände das geschuldete Maß ermitteln.*)

3. Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukommt.*)

4. Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen darf der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.*)

5. Zur Schalldämmung der Haustrennwand zwischen zwei Doppelhaushälften.*)

IBRRS 2007, 3589

OLG München, Urteil vom 22.05.2007 - 9 U 3081/06

1. Der Erwerber kann den restlichen Erwerbspreis mit einem Vorschussanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen (OLG München, Urteil vom 29.04.1999, 9 U 5056/98).

2. Den Aufrechnungsbetrag muss der Erwerber an die Gemeinschaft auskehren.

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IBRRS 2007, 3516

OLG Dresden, Urteil vom 01.12.2005 - 9 U 1008/04

1. Vertragsklauseln sind keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn sie nur für einen Anwendungsfall formuliert sind. Bei einer Regelung über den Gewährleistungsausschluss spricht für eine einmalige Verwendungsabsicht, wenn die Regelung detailliert und konkret Bezug nimmt auf das zu Grunde liegende Bauvorhaben. Merkmal für diesen konkreten Bezug kann die namentliche Benennung des ausführenden Generalunternehmers sein.

2. Ist die Klausel über den Gewährleistungsausschluss nicht formelhaft formuliert, sondern stellt eine ausführliche, auf den Vertrag zugeschnittene Regelung dar und ist der Käufer in Immobiliengeschäften erfahren und wird zusätzlich durch Fachleute (insbesondere Rechtsanwalt) beraten, ist der Ausschluss der Gewährleistung auch ohne ausführliche Belehrung des Notars über die weitreichenden Rechtsfolgen wirksam.

IBRRS 2007, 3383

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2007 - 8 U 107/06

1. Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu einer umfassenden Sanierung verpflichtet, ist für die Geltendmachung von Mängeln Werkvertragsrecht anwendbar.

2. Die Wohnfläche stellt ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal der geschuldeten Wohnung dar. Abweichungen von der vereinbarten Größe begründen deshalb ebenfalls werkvertragliche Mängelansprüche.

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IBRRS 2007, 3357

OLG München, Beschluss vom 23.05.2007 - 32 Wx 30/07

Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in diesem Fall keinen Vergleich mit Wirkung für einzelne Wohnungseigentümer abschließen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist vereinbarungswidrig und damit anfechtbar.*)

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IBRRS 2007, 3332

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.05.2007 - 5 U 201/06

1. Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit "exklusive Eigentumswohnungen" und "Maßstab für Traum-Wohnungen" geworben, so darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die den Vorgaben des Beiblatts 2 zur DIN 4109 (Stand: 1989) und der Schallschutzstufe 2 nach dem Entwurf der DIN 4109 - 10 (Juni 2000) entspricht.*)

2. Ist dies nicht der Fall, hat der Erwerber auch ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft einen individuellen Anspruch auf Mängelbeseitigung durch Nachbesserung.*)

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IBRRS 2007, 3331

OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2007 - 21 U 73/06

1. Ein Mangel der Eigentumswohnung kann auch darin bestehen, dass - abweichend von dem in der Teilungserklärung zugrunde liegenden Aufteilungsplan – die Außenanlage der Wohnungseigentumsanlage in einer Weise gestaltet wird, dass die der Nachbarwohnung zugewiesene Terrasse unmittelbar vor dem Badezimmerfenster der anderen betroffenen Wohnung verläuft. Die Nutzungsmöglichkeit dieses sensiblen Bereiches als Terrasse für die Bewohner der Nachbarwohnung kann eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs darstellen.*)

2. Dies kann selbst dann gelten, wenn der Bereich vor dem Badezimmerfenster zwar tatsächlich nicht dem Sondernutzungsrecht der Nachbarwohnung unterliegt, aufgrund der Gestaltung der Pflasterung aber den Eindruck vermittelt, dieser Bereich gehöre zur Terrasse der Nachbarwohnung.*)

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IBRRS 2007, 3329

OLG Hamm, Urteil vom 31.05.2007 - 24 U 150/04

1. Eine Fristsetzung zur Fertigstellung der geschuldeten Leistung soll dem Schuldner, der sich bereits in Verzug befindet, nur noch eine letzte Gelegenheit gewähren, seine weitgehend fertig gestellte und im Wesentlichen abgeschlossene Leistung nunmehr endlich voll zu erbringen und damit den Vertrag zu erfüllen.

Wenn bis zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt eines Bauvorhabens noch nicht einmal ⅔ der Bauleistung erbracht worden sind, ist diese noch nicht weitgehend fertig gestellt und im Wesentlichen abgeschlossen, so dass eine Fristsetzung entbehrlich sein kann, was aber eine Würdigung aller Umstände erfordert.*)

2. Eine zu knapp bemessene Nachfrist setzt grundsätzlich eine angemessene Frist in Lauf.

Das gilt nicht, wenn festgestellt werden kann, dass der Gläubiger die Frist nur zum Schein gesetzt hat und dem Schuldner keine realistische Chance einräumen wollte, seine Leistung noch zu erbringen oder dann, wenn der Gläubiger zu erkennen gegeben hat, dass er die Leistung keinesfalls annehmen werde, selbst wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist erbracht werden sollte, so dass für den Schuldner keine Veranlassung mehr bestand, sich um eine Erfüllung seiner Leistungspflicht zu bemühen.

Für diese Ausnahmetatbestände ist der Schuldner darlegungs- und beweispflichtig.*)

3. Angemessen ist die Frist, in der die Fertigstellung der geschuldeten Leistung unter größten Anstrengungen des Unternehmers erfolgen kann. Das kann eine erhebliche Erhöhung der Zahl der Arbeitskräfte und der täglichen Arbeitsstunden bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit erfordern.*)

4. Die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung setzt voraus, dass dem Erwerber zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen; sie muss von diesen zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Solange das Bauvorhaben insgesamt noch eine Großbaustelle darstellt, ist die Bezugsfertigkeit einer einzelnen Wohnung zu verneinen.*)

5. Ein Gericht darf dem Sachverständigen nicht die Entscheidung übertragen, was unter „größten Anstrengungen“ und „Bezugsfertigkeit“ zu verstehen ist.*)

6. Die Koordinierung größter Anstrengungen zur Fertigstellung eines Bauvorhabens innerhalb der angemessenen Frist setzt einen detaillierten Bauzeitenplan des Auftragnehmers sowie dessen unverzügliche und erkennbar effiziente Umsetzung voraus.

Ergibt sich aus dem Bauzeitenplan für den Auftragnehmer, dass die ihm gesetzte Frist zu kurz ist, muss er aufgrund der sich aus dem Bauvertrag ergebenden Kooperations- und Kommunikationspflicht den Auftraggeber unverzüglich (binnen einer Woche) über die angemessene Dauer der Frist informieren, indem er ihm den Bauzeitenplan mit einer nachvollziehbaren substantiierten Erläuterung vorlegt.

Versäumt er das, so kann er sich später gegenüber einem nicht fachkundigen Bauherren nicht darauf berufen, dass die Frist zu kurz gewesen sei und dieser sich deshalb treuwidrig vom Vertrag losgesagt habe.

Der Auftraggeber muss seinerseits aufgrund seiner Kooperationspflicht unverzüglich, spätestens binnen 2 – 3 Wochen, erklären, ob er mit der aus dem Bauzeitenplan ersichtlichen Frist einverstanden ist. Wenn er seine entsprechende Mitteilungspflicht verletzt, kann sich der Unternehmer nachträglich darauf berufen, dass er die Fortsetzung seiner bereits erkennbaren größten Anstrengungen, die zwangläufig kostenaufwändig sind, als nutzlos ansehen durfte.*)

IBRRS 2007, 3321

OLG München, Beschluss vom 25.06.2007 - 34 Wx 20/07

Der maximal zulässige Trittschall in Wohnungseigentumsanlagen kann nicht ausschließlich der einschlägigen DIN 4109 entnommen werden. Die zulässigen Werte sind vielmehr unter Berücksichtigung des besonderen Gepräges des betroffenen Gebäudes für den Einzelfall zu ermitteln.*)

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IBRRS 2007, 3281

BGH, Urteil vom 26.04.2007 - VII ZR 210/05

Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, IBR 2005, 154 = BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263).*)

IBRRS 2007, 3115

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12.06.2007 - 5 K 3275/03 B

Erwerber von Eigentumswohnungen dürfen die Höhe der Modernisierungsaufwendungen, die nach dem Fördergebietsgesetz begünstigt werden, durch Aufteilung des von ihnen für die Wohnung gezahlten Kaufpreises und unabhängig von den sog. Einstandskosten des Bauträgers ermitteln.

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IBRRS 2007, 2839

BGH, Urteil vom 22.03.2007 - VII ZR 268/05

1. Verträge über den Bau von Immobilien fallen in den Anwendungsbereich von § 312 BGB (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19. November 1998 - VII ZR 424/97, BauR 1999, 257 = ZfBR 1999, 152).*)

2. An die Stelle einer nach § 3 Abs. 2, § 12 MaBV i. V. mit § 134 BGB nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt als Ersatzregelung weder der Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV noch § 632 a BGB, sondern § 641 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250).*)

3. Leistet der Erwerber vor Fälligkeit der Werklohnforderung Zahlungen, durch deren Entgegennahme der Unternehmer gegen das Verbot des § 3 MaBV verstößt, so steht dem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch des Erwerbers § 813 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht entgegen.*)

4. § 813 Abs. 2 BGB greift jedoch ein, soweit es des Rückforderungsanspruchs nicht bedarf, weil der von der MaBV bezweckte Schutz des Erwerbers im Einzelfall schon verwirklicht ist.*)

IBRRS 2007, 2801

LG München I, Urteil vom 02.03.2007 - 2 O 23839/06

1. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger auf Herausgabe von Bauplänen setzt ein besonderes, konkret begründetes Interesse voraus (im Anschluss an OLG München, BauR 1992, 95).

2. Hierzu ist der Vortrag von konkreten Baumängeln bzw. konkreten Umbau- oder Reparaturmaßnahmen erforderlich.

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IBRRS 2007, 2797

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 50/06

1. Die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Ansprüche der Erwerber von Wohnungseigentum aus Bürgschaften nach § 7 MaBV in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.*)

2. Die Gemeinschaft kann regelmäßig auch Ansprüche von Erwerbern, die noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, auf Freigabe von Grundschulden, die auf dem Wohnungseigentum lasten, in gewillkürter Prozessstandschaft geltend machen.*)

3. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch Ansprüche eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen, die sich aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. ergeben.*)

4. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert das Vorauszahlungsrisiko eines Erwerbers auch insoweit, als es um Mängel am Gemeinschaftseigentum geht, obwohl ein einzelner Erwerber die Erstattungen von Mängelbeseitigungskosten lediglich an die Gemeinschaft verlangen kann.*)

5. Der Anspruch eines Erwerbers auf Rückgewähr seiner Vorauszahlungen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ist durch eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV in Höhe des Anteils gesichert, welcher dem Haftungsanteil des Erwerbers/Bürgschaftsgläubigers im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft für Aufwendungen der Instandsetzung und Instandhaltung entspricht.*)

6. Ein Erwerber kann gegen eine von ihm geschuldete restliche Vergütung nicht mit einem auf Leistung an die Gemeinschaft gerichteten, nach den Mängelbeseitigungskosten berechneten Anspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen.*)

IBRRS 2007, 2702

BGH, Urteil vom 12.04.2007 - VII ZR 236/05

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.*)

2. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.*)

3. Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs auf Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten auch dann, wenn - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - VII ZR 119/87, BGHZ 104, 268, 273).*)

4. Bei Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss für die Beseitigung mehrerer Mängel kommt einem Mahnbescheid verjährungsunterbrechende Wirkung nur zu, wenn für den Antragsgegner erkennbar ist, wegen welcher einzelnen Mängel und in welcher jeweiligen Höhe Ansprüche gegen ihn erhoben werden.*)

IBRRS 2007, 2698

KG, Urteil vom 26.01.2007 - 6 U 128/06

1. Die Hemmung der Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 10 BGB aufgrund der Anmeldung der Forderung im Insolvenzverfahren endet erst mit dem Ende des Insolvenzverfahrens, nicht schon mit dem Zugang der Mitteilung des Insolvenzverwalters über das Bestreiten der Forderung.*)

2. Der bereicherungsrechtliche Rückgewährungsanspruch ist nicht vom Schutzzweck der Bürgschaft gemäß § 7 MaBV umfasst, wenn die notarielle Urkunde über den Erwerb des Grundstücks nebst Herstellungsverpflichtung deshalb formnichtig ist, weil entgegen dem Inhalt der Urkunde eine gemeinsame notarielle Verhandlung in Anwesenheit der Beteiligten nicht stattgefunden hat, die Urkunde vielmehr von dem Notar mit Hilfe von Blankounterschriften des Erwerbers gefertigt wurde.*)

IBRRS 2007, 2587

BGH, Urteil vom 08.03.2007 - VII ZR 130/05

1. Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnder Häuser ist auch in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 353).*)

2. Von einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung kann nur ausnahmsweise abgesehen werden, wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.*)

IBRRS 2007, 2345

OLG Oldenburg, Urteil vom 28.02.2006 - 12 U 85/05

1. Entspricht eine Bauleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik, so können Mängelrechte auch nach BGB gegeben sein, selbst wenn es über Jahre an jeglichem Schadensbild fehlt.

2. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik zur Folge hat, dass die Gefahr des Auftritts von Schadensbildern gegeben ist.

3. Wurde bis zum 01.01.2001 ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet, so beginnt nach Abschluss der daraus resultierenden Hemmung eine vollständige, neue Gewährleistungsfrist zu laufen.

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IBRRS 2007, 2279

OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2007 - 5 U 915/06

1. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen Gesellschafter und Geschäftsführer einer Baugesellschaft persönlich aus Delikt für die von der Gesellschaft zu verantwortenden Baumängel haften (hier verneint).

2. Schadensersatz für ein vor- oder innerprozessual wegen Baumängeln eingeholtes Gutachten kann in der Regel nur beansprucht werden, wenn das Gutachten im Prozess vorgelegt wird.

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IBRRS 2007, 2278

OLG Hamm, Urteil vom 07.02.2007 - 20 U 118/06

1. Die Prüfung der Wünsche potentieller Kunden eines Bauträgers auf ihre baurechtliche Zulässigkeit ist versicherte Architektentätigkeit.*)

2. Im vorweggenommenen Deckungsprozess kommt es maßgeblich auf den Vortrag des Geschädigten an, aus dem dieser seine Ansprüche herleitet.*)

3. Wird der Zweck von vom Bauträger aufgewandter (Vermessungs-/Notar-) Kosten verfehlt, ist darauf der Erfüllungsausschluss (§ 4 Abs. 6 AHB) nicht anzuwenden.*)

4. Die Klausel A II 3 RBB betreffend den Einschluss von Schäden am Bauwerk begründet keinen Ausschluss für anderweitige Schäden.*)

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IBRRS 2007, 2151

OLG Koblenz, Urteil vom 10.07.2006 - 12 U 711/05

Aus der Insolvenz des Bauträgers kann sich die Aufspaltung eines Bauträgerkaufvertrages in zwei Teile, einen Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag über die Erstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung, ergeben. Für den Anspruch der Erwerber des Bauträgerobjekts auf mangelfreie Erstellung des Hauses bleibt es dann bei dem Wahlrecht des Insolvenzverwalters. Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter dagegen kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich dann nicht mehr danach, ob die gesamte vereinbarte Gegenleistung erbracht wurde, sondern nur danach, ob der Teil des Kaufpreises, welcher auf die Übereignung des Grundstücks und der Wohnung entfällt, gezahlt wurde. Eine formularmäßige Vertragsbestimmung über die Fälligkeit des gesamten Restkaufpreises für den Fall des ungenehmigten Einzuges ist unwirksam.*)

IBRRS 2007, 2142

OLG Zweibrücken, Urteil vom 21.12.2006 - 4 U 12/06

Ein Bauträger kann sich gegenüber einer Mängelrüge nicht darauf berufen, dass sich die für das Gewerk zu beachtenden DIN-Normen erst nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages geändert haben, wenn die Regeländerung vor Beginn der Bauarbeiten erfolgt ist.*)

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IBRRS 2007, 2125

OLG München, Urteil vom 06.03.2007 - 9 U 4639/06

1. Eine Bauträger-Bürgschaft ist so auszulegen, dass es auf die Abschmelzung durch Baufortschritt nicht ankommt, wenn der Rücktritt vom Erwerbsvertrag gesichert und der Erwerber zurückgetreten ist.

2. Die Verjährung der Ansprüche gegen den Bürgen beginnt erst mit Inanspruchnahme des Bürgen.

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IBRRS 2007, 1502

LG Mainz, Urteil vom 05.03.2001 - 7 O 331/99

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2007, 0999

BGH, Urteil vom 17.12.1987 - I ZR 206/85

Zur Frage der Irreführung durch die Verwendung des Begriffs "Ärztehaus" in der Werbung einer Bauträgergesellschaft, die von ihr so genannte Häuser errichtet.*)

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IBRRS 2007, 0588

OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2007 - 21 U 69/06

1. Will der einzelne Wohnungseigentümer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums großen Schadensersatz geltend machen, kann er dem Bauträger eine Frist mit Ablehnungsandrohung in der Regel nicht mehr setzen, wenn der Bauträger auf Verlangen der Gemeinschaft bereits einen Vorschuss zur Mangelbeseitigung gezahlt hat bzw. die Gemeinschaft nicht mehr bereit ist, eine Nachbesserung durch den Bauträger zu dulden.*)

2. Lehnt der Unternehmer eine Nachbesserung wegen eines unverhältnismäßigen Aufwandes zu Recht ab, kann dem Auftraggeber ein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages zustehen, falls dieser nicht gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F. ausscheidet.*)

3. Hat der Bauträger in der Baubeschreibung hinsichtlich des Schallschutzes auf die DIN 4109, Ausgabe 1989 Bezug genommen, kann der Erwerber grundsätzlich nur die Einhaltung der in der DIN genannten Standardwerte und keinen erhöhten Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN beanspruchen. Ein weitergehender Schallschutz kann geschuldet sein, soweit dieser bei fachgerechter Erstellung des Gebäudes mit den in der Baubeschreibung genannten Materialien und Herstellungsverfahren nach den anerkannten Regeln der Technik erreicht wird.*)

IBRRS 2007, 0509

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.07.2006 - 17 U 326/05

Der Bauträger kann die Übertragung des Grundstückseigentums auch dann unter Berufung auf sein Zurückbehaltungsrecht verweigern, wenn die verjährte Restkaufpreisforderung lediglich 3,5% des Kaufpreises beträgt und die Verjährung nur deshalb eingetreten ist, weil der Erwerber seinerseits von seinem Zurückbehaltungsrecht bis zur vollständigen Mängelbeseitigung Gebrauch gemacht hat.

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IBRRS 2007, 0508

BGH, Urteil vom 11.01.2007 - VII ZR 229/05

Die in einem Bauträgervertrag enthaltene Klausel "Die Bürgschaft für den Erwerber wird bei dem amtierenden Notar verwahrt" verstößt gegen § 12, § 7 Abs. 1 Satz 2, § 2 Abs. 4 Satz 3 MaBV und ist daher unwirksam.*)

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IBRRS 2007, 0503

OLG Hamm, Urteil vom 14.03.2006 - 21 U 115/05

Ein Abdichtungssystem unter Einsatz von Pumpen zur Grundwassersenkung ist einer "weißen Wanne" aufgrund der Unterhaltskosten sowie des theoretischen Risikos eines Pumpenausfalls nicht gleichwertig.

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IBRRS 2007, 0457

BGH, Urteil vom 11.01.2007 - III ZR 302/05

1. Der Staat hat seine Gerichte so auszustatten, dass sie die anstehenden Verfahren ohne vermeidbare Verzögerung abschließen können (hier: übermäßige Dauer der Bearbeitung von Anträgen durch das Grundbuchamt wegen Überlastung). Die Erfüllung dieser Verpflichtung kann den Justizbehörden insgesamt als drittgerichtete Amtspflicht obliegen (teilweise Abweichung von BGHZ 111, 272).*)

2. Zum Beginn der Verjährung von Amtshaftungsansprüchen wegen pflichtwidriger Unterlassung.*)

3. Wird durch eine rechtswidrige Verzögerung der Eintragung von Auflassungsvormerkungen im Grundbuch die beabsichtigte Veräußerung von Eigentumswohnungen zeitweilig verhindert, so kann dies einen Entschädigungsanspruch des betroffenen Grundstückseigentümers aus enteignungsgleichem Eingriff begründen (Fortführung von BGHZ 134, 316 und 136, 182).*)

IBRRS 2007, 0435

OLG Jena, Urteil vom 08.09.2006 - 9 W 225/06

1. Die WEG-Gemeinschaft kann Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger an sich ziehen und nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss eine Vergleichsvereinbarung mit dem Bauträger abschließen.

2. Bezüglich des Inhalts der Vergleichsvereinbarung hat die WEG-Gemeinschaft einen gewissen Beurteilungsspielraum.

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IBRRS 2007, 0402

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.12.2006 - 17 W 100/06

Der Streitwert einer Auflassungsklage des Käufers gegen den Bauträger bemisst sich nach § 3 ZPO in der Höhe der vom Bauträger geltend gemachten Restkaufpreisforderung.

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IBRRS 2007, 0398

LG Hagen, Urteil vom 30.11.2006 - 6 O 102/03

1. Der Bauträger schuldet dem Erwerber die Eigentumsumschreibung gemäß § 242 BGB bereits dann, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet und die einfachen Mängelbeseitigungskosten den noch nicht gezahlten Restkaufpreis erreichen.

2. Die Bauträgerleistungen müssen für den Erwerber nutzbar sein. Dazu muss der Bauträger unter anderem die Entwässerungsleitungen auf Dichtigkeit überprüfen und dem Erwerber die entsprechende Bescheinigung übergeben.

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IBRRS 2007, 0325

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.04.2006 - 12 U 135/05

Wenn ein Bauträger eine grundlegende Bauwerksfunktion planerisch vernachlässigt und notwendige Nachbesserungen nicht oder nicht ernsthaft verfolgt, hat das die Rückabwicklung des Vertrags zufolge.

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IBRRS 2007, 0200

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.12.2005 - 11 U 15/05

Werden entgegen der Baubeschreibung eines Bauträgervertrags formaldehydhaltige Spanplatten verwendet, so kann der Erwerber Mängelbeseitigung durch Austausch der Platten auch dann verlangen, wenn die Raumluftbelastung die üblichen Grenzwerte einhält. Das Austauschverlangen ist trotz hoher Kosten nicht treuwidrig, selbst wenn der Erwerber in anderen Bereichen formaldehydhaltiges Material einsetzt. Für entgangene Mieteinnahmen durch offensichtlich unberechtigte Mietminderungen kann der Erwerber vom Bauträger keinen Ersatz verlangen.

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Online seit 2006

IBRRS 2006, 4466

OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.11.2005 - 4 U 501/04-143

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2006, 4421

BFH, Urteil vom 26.07.2006 - X R 41/04

Baugrundstücke eines Bauträgers gehören zum notwendigen Betriebsvermögen.

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IBRRS 2006, 4414

OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2005 - 21 U 162/04

1. Ein von der Baufreistellungsbescheinigung abweichender Zustand des Bauwerkes stellt einen Fehler im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB a.F. dar.

2. Ein Bauträger, der von Anfang an beabsichtigt hat, ein von der Baufreistellungsbescheinigung abweichendes, formell und materiell baurechtswidriges Bauwerk zu errichten, haftet auch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung.

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IBRRS 2006, 4392

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.12.2005 - 9 U 51/05

Zu den Anforderungen an den Schallschutz bei einer komfortablen Eigentumswohnung und zum Stand der anerkannten Regeln der Technik im Schallschutz.*)

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IBRRS 2006, 4322

OLG Nürnberg, Urteil vom 15.12.2005 - 13 U 1911/05

1. Erreichen die Sanierungsleistungen eines Altbaus ein solches Gewicht, dass sie einer Neuherstellung gleichkommen, kann im Anschluss an die Sanierung ein neuzeitlicher Standard der Wohnung erwartet werden.

2. Dabei schließt der im Keller anzubringende Putz mitsamt Anstrich die Pflicht zu Maßnahmen ein, die einen trockenen Untergrund und damit ein trockenes Mauerwerk sicherstellen.

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IBRRS 2006, 4279

OLG München, Urteil vom 16.10.2003 - 28 U 2351/03

1. Der Wert des Gebrauchs einer erworbenen Sache ist, wenn der Rechtsgrund für den Erwerb später wieder weggefallen oder von vorneherein nicht eingetreten ist, nach dem Wertverzehr und nicht nach dem üblichen oder fiktiven Mietzins für eine gleichartige Sache zu berechnen (BGHZ 115, 47, 54).

2. Der Wertverzehr einer Sache ist nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen tatsächlichem Gebrauch und voraussichtlicher Gesamtnutzungsdauer zu ermitteln, wobei regelmäßig als Ausgangswert der tatsächliche Wert der Kaufsache zugrunde zu legen ist.

3. Wird nach den §§ 635, 249 BGB a.F. der große Schadensersatz gefordert, umfasst dies alle Kosten, die nicht sowieso angefallen wären, ungeachtet der anspruchsauslösenden Handlung. Gezahlte Grundsteuer ist dann nicht erstattungsfähig, wenn sie auch angefallen wäre, wenn eine andere Wohnung gekauft worden wäre. Die Grundsteuer ist eine zwangsläufige Abgabe, die jeder Eigentümer bezahlen muss.

4. Schallschutzmängel in einer Wohnung, in der für den Luftschallschutz zur Nachbarwohnung ein Schallschutzdämmwert von 53 dB geschuldet ist, liegen auch bei einer Abweichung von 4dB zum geschuldeten Wert, in diesem Falle also bei erreichten 49 dB, unstreitig vor.

5. Ein Gewährleistungsausschluss nur für Wandelung gebietet keine Gleichbehandlung von Schadensersatzansprüchen. Der Schadensersatzanspruch setzt Verschulden voraus und ist daher vom Wandelungsanspruch auch hinsichtlich eines Ausschlusses eines der beiden Ansprüche zu differenzieren.

6. Ein Ausschluss der Wandelung nach § 635 BGB a.F. in den AGB einer Partei ist nach § 11 Nr. 10b AGB-Gesetz unwirksam.

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IBRRS 2006, 4170

LG Münster, Urteil vom 08.06.2005 - 10 O 638/04

Wird hinsichtlich einer Abschlagszahlungsvereinbarung zu Lasten eines Grundstückserwerbers von der Makler- und Bauträgerverordnung abgewichen oder diese umgangen, führt dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH NJW 2001, 818 f.) gemäß § 134 BGB zur Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung. An die Stelle der nichtigen Ratenzahlungsvereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, wonach die Vergütung bei der Abnahme des Werkes zu entrichten ist.

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IBRRS 2006, 3980

BGH, Urteil vom 28.09.2006 - VII ZR 303/04

Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbervertrag über umfassend saniertes Wohnungseigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gemäß § 11 Nr. 10 b AGBG unwirksam (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. November 2001 - VII ZR 373/99 - BauR 2002, 310 = ZfBR 2002, 244 = NZBau 2002, 89 und Urteil vom 27. Juli 2006 - VII ZR 276/05, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).*)

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IBRRS 2006, 3899

LG Darmstadt, Urteil vom 27.06.2005 - 19 O 105/04

1. Unterlässt ein Notar fahrlässig die Belehrung hinsichtlich der Größe eines im Sondereigentum stehenden Gebäudeteils und verletzt damit seine Amtspflicht nach § 17 BeurkG, so bestimmt sich seine Haftung nach § 19 BNotO.

2. Die Vorschrift des § 17 BeurkG verpflichtet den Notar, den Willen der Beteiligten zu erforschen, sowie den Sachverhalt zu klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des zu beurkundeten Geschäftes zu belehren. Dabei muss er, obwohl er sich auf die Angaben der Beteiligten grundsätzlich verlassen darf, bedenken, dass die Beteiligten entscheidende Umstände möglicherweise nicht erkennen, und solche Umstände gesondert in seine Belehrung mit einbeziehen.

3. Ein Notar kann nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass einem Laien die Konsequenz und die Gefahr einer Planabweichung in Kaufvertrag und Teilungserklärung bewusst ist und dass er deshalb bei der Einsicht in den Aufteilungsplan darauf achtet, ob die enthaltene Beschreibung des Sondereigentums mit derjenigen im Kaufvertrag identisch ist.

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IBRRS 2006, 3896

OLG Hamm, Urteil vom 19.09.2006 - 21 U 44/06

Zur Koordinationspflicht des Bauträgers bei zwischen Erwerber und Handwerker direkt vereinbarten Sonderwünschen.*)

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IBRRS 2006, 3684

OLG Braunschweig, Urteil vom 24.08.2006 - 8 U 154/05

1. Nach § 4 Abs. 2 HOAI können die in der HOAI festgesetzten Mindestsätze in Ausnahmefällen durch schriftliche Vereinbarung unterschritten werden. Ein Ausnahmefall ist gegeben, wenn aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung des Zwecks der Mindestsatzregelung ein unter den Mindestsätzen liegendes Honorar angemessen ist. Ein solcher Ausnahmefall kann insbesondere dann anzunehmen sein, wenn eine ständige Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien besteht, z. B. ein Rahmenvertrag zwischen einem Wohnungsbauunternehmen und einem Architekten.

2. Abgrenzung einer Sukzessivbeauftragung im Rahmen eines Optionsvertrages von einer bloßen zeitlichen Staffelung des Auftrages.

3. Bei einer stufenweisen Beauftragung des Architekten in Form eines Vorvertrages, der erst dann zu weitergehenden Honoraransprüchen führt, wenn eine gesonderte, zusätzliche Beauftragung erfolgt, ist § 4 HOAI auf jeden Abschnitt stufenweiser Beauftragung gesondert anzuwenden und für jeden stufenweisen Abruf einer Leistungsphase auch die Schriftform zu verlangen.

4. Im Wesentlichen gleichartige Gebäude liegen nur bei ganz nebensächlichen und für die Konstruktion sowie die sonstige bauliche Gestaltung unerheblichen Veränderungen vor. Auf die Frage, ob ein Entwurf wieder verwendet werden kann, kommt es dabei nicht an. Maßgebend ist, ob der Entwurf Änderungen unterworfen ist, die einen nicht nur völlig geringfügigen Planungsaufwand erfordern.

5. Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrages ein Honorar, das die Mindestsätze in unzulässiger Weise unterschreitet, verhält sich der Architekt, der später nach den Mindestsätzen abrechnen will, widersprüchlich. Dieses widersprüchliche Verhalten steht nach Treu und Glauben einem Geltendmachen der Mindestsätze entgegen, sofern der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraut hat und vertrauen durfte und sich darauf in einer Weise eingerichtet hat, dass ihm die Zahlung des Differenzbetrages zwischen dem vereinbarten Honorar und den Mindestsätzen nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

6. Ein Bauträger ist diesbezüglich weniger schutzwürdig als ein normaler Auftraggeber, da ihm bekannt ist - zumindest bekannt sein müsste -, dass die HOAI zwingendes Preisrecht enthält.