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Volltexturteile nach Sachgebieten

4984 Entscheidungen insgesamt

Online seit August

IBRRS 2025, 2069

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 14 S 9406/23

1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat.

2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstands nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen.

3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt.

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IBRRS 2025, 2167

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 161/24

1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.*)

2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit i.S.d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.*)

IBRRS 2025, 1975

AG Pankow, Urteil vom 27.02.2025 - 101 C 5061/24

1. Die Merkmale gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung müssen in einer Metropole mehr als das Übliche bieten, um als wohnwerterhöhend gewertet werden zu können.

2. Die Versorgung mit drei Lebensmittelmärkten und einer Apotheke ist, am Maßstab einer Metropole bewertet, allenfalls durchschnittlich, und die ÖPNV-Anbindung ist, wenn sich innerhalb von 20 Gehminuten keine einzige U-Bahn-Station und keine einzige S-Bahn-Station befindet, als ausgesprochen dürftig zu werten.

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IBRRS 2025, 2068

AG Gießen, Urteil vom 17.01.2025 - 46 C 55/24

1. Eine vermieterseits auf § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 a und b BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 242 BGB ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter über einen Zeitraum von 16 Monaten nach einer vermeintlichen übereinstimmenden Mieterhöhung zugewartet hat, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht, wenn für den Vermieter erkennbar war, dass der Mieter von einer vollständigen Zahlung des geschuldeten Mietzinses ausging (hier: monatliche Zuwenigzahlung von 102,62 Euro).*)

2. Im Souterrain gelegene Räumlichkeiten weisen auch dann die notwendige räumliche Abgeschlossenheit für eine Wohnung i.S.d. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB auf, wenn der Flur der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Wohngebäudes darstellt.*)

3. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass es sich bei dem dritten und letzten Raum auf der linken Seite um einen typischen Kellerraum handelt, der als Durchgang zur Garage genutzt wird, wenn die Garage auch von außen erreichbar ist.*)

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IBRRS 2025, 1813

AG Rheine, Urteil vom 12.06.2025 - 10 C 78/24

1. Eine Wohnung muss lediglich besenrein zurückgegeben werden. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt.

2. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden.

3. Staub und Ablagerungen (z.B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

4. Ein 10 cm langer Kratzer an der Duschtür ist als unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen.

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IBRRS 2025, 1870

AG Bottrop, Urteil vom 24.04.2025 - 8 C 39/23

1. Werden Mietmängel allein deshalb nicht beseitigt, weil der Mieter (Tochter!) einen Termin zur Beseitigung persönlich oder per Telefon ausmachen wollte, der Vermieter (Eltern!) dies jedoch ignorierte und auf schriftliche Absprachen bestand, liegt kein (alleiniges) Verschulden des Mieters vor, so dass hierauf keine fristlose Kündigung gestützt werden kann.

2. Wird die Kündigung auf einen Mietzahlungsverzug gestützt, muss der Mieter anhand der Begründung der Kündigungserklärung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass die Kündigung auf diesem Rückstand basiert.

3. Ein Mieter ist dann nicht mehr zur Minderung der Miete berechtigt, wenn die Mängel durch ihn zu vertreten sind, er die Beseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert. Gleiches gilt, wenn der Mieter es unterlassen hat, nach Erhalt eines Kostenvorschusses die Mängelbeseitigung zügig auszuführen.

4. Zu der Frage, wie lange der Mieter mit der Mangelbeseitigung nach Kostenvorschusserhalt zuwarten darf.

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IBRRS 2025, 1999

VGH Nordrhein-Westfahlen, Urteil vom 09.07.2025 - 22 K 1242/24

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2025, 2017

AG Schwerin, Urteil vom 18.07.2025 - 14 C 19/25

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Der Vermieter muss aber nicht das Kreditinstitut wählen, das den höchsten Zinssatz gewährt.

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IBRRS 2025, 2005

OLG München, Urteil vom 28.07.2025 - 19 U 2640/24

1. Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB steht auch dem mittelbaren Besitzer des beeinträchtigten Grundstücksteils zu.*)

2. Aufgrund eines Entschädigungsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kann nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden. Gleichwohl kommt die Entschädigungsregelung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs einem vollen Schadensersatz vielfach gleich.*)

3. Gegenstand des Ausgleichs einer Besitzstörung in Geld ist jedenfalls, was dem Besitzer durch den Eingriff in seine berechtigte Besitzposition entgangen ist, regelmäßig also die Möglichkeit zur Nutzung der Sache. Namentlich sind infolge der Besitzstörung eingetretene Ertragseinbußen auszugleichen. Neben dem Ertragsverlust sind zudem diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung eines mit dem Besitz verbundenen Betriebs zu gewährleisten.*)

4. Der Senat kann die umstrittene Frage offen lassen, ob der Besitzer aufgrund der Verletzung seines Besitzrechts durch die Beschädigung der Sache wie der Eigentümer aus eigenem Recht den Ersatz der Reparaturkosten, d.h. des Substanzschadens, verlangen kann.*)

5. Ist mit dem mittelbaren Besitz des beeinträchtigten Grundstücksteils dessen Nutzung als Vermietungsobjekt verbunden, so kann der mittelbare Besitzer jedenfalls auch diejenigen Aufwendungen ersetzt verlangen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung des mit dem mittelbaren Besitz verbundenen Vermietungsbetriebs zu gewährleisten. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB hat der Vermieter - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Widrigenfalls hat er eine Mietminderung durch seine Mieter zu gewärtigen. Daher können die Kosten für die vollständige Reparatur des beeinträchtigten, vermieteten Grundstücksteils ersatzfähig sein, auch wenn dies der Höhe nach mit dem Ersatz des Substanzschadens deckungsgleich ist.*)

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IBRRS 2025, 2001

AG Hamburg, Urteil vom 04.07.2025 - 49 C 237/24

1. Es handelt sich bei einer Nichtbeachtung einer gerichtlich titulierten Verpflichtung um eine schwer wiegende, die Kündigung rechtfertigende Vertragspflichtverletzung.

2. Es steht dem Mieter insbesondere nicht frei, die Vorgaben seiner gerichtlich rechtskräftig titulierten Duldungspflicht weiter einzuschränken.

3. Einer Abhilfefrist nach § 543 Abs. 3 BGB bedarf es nicht, da dem Mieter bereits im Klageverfahren deutlich gemacht worden ist, was er zu dulden hat. Eine nochmalige Fristsetzung wäre eine sinnlose Förmlichkeit.

4. Einem Mieter, der seinem Vermieter nur eine Mängelbesichtigung von 10 Minuten erlaubt, obwohl ihm das Gericht eine halbe Stunde gewährt hat, und ein Berühren der angeblich schadhaften Sachen verbietet, kann fristlos gekündigt werden.

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Online seit Juli

IBRRS 2025, 1867

AG Bottrop, Urteil vom 05.05.2025 - 12 C 11/25

1. Behauptet der "Mieter", dass ein Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 900 Euro vorliege, muss er schlüssig vortragen, dass er überhaupt über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, die von ihm behauptete Miete i.H.v. 900 Euro monatlich zu entrichten.

2. Bei einem Nettoeinkommen von 1.200 Euro sowie monatlichen Belastungen für Bewährungsauflage, Handyvertrag und Fitnessstudio erscheint dies nicht glaubhaft.

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IBRRS 2025, 1661

AG Waiblingen, Urteil vom 24.03.2025 - 13 C 280/25

Ein Schuldner ist im Allgemeinen vor Fälligkeit nicht verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit zu äußern. Vielmehr gibt der Schuldner nur und erst dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven vernünftigen Betrachters an der Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt

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IBRRS 2025, 1925

BGH, Urteil vom 18.06.2025 - VIII ZR 291/23

1. Die Mietsache wird dem Vermieter dann i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 19, 25, IMR 2017, 351 = NJW 2017, 2997; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, Rz. 23, IMRRS 2013, 0935 = BGHZ 196, 318; jeweils m.w.N.).*)

2. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 20 f., a.a.O.; siehe auch BGH, Urteil vom 13.03.2013 - XII ZR 34/12, a.a.O.; jeweils m.w.N.).*)

3. Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus (Bestätigung von Senatsurteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, Rz. 30 ff., a.a.O.; vgl. auch BGH, Urteile vom 07.03.2013 - III ZR 231/12, Rz. 26, IMRRS 2013, 2489 = BGHZ 196, 285, vom 15.12.1999 - XII ZR 154/97, IMRRS 1999, 0013 = NJW-RR 2000, 382 unter 4 [zu § 557 BGB a.F.]; jeweils m.w.N.).*)

4. Zur Bemessung des Werts der nach dieser Maßgabe herauszugebenden Nutzungen, wenn der (ehemalige) Mieter die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht mehr als solche - also zum Wohnen -, sondern nur noch in der Form nutzt, dass er einige Möbelstücke dort belässt.*)

IBRRS 2025, 1889

AG Mainz, Urteil vom 17.04.2025 - 83 C 449/24

1. Liegt eine Verschlechterung der Mietsache vor, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, hat der Mieter die Instandsetzungskosten zu tragen.

2. Der Vermieter ist hierfür beweisbelastet.

3. Weder vergilbte Wände und Decken noch ein wahrnehmbarer Nikotingeruch beim Betreten der Wohnung stellen einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

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IBRRS 2025, 1688

OLG Köln, Beschluss vom 18.06.2025 - 27 W 3/25

Stützt der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung auch auf einen anderen Rechtsgrund - hier Eigentum -, richtet sich der Streitwert nach § 41 Abs. 2 Satz 2 GKG. Maßgebend ist danach der jährliche Nutzungswert der Wohnung und nicht das vereinbarte Entgelt.

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IBRRS 2025, 1812

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 54/24

1. Ein privatrechtlich ausgestaltetes Nutzungsverhältnis (hier: Miete) über einen Bootsliegeplatz in einem Hafen als öffentlicher Einrichtung unterliegt in Anwendung der Zwei-Stufen-Theorie der Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit (§ 13 GVG), wenn das "Wie" (hier: Nutzungsdauer) im Streit steht.*)

2. Die Miete eines Bootsliegeplatzes stellt eine Grundstücksmiete gem. § 578 Abs. 1 BGB dar. Es ist unerheblich, wenn der gemietete Grundstücksteil mit Wasser bedeckt ist.*)

3. Eine erstmals in zweiter Instanz erklärte Kündigung als Gestaltungsrecht ist grundsätzlich unabhängig von den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen.*)

4. Die obsiegende Partei hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, wenn sie die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für ihr Obsiegen bereits selbst während des ersten Rechtszuges hätte schaffen können.*)

5. Die Nutzung eines Bootes zu Wohnzwecken begründet keinen Wohnraummietvertrag über den Liegeplatz, sondern stellt einen Grundstücksmietvertrag i.S.d. § 578 Abs. 1 BGB dar.

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IBRRS 2025, 1844

AG Lichtenberg, Urteil vom 11.02.2025 - 2 C 5114/24

1. Der Berliner Mietspiegel stellt eine taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung dar.

2. Enthält der Mietspiegel eine Orientierungshilfe, in der bestimmte werterhöhende oder wertmindernde Faktoren für die Einordnung der Wohnung vorgesehen sind, darf der Tatrichter diese sowie die von ihr vorgesehenen Bewertungskriterien als Schätzungsgrundlage heranziehen.

3. "Gute ÖPNV-Anbindung" und die "gute Nahversorgung" sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

4. Für die Annahme einer "bevorzugten Citylage" reicht es nicht aus, dass eine Gegend über zahlreiche Geschäfte, Cafés und Bars verfügt, wenn der repräsentative, überregionale Aspekt fehlt.

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IBRRS 2025, 1854

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.04.2025 - 202 C 245/24

Verfügt die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz, etwa in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen, so steht das Fehlen eines Spritzwasserschutzes nach der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung – im Gegensatz zu den vorangegangenen Mietspiegeln – ausdrücklich einer gänzlich fehlenden Duschmöglichkeit gleich.

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IBRRS 2025, 1097

BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist.

2. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder unmittelbar noch analog auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB anwendbar.

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IBRRS 2025, 1495

AG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2024 - 46 C 279/24

Dem Vermieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution bis zum Eingang der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung bei ihm zu. Die Höhe richtet sich nach einer Prognose auf Grundlage der vergangenen Abrechnungen.

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IBRRS 2025, 1747

AG Paderborn, Urteil vom 24.10.2024 - 50b C 91/24

Körperverletzungen und Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter sind in der Regel geeignet, eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ohne vorherige Abmahnung zu rechtfertigen.

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IBRRS 2025, 1706

AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23

1. Die Regelung in einer Hausordnung, wonach eine unbedingte Ruhe im Interesse aller Mieter und Nachbarn von 13 bis 15 Uhr und von 21 bis 7 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr einzuhalten ist und Fernseh- und Radiogeräte stets auf Zimmerlautstärke zu beschränken sind, ist unwirksam, da die Anordnung einer "unbedingten Ruhe" eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, die mit dem Zweck einer Wohnung und eines vertragsgemäßen Wohnverhaltens nicht vereinbar ist.

2. Denn dies kann - unter strengster Auslegung - bedeuten, dass sich der betroffene Mieter je nach baulichem Zustand des Hauses kaum bis gar nicht in seiner Wohnung bewegen darf, d.h. zugespitzt sich nicht einmal nachts von dem Schlafzimmer zur Toilette bewegen darf, da jede Laufbewegung oder das Öffnen von Türen mit Geräuschen verbunden sind.

3. Dem Bewohner eines Mehrfamilienhauses ist erlaubt, im Rahmen des Sozialadäquaten in der von ihm bewohnten Wohnung auch solche Geräusche zu verursachen, die andere Hausmitbewohner als ruhestörend empfinden mögen.

4. Verursacht normales Laufen zur Nachtzeit aufgrund von quietschenden Dielen Lärm, rechtfertigt dies keine Einschränkung, da die freie Bewegung in der Wohnung von zentraler Bedeutung und sozial adäquat ist.

5. Die Regelung in einer Hausordnung, wonach die Wohnruhe störende Geräusche, die durch Arbeiten oder die Benutzung von Haushaltsgeräten hervorgerufen werden, nur an Werktagen in der Zeit von 7 bis 13 Uhr und von 15 bis 20 Uhr gestattet werden, ist ebenfalls unwirksam, da - nach der strengsten Auslegung - der Einsatz üblicher Haushaltsgeräte wie Waschmaschine, Wäschetrockner und Geschirrspülmaschine zum gewöhnlichen Wohngebrauch zählt und ein Gebrauch nur zu Werktagen zu bestimmten Zeiten eine ungerechtfertigte Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung darstellt.

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IBRRS 2025, 1496

AG Hamburg, Urteil vom 11.12.2024 - 9 C 467/23

1. Über im Mietvertrag ausdrücklich genannte Betriebskostenarten hinausgehende Betriebskosten gelten grundsätzlich als mit der Grundmiete abgegolten.

2. Abweichende Verteilungen der Betriebskosten bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung.

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IBRRS 2025, 1691

OLG Hamm, Beschluss vom 22.05.2025 - 5 ORbs 131/25

1. Die den Verfügungsberechtigten von gefördertem Wohnraum treffende Instandhaltungspflicht aus § 21 Abs. 1 WFNG-NW richtet sich nach dem gesetzlichen vorgeschriebenen Ausstattungsstandard sowie den Vorgaben des Darlehensvertrags und der Förderungszusage in Verbindung mit den Wohnungsbauförderungsbestimmungen.*)

2. Die §§ 5, 6 WohnStG-NW begründen keine Pflicht zur Einbringung eines Fußbodens bzw. Bodenbelags in die geförderte Mietwohnung.*)

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IBRRS 2025, 1660

LG Bamberg, Beschluss vom 07.05.2025 - 31 T 19/25

1. Kommt es aufgrund einer übereinstimmenden Erledigterklärung nicht mehr zu einer Beweisaufnahme und ist aus diesem oder aus sonstigem Grund offen, wie das Verfahren ohne die Erledigung geendet hätte, sind die Kosten in der Regel aufzuheben.

2. Diese Grundsätze sind analog auf die Beendigung des Verfahrens durch Vergleichsschluss und dem Gericht insoweit vorbehaltener Kostenentscheidung zu übertragen.

3. Lediglich in engen Grenzen ist eine Antizipation des Ergebnisses einer noch durchzuführenden Beweiserhebung zulässig, wenn aufgrund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre.

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IBRRS 2025, 1084

OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2025 - 3 U 82/23

1. Auf den anrechenbaren Baukostenzuschuss ist nicht nur § 547 BGB, sondern - jedenfalls nach der Aufhebung des § 57c ZVG mit Wirkung zum 01.02.2007 - auch § 566c Satz 1 BGB anwendbar.

2. Im Einzelfall können unbillige Ergebnisse für den Mieter nach § 242 BGB korrigiert werden.

Online seit Juni

IBRRS 2025, 1684

OLG Hamburg, Urteil vom 29.04.2025 - 4 W 105/24

Verstößt ein Heimbewohner nachhaltig gegen das Selbstbestimmungs- oder Persönlichkeitsrecht anderer Bewohner, insbesondere durch wiederholte sexuelle Übergriffe, stellt dies regelmäßig eine gröbliche Pflichtverletzung i.S.d. § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG dar.*)

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IBRRS 2025, 1679

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 245/22

1. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie die zulässige Höchstmiete gem. § 556d Abs. 1 BGB überschreitet und die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nicht berücksichtigt.

2. Allein der Umstand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, genügt nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel.

3. Die Vornahme von Änderungen in einem Vertragsentwurf jenseits der kontrollgegenständlichen Klausel genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der kontrollgegenständlichen Klausel individuell ausgehandelt, wie der Umstand, dass der Verwendungsgegner die vom Verwender eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zum geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat.

4. Dass die Vertragspartner bei Verhandlungen jeweils für sich ihre wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben, rechtfertigt nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhandelte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung als ausgehandelt anzusehen.

IBRRS 2025, 1543

LG Berlin II, Beschluss vom 10.02.2025 - 63 T 18/25

Für die Klage auf Zustimmung zur Auswechslung eines Teils der Mieter bei einer Mietermehrheit ist ein Streitwert in Höhe der Jahresnettomiete anzusetzen.

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IBRRS 2025, 1597

LG Berlin II, Urteil vom 09.04.2025 - 64 S 101/24

1. Die Erklärung, „mit dem Anspruch auf die Kosten für die Mängelbeseitigung“ aufzurechnen, stellt eine prozessual zulässige Aufrechnungserklärung nur dar, wenn die zur Aufrechnung gestellte Aktivforderung entsprechend § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nach Gegenstand und Grund hinreichend genau bezeichnet ist; dies setzt die konkrete Angabe der zu beseitigenden Mängel sowie zumindest die Skizzierung der durchzuführenden Maßnahmen und der dadurch entstehenden Kosten voraus.*)

2. Die ausdrückliche Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB wirkt ex tunc auf den Zeitpunkt der Entstehung des Zurückbehaltungsrechts zurück, lässt also einen etwaigen Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs rückwirkend entfallen. Neben dem – bloß vorübergehenden – Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 BGB, welches zudem zeitlich und betragsmäßig beschränkt ist, steht einer Mieterin im Falle eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten zu, mit dem sie gegen die Miete aufrechnen kann. Wegen dieses Vorschussanspruchs steht der Mieterin neben der Aufrechnung während der „Ansparung“ des Vorschussbetrages auch ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB zu.*)

3. Die Mieterin kann sich wegen bestehender Mängel auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB oder nach § 320 BGB nicht berufen, wenn sie die gemäß § 294 BGB ordnungsgemäß angebotene Mangelbeseitigung des Vermieters verweigert. Dies würde im Falle eines Wasserschadens voraussetzen, dass die Vermieterin gemäß § 555a Abs. 2 BGB zumindest Beginn und geplante Dauer erforderlicher Trocknungsmaßnahmen sowie Dauer und Umfang der anschließend vorgesehenen Fliesenarbeiten einschließlich ihrer Auswirkungen schlüssig beschreibt. Eine schlüssige Ankündigung der Erhaltungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn die Vermieterin sich dabei auf den Standpunkt stellt, das einzige WC der Wohnung werde – außer für einen Zeitraum von maximal fünf Stunden, den eine Estrichausgleichsmasse zum Trocknen benötige – durchgängig nutzbar bleiben, obwohl das Badezimmer im Hinblick auf die erforderliche Neuverfliesung des Fußbodens offensichtlich noch für weitere Zeiträume vollständig gesperrt werden muss.*)

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IBRRS 2025, 1671

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.05.2025 - 24 U 227/23

1. Der Rücktritt von einem Dauerschuldverhältnis (hier: Miete) ist zulässig, wenn aufgrund einer gegenwärtigen Tatsachengrundlage objektiv und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit prognostiziert werden kann, dass eine Vertragsverletzung (hier: Erfüllungsgefährdung) gem. § 323 Abs. 1 BGB eintreten wird.*)

2. Der Befall einer Wohnung mit Bettwanzen stellt einen Mangel der Mietsache gem. § 536 BGB dar, welcher vor Mietbeginn einen Rücktritt begründen kann.*)

3. Ein aufgetretener Bettwanzenbefall und die damit einhergehende Notwendigkeit des wiederholten Einsatzes hochwirksamer Insektizide begründet eine Unzumutbarkeit der Nutzung für den Mieter.*)

4. Da ein Bettwanzenbefall regelmäßig durch ein übliches und sozialadäquates Nutzungsverhalten hervorgerufen wird, begründet dies keine Überschreitung des Mietgebrauchs gem. § 538 BGB. Demgemäß begründet das Einbringen von Bettwanzen auch kein Verschulden gem. § 276 BGB.*)

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IBRRS 2025, 1545

AG Charlottenburg, Urteil vom 11.03.2025 - 203 C 239/24

1. Eine Abweichung von der Orientierungshilfe durch Hinzufügen von wohnwerterhöhenden oder -mindernden Merkmalen kommt allenfalls in engen Grenzen in Betracht.

2. Weder ein Merkmal "gute Anbindung an den ÖPNV" noch ein Merkmal "gute Nahversorgung" können als weitere wohnwerterhöhende Merkmale berücksichtigt werden.

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IBRRS 2025, 1607

AG Hanau, Urteil vom 11.04.2025 - 32 C 37/24

1. Der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Über- oder Rückgabeprotokolls ist, so keine abweichenden Abreden getroffen werden, sowohl hinsichtlich positiv aufgeführter Verschlechterungen der Mietsache als auch Fehlens nicht aufgeführter bindend, es sei denn, solche können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden.*)

2. Unterzeichnet der Mieter das Protokoll behauptetermaßen nur, um nicht selbst für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, steht das der vereinbarten Protokollwirkung nicht entgegen.*)

3. Behauptet der Mieter entgegen einem den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe bestätigenden unterzeichneten Protokoll, es hätten bis zu Ende Mängel vorgelegen, ist er mit diesem Vortrag insgesamt ausgeschlossen, da bzw. wenn er nicht vorträgt, wann zuvor bestehende Mängel behoben worden seien.*)

4. Einrichtungen, welche der Mieter in die Wohnung einbringt (hier: Laminat), sind spätestens bei Mietende wieder zu entfernen. Ein Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung besteht nur, wenn dieses vereinbart wurde oder der Vermieter der Entfernung widerspricht.*)

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IBRRS 2025, 1540

LG Berlin II, Beschluss vom 19.02.2025 - 67 S 213/24

1. Ein in der Wohnung des Mieters abgeschlossener Mietaufhebungsvertrag ist nicht nach § 355 BGB widerruflich, weil er nicht die Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung eines Preises nach § 312 Abs. 1 BGB enthält.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Räumung der Wohnung stellt keine Verpflichtung zur Zahlung eines Preises i.S.v. § 312 BGB dar.

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IBRRS 2025, 1498

LG Paderborn, Urteil vom 20.11.2024 - 51 C 172/24

1. Der Vermieter muss den Mieter gegen Störungen im Gebrauch, insbesondere auch durch andere Mieter, im möglichen und zumutbaren Umfang schützen.

2. Der Vermieter muss nicht einschreiten, wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt ist.

3. Wann eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, beurteilt sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist.

4. Deutlich (intensiv) wahrnehmbarer Rauch ist grundsätzlich als eine wesentliche Beeinträchtigung anzusehen; das gilt auch dann, wenn sie nur eine Zigarettenlänge andauert.

5. Allerdings besteht ein Unterlassungsanspruch gegenüber als wesentlich anzusehenden Beeinträchtigungen durch Tabakrauch nicht uneingeschränkt, weil der gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der Wohnung und auf dem Balkon gehört.

6. Bei Beeinträchtigungen durch Tabakrauch führt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - wenn eine Verständigung der Parteien untereinander nicht möglich ist - im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind.

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IBRRS 2025, 1523

AG Pankow, Urteil vom 28.05.2025 - 7 C 5144/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2025, 1235

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2024 - 307 S 40/24

1. Eine Schonfristzahlung wirkt sich nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung nur auf die fristlose Kündigung aus.

2. Allerdings kann die innerhalb der Frist des § 569 BGB erfolgte nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und unter diesem Gesichtspunkt von Bedeutung sein.

3. Begleichen die Mieter innerhalb von nur drei Tagen nach Erhalt der Kündigung die Mietrückstände vollständig und gab es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände und bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen würde, haben die Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt und liegen keine Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vor, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten, ist ausnahmsweise auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

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IBRRS 2025, 1505

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2025 - 3 C 181/24

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass die spätestens am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, so ist diese Regelung unwirksam, weil sie dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

2. Streiten Mieter und Vermieter lauthals und zieht sich der Mieter mit den Worten "er gehe jetzt, bevor er handgreiflich wird" zurück, rechtfertigt dies eine Kündigung nicht, da das Verhalten deeskaliernd ist.

3. Eine laut geführte mündliche Streitigkeit in der Sache rechtfertigt für sich allein keine Kündigung.

4. Die einmalige Äußerung eines Verdachts der Schwarzarbeit im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.

5. Soweit empfangsbedürftige Willenserklärungen einem Formerfordernis unterliegen, müssen diese Erklärungen nicht nur formgerecht erstellt werden, sondern auch in der vorgeschriebenen Form dem Empfänger zugehen.

6. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

7. Das Kündigungsrecht kann der Vermieter dann nicht mehr ausüben, wenn sein Verhalten gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter hat sein Kündigungsrecht alsbald auszuüben; ein längeres Zuwarten oder Dulden dieses Zustands, insbes. laufende Mietkürzungen, kann zum Verlust des Kündigungsrechts führen.

8. Eine Unpünktlichkeit mit lediglich zwei Monatsmieten genügt zumindest bei einem langjährigen Mietverhältnis noch nicht für eine ordentliche Kündigung.

IBRRS 2025, 1492

AG Pankow, Urteil vom 10.06.2025 - 101 C 5058/24

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung auf eine bestimmte Summe und anerkennt der Mieter lediglich einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter, ohne die Gesamt-Quadratmeterzahl zu nennen, so liegt kein Anerkenntnis i.S.d. § 93 ZPO vor, weil damit der erforderliche zweite Faktor zur Berechnung des Gesamt-Mietzinses fehlt.

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IBRRS 2025, 1546

LG Berlin II, Beschluss vom 25.11.2024 - 63 S 202/24

1. Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist (Anschluss an LG Berlin, GE 2017, 778).

2. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung für Notfälle "gegebenenfalls" vor.

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IBRRS 2025, 1486

LG Berlin II, Beschluss vom 30.12.2024 - 63 S 202/24

1. Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist (Anschluss an LG Berlin, GE 2017, 778).

2. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung für Notfälle "gegebenenfalls" vor.

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IBRRS 2025, 1458

OLG Hamm, Beschluss vom 18.03.2025 - 4 ORs 24/25

1. Nicht jede heimliche Aufnahme einer Person in ihrer Wohnung (bzw. in dem im Übrigen von § 201a Abs. 1 Nr. 1 StGB erfassten räumlichen Schutzbereich) führt per se zu einer Strafbarkeit wegen Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs durch Bildaufnahmen. Vielmehr bedarf es zusätzlich zu der Herstellung der Bildaufnahmen eines (Verletzungs-) Erfolges in Form einer „dadurch“ bewirkten „Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs der abgebildeten Person“. Insofern handelt es sich bei § 201a Abs. 1 Nr. 1 StGB um ein Erfolgsdelikt.*)

2. Zu orientieren ist der Begriff des „höchstpersönlichen Lebensbereichs“ an dem in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Begriff der „Intimsphäre“, der vor allem, aber nicht nur die Bereiche Krankheit, Tod und Sexualität zuzuordnen sind und die grundsätzlich die innere Gedanken- und Gefühlswelt mit ihren äußeren Erscheinungsformen wie vertraulichen Briefen und Tagebuchaufzeichnungen sowie die Angelegenheiten umfasst, für die ihrer Natur nach Anspruch auf Geheimhaltung besteht, wie bspw. Gesundheitszustand, Einzelheiten über das Sexualleben sowie Nacktaufnahmen. Auf den Bereich der Sexualität und Nacktheit ist der Anwendungsbereich wiederum nicht zu beschränken. Auch bestimmte Tatsachen aus dem Familienleben sind dem höchstpersönlichen Lebensbereich zuzurechnen, bspw. solche, die die wechselseitigen persönlichen Bindungen, Beziehungen und Verhältnisse innerhalb der Familie betreffen, darum unbeteiligten Dritten nicht ohne Weiteres zugänglich sind und Schutz vor dem Einblick Außenstehender verdienen.*)

3. Situationen, die zwar der Privatsphäre zuzuordnen sind, aber ein „neutrales Verhalten“ zeigen, bedürfen hingegen des strafrechtlichen Schutzes typischerweise noch nicht. Die Herstellung einer Bildaufnahme von „neutralen“ Handlungen, wie dem Arbeiten, Kochen, Lesen, Fernsehen, Essen oder Schlafen in der Wohnung bewirkt demnach – wenn nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen – für sich genommen noch keine Verletzung des höchstpersönlichen Lebensbereichs des Opfers (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 01.10.2024, 1 StR 299/24).*)

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IBRRS 2025, 1457

LG Arnsberg, Beschluss vom 21.05.2025 - 5 T 234/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2025, 1328

OLG München, Urteil vom 06.03.2025 - 14 U 3532/24

1. Ist in einem Kaufvertrag geregelt, dass der Verkäufer bis zur endgültigen Räumung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat, ist hier kein Mietvertrag, sondern ein Nutzungsverhältnis sui generis vereinbart.

2. Dies gilt erst recht, wenn die Parteien notariell beraten eine Räumungspflicht vereinbaren.

3. Ein Nutzungsverhältnis sui generis geht nicht nach § 566 BGB auf einen Zweiterwerber über.

4. Kauft der Zweiterwerber das Objekt, um seinen Verwandten (= Erstverkäufer) die dauerhafte Nutzung des Hauses gegen Entgelt zu ermöglichen, wird hier ein Mietverhältnis begründet.

5. Die betragsmäßig bestimmte Erhöhung des geschuldeten Mietzinses zu einem bestimmten Zeitpunkt stellt eine sog. "Staffelmiete" dar. Es genügt eine einmalige Erhöhung, um von einer Staffelmietvereinbarung auszugehen.

6. Eine solche Staffelmietvereinbarung bedarf jedoch der Schriftform.

7. Rechtsfolge der fehlenden Schriftform ist nur die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages als solchen.

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IBRRS 2025, 1451

BGH, Urteil vom 14.05.2025 - VIII ZR 256/23

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.*)

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IBRRS 2025, 1436

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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IBRRS 2025, 1073

AG Halle/Saale, Urteil vom 10.04.2025 - 96 C 990/24

Verwendet der Mieter bei Einreichung eines Mahnbescheids eine bereits bekannte Zustellanschrift nicht und verwendet diese auch nicht, nachdem die erste Zustellung fehlgeschlagen war, hat er die verzögerte Zustellung zu vertreten.

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IBRRS 2025, 1349

LG Lüneburg, Urteil vom 02.04.2025 - 6 S 4/25

1. Zur Begründung einer Mieterhöhung kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden.

2. Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist.

3. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend.

4. Aus dem Gutachten muss hervorgehen, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zu Grunde gelegt hat.

5. Es bedarf auch der Angabe, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde.

6. Wegen der Vorgaben der DSGVO lässt sich für Sachverständige keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln.

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Online seit Mai

IBRRS 2025, 1406

BGH, Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.*)

2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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IBRRS 2025, 1329

AG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 222 C 17/24

1. Die Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens liegt erst dann vor, wenn sich diese über einen längeren Zeitraum hinweg hinzieht.

2. Voraussetzung ist demnach, dass der Mieter nicht nur gelegentlich, sondern regelmäßig ein Verhalten an den Tag legt, das die übrigen Nutzer des Hauses mehr als notwendig stört und dieses Verhalten trotz einer Abmahnung nicht ändert.

3. Ein Polizeieinsatz als solches reicht für sich genommen nicht aus, eine Störung des Hausfriedens anzunehmen.

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