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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2023, 1445

AG Schöneberg, Urteil vom 07.03.2022 - 2 C 228/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0203

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 - 3 U 93/21

1. Bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB ist bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

2. Trotzdem kann im Einzelfall die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Es ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

3. Dies ist regelmäßig zu bejahen, wenn der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung kurzfristig die Rückführung der Mietrückstände herbeiführt, es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommt, und der Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

4. Diese Grundsätze gelten auch im Gewerberaummietrecht.

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IBRRS 2023, 1472

FG München, Urteil vom 07.12.2020 - 4 K 2988/17

1. Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % nach oben von der üblichen Miete ab, liegt es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn trifft also in diesem Fall die Nachweislast.

2. Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten anhand des Mietspiegels ist auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen, das heißt eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.

3. Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile und lässt sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

4. Für die Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens fordert § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG lediglich, dass sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine übliche Miete bereits ermittelt worden ist.

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IBRRS 2023, 1374

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

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IBRRS 2023, 1353

OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023 - 4 U 141/22

Eine formlose Abrede über die Verschiebung des Fälligkeitszeitraums für Miete und Nebenkostenvorauszahlung kippt die Schriftform.*)

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IBRRS 2023, 1342

KG, Beschluss vom 22.08.2022 - 8 U 1156/20

1. Bei Ermittlung der wirtschaftlichen Nachteile, die der gewerbliche Mieter durch hoheitliche Maßnahmen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie erlitten hat, ist im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB auch die mögliche Kompensation durch den Online-Handel zu berücksichtigen.

2. Bei einem zentral betriebenen Online-Handel hat der Mieter die Gewinne hieraus konkret zu beziffern und nach einem nachvollziehbaren Schlüssel auf sein Mietobjekt umzulegen.

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IBRRS 2023, 1255

LG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2023 - 23 O 70/22

1. Die Miete bleibt unabhängig einer eventuellen Kündigung geschuldet (§ 535 Abs. 2 oder § 546a Abs. 1 BGB).

2. Die Betriebskostenvorauszahlung ist, von der Kündigung unabhängig, weiter zu erbringen.

3. Nicht nachgelassener Vortrag zu (str.) Mängeln kann verspätet sein (§ 296a ZPO).

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IBRRS 2023, 0988

LG Stuttgart, Urteil vom 16.12.2022 - 20 O 256/21

1. Die Ausübung einer Kündigung ist, auch wenn vertraglich festgelegt ist, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten erfolgen kann, anhand der allgemeinen Vorschriften, insbesondere anhand §§ 241 Abs. 1, 242 BGB überprüfbar.

2. Einer ausgesprochenen Kündigung kann daher die Einwendung des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden, was deren Wirksamkeit entgegensteht. Die Rechtsausübung ist dabei missbräuchlich, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.

3. Der Eintritt einer dritten Person in ein Vertragsverhältnis erfordert die Zustimmung der Vertragsparteien.

4. Der Mieter darf sich Hilfspersonen bedienen. Es obliegt dem Mieter, ob er dazu dritte Personen im Sinne eines Arbeitsverhältnisses anstellt oder mit diesen dritten Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründet.

5. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese kann auch konkludent erteilt werden.

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IBRRS 2023, 1208

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2023 - 3 U 16/22

1. Zur vereinbarten Miete, die als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale.

2. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ("Abrechnungsreife") besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr, der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen geht vielmehr unter.

3. Allerdings stehen dem Vermieter gleichwohl die Verzugszinsen auf die nicht gezahlten Abschläge bis zur Abrechnungsreife zu.

4. Entspricht der Mietvertrag den Anforderungen für die Rechnungslegung nach dem Umsatzsteuergesetz nicht und stellt der Vermieter dem Mieter entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UstG keine Rechnung aus, so ist dies für die Fälligkeit des Mietzinses unerheblich. Die Rechnungslegung ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung.

5. Dem Mieter steht grundsätzlich vor Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seinem Vermieter aus § 273 BGB zu.

6. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB schließt den Verzug mit der Leistungserfüllung nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird. Beruft sich der Schuldner erst danach auf sein Zurückbehaltungsrecht, wird der bereits eingetretene Verzug dadurch also nicht beseitigt.

7. Der Schuldner muss die Verweigerung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck bringen. Dies erfordert, dass er den Gegenanspruch so genau bezeichnen muss, dass er selbst zum Gegenstand einer Leistungsklage gemacht werden könnte. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellt noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar.

8. Tritt Fälligkeit der zunächst eingeklagten künftigen Leistung während des laufenden Rechtsstreits ein, kann allerdings ohne Antragsänderung ein unbedingtes Urteil ergehen.

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IBRRS 2023, 1093

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023 - 19 U 126/21

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 1094

LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 - 17 O 90/22

1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemie-bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwer wiegend verändert haben.

2. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

3. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie-bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

4. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigungen nicht gegeben.

5. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf.

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IBRRS 2023, 1092

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2023 - 19 U 126/21

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn aus den Umständen der Schluss gezogen werden kann, der Vermieter wolle seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

2. Wird zwar im Exposé und einer vorvertraglichen eMail eine circa-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht, im schriftlichen Vertrag jedoch auf die Angabe einer Größe verzichtet und vielmehr bestimmt, dass der Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt, so wurde keine Flächengröße vereinbart.

3. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von 6 m bei einer tatsächlichen Höhe von 3 m zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern, da bei mehreren vorvertraglichen Ortsbesichtigungen dieser Höhenunterschied auffallen musste und ihm somit bei Vertragsschluss der Mangel bekannt war.

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IBRRS 2023, 1042

KG, Beschluss vom 16.03.2023 - 8 U 178/22

1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.*)

2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrags durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.*)

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IBRRS 2023, 1489

LG Kleve, Urteil vom 24.06.2021 - 8 O 39/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0983

KG, Urteil vom 25.08.2022 - 8 U 36/21

1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.*)

2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.*)

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IBRRS 2023, 0653

LG Köln, Urteil vom 28.11.2022 - 15 O 288/22

1. Bei Verträgen mit Unternehmern genügt es zur Einbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn der Verwender erkennbar auf seine AGB verweist und der andere Teil ihrer Geltung nicht widerspricht.

2. Die Verweisung muss die AGB eindeutig bezeichnen, so dass der andere Teil sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn die AGB per Hyperlink abrufbar sind, so dass sich der Vertragspartner mit einem einfachen Klick Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen kann.

3. Sog. Preisnebenabreden, wie insbesondere Preis- und Zahlungsmodifikationen, die sich mittelbar auf den Preis auswirken, an deren Stelle aber bei Fehlen das dispositive Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der Inhaltskontrolle.

4. Eine Regelung, wonach sich der Mietzins bei ausbleibender Vorauszahlung von 13 auf 38 Euro pro Gast und Nacht erhöht, ist eine solche Preisnebenabrede. Sie regelt nicht unmittelbar die Vergütung, sondern die Folgen einer verspäteten Zahlung. Der Sache nach handelt es sich bei dieser Rabattverfallklausel um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Vereinbarung einer Vertragsstrafe.

5. Solche Klauseln unterliegen jedenfalls dann als Vertragsstrafenregelungen der Inhaltskontrolle, wenn der rabattierte Preis kein Sonderpreis ist, sondern der von den Parteien gewollte Normalpreis, der für den Fall der verspäteten Zahlung zu erbringende Preis hingegen ein nur zum Zwecke der Abschreckung in den Vertrag aufgenommener "Mondpreis", der keinen Bezug mehr zu marktüblichen Preisen hat.

6. Im Gewerberaummietrecht ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit von Vertragsstrafen - auch in AGB - auszugehen.

7. Dennoch kann eine Vertragsstrafe gegenüber Unternehmern unangemessen benachteiligend sein, etwa wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.

8. Eine Vertragsstrafe ist unverhältnismäßig, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Die Höhe darf nicht außer Verhältnis zu dem möglichen Schaden stehen, der durch das sanktionierte Verhalten des Vertragspartners ausgelöst wird.

9. Ist ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, kann die Unangemessenheit schon daraus folgen.

10. Die Klausel ist zudem deshalb unwirksam, weil sie nicht an einen "Verzug" des Schuldners anknüpft, der nach § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden voraussetzt. Ausreichend ist eine objektiv nicht pünktliche Vorauszahlung, so dass selbst der schuldlos verspätetet zahlende Kunde einer Verdreifachung des Preises ausgesetzt sein soll.

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IBRRS 2023, 0893

LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 - 4 O 109/22

1. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke der Mieträume stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache dar, so dass der Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB nicht greift.

2. Für einen Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB müssen beide der dort genannten Voraussetzungen (unerhebliche Einwirkung und unerhebliche Mieterhöhung) kumulativ gegeben sein.

3. Für das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen sowieso dulden muss oder nicht.

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IBRRS 2023, 0813

OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 - 4 U 59/22

1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvorvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d. h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit.

2. Der Mietvorvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann.

3. Eine nachträgliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen einzelner Vorstandsmitglieder ist auch im Bereich des Genossenschaftsrechts ohne Weiteres möglich.

4. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvorvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.

5. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen.

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IBRRS 2023, 0788

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 - 24 U 8/21

1. Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnungszeiträume geht damit unter.

2. Die Klausel "Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter." ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können.

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung.

4. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

5. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können.

6. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Aufrechnung durch den Mieter einen Monat vorher angekündigt werden muss, ist in gewerblichen Mietverträgen wirksam.

IBRRS 2023, 0699

KG, Urteil vom 21.11.2022 - 8 U 129/21

Im Rahmen des Kündigungsfolgeschadens ist zu berücksichtigen, dass der Betrieb des Mieters - so es nicht zur außerordentlichen Kündigung gekommen wäre - während der nach der außerordentlichen Kündigung verbleibenden Vertragslaufzeit durch hoheitliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt worden wäre.*)

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IBRRS 2023, 0697

LG Hagen, Urteil vom 08.02.2023 - 23 O 36/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0630

AG Passau, Beschluss vom 20.12.2022 - 4 M 3959/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0625

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 37/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0624

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 53/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2022, 3628

OLG Dresden, Beschluss vom 22.11.2022 - 5 U 2804/21

1. Es begründet keinen Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 BGB und ist damit kein Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn es in einem Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien, Schuhen, Taschen und Accessoires im Februar 2021 durch den Publikumsverkehr zu einer Ansammlung von Aerosolen kam. Auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Möglich wäre im Grundsatz eine Kündigung nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies setzt aber voraus, dass wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nicht nur das Festhalten am unveränderten Vertrag für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führte, sondern darüber hinaus eine Vertragsanpassung für die betroffene Partei nicht möglich oder nicht zumutbar wäre.

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IBRRS 2023, 0538

LG Trier, Urteil vom 11.01.2023 - 5 O 256/22

1. Ein Mietvertrag über Räume, die von einem Gewerbetreibenden (Schilderpräger) u. a. zur Herstellung von Kennzeichenschildern für Kraftfahrzeuge genutzt werden und die sich in demselben Gebäude befinden wie eine Kfz-Zulassungsstelle, verstößt nicht allein deshalb gegen die guten Sitten, weil die von dem Mieter selbst in einem Ausschreibungsverfahren angebotene Miete den Betrag um ein Mehrfaches übersteigt, den andere ortsansässige Gewerbetreibende für in derselben Gemeinde an anderer Stelle angemietete Räume bezahlen.*)

2. Der Mieter kann eine spätere Herabsetzung der vereinbarten Miete unter dem Gesichtspunkt einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage nicht allein deshalb verlangen, weil seine tatsächlich in den gemieteten Räumen erzielten Umsätze deutlich hinter seinen Erwartungen zurückbleiben.*)

3. Statistische Werte, die der Vermieter über die Anzahl der in den Vorjahren in der Kfz-Zulassungsstelle bearbeiteten Verwaltungsvorgänge bekannt gegeben hatte, können zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören. Gibt es jedoch naheliegende Gründe für den ausbleibenden wirtschaftlichen Erfolg des Mieters, die seinem unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind (hier insbesondere der zunehmende Wettbewerb durch Unternehmer, die vergleichbare Leistungen im Internet anbieten), so kann ihm das Festhalten an der Miete in unverminderter Höhe zugemutet werden.*)

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IBRRS 2023, 0412

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2022 - 11 U 119/21

1. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrags über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt.*)

2. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus.*)

3. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt.*)

4. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das Urteil des BGH vom 14.07.2010 (IMR 2010, 416) zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2023, 0202

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 132/21

Die Schönheitsreparatur-Klausel

"Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen"

ist auch im Gewerberaummietverhältnis unwirksam.

IBRRS 2023, 0333

OLG Bremen, Urteil vom 09.12.2022 - 4 U 20/21

1. Eine Individualvereinbarung und keine Allgemeine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen stattgefunden haben, bei denen beide Parteien die Möglichkeit hatten, ihre Prioritäten deutlich zu machen, bei denen verschiedene Vertragsteile zueinander ins Verhältnis gesetzt wurden und die in Rede stehende vorformulierte Klausel letztlich abgeändert worden ist.*)

2. Ein Vertragsstrafeversprechen, das für den Fall des Verzugs der Übergabe einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie die Verwirkung einer täglichen Summe vorsieht, ist auch ohne Vereinbarung einer Obergrenze zulässig. Es muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe nach § 242 BGB als treuwidrig erweisen würde (im Anschluss an BGH, IBR 2003, 1112 - nur online).*)

3. Das Recht auf Herabsetzung der Vertragsstrafe setzt nach § 343 BGB voraus, dass die verfallene Vertragsstrafe unverhältnismäßig hoch ist. Für die Angemessenheit der Strafe sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere Schwere, Art und Ausmaß der Zuwiderhandlung, Grad des Verschuldens, die wirtschaftliche Lage des Schuldners, die Funktion der Strafe als Druck- und Sicherungsmittel und dass diese den Gläubiger im Falle der Zuwiderhandlung von der Notwendigkeit des Schadensnachweises entheben soll. Allein das Fehlen eines Schadens rechtfertigt die Herabsetzung der Strafe nicht. Entscheidend ist, welchen Schaden der Vertragsbruch hätte herbeiführen können.*)

IBRRS 2023, 0205

LG Kiel, Urteil vom 28.10.2022 - 17 O 172/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0161

LG München I, Urteil vom 19.01.2021 - 31 O 17389/19

Anders als im Falle einer außerordentlichen Kündigung im Bereich des Wohnraummietrechts - dort greift § 573 Abs. 3 BGB - sind für den Vermieter bei der Abwägung im Rahmen von § 543 BGB nicht nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe zu berücksichtigen.

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IBRRS 2023, 0198

LG Bonn, Urteil vom 14.12.2022 - 3 O 5/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0134

OLG Köln, Beschluss vom 25.04.2022 - 22 U 151/20

Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IBRRS 2023, 0101

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0076

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 - 1 U 30/22

Die Anpassung der Zahlungsverpflichtungen kommt nicht in Betracht, wenn dem Mieter unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung ein unverändertes Festhalten am Vertrag zuzumuten ist (hier: betreffend den Fall, dass Vertragsgegenstand nicht nur die Überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs ist).

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Online seit 2022

IBRRS 2022, 3780

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022 - 24 W 39/22

Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt.*)

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IBRRS 2022, 3784

KG, Urteil vom 07.11.2022 - 8 U 157/21

Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einen Schriftformmangel i.S.v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer "Existenzgefährdung" zu versagen.*)

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IBRRS 2022, 3759

OLG Dresden, Urteil vom 23.06.2021 - 5 U 2366/20

1. Grundsätzlich kann eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB nur auf vom Kündigungsgegner verschuldete Umstände gestützt werden. Steht aber fest, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, ohne dass die Ursache der Zerrüttung vollständig aufgeklärt werden kann, ist jede Partei zur fristlosen Kündigung berechtigt.*)

2. Ist die außerordentliche Kündigung - wie gegebenenfalls bei der Zerrüttung - durch einen kündigungsrelevanten Dauerzustand gerechtfertigt, beginnt die Kündigungsfrist aus § 314 Abs. 3 BGB grundsätzlich dann, wenn der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund, also vom kündigungsrelevanten Dauerzustand, erhält. Dies bedeutet aber nicht, dass im Falle eines kündigungsrelevanten Dauerzustandes nicht auch nach längerem Zeitablauf noch außerordentliche und fristlos gekündigt werden könnte. Vielmehr kann unter veränderten Umständen ein neuer Kündigungstatbestand entstehen, der eine neue Kündigungsfrist zu laufen beginnen lässt, wenn der andauernde Pflichtverstoß nicht ausgeräumt ist.*)

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IBRRS 2022, 3760

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - XII ZR 96/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).*)

2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370).*)

3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 - XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303).*)

IBRRS 2022, 1951

OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21

1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.

2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

IBRRS 2022, 3682

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.

2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.

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IBRRS 2022, 3523

OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjekts und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjekts anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizonts ankommt.

3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjekts sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB.

4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.

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IBRRS 2022, 3463

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

IBRRS 2022, 3409

AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22

Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.

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IBRRS 2022, 3387

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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IBRRS 2022, 3358

OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21

Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.

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IBRRS 2022, 3204

OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2022 - 30 U 15/22

Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung dann nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurück bleibt und zudem von laufenden (hier jährlichen) Zahlungen der Versicherungsprämie des Mieters abhängig ist.*)

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IBRRS 2022, 2763

OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 - 12 U 116/21

1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung.

2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

4. Zu der Frage, welche Umstände auf Seiten des Mieters und auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen sind.

5. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten.

6. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

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IBRRS 2022, 2948

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 - 12 U 86/21

1. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist.

2. Für die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde ist grundsätzlich die Partei beweisbelastet, die aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform bedarf, Rechte herleitet.

3. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.

....

IBRRS 2022, 3054

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.11.2020 - 8 W 63/20

ohne amtlichen Leitsatz

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