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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2025, 2646

AG Tuttlingen, Urteil vom 05.02.2025 - 3 C 191/24 WEG

1. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch scheidet aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wird.

2. Sowohl Dachrinne als auch Abflussrohr sowie Balkone sind Gemeinschaftseigentum.

3. Auch der Abdichtungsanschluss zwischen Dachterrasse und Gebäude ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen.

4. Der Eigentümer kann für Störungshandlungen seines Mieters nur dann als mittelbarer Handlungsstörer verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten.

5. Um den Mieter davon abzuhalten, muss dem Eigentümer vom Verhalten des Mieters Kenntnis haben.

6. Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

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IBRRS 2025, 2647

LG Hamburg, Urteil vom 14.03.2025 - 318 S 39/23

Die Entastung und Kappung einer Scheinzypresse im Bereich der Einfahrt zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

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IBRRS 2025, 2645

AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" haben und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führen. Beide Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ erfüllt sein. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können.

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IBRRS 2025, 2516

OVG Saarland, Beschluss vom 03.09.2025 - 1 A 97/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2025, 2644

OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25

Es genügt, wenn die Zuweisungserklärung des in der Teilungserklärung ermächtigten Eigentümers durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war (Anschluss an KG, FGPrax 2023, 49; Änderung der Rechtsprechung).*)

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IBRRS 2025, 2486

AG Bad Homburg, Urteil vom 19.12.2024 - 218 C 760/24

1. Dass Kosten im Rahmen von Bauarbeiten immer gewissen Schwankungen unterliegen, weil im Zuge der Arbeiten - gerade auch bei der Sanierung von älteren Gebäuden - unvorhersehbare Zusatzkosten entstehen können, ist allgemein bekannt. Dementsprechend können Angebote die angebotene Summe nicht garantieren.

2. Ist mit gravierenden Folgeschäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum zu rechnen bei einem Zurückstellen der Sanierungsmaßnahme, entspricht nur die Vornahme dieser Sanierungsmaßnahme billigem Ermessen.

3. Sind die Dachterrassen über 40 Jahre alt und treten seit mehreren Jahren regelmäßig Wassereintritte in den unter den Dachterrassen gelegenen Wohnungen auf, so entspricht ein Beschluss, keine Leckortung und Reparatur, sondern eine umfassende Sanierung durchzuführen, ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 2489

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.08.2025 - 980b C 18/25 WEG

1. Die Kosten einer sog. Erstmahnung sind nicht ersatzfähig.

2. Wird ein Beschluss im Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit gefasst, kommt der Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

3. Dies ist jedoch nicht im Sinne des Zugangs der Mitteilung bei jedem einzelnen Eigentümer zu verstehen, sondern es genügt jede Form der Unterrichtung, die den internen Geschäftsbereich des Feststellenden verlassen hat, und bei der den gewöhnlichen Umständen nach mit einer Kenntnisnahme durch die Wohnungseigentümer gerechnet werden kann.

4. Das Wesen eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit bringt es mit sich, dass die Wohnungseigentümer im Anschluss an die Versammlung, in der dieser gefasst wird, einen weiteren (Sach-)Beschluss fassen können, aber nicht - und erst recht nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt - fassen müssen.

5. Der Wohnungseigentümer ist im Rahmen des Zumutbaren nicht verpflichtet, von sich aus in regelmäßigen Zeitabständen bei der Verwaltung nachzufragen, ob und wann diese mit dem Umlaufverfahren begonnen hat bzw. wann mit der Mitteilung eines Beschlussergebnisses zu rechnen ist.

6. In Bezug auf die Möglichkeit, sich anwaltlicher Hilfe zur Durchsetzung offener Wohngeldforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer zu bedienen, verbleibt im Hinblick auf eine Erstattung der Rechtsverfolgungskosten als Verzugsschaden im Fall eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit der Verwaltung der Gemeinschaft eine vorherige Mahnung des Schuldners.

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IBRRS 2025, 2558

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 03.05.2024 - 14 S 3411/23 WEG

1. Eine unbillige Benachteiligung i.S.d. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG wegen einer gestatteten baulichen Veränderung würde voraussetzen, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet würden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürften. Dabei müsste die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung (einem "nicht hinzunehmendem Sonderopfer") des Wohnungseigentümers führen, indem ihm Nachteile in größerem Umfang zugemutet würden als den übrigen Wohnungseigentümern.

2. Tieffrequente Geräusche können nicht vorab durch Sachverständigengutachten prognostiziert werden. Sollte eine genehmigte Klimaanlage nach ihrer Errichtung durch ihren Betrieb unzumutbare Störungen für einen Wohnungseigentümer durch tieffrequente Schallemissionen verursachen, hätte er Ansprüche auf Unterlassung der konkreten Störung gegen deren Betreiber aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB. Abwehransprüchen gegen konkrete Schallimmissionen durch den Betrieb der Klimaanlage stünde die Bestandskraft des Beschlusses zur Gestattung der Errichtung der Anlage nicht gem. § 1004 Abs. 2, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Wege.

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IBRRS 2025, 2577

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.08.2025 - 2-13 S 37/24

Ein Beschluss, der durch ein gerichtliches Urteil ersetzt wurde, kann von den Eigentümern im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann abgeändert werden, wenn sich die der Entscheidung zu Grunde liegenden Tatsachen nachträglich ändern. Unzulänglichkeiten der gerichtlichen Beschlussersetzung können nur im Wege eines Rechtsmittels beseitigt werden.*)

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IBRRS 2025, 2576

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.06.2025 - 2-13 T 34/25

Für die Einholung der Veräußerungszustimmung ist es nicht ausreichend, wenn der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers behauptet, jedenfalls auf Nachfrage muss er diese durch Unterlagen belegen.*)

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IBRRS 2025, 2565

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.08.2025 - 2-13 T 56/25

Beschlüsse, die ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglichen, sind objektiv-normativ auszulegen. Es ist nicht statthaft, Absenkungsbeschlüsse für eine unbestimmte Vielzahl von Beschlüssen zu einem Themenbereich (hier Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) zu fassen.*)

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IBRRS 2025, 2510

AG Würzburg, Urteil vom 13.02.2025 - 30 C 1158/24 WEG

1. Wenn die Wohnungseigentümer den Antrag auf freiwillige Begleichung von streitigen Schadensersatzansprüchen durch Negativbeschluss ablehnen, so ist dies nur dann zu beanstanden, wenn das Ermessen der Eigentümer bereits auf null reduziert war, weil der Anspruch evident und ohne jeden Zweifel begründet war.*)

2. Ein Beschlussersetzungsantrag ist bereits unzulässig, wenn der Anspruchsteller - auch ohne weitere Vorbefassung der Eigentümerversammlung - eine zulässige Leistungsklage/Zahlungsklage erheben konnte.*)

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IBRRS 2025, 2433

AG Spandau, Urteil vom 01.07.2025 - 19 C 47/24 WEG

1. Ein Beschluss, wonach der Verwaltung Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Wird den Eigentümern nicht aufgezeigt, mit welchen finanziellen Konsequenzen zwei unterschiedliche Berechnungsalternativen verbunden sind, ist ein Beschluss rechtswidrig.

3. Soll die Erneuerung eines Warmwasserspeichers beschlossen werden, weil eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich sei, so ist die alleinige Information, dass der Speicher schon sehr alt wäre, keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

4. Ein Beschluss, wonach bei Einsichtnahme in Unterlagen und Belege der jeweilige Eigentümer die Kosten zu tragen habe, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

IBRRS 2025, 2434

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.06.2025 - 74 C 5002/24

1. Die Einholung mehrerer Angebote ist regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

2. Der einzelne Wohnungseigentümer muss die Möglichkeit erhalten, vor der Eigentümerversammlung von den Angeboten Kenntnis zu nehmen und eigene Vorschläge einbringen zu können.

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IBRRS 2025, 2142

LG München I, Urteil vom 27.08.2025 - 1 S 3380/25 WEG

1. Die Vergütung in den verschiedenen Angeboten lässt sich nicht immer direkt vergleichen, da zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden ist, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist, und ein Angebotsvergleich daher nur unter Auseinandersetzung mit den jeweiligen Vergütungsgestaltungen und dem Leistungsumfang der Angebote möglich ist. In der Eigentümerversammlung steht regelmäßig nicht genügend Zeit zur Verfügung, um sich sachgerecht mit den jeweiligen Angeboten zu befassen.

2. Eine Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss ist erforderlich, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.

3. Auf die Diskussion einer umfangreichen Sanierungsmaßnahme kann sich der Wohnungseigentümer nur vorbereiten, wenn die Verwaltung ihm Unterlagen zur Verfügung stellt, und zwar die zur Diskussion stehenden Angebote oder eine Auswertung dieser Angebote.

4. Soll erstmals über eine Sonderumlage beschlossen werden, werden sich die Wohnungseigentümer ohne eine etwas ausführlichere Erläuterung zur Notwendigkeit der Umlage nicht sachgerecht vorbereiten können.

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IBRRS 2025, 2429

OLG München, Beschluss vom 20.01.2025 - 19 U 2746/24

1. Abrechnungsverträge von Wohnungseigentümergemeinschaften mit Messfirmen sind regelmäßig Verträge mit Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.*)

2. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation finden hierauf keine Anwendung.*)

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IBRRS 2025, 2426

LG Köln, Urteil vom 12.12.2024 - 29 S 58/24

Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. Hieran ändert es nichts, dass jedenfalls die Erneuerung der Fensterrahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen ist.

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IBRRS 2025, 2350

LG Itzehoe, Urteil vom 18.03.2025 - 1 S 23/24

1. Im Rahmen der Abwägung der Rechtsgüter der betroffenen Wohnungseigentümer ist zu berücksichtigen, dass die monierten und zu unterlassenden Fotoaufnahmen auf einem Privatgrundstück, auf dem niemand damit rechnen muss, von Dritten ungefragt fotografiert zu werden, gemacht wurden. Dies gilt insbesondere für das eigene Sondereigentum der fotografierten Person.*)

2. Fotoaufnahmen sowie Videoüberwachungen sind nur im Bereich des eigenen Sondereigentums des Fotografierenden "zur Beweissicherung" zulässig.*)

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IBRRS 2025, 2289

VG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 25.07.2025 - 3 A 1227/25

1. Für die verfassungsrechtlich gebotene Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung der Wohnung auch für die persönliche Lebensführung sowie für die Frage, ob die Zweitwohnungssteuer mit dem vollen Jahresbetrag oder nur anteilig erhoben werden darf, ist nicht auf das Ausmaß der tatsächlichen Vermietung, sondern allein darauf abzustellen, welche Dauer die rechtlich realisierbare Eigennutzungsmöglichkeit aufweist.

2. Es ist maßgeblich darauf abzustellen, ob die Wohnung dem persönlichen Lebensbedarf dient oder als reine Geld- oder Vermögensanlage eingesetzt wird. Hält sich der Inhaber die Möglichkeit der Eigennutzung offen, kommt es für die Entstehung der Steuerpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung im maßgeblichen Erhebungszeitraum auch tatsächlich zur persönlichen Lebensführung genutzt wurde.

3. Die steuererhebende Gemeinde kann von der tatsächlichen Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung (auch) für Zwecke der persönlichen Lebensführung ausgehen, solange der Zweitwohnungsinhaber keine Umstände vorträgt, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern. Erhobene Einwände kann die Gemeinde ihrerseits gegebenenfalls entkräften und dadurch die ursprüngliche tatsächliche Vermutung zugunsten des Steuertatbestands wiederherstellen.

4. Es ist verfassungsrechtlich unbedenklich, eine Zweitwohnung in einem bauplanungsrechtlich festgesetzten Ferienhausgebiet nach dem jährlichen Mietaufwand zur Zweitwohnungssteuer zu veranlagen, obwohl die Ferienhäuser nur zum vorübergehenden Aufenthalt, zum Zwecke der Erholung und nicht zum zeitlich unbegrenzten Aufenthalt als Dauerwohnung genutzt werden dürfen.

5. Beim Vorliegen mehrerer Zweitwohnungen handelt es sich typischerweise um einen Sachverhalt, der einen Nachweis der Nutzung als reine Kapitalanlage erwarten lässt.

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IBRRS 2025, 2407

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 76/24

1. Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.*)

2. Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine von dem Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme nachträglich zu genehmigen. Eine derartige Genehmigung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.*)

IBRRS 2025, 2354

AG München, Urteil vom 13.02.2025 - 1294 C 21980/24 WEG

Wenn eine Auszählung nach der Subtraktionsmethode gewählt wird, so kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der Anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und bei Abweichung vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht.

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IBRRS 2025, 2394

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2025 - 73 C 51/25

Regelt ein Beschluss, dass ein Eigentümer ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Treppenhaus) mit seiner Wohnung verbinden darf, ohne dass die Gemeinschaft hierfür eine Kompensation erhält und ohne dass sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der Wohnung in einem größeren Anteil der Wohnung an den laufenden Kosten niederschlägt, so widerspricht dieser Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IBRRS 2025, 2286

BGH, Beschluss vom 09.07.2025 - V ZR 163/24

1. Im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren sind Streitwert und Beschwerdewert voneinander zu unterscheiden; der Streitwert bemisst sich nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer, der Beschwerdewert nach dem eigenen Interesse des Rechtsmittelführers.

2. Eine Herabsetzung des Gegenstandswerts des Beschwerdeverfahrens ist nicht gerechtfertigt, wenn keine abweichende Bewertung des Interesses aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung dargelegt wird.

3. Der Auffangwert nach § 23 Abs. 3 Satz 2 RVG oder § 52 Abs. 2 GKG ist bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten nicht anwendbar.

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IBRRS 2025, 2184

LG Baden-Baden, Urteil vom 30.07.2025 - 2 O 156/24

1. Wird eine ersichtlich unzulässige Klage erhoben und diese nach - aus anderen Gründen erfolgter - Klageabweisung in erster Instanz auch im Berufungsverfahren weiterverfolgt, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch im Fall einer aus nur zwei Parteien bestehenden Gemeinschaft selbst prozessführungsbefugt, sie wird nur durch den nicht auf der Gegenseite am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer vertreten.

3. Wird eine Klage in Namen eines Eigentümers erhoben, obwohl die Wohnungseigentümergemeinschaft prozessführungsbefugt ist, liegt hierin eine schuldhafte Pflichtverletzung des Anwaltsvertrags.

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IBRRS 2025, 2265

AG Hamburg, Urteil vom 11.06.2025 - 9 C 448/24

1. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstigste Angebot, wie man es bei einer Ausschreibung kennt, anzunehmen und zu realisieren.

2. Das Fehlen solcher drei Angebote darf nicht grundsätzlich und undifferenziert dazu führen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Willen der sanierungswilligen Mehrheit verschleppt werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv vorhanden und auch hinreichend durch technischen Sachverstand abgesichert ist.

3. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote sind entscheidende Faktoren etwa das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren.

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IBRRS 2025, 2351

OLG München, Beschluss vom 12.03.2025 - 32 W 187/25 WEG

Der Streitwert einer Klage, mit der ein Beschluss angefochten wird, in dem ein Wohnungseigentümer zu einer Leistung aufgefordert wird und mit der Durchsetzung des Anspruchs der Gemeinschaft ein Rechtsanwalt beauftragt wird, ist mit den Kosten des Rechtsstreits zu bemessen, mit dem die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich verfolgt.*)

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IBRRS 2025, 2347

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 21442/23 WEG

1. Eine Pflichtverletzung des Ex-Verwalters liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung (hier: zur Vertreterversammlung zu laden) offensichtlich unvertretbar und/oder nicht nachvollziehbar ist.*)

2. Es kann dem Ex-Verwalter nicht angelastet werden, dass er sich bei der Raumwahl im Jahr 2020 nicht ausschließlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl hat leiten lassen, sondern auch von dem Wunsch, die Eigentümer von der Versammlung fernzuhalten, und hierbei nicht in den Blick genommen hat, dass die von ihm gewählten Formulierungen im Einladungsschreiben aus der Sicht eines objektiven Empfängers als Ausladung verstanden werden konnten.*)

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IBRRS 2025, 2346

LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2025 - 11 S 44/23

1. Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer zwar befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern.*)

2. Im Sinne der Prozessökonomie muss es möglich sein, die Beschlussersetzung (Nachgenehmigung) widerklagend im Rückbauprozess geltend zu machen. Von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung ist auszugehen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass Bemühungen um eine entspr. Beschlussfassung nicht erfolgversprechend und daher nur unnötige Förmelei wären.*)

3. Eine Beeinträchtigung kann bereits die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade darstellen.*)

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IBRRS 2025, 2295

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.07.2025 - 19 W 43/25

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG muss im Grundbuchverfahren mit einem notariellen Prüfvermerk nach § 15 Absatz 3 GBO versehen werden (Anschluss an OLG Naumburg, Beschluss vom 16.04.2021 - 12 Wx 46/20).*)

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IBRRS 2025, 2053

LG Dresden, Urteil vom 21.02.2025 - 2 S 175/24

1. Sollte die Änderung der Teilungserklärung beschlossen werden, sind alle Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, notwendige Streitgenossen aus materiellem Grunde und können daher nur gemeinsam verklagt werden.

2. Ein Wohnungseigentümer kann die Änderung der Teilungserklärung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwer wiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

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IBRRS 2025, 2055

AG München, Urteil vom 18.12.2024 - 1295 C 13559/24 WEG

1. Zwar entspricht es der Intention des Gesetzgebers, dass bloße formelle Fehler der Jahresabrechnung nicht zu einer Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Vor- und Nachschüsse führen sollen. Ein zu strenger und formelhafter Maßstab ist hierbei jedoch nicht anzulegen. Es ist ausreichend, dass in der Klage deutlich wird, dass der Kläger davon ausgeht, dass die vorgebrachten materiellen Fehler der Jahresabrechnung Auswirkungen auf seinen konkreten Anteil haben.

2. Auch geringfügige Fehler, die sich ggf. nur marginal auswirken, lassen im Grundsatz weder Rechtsschutzbedürfnis noch materielles Anfechtungsrecht in Wegfall geraten.

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IBRRS 2025, 2136

AG Wiesbaden, Urteil vom 26.04.2024 - 915 C 2721/23

Die Unterscheidung zwischen der Genehmigung des Einbaus eines Klimageräts und der Genehmigung seines Betriebs erscheint künstlich. Da eine bauliche Maßnahme nicht zweckfrei erfolgt, ist bei der Frage der Beurteilung der Ordnungsgemäßheit der Genehmigung einer baulichen Maßnahme bei der Einzelfallprüfung auch die Auswirkung der baulichen Maßnahme bei zweckentsprechendem Betrieb zu berücksichtigen (dagegen: BGH, IMR 2025, 242; IMR 2025, 327).

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IBRRS 2025, 2054

AG München, Urteil vom 13.02.2025 - 1293 C 14085/24 WEG

1. Wird das Hausgeld auf der Grundlage des Einzelwirtschaftsplans als monatliche Zahlung geschuldet, so handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung, so dass auch zukünftiges laufendes Hausgeld eingeklagt werden kann.

2. Die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers gegen Beitragsansprüche der Gemeinschaft oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts ist wegen der besonderen Schutz- und Treuepflicht grundsätzlich ausgeschlossen und nur in Ausnahmefällen, nämlich bei Ansprüchen auf Ersatz von Aufwendungen aus Notgeschäftsführung oder bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen, zulässig.

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IBRRS 2025, 1817

AG Hildesheim, Urteil vom 27.02.2024 - 126 C 15/23

1. Die Fälligkeit der Vorschussforderung kann auch in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein. In diesem Fall ist die jeweilige Vereinbarung maßgeblich.

2. Soweit keine Öffnungsklausel vereinbart ist, können die Wohnungseigentümer hiervon keine abweichende Regelung beschließen. § 28 Abs. 3 WEG gewährt den Wohnungseigentümern nicht die Beschlusskompetenz, von einer Vereinbarung abzuweichen.

3. Eine solche Vereinbarung gilt auch nach Inkrafttreten des WoMEG fort.

4. Fehlt eine vereinbarte Beschlusskompetenz, so ist ein Mehrheitsbeschluss, der von vereinbarten Regelungen abweicht, als vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss wegen fehlender Beschlussfassungskompetenz nichtig.

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IBRRS 2025, 1824

AG Limburg, Urteil vom 26.03.2024 - 4 C 804/23

1. Eine nach Einheiten bezogene Verteilung der Kosten bietet sich nur dann an, wenn sich die Größe der jeweiligen Einheit nicht wesentlich auswirkt.

2. Eine Heizung wird jedoch in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße benutzt. Eine Verteilung von Kosten einer Heizungsinstandsetzung nach Wohnungseinheiten ist unangemessen, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führt.

3. Maßstabskontinuität und Gleichbehandlungsgrundsatz können durchaus eine Rolle spielen, aber bei einer willkürlichen Entscheidung kann es keine Rolle spielen, welcher Maßstab in der Vergangenheit Anwendung fand.

4. Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass der Gesetzgeber mit dem WEMoG nichts daran ändern wollte, dass das Willkürverbot weiterhin zu beachten ist und zu prüfen ist, ob Gebrauch bzw. Möglichkeit des Gebrauchs hinreichend berücksichtigt wurden.

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IBRRS 2025, 2135

AG Aachen, Urteil vom 29.04.2024 - 118 C 37/23

1. Grundsätzlich bestehen keine Bedenken dagegen, dass die Wohnungseigentümer durch eine klare und eindeutige Vereinbarung die Erhaltungslast und/oder die Kostenlast auch von zwingendem Gemeinschaftseigentum auf einzelne Wohnungseigentümer überwälzen.

2. Solche Abweichungen von § 16 Abs. 2 WEG sind aber stets restriktiv auszulegen, da ein Erwerber einer Eigentumswohnung unzweifelhaft erkennen können muss, welche Kosten auf ihn zukommen.

3. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Pflege, der Anstrich ohne Außenanstrich und die Erneuerung der Fensterrahmen den jeweiligen Eigentümern obliegt, so müssen die Eigentümer die Fenster selbst ersetzen (in Abgrenzung zu BGH, IMR 2012, 292).

4. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind an die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung gebunden und deshalb verpflichtet, im Fall der Erneuerung von Fenstern zur Optik des Gesamtobjekts passende, neue Fenster einzubauen.

5. Im Jahr 2008 waren von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsregeln durch Beschluss im Bereich der Instandhaltung oder Instandsetzung nur im Einzelfall möglich. Eine generelle Regelung war nichtig.

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IBRRS 2025, 2189

LG Aurich, Urteil vom 28.11.2024 - 1 S 15/24

Rückbauvorgaben müssen klar sein und können sich nicht nur auf einen vagen "ursprünglichen" Zustand beziehen.

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IBRRS 2025, 2186

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.07.2025 - 8 S 1006/23

Zur Antragsbefugnis eines Eigentümers einer im Plangebiet gelegenen Wohnung (hier: verneint).*)

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IBRRS 2025, 2197

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 36/24

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.*)

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IBRRS 2025, 2056

AG München, Urteil vom 28.11.2024 - 1293 C 17375/24 WEG

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass die TG-Stellplatzbesitzer allein über Angelegenheiten abstimmen, die die Tiefgarage betreffen, und die Wohnungseigentümer allein über Angelegenheiten abstimmen, die nur das Gebäude betreffen, und, dass in Fällen, in denen sowohl die Tiefgarage als auch das Gebäude betroffen sind, beide zusammen abstimmen, so sind bei der Frage des Einbaus von Wallboxen in der Tiefgarage auch die Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt, wenn der Einbau die Installation der Ladeinfrastruktur im Waschraum des Gebäudes, die Umrüstung der Bestandszählerverteilung im Gebäude und ein Wanddurchbruch zwischen Gebäude und Tiefgarage erfordert.

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IBRRS 2025, 2112

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980a C 11/25 WEG

1. Regelungen in einer Teilungserklärung sind - wie alle im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen - objektiv-normativ auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch etwaige Sonderrechtsnachfolger binden, und Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

2. Ist in der Teilungserklärung nur von Wohnungseigentümern die Rede, ist daraus nicht zu folgern, dass Teileigentümer davon nicht betroffen sind, wie ein Vergleich mit § 16 WEG zeigt, in dem ebenfalls nur von Wohnungseigentümern die Rede ist, aber auch die Teileigentümer gemeint sind. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen in einem umfassenden Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen.

3. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen wollte.

4. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

IBRRS 2025, 2145

OLG München, Beschluss vom 29.07.2025 - 32 W 925/25 WEG

Für das wirtschaftliche Interesse der Kläger an der Abgabe einer Willenserklärung ist das Interesse an den mit dem Eintritt der mit der Erklärung verbundenen Folgen maßgeblich. Der Wert dieser Folgen ist nach §§ 47, 48 GKG, § 3 ZPO zu schätzen. Dabei ist bei einem Rechtsmittel der Kläger, die nach § 10 Abs. 2 WEG die Zustimmung zu einer Änderung einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer verlangen, auf den Wertzuwachs des Wohnungseigentums der Kläger abzustellen, mit dem bei Eintragung der Änderung in das Grundbuch zu rechnen ist.*)

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IBRRS 2025, 2143

AG München, Urteil vom 14.02.2025 - 1290 C 10781/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2025, 2111

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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IBRRS 2025, 2004

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.08.2025 - 980b C 2/25 WEG

1. Für die Anfechtung sog. Absenkungsbeschlüsse fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die ordnungsmäßige Gebrauchmachung von der vorgenannten Beschlusskompetenz durch die Eigentümer inzident im Rahmen einer (möglichen) Anfechtung eines (etwaigen) Sachbeschlusses geprüft werden kann/muss.

2. Wird beschlossen, einen bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss aufzuheben, so kann dieser Beschluss nicht angefochten werden, da sich durch ihn an der Rechtslage nichts ändert, weswegen kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung besteht.

3. Gibt es nur einen Entwurf des Wirtschaftsplans, so kann auf ihn mit den Worten "Wirtschaftsplan in der vorliegenden Form" verwiesen werden, ohne dass der Beschluss unbestimmt wäre.

4. Soll ein Anwalt beauftragt werden, muss der Beschluss auch bestimmen, wie die Kosten der Beauftragung finanziert werden sollen.

5. Ein Beschluss über die Entlastung des Beirats widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Beiratsmitglieder eine Pflichtverletzung begangen haben und deswegen Ansprüche gegen sie in Betracht kommen.

6. Ein Beschluss, mit dem ein Bausachverständiger (Ingenieur/Architekt) für die Bestandsaufnahme/Begehung beauftragt werden soll, ist unbestimmt, wenn nicht feststeht, was unter "Begehung" und "Bestandsaufnahme" zu verstehen sein soll.

7. Ein Beschluss, mit dem eine Firma mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote vorliegen und es keine Regelung zur Kostenhöhe/Deckelung der Kosten gibt.

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IBRRS 2025, 2057

AG Neuss, Urteil vom 12.02.2025 - 82 C 2493/23

1. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters kann der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.

2. Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht für Fehler bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung, z.B. in Form der Vorformulierung unzureichender Beschlussvorlagen.

3. Weist ein Eigentümer den Verwalter bereits vor der Eigentümerversammlung mehrfach darauf hin, dass bei ihm ein falscher, weil zu hoher Miteigentumsanteil zu Grunde gelegt wird, und ignoriert der Verwalter dies, macht er sich haftbar.

4. Die Ersatzpflicht erstreckt sich auch auf die zur Geltendmachung einer Pflichtverletzung entstandenen Kosten und damit regelmäßig auch auf Rechtsanwaltskosten. Die Ersatzpflicht setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war.

5. Hat der Eigentümer auf den Fehler bereits mehrfach hingewiesen und ignoriert der Verwalter dies stets, kann der Eigentümer nicht darauf hoffen, dass sich das Verhalten des Verwalters durch Einschalten eines Rechtsanwalts ändern würde. Aus der ex-ante Sicht liegt es für den Eigentümer daher nahe, sich auf eine Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken.

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IBRRS 2025, 2036

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 10.02.2025 - 22 C 46/24 WEG

Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG ist auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen; er darf den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers sowie den Verkehrswert seines Wohnungseigentums nicht übersteigen.

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IBRRS 2025, 1986

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 3/25 WEG

1. Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Beschließen die Eigentümer einen Vornahmebeschluss, ist damit inzident auch der entsprechende Grundlagenbeschluss beschlossen.

3. Im Rahmen der Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG kann die Verwaltung auch generell ermächtigt werden, im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung mit einem noch nicht namentlich benannten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen.

4. Die Eigentümer sind beim Abschluss einer solchen Vereinbarung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ihrer ermessensgeleiteten Mehrheitsmacht weitgehend frei, darüber zu entscheiden, ob sie eine Vergütungsvereinbarung zur Grundlage einer anwaltlichen Beauftragung machen wollen oder - mit dem Ergebnis, dass sich die Honorarhöhe dann nach dem RVG bzw. den gesetzlichen Gebühren richtet - nicht.

5. Eine Ermächtigung der Verwaltung, einen Stundenlohn zwischen 150 und 300 Euro zu vereinbaren, widerspricht - zumindest in Hamburg - nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

IBRRS 2025, 2016

LG Köln, Urteil vom 25.04.2024 - 29 S 121/21

1. Ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands kann nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

2. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

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IBRRS 2025, 2062

BGH, Urteil vom 18.07.2025 - V ZR 29/24

1. Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen, findet das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.*)

2. Beurteilt sich die bauliche Veränderung nach dem bis zum 30.11.2020 geltenden Recht, kann der Störer dem Beseitigungsverlangen nach § 242 BGB einen nach Maßgabe von § 22 Abs. 1 WEG a.F. gegebenen Gestattungsanspruch entgegenhalten.*)

3. Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein (hier: Solaranlage).*)