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Gewerberaummiete
OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2024 - 2 U 112/22
1. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandschadens -, schuldet der Vermieter grundsätzlich dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Dies gilt auch bei Überlassung von erst noch vom Mieter umzubauenden Räumlichkeiten in einer Gaststätte.*)
2. Der Vermieter ist jedoch zur Wiederherbeiführung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache nur insoweit verpflichtet, soweit diese nicht wirksam auf den Miete übertragen worden ist. Die formularvertragliche Übertragung ist zulässig, soweit nicht Instandhaltung und Instandsetzung von Dach- und Fach betroffen ist.*)
3. Die Minderungsbefugnis des Mieters ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (Fortführung von LG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2009 - 9 S 206/08, IMR 2009, 380; LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 - 307 S 144/07, ZMR 2008, 456; LG Berlin, Urteil vom 21.02.2012 - 63 S 251/11, Grundeigentum 2012, 550 f.).*)
4. Ist der Ausbruch eines Brands dem Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters zuzurechnen, kann er sich nicht auf den Mangel und das Recht zur Minderung berufen, wenn der Vermieter beweist, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Dies gilt auch, wenn die Schadensursache letztlich ungeklärt bleibt, weil ein Planungs- oder Überwachungsverschulden für eine selbst verantwortete Elektroinstallation nicht nachgewiesen werden kann (Fortführung von: BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, Rz. 10, IMRRS 2000, 0417; BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124 ff.).*)
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