Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

5014 Entscheidungen insgesamt

Online seit 29. Januar

IBRRS 2026, 0196

LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 - 63 S 49/25

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.

 Volltext

Online seit 28. Januar

IBRRS 2026, 0185

LG Berlin II, Urteil vom 17.06.2025 - 65 S 9/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


IBRRS 2026, 0184

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 209/24

1. Im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen müssen Vermieter und Bedarfsperson (Sohn, Tochter) einen konkreten Plan gefasst haben, dass die Bedarfsperson in die gekündigte Wohnung einziehen soll. Das grundsätzliche Interesse der Bedarfsperson den Lebens- und Arbeitsmittelpunkt nach Berlin zu verlegen, reicht dazu ebenso wenig wie die nachvollziehbare Intention der Vermieter, zwei Mietwohnungen in Berlin zu erwerben, um diese (irgendeinem) ihrer Kinder zur Verfügung zu stellen.*)

2. Dem konkreten Nutzungswunsch steht nicht entgegen, dass der Sohn mit seinen Eltern noch keine konkrete Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen und die Wohnung auch noch nicht persönlich besichtigt hat.*)

 Volltext


IBRRS 2026, 0182

AG Kreuzberg, Entscheidung vom 10.04.2025 - 23 C 5041/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext

Online seit 27. Januar

IBRRS 2026, 0177

KG, Beschluss vom 01.09.2025 - 12 U 52/25

1. Nach Abmahnung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung kann grundsätzlich bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung geeignet sein, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Im Einzelfall können Ausnahmen in Betracht kommen, wobei stets eine Abwägung der Einzelfallumstände erforderlich ist.

2. Täuschendes Verhalten des Mieters kann neben unpünktlichen Mietzahlungen eine erhebliche Erschütterung der Vertrauensgrundlage zwischen den Vertragsparteien darstellen und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründen.

3. Im Rahmen der nach § 719, § 707 ZPO zu treffenden Ermessensentscheidung hat das Gericht die widerstreitenden Interessen des Gläubigers und des Schuldners umfassend abzuwägen. Dabei ist die Wertentscheidung des Gesetzgebers (§§ 708, 709 ZPO) zu beachten, dass grundsätzlich den Belangen des Vollstreckungsgläubigers der Vorrang gebührt. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in Betracht, wenn die Berufung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand bei der gebotenen Abwägung überwiegende Interessen der Schuldnerpartei an der vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung aus der angefochtenen Entscheidung bestehen.

 Volltext

Online seit 26. Januar

IBRRS 2026, 0163

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.11.2025 - 104 C 5062/25

Eine formularmäßige Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie nicht klar und verständlich darstellt, dass gem. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB neben der vereinbarten Indexmiete nur verlangt werden kann, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.

 Volltext


IBRRS 2026, 0107

OLG Hamm, Urteil vom 05.01.2026 - 18 U 119/24

1. Die Erfüllungswirkung der Hinterlegung setzt u.a. voraus, dass sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den vom hinterlegenden Gläubiger bezeichneten Gläubigern befindet und als solcher zumindest bestimmbar ist, wofür es auf die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle ankommt.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Auszahlung hinterlegter Mieten an einen Nichtberechtigten genehmigen, um ihn sodann auf Wertersatz (§ 816 Abs. 2 BGB) in Anspruch zu nehmen.*)

 Volltext

Online seit 23. Januar

IBRRS 2026, 0098

BVerfG, Beschluss vom 06.10.2025 - 1 BvR 2024/24

1. Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, weil Beschwerdeführerin entgegen der Begründungsanforderungen aus § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG nicht vorgetragen hat, dass sie vor Erhebung der Verfassungsbeschwerde den Rechtsweg gem. § 90 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG erschöpft hat.

2. Macht ein Räumungsschuldner für den Fall des zwangsweisen Wohnungsverlusts substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sachkunde - zur Achtung von Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

 Volltext

Online seit 22. Januar

IBRRS 2026, 0103

AG Köpenick, Urteil vom 14.01.2026 - 4 C 165/25

1. Zeigt der Mieter einen Mietmangel nicht an, kann er diesbezüglich auch nicht mindern.

2. Enthält ein vorbereitender Schriftsatz eine Kündigung, muss diese gem. § 130e ZPO klar erkennbar sein, damit der Zugang beim Empfänger derselben fingiert wird.

3. Eine Klageschrift mit einer Kündigung, die klar erkennbar durch Fettdruck und Zentrierung hervorgehoben ist, und die qualifiziert elektronisch signiert ist und der eine entsprechende Vollmacht als Anlage beilag, genügt diesen Anforderungen.

4. Wenn der Mangel vor der Kündigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, kommt auch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht.

5. Auch hier bedarf es jedoch einer Anzeige des Mietmangels.

6. Ein Mangel mindert die Nutzungsentschädigung zudem dann nicht, wenn der Vermieter wegen einer Verletzung der gem. § 536c Abs. 1 BGB bestehenden Anzeigepflicht, erst während der Vorenthaltungszeit von dem Mangel erfährt.

 Volltext

Online seit 21. Januar

IBRRS 2026, 0106

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 03.12.2025 - L 2 AS 559/25

1. Bei einem jahrelang gelebten Mietverhältnis unter Verwandten kann, auch wenn nun über einen längeren Zeitraum der Mietzins nicht abgeführt wird, nicht ohne Weiteres ein Scheingeschäft angenommen werden.*)

2. Werden bei einem Mietverhältnis unter engen Verwandten bei Nichtzahlung des Mietzinses nicht unmittelbar juristische Konsequenzen eingeleitet, so rechtfertigt dies nicht automatisch die Annahme eines Scheingeschäfts vorliegt.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 3297

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.08.2025 - 33029 C 10/23

1. Das abgerechnete Betriebskostenguthaben ist auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme gerichtet.

2. Aus der Betriebskostenabrechnung können die Anspruchsvoraussetzungen bewiesen werden, soweit sie nicht unstreitig sind.

 Volltext

Online seit 20. Januar

IBRRS 2026, 0048

LG Hamburg, Urteil vom 18.12.2025 - 334 S 13/22

1. Die Errichtung eines Neubaus vor dem Balkon einer Wohnung in einem Bestandsgebäude kann zu einer dauerhaften Mietminderung wegen Verschattung und Verdunkelung führen.

2. Ein Leitgedanke des § 906 BGB ist die Situationsgebundenheit von Grundstücken. Auch dieser Leitgedanke ist für den Mangelbegriff im Wohnraummietrecht mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall maßgeblich und heranzuziehen.

3. Für die einzelfallbezogene Feststellung einer wesentlichen Verschattung und Verdunkelung kommt es entscheidend auf den Vergleich der Lichtverhältnisse vor und nach Verbauung der Lichtquelle an.

 Volltext

Online seit 19. Januar

IBRRS 2025, 2994

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 - 107 C 5030/25

1. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; "Vorratskündigungen" sind unzulässig.

2. Sofern der Vermieter keine Stellenzusage oder noch laufende Bewerbungsverfahren im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hat, ist seine Nutzungsabsicht, in diesen Ort zu ziehen und beruflich neu anzufangen, nur vage.

3. Alleine der bloße Gedanke, ein Unternehmen im Ort der Mietwohnung gründen zu wollen, genügt für die Annahme, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung der Wohnung besteht, nicht.

4. Wenn der Vermieter ernsthaft einen Umzug in die Wohnung erwogen hätte, hätte es nahe gelegen, entweder die Ausstattung der Wohnung - zumindest überschlägig hinsichtlich der fest verbauten sanitären Einrichtungen - zu kennen oder Umgestaltungspläne zu haben.

5. Zur Überprüfung, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht, darf sich der Mieter eines Detektivs bedienen, dessen Ergebnisse im Verfahren als Beweis dienen können.

 Volltext

Online seit 15. Januar

IBRRS 2025, 1536

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.02.2025 - 33050 C 204/24

1. Für die Minderung ist eine Gesamtabwägung entscheidend.

2. Eine diffuse Mängelbehauptung reicht nicht.

3. Sachanträge müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

 Volltext

Online seit 14. Januar

IBRRS 2025, 3296

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.11.2025 - 2-11 S 107/24

1. Die Überschreitung des technischen Maßnahme-Wertes (100 KBE/100 ml) begründet, ohne Tauglichkeitsbeeinträchtigung, keinen minderungsrelevanten Mangel.

2. Die Tauglichkeitsbeeinträchtigung ist objektiv festzustellen; subjektive/individuelle Umstände bleiben unberücksichtigt.

3. Entwarnungs-Signale sind zu beachten!

 Volltext

Online seit 13. Januar

IBRRS 2025, 3298

AG Stadthagen, Urteil vom 10.07.2024 - 4 C 531/23

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen müssen nicht nur substanziiert sein, sondern setzen auch eine vorherige Belegeinsicht voraus.

 Volltext

Online seit 12. Januar

IBRRS 2025, 3284

LG Leipzig, Beschluss vom 19.06.2025 - 2 S 264/24

1. Nicht jede auf einen Mietrückstand gestützte, hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung führt im Ergebnis "ohnehin" zur Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Maßgeblich ist, ob im konkreten Fall der Pflichtverletzung soviel Gewicht beizumessen ist, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien hierdurch nachhaltig gestört worden ist und welche Bemühungen der Mieter zur Erfüllung/Schadensbeseitigung unternommen hat.

3. Die Höhe der ausstehenden Mietzahlungen, der vollständige Ausgleich der offenen Mietforderungen, die künftige Einrichtung des Dauerauftrags durch den Mieter und die wirtschaftlichen Konsequenzen für den Vermieter sind hierbei zu würdigen.

4. Macht der Vermieter im Räumungsprozess selbst den Vorschlag, bei Kostenübernahme durch den Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen, wird deutlich, dass das Vertrauensverhältnis der Parteien noch besteht.

 Volltext

Online seit 9. Januar

IBRRS 2025, 3318

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

Online seit 8. Januar

IBRRS 2026, 0042

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

 Volltext

Online seit 5. Januar

IBRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 3117

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

 Volltext

Online seit 2. Januar

IBRRS 2025, 3116

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

 Volltext

Online seit 29. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3136

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

 Volltext

Online seit 23. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3280

LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 - 311 S 4/25

Die Nutzung der Mietwohnung als Zweitwohnung für kulturelle Besuche und familiäre Treffen erfüllt die Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

 Volltext


IBRRS 2025, 2131

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2025 - 8 U 421/25

1. Zur Auslegung der Besonderen Bedingungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser.*)

2. Einem Risikoausschluss in den Besonderen Vereinbarungen einer Betriebshaftpflichtversicherung für Heizkostenableser, demzufolge sich der Versicherungsschutz nicht auf Schäden bezieht, die darauf beruhen, dass Aufträge nicht oder nicht rechtzeitig erfüllt werden, unterfallen gegen den mit der Erstellung von Hausnebenkosten- und Heizkostenabrechnungen für die Mieter beauftragten Versicherungsnehmer erhobene Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Abrechnung.

 Volltext

Online seit 22. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3251

AG Heidenheim, Urteil vom 27.02.2024 - 5 C 760/23

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2025, 3250

AG Dannenberg, Urteil vom 27.02.2024 - 31 C 277/23

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext


IBRRS 2025, 3247

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 21.11.2025 - 14 B 1074/25

1. Eine anderweitige Unterbringung i.S.d. § 9 Abs. 5 Satz 1 WStG erfordert nicht die tatsächliche Verbringung der Bewohnerinnen und Bewohner in den Ersatzwohnraum. Erforderlich, aber auch ausreichend ist es, dass die Verfügungsberechtigten Ersatzwohnraum in einer Weise anbieten, dass dieser durch die Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich bezogen werden kann.*)

2. Angeboten werden muss eine anderweitige Unterbringung zu zumutbaren Bedingungen. Das setzt im Hinblick auf die Ausgestaltung des Angebots im Mindestmaß und unabhängig davon, inwieweit der bisherige mit dem nunmehr angebotenen Wohnraum in tatsächlicher Hinsicht vergleichbar sein muss, voraus, dass es den Bewohnerinnen und Bewohnern möglich ist zu prüfen, ob die Bedingungen der anderweitigen Unterbringung für sie zumutbar sind.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 3008

AG Saarbrücken, Urteil vom 10.06.2025 - 120 C 378/24

Das Vorhandensein eines Balkons von 1,50 m Breite und ca. 6 bis 7 m Länge rechtfertigt nach dem Saarbrücker Mietspiel einen Zuschlag von 2%.

 Volltext

Online seit 19. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3249

AG Velbert, Urteil vom 28.02.2024 - 10 C 87/23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit steht es den Mietparteien in den gesetzlichen Grenzen, wie beispielsweise des § 138 Abs. 2 BGB, grundsätzlich frei, einen Mietzins, der unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, zu vereinbaren.

 Volltext

Online seit 18. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3205

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025 - 316 S 24/25

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs genügt grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie eine Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung.

2. Eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger berufen.

3. Dem steht auch nicht das MoPeG entgegen - zumindest wenn es sich nicht um eine eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) handelt.

4. Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst zu nutzen oder sie einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen.

...

 Volltext

Online seit 17. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3144

AG Bielefeld, Urteil vom 11.09.2025 - 408 C 180/24

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels durch den Vermieter und das unbefugte Betreten der Wohnung seitens des Vermieters stellt einen gravierenden Mangel dar, der eine erhebliche Mietminderung rechtfertigt (hier: 50%).

 Volltext


IBRRS 2025, 3138

LG Berlin II, Urteil vom 30.10.2025 - 10 O 258/24

1. § 551 BGB erfasst auch Bürgschaften.

2. Eine Bürgschaftsvereinbarung ist trotz Überschreitung der dreifachen Monatskaltmiete wirksam, wenn Dritte unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagen und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

3. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

4. Eine Privaturkunde erbringt lediglich vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltenen Erklärungen von den Ausstellern abgegeben worden sind, während die inhaltliche Richtigkeit des Erklärten dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung unterliegt.

5. Eine Ausnahme von dieser Beweisregel wird allerdings für den Fall angenommen, dass ein Rechtsgeschäft beurkundet wird.

6. Die Erklärung, dass die Bürgschaft freiwillig abgegeben worden sein soll, ist genauso wie beispielsweise eine Erklärung, dass die Bürgschaft ohne Androhung von körperlicher Gewalt oder im vollen Besitz der geistigen Kräfte abgegeben wurde, keine Regelung, sondern eine bloße Feststellung. Für sie würde nicht einmal die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit gelten, wenn sie in einer öffentlichen Urkunde enthalten wäre und erst recht nicht in einer Privaturkunde.

 Volltext

Online seit 16. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3204

LG Krefeld, Urteil vom 15.10.2025 - 2 S 14/25

Der wirtschaftliche Eigentümer kann selbst mit einer Ermächtigung des (noch) eingetragenen Eigentümers nicht zu seinen Gunsten privilegiert gem. § 573a Abs. 1 BGB kündigen, wenn er bereits in dem Zweiparteienhaus wohnt; er muss den Eigentumsübergang auf sich abwarten.*)

 Volltext

Online seit 15. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3216

OLG Dresden, Urteil vom 14.11.2025 - 13 U 581/25

1. Zahlungen eines Untermieters an den Hauptvermieter können bei einer vorherigen Kongruenzvereinbarung von der Anfechtung nach §§ 131, 132 InsO ausgeschlossen sein, wenn die Vereinbarung eine privilegierte Bargeschäftsgrundlage bietet.

2. Die Kenntnis des Schuldners von seiner eigenen Zahlungsunfähigkeit reicht für die Anfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO nicht aus. Es müssen zusätzliche Umstände vorliegen, die einen Benachteiligungsvorsatz begründen.

 Volltext


IBRRS 2025, 3149

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025 - 113 C 5049/25

1. Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters durch die Klägerin ist gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Geschäfte nichtig.

2. Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der vereinbarten Abtretung führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.

3. Das Angebot von Rechtsdienstleistungen durch Nicht-Anwälte und deren Honorierung muss sich an den Gebühren für Anwälte messen lassen und verstößt gegen die guten Sitten, wenn es der gesetzlichen Regelung zuwider läuft.

 Volltext

Online seit 12. Dezember 2025

IBRRS 2025, 2926

KG, Beschluss vom 20.10.2025 - 12 U 52/25

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht mehr zumutbar und eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter nach Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erneut (wenn auch nur um einen Tag) unpünktlich zahlt.

2. Jedenfalls liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter verstorben ist und die Person, die mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führte, dies jahrelang unredlich verschweigt.

 Volltext

Online seit 9. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3143

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 154 C 2008/24

1. Eine nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit als Kündigungsgrund setzt eine fortdauernde und erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter voraus, die nicht durch gelegentliche Zahlungsverzögerungen begründet werden kann.

2. Die vertragliche Klausel, die für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf die Ankunft des Geldes abstellt, ist unwirksam, da sie das Risiko einer Verzögerung durch den Zahlungsdienstleister dem Mieter auferlegt

3. Ein einmaliger Zahlungsverzug nach Abmahnung stellt nicht stets eine nachhaltige Verzögerung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

 Volltext


IBRRS 2025, 3115

AG Pankow, Urteil vom 25.11.2025 - 101 C 69/24

1. Zwar können Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird.

2. Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist.

3. Eine Kostenbeteiligung des Mieters kann der Vermieter keinesfalls verlangen, auch dann nicht, wenn sich die Betriebssicherheit der Elektroanlage nicht herstellen lässt, ohne deren Standard gegenüber dem bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen zu verbessern.

 Volltext

Online seit 8. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3120

LG Hamburg, Beschluss vom 30.04.2025 - 316 S 77/24

1. Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, IMR 2022, 174).*)

2. Alleine der Umstand, dass der Vermieter ohne Widerspruch nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietzahlung entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis des Vermieters von einer Gebrauchsfortsetzung des Mieters auszugehen.*)

 Volltext


IBRRS 2025, 3119

LG Berlin II, Urteil vom 03.06.2025 - 65 S 169/24

1. Liegen die Änderungen der Miethöhe vor Beginn des Mietverhältnisses, bleibt es bei der Anwendung der §§ 556d ff. BGB.

2. Wird also zunächst bei Vertragsschluss eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschreitet, erfolgt dann allerdings eine Mieterhöhung - und zwar vor dem Mietbeginn! -, die zu einer Überschreitung der Höchstgrenze führt, ist die vereinbarte Überschreitung unwirksam.

 Volltext


IBRRS 2025, 3118

LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2025 - 65 S 5/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext

Online seit 5. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3009

AG Bielefeld, Urteil vom 19.07.2025 - 413 C 266/24

Handelt es sich beim direkten Wohnumfeld um ein weitgehend durchgrüntes Gebiet, sind weitere Grünanlagen in ca. 400 m erreichbar sowie Lärmimission kaum vorhanden und verfügt die Wohnlage über ein positives Image, ist die Wohnlage als gut zu bewerten.

 Volltext

Online seit 3. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3093

AG München, Urteil vom 18.10.2024 - 411 C 10560/24

1. Exhibitionistische Handlungen gegenüber Mitmietern stellen eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Mehrere wiederholte Vorfälle trotz erfolgter Abmahnungen begründen eine nachhaltige Störung des Hausfriedens und rechtfertigen eine Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Daran ändert auch der Einwand, die Handlungen seien durch Medikamente oder eine psychische Erkrankung ausgelöst worden, nichts. Denn eine eingeschränkte oder fehlende Schuldfähigkeit schließt eine Kündigung nicht aus, wenn die Störungen das Maß des Zumutbaren überschreiten.

 Volltext


IBRRS 2025, 3045

LG Hamburg, Urteil vom 16.10.2025 - 307 S 8/25

1. Der Vermieter muss, sofern er behaupten möchte, dass der Mietenspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht korrekt wiedergibt, jedenfalls substanziierte Angriffe hiergegen vorbringen.

2. Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und der objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist.

3. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu.

4. Ein solches auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt; in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen.

5. Allein der Umstand, dass der Vermieter etwa 70.000 Euro in die Sanierung der Wohnung investiert hat, genügt für sich genommen noch nicht für die Annahme eines Baualtersklassenwechsels.

 Volltext

Online seit 2. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3067

LG Hamburg, Urteil vom 04.02.2025 - 316 S 27/24

Eine fristlose oder ordentliche Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung scheidet regelmäßig aus, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB hat und die Untervermietung der Kostenentlastung für eine längere Ortsabwesenheit dient.

 Volltext

Online seit 1. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3024

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2025 - 33051 C 287/25

1. Ist die Wohnung in einem deutlich verwahrlosten und verschmutzen Zustand, kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn mehrfache diesbezügliche Mahnungen erfolglos blieben.

2. Der Vermieter ist nicht nur dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn Schäden bereits eingetreten sind, sondern auch, wenn solche zu besorgen sind.

 Volltext

Online seit 27. November 2025

IBRRS 2025, 2992

LG Gießen, Urteil vom 06.06.2025 - 1 S 171/23

1. Ist streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können.

2. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

3. Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen - soweit keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die sich auf die Feuchtigkeitsbildung auswirken können - zunächst aus, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht und insoweit keine baulichen Mängel vorliegen.

4. Wenn aber feststeht, dass bauliche Gegebenheiten wie Wärmebrücken, Fenster pp. vorliegen, die das Auftreten von Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich den Nachweis führen, dass bei Einhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhalten kein Schimmel auftritt.

5. Zwei- bis dreimalige tägliche Stoßlüftung stellt ein zumutbares Lüftungsverhalten dar.

 Volltext

Online seit 26. November 2025

IBRRS 2025, 3047

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.03.2025 - 531 C 84/24

Der Mieter kann, wenn nach seiner eigenen Prüfung keine Ansprüche des Vermieters gegeben sind, für die die Mietsicherheit haftet, auch direkt auf Rückzahlung klagen, muss dann jedoch zur schlüssigen Begründung der Klage das Nichtbestehen von Ansprüchen des Vermieters darlegen.

 Volltext

Online seit 25. November 2025

IBRRS 2025, 3038

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 17/25

Zur Verletzung des Anspruchs eines Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) im Falle der Geltendmachung einer unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 26.05.2020 - VIII ZR 64/19, Rz. 13 ff., NJW-RR 2020, 1019 = IBRRS 2020, 1732 = IMRRS 2020, 0765; vom 13.12.2022 - VIII ZR 96/22, Rz. 13 ff., NZM 2023, 210 = IBRRS 2023, 0327 = IMRRS 2023, 0582; vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24, Rn. 17 ff., IBRRS 2025, 2601 = IMRRS 2025, 1296).*)

 Volltext