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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 16.04.2025 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 1162

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

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Online seit 29. April

IBRRS 2025, 1037

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2024 - 64 S 50/24

Als wirksame "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen (Anschluss BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483.)*)

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IBRRS 2025, 1146

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

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IBRRS 2025, 1152

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

1. Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 - VIII ZR 316/13, Rz. 16, BGHZ 202, 17 = IMR 2014, 393; vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13, Rz. 18, BGHZ 202, 158 = IMR 2014, 394, und vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, Rz. 26, WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124).*)

2. Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Eigentümer der Wohnung, da der Verbrauch nur für die gesamte Wohnung erfasst werden kann.*)

3. Die Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter stellt eine konkludente Annahme des Angebots des Versorgungsunternehmens im Namen des Eigentümers dar, wobei die Vertretungsmacht der Mieter aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht folgt.*)

4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt den Adressaten der Realofferte, wobei bei fehlender separater Verbrauchserfassung der Eigentümer als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens anzusehen ist.*)d

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IBRRS 2025, 0889

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2025 - 5 Sa 1/25

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet.*)

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Online seit 28. April

IBRRS 2025, 1148

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 105/24

1. Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.

2. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.

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IBRRS 2025, 1038

AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)

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Online seit 25. April

IBRRS 2025, 1018

AG München, Urteil vom 27.02.2025 - 191 C 19243/24

1. Blockiert ein Autofahrer durch unzulässiges Parken einen anderen PKW auf dessen Parkfläche nicht nur kurzzeitig, liegt eine Eigentumsverletzung am zugeparkten PKW vor, da dessen Halter diesen in diesem Zeitraum nicht bestimmungsgemäß benutzen konnte. Zudem liegt darin eine Besitzstörung an der Parkfläche/Stellplatz.

2. Der blockierte Halter darf den PKW abschleppen lassen und die aufgewandten Abschleppkosten ersetzt verlangen.

3. Der Halter ist auch nicht gehalten, über einen Anruf bei der Polizei die Identität der Fahrers zu erforschen und diesen zu einem Wegfahren zu bewegen. Zumal ein solcher Anruf nicht erfolgsversprechend ist.

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IBRRS 2025, 1130

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - I ZR 61/24

1. Für die Einordnung als Einfamilienhaus - und damit für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes - ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich.

2. Um ein Einfamilienhaus handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

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Online seit 23. April

IBRRS 2025, 0296

AG Bottrop, Urteil vom 28.11.2024 - 8 C 126/24

1. Der Vermieter kann einen Mieter, der auf nicht mit vermieteten Flächen sein Auto abstellt, nicht ohne Weiteres abschleppen lassen.

2. Vielmehr hätte es dem Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht oblegen, den Mieter zunächst hinsichtlich der vertragswidrigen Nutzung der Fläche abzumahnen bzw. zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufzufordern oder gerichtlichen Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

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IBRRS 2025, 1086

BAG, Urteil vom 06.03.2025 - 2 AZR 115/24

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.*)

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Online seit 22. April

IBRRS 2025, 0945

LG München I, Urteil vom 03.03.2025 - 22 O 11152/24

1. Ist für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung vereinbart, dass dem Käufer die Mitteilung des Notars über die Kaufpreisfälligkeit zugegangen ist oder der Käufer hiervon auf andere Weise erfährt, so hat der Verkäufer den Zugang der Mitteilung zu beweisen.

2. Aus der Absendung eines Briefes ergibt sich kein Beweis des Zugangs. Bei gewöhnlichen Briefen rechtfertigt die Absendung allein nicht den Anscheinsbeweis für den Zugang.

3. Auch der Nachweis des Versands einer E-Mail lässt nicht den Schluss und damit den Beweis des Zugangs der E-Mail beim Empfänger zu.

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Online seit 16. April

IBRRS 2025, 1021

LG Dresden, Urteil vom 24.09.2024 - 4 S 81/23

1. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, gilt ein objektiver, überindividueller Maßstab.

2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

3. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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IBRRS 2025, 0647

AG München, Urteil vom 30.10.2024 - 1292 C 13811/24 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" einer privilegierten Maßnahme (hier: Einbau einer Ladesäule) besitzt der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung.

2. Hinsichtlich des "Wie" dieser privilegierten baulichen Veränderung hat der Verband jedoch nach wie vor einen Ermessensspielraum.

3. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verband sich die Option offenhalten will, eine gemeinschaftliche Ladeeinrichtung einzubauen mit Anschluss aller Mitglieder an diese gemeinschaftliche Ladeeinrichtung.

4. Dementsprechend kann der Verband den Einbau einer Ladesäule verweigern, wenn der betreffende Eigentümer nicht bereit ist, sich auch im Fall einer (späteren) Einrichtung einer gemeinschaftlichen Ladeeinrichtung dieser anzuschließen.

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