Immobilien- & Baurecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 13. Dezember

IBRRS 2019, 4051

OLG Frankfurt, Beschluss vom 30.08.2019 - 5 U 35/18

1. Die Zubilligung einer angemessenen Prüffrist des Bürgen liegt im Interesse der Gesamtheit der Bau- und Kreditwirtschaft.

2. Diese Prüffrist beträgt, unter Anlehnung an die Rechtsprechung zur Prüfung der Einstandspflicht der Versicherungen nach einem Verkehrsunfall, für den Bürgen vier bis sechs Wochen.

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IBRRS 2019, 3845

OLG Hamm, Beschluss vom 24.09.2019 - 4 U 39/19

1. Wer im geschäftlichen Verkehr auf seiner Homepage mit dem Begriff "Architektur" wirbt, erweckt den Eindruck, dass er die beworbenen Leistungen mittels eines in die Architektenliste eingetragenen Berufsträgers erbringt.

2. Ist im so werbenden Unternehmen nicht mindestens ein Architekt fest angestellt, ist der Internetauftritt eine irreführende geschäftliche Handlung.

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Online seit 11. Dezember

IBRRS 2019, 3881

AG Forchheim, Urteil vom 05.09.2019 - 70 C 265/19

1. In einem Mietvertrag über Wohnraum ist auch ein beiderseitiger formularmäßiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bis zu einer Dauer von 4 Jahren zulässig.

2. Eine Untervermietung i.S.d. § 540 BGB erfasst auch die Fälle, in denen der Hauptmieter die gesamte Wohnung an einen Dritten überlassen will.

3. Bringt der Vermieter unmissverständlich zum Ausdruck, dass die vom Mieter angebotene Untervermietung für ihn nicht in Betracht kommt, ohne dass in der Person der Mietinteressenten ein wichtiger Grund vorliegt, ist der Mieter zur Kündigung gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

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IBRRS 2019, 3874

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.02.2019 - 24 C 220/18

1. Nach § 557a Abs. 1 BGB ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Sieht die Staffelmietvereinbarung dagegen eine Erhöhung um jeweils 2,5% gegenüber dem Vorjahr vor, ist sie folglich unwirksam.

2. Bei einem Streit über (künftige) Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag ist § 9 ZPO anzuwenden. Der Streitwert ist folglich nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Erhöhungbetrags, also dem 42-fachen Monatsbetrag zu berechnen.

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IBRRS 2019, 4067

BFH, Urteil vom 02.04.2019 - IX R 21/17

1. Der Insolvenzschuldner erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Insolvenzverwalter die vom Schuldner als Vermieter begründeten Mietverträge erfüllt.*)

2. Wird die Einkommensteuer erstmals nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens festgesetzt, ist der Steuerbescheid dem vormaligen Insolvenzschuldner als Inhaltsadressat bekannt zu geben; eine Bekanntgabe an den vormaligen Insolvenzverwalter kommt nicht mehr in Betracht.*)

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Online seit 10. Dezember

IBRRS 2019, 4045

VK Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27.08.2019 - VK 1-13/19

1. Bei der Rüge der falschen Verfahrensart (Verhandlungsverfahren statt offenem Verfahren) sind im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung an die Schadensdarlegungslast keine hohen Anforderungen zu stellen. Der Vortrag, der Schaden bestehe bereits darin, kein Angebot im offenen Verfahren abgeben zu können, ist ausreichend. Der Bieter braucht regelmäßig nicht darzulegen, welches aussichtsreichere Angebot er im offenen Verfahren abgegeben hätte.*)

2. Die Ausnahmetatbestände für die Wahl eines Verhandlungsverfahrens mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb nach § 14 Abs. 3 Nr. 1 - 3 VgV sind eng auszulegen. Sie betreffen nur besonders komplexe oder konzeptionelle/innovative Beschaffungen.*)

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IBRRS 2019, 3960

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.06.2019 - 21 O 361/18

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

2. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

3. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, so ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind.

4. Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist typischerweise 2 bis 3 Wochen.

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IBRRS 2019, 3834

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 10.07.2019 - 539 C 30/18

1. Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer beschlossenen oder nicht beschlossenen Verwaltungsmaßnahme auf die im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Verhältnisse abzustellen.

2. Die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit eines Beschlusses sind der gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.

3. Eine Verpflichtung, die wirtschaftlich sinnvollste oder gar optimale Entscheidung zu finden, obliegt weder der Eigentümermehrheit noch dem Gericht.

4. Das anwaltliche Vorgehen gegen Unternehmer, Architekten und/oder den WEG-Verwalter ist allenfalls ultima ratio.

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IBRRS 2019, 3224

OLG Hamm, Urteil vom 07.11.2018 - 20 U 107/17

Auch ein eigentlich unwirksamer Wiedereinschluss in Versicherungsbedingungen kann zu einem umfassenderen Versicherungsschutz führen.

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IBRRS 2019, 4035

BGH, Beschluss vom 05.11.2019 - VIII ZR 344/18

Klärt das Gericht entscheidungserhebliche Widersprüche zwischen den Schlussfolgerungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen und denjenigen eines Privatgutachters nicht hinreichend auf, sondern folgt ohne logische und nachvollziehbare Begründung den Ausführungen eines von ihnen - vorliegend denjenigen des Privatgutachters -, fehlt es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Gerichts (§ 286 ZPO) und ist damit das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) derjenigen Partei, die sich das ihr günstige Beweisergebnis - vorliegend in Form eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens - zu eigen gemacht hat, verletzt (im Anschluss an BGH, IBR 2011, 1467 - nur online; vom 14.01.2014 - VI ZR 340/13, Rz. 11, IBRRS 2014, 1031; vom 05.07.2017 - IV ZR 508/14, Rz. 24, IBRRS 2017, 2390).*)

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Online seit 9. Dezember

IBRRS 2019, 3915

OLG Celle, Urteil vom 22.02.2018 - 5 U 98/17

Hat ein Generalunternehmer von seinem Auftraggeber den vollen Werklohn erhalten und droht keine Rückforderung wegen angeblicher Überzahlung, kann er von seinem Nachunternehmer im Fall einer Mengenunterschreitung keine Reduzierung der vereinbarten Pauschalvergütung verlangen.

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IBRRS 2019, 2097

BAG, Urteil vom 16.05.2019 - 6 AZR 329/18

Der Arbeitgeber darf bis zur Grenze des Rechtsmissbrauchs eine unternehmerische Entscheidung treffen, welche den bisherigen Arbeitsplatz eines schwerbehinderten Menschen durch eine Organisationsänderung entfallen lässt. Die in § 164 Abs. 4 SGB IX (bis 31.12.2017: § 81 Abs. 4 SGB IX a.F.) vorgesehenen Ansprüche schwerbehinderter Menschen sind lediglich bei der Prüfung einer Weiterbeschäftigungsmöglichkeit zu berücksichtigen.*)

 Volltext  IBR 2019, 1190 (nur online)


IBRRS 2019, 3983

VK Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 06.06.2019 - 3 VK LSA 18/19

1. Wann die Aufhebung einer Ausschreibung wegen deutlicher Überschreitung des vertretbar geschätzten Auftragswerts rechtmäßig ist, ist aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden.

2. Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist insbesondere zu berücksichtigen, dass dem öffentlichen Auftraggeber einerseits nicht das Risiko einer deutlich überhöhten Preisbildung zugewiesen wird, die Aufhebung aber andererseits auch kein Instrument zur Korrektur des erzielten Submissionsergebnisses sein darf.

3. Liegen die eingegangenen Angebote über 42 % über der sorgfältig vorgenommenen und ordnungsgemäß dokumentierten Kostenschätzung, liegt ein schwer wiegender Grund für die Aufhebung des Vergabeverfahrens vor.

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IBRRS 2019, 4026

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.*)

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IBRRS 2019, 4030

OLG Frankfurt, Urteil vom 14.11.2019 - 16 U 42/19

Ein Rücktritt vom Kauf wegen eines Sachmangels ist auch dann, wenn dem Verkäufer eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt worden ist, in der Regel erst dann möglich, wenn zwei Nachbesserungsversuche des Verkäufers nicht zur Beseitigung des Mangels geführt haben.*)

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Online seit 6. Dezember

IBRRS 2019, 4021

EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - Rs. C-708/17

1. Art. 27 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen, nicht entgegensteht.

2. Art. 13 Abs. 2 Richtlinie 2006/32/EG und Art. 10 Abs. 1 Richtlinie 2012/27/EU sind dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass bei einem in Miteigentum stehenden Gebäude die Abrechnungen über den Wärmeenergieverbrauch der internen Anlage für jeden Eigentümer einer Wohnung in dem Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden, nicht entgegenstehen.

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IBRRS 2019, 3462

OLG München, Beschluss vom 08.10.2019 - 20 U 94/19 Bau

In Rechtsverhältnissen zwischen Privaten sind die Regelungen der HOAI zur Verbindlichkeit von Mindest- und Höchstsätzen auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des EuGH vom 04.07.2019 (IBR 2019, 436) weiterhin anzuwenden.

 Volltext  IBR 2019, 680


IBRRS 2019, 3961

VK Rheinland, Beschluss vom 23.04.2019 - VK 6/19

1. Ein Vergabeverfahren kann aufgehoben werden, wenn kein wirtschaftliches Ergebnis erzielt wurde. Voraussetzung ist, dass der Auftraggeber eine Kostenschätzung vorgenommen hat, anhand derer er die Wirtschaftlichkeit der eingegangenen Angebote prüfen kann.

2. Die Kostenschätzung muss auf ordnungsgemäß und sorgfältig ermittelten Grundlagen beruhen. Es sind Methoden zu wählen, die ein wirklichkeitsnahes Schätzergebnis ernsthaft erwarten lassen.

3. Den geschätzten Kosten muss ein ganz beträchtlicher Aufschlag ("Puffer") hinzugefügt werden, da es sich bei der Kostenschätzung um einen Vorgang mit hohem Prognoseanteil handelt. In welcher Höhe dieser Aufschlag angesetzt wird, ist vom Einzelfall abhängig.

4. Wann ein vertretbar geschätzter Auftragswert so "deutlich" überschritten ist, dass eine sanktionslose Aufhebung der Ausschreibung gerechtfertigt ist, lässt sich nicht durch allgemein verbindliche Werte nach Höhe oder Prozentsätzen festlegen. Vielmehr ist eine Interessenabwägung vorzunehmen.

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IBRRS 2019, 3978

BVerwG, Urteil vom 17.10.2019 - 4 CN 8.18

1. Eine Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben in einem sonstigen Sondergebiet (§ 11 Abs. 1 BauNVO) ist mangels Rechtsgrundlage unwirksam.*)

2. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO lässt es zu, die höchstzulässige Verkaufsfläche für die Grundstücke in einem Bebauungsplan in der Form festzusetzen, dass die maximale Verkaufsfläche für jeweils einzelne Grundstücke festgelegt wird, sofern dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll.*)

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IBRRS 2019, 3833

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.05.2019 - 292a C 30/18

1. Vergibt der Verwalter die Sanierung einer Balkonanlage und von Laubengängen - abweichend von der Beschlusslage - unter Vereinbarung eines Zahlungsplans und leistet sodann ohne weitere Überprüfung der Sanierungsarbeiten Akontozahlungen an das später insolvente Bauunternehmen, ohne dass diesen eine äquivalente Bauleistung gegenüberseht, so ist er der Gemeinschaft zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.

2. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter in Hinblick auf Entscheidungen über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist nur zulässig, wenn diese Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt.

3. Wird keine fachkundige Bauaufsicht zur Vertretung der Interessen der Gemeinschaft beauftragt, ist der Verwalter zu regelmäßigen, selbstständigen Feststellungen vor Ort verpflichtet. Er kann sich nicht darauf zurückziehen, dass er lediglich auf Mangelanzeigen von Wohnungseigentümern habe reagieren müssen.

4. Vielmehr hat der Verwalter wie ein sonstiger Bauherr - im Interesse der Wohnungseigentümer - sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Er hat auch zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen zu erheben und eröffnete Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen.

5. Der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter besteht entsprechend § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren gegen das ausführende Bauunternehmen möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche.

6. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gleichzustellen ist, handelt es sich bei einem zwischen ihr und einem gewerblich tätigen Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag. Ein formularmäßiger Verwaltervertrag unterliegt somit gem. § 310 Abs. 3 BGB den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB.

7. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB unterliegen auch Vergütungsregelungen, die im Übrigen nach § 307 Abs. 3 BGB keiner Inhaltskontrolle unterliegen.

8. Eine Klausel, wonach gemäß dem Verwaltervertrag eine Sondervergütung i.H.v. 6% der Auftragssumme als Honorar für größere, technisch schwierige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen vereinbart ist, verstößt wegen unangemessener Benachteiligung der Gemeinschaft gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.

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IBRRS 2019, 3977

FG Münster, Urteil vom 14.11.2019 - 8 K 168/19 GrE

1. Werden Weihnachtsbaumkulturen zusammen mit dem Grundstück erworben, unterliegt nur der das Grundstück betreffende Teil des Kaufvertrags der Grunderwerbsteuer.

2. Der Kauf der Weihnachtsbäume ist grunderwerbsteuerfrei, weil die Weihnachtsbäume kein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern nur Scheinbestandteile sind.

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Online seit 5. Dezember

IBRRS 2019, 3810

OLG Hamburg, Urteil vom 14.09.2018 - 11 U 138/17

1. Erbringt der Auftragnehmer Leistungen eines zulassungspflichtigen Handwerks, ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein, führt dies nur dann zur Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags, wenn der Auftraggeber Kenntnis von dem Verstoß des Auftragnehmers hat und diesen bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt.

2. Die Leistung wird vom Auftraggeber schlüssig (konkludent) abgenommen, wenn sein Verhalten den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß. Über die Ingebrauchnahme und Nutzung hinaus bedarf es hierfür einer angemessenen Prüf- und Bewertungsfrist, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet.

3. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Baumängeln setzt voraus, dass dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde.

4. Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert. Das bloße Bestreiten des Mangels oder des Anspruchs reicht insoweit nicht aus.

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IBRRS 2019, 3808

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.11.2019 - 11 Verg 4/19

Wenn in der bautechnischen Praxis ein Vorverständnis über den Qualitätsstandard eines Systems besteht (hier: Korrosionsbewehrung von Betonfertigteilen), dann ist dies ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Auslegung von Leistungsanforderungen durch den verständigen, fachkundigen Bieter.*)

IBRRS 2019, 3959

VK Rheinland, Beschluss vom 05.06.2019 - VK 11/19

1. In Fällen, in denen weitere mögliche Vergabeverstöße erst während des Nachprüfungsverfahrens bekannt werden, ist es aus verfahrensökonomischen Gründen und im Hinblick auf den Beschleunigungsgrundsatz zulässig, diese ohne vorherige Rüge in das laufende Nachprüfungsverfahren einzubeziehen.*)

2. Bei Vergabeverstößen, die sich in der Spähre der Vergabestelle abspielen oder die das Angebot eines Mitbewerbers betreffen, ist hinsichtlich des Darlegungserfordernisses nach § 161 Abs. 2 GWB (Stichwort "Vortrag ins Blaue") ein großzügiger Maßstab anzulegen.*)

3. Ein öffentlicher Auftraggeber hat selbst zu entscheiden, welche Anforderungen er an seinen künftigen Auftragnehmer zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Durchführung des ausgeschriebenen Auftrags stellen will und bestimmt auch selbst, welche Eignungsbelege er verlangt.*)

4. In Fällen einer beabsichtigten Teststellung hat der Auftraggeber den Teilnehmern am Vergabeverfahren diese Absicht grundsätzlich vor Angebotserstellung bekanntzumachen.*)

5. Tatbestandsvoraussetzungen für die Ablehnung eines Angebots wegen nicht nachgewiesener Rechtmäßigkeit einer staatlichen Beihilfe ist, dass die Beihilfeleistung ursächlich für den ungewöhnlich niedrigen Angebotspreis ist.*)

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IBRRS 2019, 3945

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 14.03.2019 - 713 C 270/18

Feiert der Mieter eine Party mit nächtlicher Ruhestörung, bei der auch Gegenstände vom Balkon geworfen werden, kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter bereits wegen nächtlicher Ruhestörung abgemahnt ist.

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Online seit 4. Dezember

IBRRS 2019, 3832

OLG München, Beschluss vom 13.02.2017 - 27 U 3914/16 Bau

Der Architekt haftet jedenfalls dann nicht für Fehler bei der Rechnungsprüfung, wenn die von ihm freigegebenen Beträge unter dem Gesamtwert der Leistungen der bauausführenden Unternehmen liegen und ihm die über die Freigabe hinausgehenden Zahlungen des Bauherrn nicht angelastet werden können.

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IBRRS 2019, 3871

VK Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.11.2019 - 1 VK 62/19

1. Bei der Prüfung der Angebote besteht kein Doppelverwertungsverbot. Referenzen können daher sowohl bei der Eignung des Bieters als auch als Anknüpfungspunkt zur Bewertung der Qualität der Leistung berücksichtigt werden (wie VK Südbayern, Beschluss vom 02.04.2019 - Z3-3-3194-1-43-11/18, IBRRS 2019, 1293 = VPRRS 2019, 0122).

2. Das Vergabenachprüfungsverfahren ist ein subjektives Rechtsschutzverfahren, das nur die Verletzung der Rechte des Bieters, die zu einem Schaden führt, mit den Rechtsschutzmaßnahmen der Vergabekammer beseitigen soll. Tritt durch den Vergaberechtsverstoß kein Schaden ein, kann die Vergabekammer keine Maßnahmen aussprechen.

3. Die Frage, ob es für einen öffentlichen Auftraggeber notwendig war, einen Rechtsanwalt zuzuziehen, ist auf der Grundlage einer differenzierenden Betrachtung nach den Umständen des Einzelfalls aufgrund einer ex-ante-Prognose zu entscheiden. Maßgeblich ist, ob ein verständiger Auftraggeber unter Beachtung seiner Pflicht, die Kosten so gering wie möglich zu halten, die Beauftragung eines Bevollmächtigten für notwendig erachten durfte.

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IBRRS 2019, 3933

AG Bremen, Urteil vom 08.11.2019 - 3 C 52/18

1. Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen die Aufrechnung erklären gegenüber der vom Mieter begehrten Kautionsrückzahlung. Denn es besteht insoweit ein gesetzliches Aufrechnungsverbot nach § 9 Abs. 5 WoBindG, wonach die Kaution nur für Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassenen Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden darf.*)

2. Der Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung kann vom Vermieter aus § 9 Abs. 7 WoBindG die Rückzahlung des Kautionsguthabens verlangen, soweit dieses unter Verstoß gegen § 9 Abs. 5 WoBindG erlangt worden ist.*)

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IBRRS 2019, 3948

AG Hamburg, Urteil vom 28.03.2019 - 44 C 275/18

1. Im Allgemeinen besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden.

2. Das gilt aber nicht, wenn die Parteien ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.

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Online seit 3. Dezember

IBRRS 2019, 3926

OLG Celle, Urteil vom 26.11.2019 - 13 U 127/18

1. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es sich dabei um Erwartungen und Umstände handelt, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollten. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme - sei es ausdrücklich, konkludent oder aufgrund ergänzender Vertragsauslegung - schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, Urteil vom 21.09.2005 - XII ZR 66/03, IBRRS 2006, 0721).*)

2. Der Konzessionsnehmer kann daher nicht die Vertragsanpassung bei Rückgang des mautpflichtigen Verkehrs auf dem von ihm ausgebauten und betriebenen Autobahnteilstück verlangen, wenn er im Konzessionsvertrag das "Verkehrsmengenrisiko" in dem Umfang übernommen hat, wie es sich nach Vertragsschluss verwirklicht hat.*)

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IBRRS 2019, 3665

OLG Dresden, Beschluss vom 02.07.2019 - 16 U 975/19

1. Der öffentliche Auftraggeber verstößt gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme, wenn er einen offensichtlichen Kalkulationsfehler des Bieters erkennt und trotz der Unzumutbarkeit der Durchführung des Auftrags den Zuschlag auf dessen Angebot erteilt.

2. Bei einem Preisabstand von 24 % zum Angebot des nächstplatzierten Bieters ist der Kalkulationsirrtum für den Auftraggeber erkennbar.

3. Die Verpflichtung, aus Rücksicht auf die Interessen des Bieters von der Zuschlagserteilung abzusehen, greift nicht erst ein, wenn dessen wirtschaftliche Existenz auf dem Spiel steht. Vielmehr bedarf es einer alle erheblichen Umstände des Einzelfalls berücksichtigenden Bewertung.

4. Der Auftraggeber kann vom Bieter keinen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn dem Bieter die Durchführung des Vertrags aufgrund eines Kalkulationsfehlers unzumutbar ist und er deshalb die Ausführung der Leistung verweigert.

IBRRS 2019, 3899

VK Bund, Beschluss vom 13.11.2019 - VK 2-82/19

1. Der Bieter hat einen Anspruch auf eine sog. zweite Chance, wenn der Auftraggeber das Vergabeverfahren nicht durch einen Zuschlag beenden kann, weil alle Angebote an gleichwertigen Mängeln leiden, die auf der Rechtsfolgenseite zu derselben rechtlichen Konsequenz führen. In diesem Fall ist das Vergabeverfahren in das entsprechende Stadium vor Angebotsabgabe zurückzuversetzen.

2. Ein Anspruch auf eine sog. zweite Chance besteht auch dann, wenn der Bieter kein Angebot abgegeben hat, weil die Ausschreibung an einem grundlegenden Mangel leidet, der auch die abgegebenen Angebote infiziert.

3. Die Korrektur eines Fehlers in den Vergabeunterlagen ist gegenüber allen Bietern bekannt zu machen. Erfolgt dies kurz vor Ablauf der Angebotsfrist, ist diese angemessen zu verlängern.

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IBRRS 2019, 3934

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 - 3 U 73/18

Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden.

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IBRRS 2019, 3705

LG München I, Urteil vom 02.05.2019 - 36 S 8087/17 WEG

1. Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung der im durch die Gemeinschaftsordnung in Bezug genommenen Sondernutzungsflächenplan dargestellten Stellplätze mit den Maßen und der Lage, wie sie sich aus diesem ergeben.

2. Ein Beschluss, der keine durchführbare Regelung zum Gegenstand hat, ist nichtig.

3. Ein Grundbeschluss über die Errichtung von Stellplätzen ist nichtig, da nicht realisierbar, wenn für die Lage der Stellplätze auf die Teilungserklärung verwiesen wird und der Lageplan in der Teilungserklärung nicht der Realität entspricht (hier: Teile der Fläche gehören nicht zum Gemeinschaftsgrundstück).

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Online seit 2. Dezember

IBRRS 2019, 3856

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.10.2019 - 7 U 25/18

1. Die Rechte und Pflichten der Bauvertragsparteien müssen in einem vorformulierten Bauvertrag möglichst klar, einfach und verständlich dargestellt werden.

2. Die in einem vom Unternehmer vorformulierte Bauvertragsklausel, wonach "Änderungen, Ergänzungen und Verbesserungen im Sinne des Bauherren und des technischen Fortschritts vorbehalten bleiben," benachteiligt den Besteller unangemessen und ist unwirksam, weil nicht klar formuliert ist, welchen Inhalt die Anpassungen haben können.

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IBRRS 2019, 3906

EuGH, Urteil vom 26.09.2019 - Rs. C-63/18

Eine nationale Vorschrift, die den Teil des Auftrags, den der Bieter als Unterauftrag an Dritte vergeben darf, auf 30% beschränkt, verstößt gegen Europarecht.

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IBRRS 2019, 3708

LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 190/18

1. Die Freiheit der Wohnung von Baulärm - mangels Existenz einer benachbarten Baustelle bei Abschluss des Mietvertrags, sonstiger beidseitiger Kenntnis eines entsprechenden Vorhabens oder ausdrücklicher abweichender Absprachen - wird regelmäßig stillschweigend Gegenstand der Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Wenn die Baustelle Störungen mit sich bringt, die zu einer ungünstigeren Einordnung der Wohnung in die immissionsbezogenen Kategorien der Orientierunghilfe ("besonders ruhig", "durchschnittlich belastet", "besonders lärmbelastet") führen würden, liegt eine erhebliche Verschlechterung des Immissionsniveaus vor, was zu einem Mietmangel führt.

3. Weiß der Vermieter um die Baumaßnahmen, ist die Miete unabhängig von einer gesonderten Anzeige des Mangels gemindert.

4. Der Vermieter muss im Einzelfall darlegen und erforderlichenfalls beweisen, dass der Mieter nicht nur die die Mietminderung rechtfertigenden Tatsachen gekannt, sondern auch die im Ergebnis zutreffende Schlussfolgerung gezogen hat, nicht zur Mietzahlung verpflichtet zu sein.

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IBRRS 2019, 3897

LG Lüneburg, Beschluss vom 17.05.2019 - 3 S 3/19

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist

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IBRRS 2019, 3904

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 15.10.2019 - 2-13 S 72/19

Streitigkeiten über den Bestand oder die Übertragung eines Sondernutzungsrechts sind keine WEG-Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 WEG, sondern gehören vor die allgemeinen Zivilgerichte.*)

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Online seit 29. November

IBRRS 2019, 3884

BGH, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18

1. Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.*)

2. Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.*)

3. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.*)

IBRRS 2019, 3839

OLG Oldenburg, Beschluss vom 14.12.2018 - 12 U 44/18

1. Ein zum Neubeginn der Verjährung von Mängelansprüchen führendes Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem tatsächlichen Verhalten des Auftragnehmers klar und unzweideutig ergibt, dass er sich zur Mängelbeseitigung verpflichtet hält und der Auftraggeber angesichts dessen darauf vertrauen darf, dass sich der Auftragnehmer nicht auf den Ablauf der Verjährungsfrist berufen wird (im Anschluss an BGH, IBR 2012, 637).

2. In der Erklärung des Auftragnehmers, dass "er sich um die Verfärbungen kümmern werde", liegt kein zum Neubeginn der Verjährung führendes Anerkenntnis. Erforderlich ist zumindest, dass der Auftragnehmer solche Maßnahmen ergreift, die unmittelbar der Vorbereitung der Mangelbeseitigung dienen.

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IBRRS 2019, 3859

OLG Schleswig, Beschluss vom 26.09.2019 - 54 Verg 4/19

1. Die Bezeichnung eines Beteiligten ist als Teil einer Prozesshandlung grundsätzlich der Auslegung zugänglich. Für die Frage, gegen wen sich ein Vergabenachprüfungsverfahren richtet, kommt es auf den objektiv deutbaren Inhalt der Bezeichnung aus der Sicht der Empfänger – Vergabekammer und Antragsgegner - an.

2. Das Vergabenachprüfungsverfahren gegen den in Wahrheit gemeinten Antragsgegner darf nicht an dessen fehlerhafter Bezeichnung scheitern, wenn diese Mängel in Anbetracht der jeweiligen Umstände letztlich keine vernünftigen Zweifel an dem wirklich Gewollten aufkommen lassen.

3. Bei der Inanspruchnahme einer für die Vergabekammer offensichtlich im fremden Namen handelnden Vergabestelle als Antragsgegner eines Nachprüfungsverfahrens ist eine Rubrumsberichtigung auf den von der Vergabestelle vertretenen Auftraggeber jedenfalls dann vorzunehmen, wenn die Vergabestelle die Interessen des Auftraggebers in dem Nachprüfungsverfahren auch in der Sache vertreten hat.

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IBRRS 2019, 3878

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2019 - 2-13 S 103/18

Ein Wohnungseigentümer hat im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, um „gefangene“ Gemeinschaftsflächen nutzen zu können.*)

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Online seit 28. November

IBRRS 2019, 3660

OLG Dresden, Urteil vom 11.05.2017 - 10 U 818/15

1. Der Bauherr kann sich nicht darauf berufen, dass der schriftliche Architektenvertrag nicht "bei Auftragserteilung" geschlossen wurde, wenn er den Architekten einerseits - unter Androhung haftungsrechtlicher Konsequenzen - zur Fortsetzung der Planungsarbeiten angehalten hat, andererseits aber die Unterzeichnung des Vertrags ohne ersichtliche Gründe hinausgezögert hat.

2. Die Festlegung einer bestimmten Honorarzone ist nicht bindend. Dem Architekten steht es offen darzulegen und nachzuweisen, dass die im Vertrag vorgesehene Honorarzone nicht den Anforderungen an die Planung entspricht.

3. Auf eine vertragsgemäße Erbringung der Leistung kommt es für die Fälligkeit der Honorarforderung des Architekten nicht an, wenn der Bauherr wegen angeblicher Planungs- und Überwachungsfehler Schadensersatzansprüche gegenüber dem Architekten geltend macht.

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IBRRS 2019, 3709

AG Mannheim, Urteil vom 03.04.2019 - 4 C 4743/18

1. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verbleiben grundsätzlich beim bisherigen Vermieter; alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung stehen ihm und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen dem Erwerber zu.

2. Nur positive Kenntnis der Abtretung schließt die befreiende Wirkung der Leistung an den Zedenten aus; Kennenmüssen genügt nicht.

3. Die Verletzung vertraglicher Pflichten berechtigt nur dann zur Kündigung, wenn diese "nicht unerheblich" sind.

4. Die versehentliche Zahlung an den bisherigen Vermieter ist keine erhebliche Pflichtverletzung, wenn alsbald nach Bemerken des Versehens die Zahlung korrigiert wird.

5. Zu der Frage, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig ist.

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IBRRS 2019, 3867

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.11.2019 - 2-13 T 82/19

1. Zu den Anforderungen an die Vorbefassung bei einer begehrten Verwalterstellung durch das Gericht, wenn Schwierigkeiten bestehen, geeignete Kandidaten zu finden.*)

2. Die Parteien müssen auch im Verfahren nach § 21 Abs. 8 WEG dem Gericht die tatsächlichen Grundlagen für die zu treffende Ermessensentscheidung vortragen, hierzu gehört auch der Vortrag zu übernahmebereiten Verwaltern.*)

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Online seit 27. November

IBRRS 2019, 3840

OLG Celle, Urteil vom 20.11.2019 - 14 U 191/13

1. Bei der Auslegung der Baubeschreibung und der Prüfung der Frage, ob eine mangelhafte Ausschreibung vorliegt, sind in erster Linie der Wortlaut, sodann die besonderen Umstände des Einzelfalles, die Verkehrssitte und die Grundsätze von Treu und Glauben heranzuziehen. Die Auslegung hat dabei gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont der potentiellen Bieter oder Auftragnehmer zu erfolgen.*)

2. Eine Pflicht des Bieters im Ausschreibungs- und Angebotsstadium, auf im Leistungsverzeichnis enthaltene Fehler hinzuweisen, besteht grundsätzlich nicht. Allerdings folgt aus dem Grundsatz des Gebots zu korrektem Verhalten bei Vertragsverhandlungen dann eine Prüfungs- und Hinweispflicht des Auftragnehmers, wenn die Verdingungsunterlagen offensichtlich falsch sind (OLG Celle, IBR 2017, 300).*)

3. Trotz der Pflicht des Auftraggebers aus § 7 Abs. 1 Nr. 1 VOB/A 2009, die Leistung eindeutig und erschöpfend zu beschreiben, darf der Auftragnehmer also ein erkennbar (oder erkanntes) lücken- oder fehlerhaftes Leistungsverzeichnis nicht einfach hinnehmen; er muss sich daraus ergebende Zweifelsfragen vor Abgabe seines Angebots klären und sich insbesondere ausreichende Erkenntnisse über die vorgesehene Bauweise (Art und Umfang) verschaffen.*)

4. Unterlässt der Auftragnehmer in einem solchen Fall den gebotenen Hinweis und legt seiner Kalkulation gewissermaßen "ins Blaue" oder sogar "spekulativ" die für ihn günstigste Leistung zugrunde, um so ein entsprechend attraktives Angebot abzugeben, ist er nicht im Sinne eines enttäuschten Vertrauens schutzwürdig und nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gehindert, Zusatzforderungen zu stellen (OLG Celle, IBR 2017, 300).*)

5. Im Falle einer fehlerhaften Ausschreibung ist auch ein treuwidriges Verhalten des Auftraggebers in Betracht zu ziehen (hier verneint).*)

6. Das Berufungsgericht ist im Falle der Aufhebung und Zurückverweisung durch das Revisionsgericht an dessen Rechtsansicht nur insoweit gebunden, als sie der Aufhebung zugrunde liegt. Das Berufungsgericht ist auch an seine früheren Rechtsansichten nicht gebunden. Im Falle der Aufhebung und Zurückverweisung wegen eines Gehörsverstoßes im Zusammenhang mit Behauptungen einer Partei zu den einer Baubeschreibung zugrundeliegenden tatsächlichen Verhältnissen (hier: Abweichung der tatsächlichen von den ausgeschriebenen Bodenverhältnissen) ist das Berufungsgericht daher nicht gehindert, eine von seiner früheren Auffassung abweichende Auslegung der Baubeschreibung vorzunehmen, das Leistungsverzeichnis als erkennbar fehlerhaft zu bewerten und anzunehmen, dass der Auftragnehmer deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gehindert ist, Zusatzforderungen zu stellen.*)

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IBRRS 2019, 3517

OLG München, Beschluss vom 30.10.2019 - Verg 22/19

1. Für einen erfolgreichen Antrag auf Verlängerung der aufschiebenden Wirkung der sofortigen Beschwerde gem. § 173 Abs. 1 Satz 3 GWB muss dem Antragsteller ein Rechtsschutzbedürfnis zukommen.

2. Ein Rechtsschutzbedürfnis setzt voraus, dass eine Zuschlagsentscheidung unmittelbar droht. Dies ist in der Regel erst dann der Fall, wenn die Vergabestelle eine Information nach § 134 GWB versandt hat.

3. Falls eine solche Information im laufenden Verfahren ergeht, so kann der Bieter auch dann noch den Antrag auf Verlängerung der aufschiebenden Wirkung stellen, wenn die Zwei-Wochen-Frist des § 173 Abs. 1 Satz 2 GWB abgelaufen ist.

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IBRRS 2019, 3803

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener (Ergänzung-)Mietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; IBRRS 1986, 0017).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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Online seit 26. November

IBRRS 2019, 3835

OLG Celle, Urteil vom 15.12.2016 - 5 U 97/15

1. Es gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Architekten, die Baukosten des Vorhabens im Planungsverfahren richtig zu ermitteln und diese Kostenermittlung so umzusetzen, dass es nicht zu unvertretbar hohen Kostenüberschreitungen kommt. Der Architekt hat stets die wirtschaftlichen Belange des Auftraggebers zu beachten.

2. Der Architekt muss nur die zum Zeitpunkt der Kostenermittlung realistischen Kosten ermitteln. Das macht eine Darlegung erforderlich, welche konkreten Leistungen von der Bausumme umfasst sind. Nur wenn das Leistungssoll feststeht, kann beurteilt werden, ob es sich bei der Baukostenüberschreitung um eine Pflichtverletzung des Architekten handelt.

3. Die Vereinbarung eines konkreten Kostenrahmens oder einer Bausummenobergrenze bedarf einer verbindlichen Absprache, die keine Zweifel lässt, dass sie eine Hauptleistungspflicht aus dem Architektenvertrag darstellt. Ergibt sich die Vorgabe bestimmter Baukosten nicht aus dem Vertrag, spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Privaturkunde gegen eine solche Vereinbarung.

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