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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2019, 2534

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 181/18

Straftaten und Beleidigungen eines Mieters gegenüber den anderen Mietern des Mehrfamilienhauses stellen als nachhaltige Störung des Hausfriedens sowohl einen wichtigen Grund zur fristlosen als auch zur ordentlichen Kündigung dar (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2, § 573 BGB).*)

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IBRRS 2019, 2442

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.05.2019 - 2 U 39/19

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Vermieter zurückgibt. Eine Notgeschäftsführungsmaßnahme kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Besitzübergabe zur Abwendung einer akuten Gefahr für die Gesellschaft erforderlich ist und der andere Vertretungsberechtigte nicht rechtzeitig erreicht werden kann. An der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlt es nicht schon dann, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat, der den Besitz aufgrund eines Mietvertrags nun berechtigt ausübt, wenn dem Nachfolgemieter die Umstände der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter bekannt waren. *)

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IBRRS 2019, 2440

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 67 S 55/19

Beauftragt der Mieter einen Inkassodienstleister mit der Durchsetzung von Ansprüchen gegen seinen Vermieter wegen angeblicher Verstöße gegen die sog. "Mietpreisbremse", stehen dem Inkassodienstleister abtretbare Ansprüche auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten unabhängig von seiner sonstigen Aktivlegitimation nicht zu, wenn der Inkassodienstleister in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Mieter ein Erfolgshonorar vereinbart hat und die Rechtsdurchsetzung durch den Inkassodienstleister - gemessen an seinem ersten Rügeschreiben gegenüber dem Vermieter - nicht oder nicht vollständig erfolgreich gewesen ist. *)

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IBRRS 2019, 2439

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 1471/18

1. Vereinbaren die Gewerbe-Mietvertrags-Parteien für eine Präsenz-Apotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese grundsätzlich als Präsenz- und nicht als Versand-Apotheke weiter zu führen.*)

2. Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass die Apotheke nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann.*)

3. Ist nur die Betriebspflicht und nicht die Offenhaltungspflicht vertraglich geregelt, so sind die branchenüblichen Öffnungszeiten, die sich aus gesetzlichen Bestimmungen für Apotheken ergeben, über eine ergänzende Vertragsauslegung zu Grunde zu legen. *)

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IBRRS 2019, 2432

AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18

1. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk mit körperlicher Gewalt bedroht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

2. Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk beleidigt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.*)

3. Die Bezeichnung als "Huso" ist bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung dahingehend auszulegen, dass der Erklärungsempfänger als "Hurensohn" bezeichnet wird, was eine Beleidigung darstellt.*)

4. Mit der Bezeichnung als "Hundesohn" wird dem Erklärungsempfänger die Abstammung von einem Menschen und damit das Menschsein abgesprochen, was einen unmittelbaren Eingriff in die Menschenwürde bedeutet. Der Bezeichnung kommt mithin ein beleidigender Charakter zu.*)

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IBRRS 2019, 2433

KG, Urteil vom 20.06.2019 - 8 U 132/18

(Ohne)

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IBRRS 2019, 2412

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt (im Anschluss an Senatsurteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05, IMRRS 2006, 0615). Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.*)

2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat - gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung - für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.*)

3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters (noch offengelassen im Senatsurteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13, Rz. 13, IMRRS 2014, 0842).*)

4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.*)

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IBRRS 2019, 2343

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2019 - 65 S 39/19

1. Ist dem Mieter kein (wirksames) Erhöhungsverlangen zugegangen, ist die Klage auf Zustimmung zu der vom Mieter begehrten Mieterhöhung unzulässig.

2. Der Wortlaut des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB beschränkt das Nachhol- bzw. Mängelbehebungsrecht des Vermieters ausdrücklich auf die Einhaltung der in § 558a BGB genannten Formalien; fehlt es an der Abgabe der Erklärung, ist das Nachholen oder die Mängelbehebung im Prozess nicht möglich.

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IBRRS 2019, 2341

LG Berlin, Urteil vom 26.06.2019 - 65 S 55/19

1. Trotz Mietpreisbremse ist gem. § 556e Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe der Vormiete möglich, wenn die vom Vormieter ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Miete höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete war.

2. Um dies kontrollieren zu können, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch bzgl. der Vormiete.

3. Dieser Anspruch beschränkt sich nicht auf die reine Auskunft, vielmehr muss der Vermieter auch entsprechende Belege vorlegen.

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IBRRS 2019, 2402

BGH, Urteil vom 17.07.2019 - VIII ZR 130/18

1. Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten.

Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen.*)

2. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut des § 556b Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht.*)

3. Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allgemein zugänglicher Stelle amtlich bekanntzumachen, erst nach dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung erfüllt.*)

4. Nach diesen Maßgaben ist die am 27.11.2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten i.S.d. § 556d Abs. 2 BGB (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17.11.2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist.*)

5. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden.*)

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IBRRS 2019, 2357

AG Leipzig, Urteil vom 13.05.2019 - 162 C 266/18

1. Wird die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklärt, so ist die gesamte Kette der Bevollmächtigungen bis hin zum die Kündigungserklärung unterzeichnenden Rechtsanwalt mit Originalurkunden nachzuweisen.

2. Kündigt also ein Rechtsanwalt als freier Mitarbeiter einer Kanzlei, so bedarf es der Originalvollmacht der Beauftragung der Kanzlei sowie der Originalvollmacht der Beauftragung des Anwalts.

3. Dabei ist es unerheblich, dass der Rechtsanwalt auf dem Briefkopf der Kanzlei steht.

4. Eine Privatperson muss nicht sofort die Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht erklären. Sie darf sich die Zurückweisung gut überlegen und für die Entscheidung anwaltlichen Rat einholen. Demnach ist jede Zurückweisung, die innerhalb Wochenfrist erfolgt, wenn nicht ausnahmsweise Umstände vorliegen, die ein schuldhaftes Verzögern begründen, als unverzüglich im Sinne von § 121 BGB anzuerkennen.

5. Der Erklärungsempfänger ist mit der Zurückweisung gemäß § 242 BGB ausgeschlossen, wenn er schon vorher in zeitlichem Zusammenhang und in vergleichbarer Sache eine Originalvollmachtsurkunde erhalten hat und kein begründeter Zweifel daran besteht, dass diese Vollmacht noch gilt.

6. Nach allgemeiner Verkehrsauffassung ist Voraussetzung für den Wegfall einer vereinbarten Minderung wegen Wasserschadens jedenfalls die volle Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache ohne Wasserschäden und damit im Zusammenhang stehende Mängel.

7. Die mietvertragliche Mitwirkungspflicht der Mieters an einer Mangelbeseitigung erschöpft sich in der Zugangsgewährung zur Mietsache an vermieterseits ordnungsgemäß mit ausreichendem Zeitvorlauf vorangekündigten Terminen zur notwendigen Schadensfeststellung und Mangelbeseitigung.

8. Verbleibende erhebliche Zweifel an der behaupteten Eigennutzungsabsicht des Vermieters in Bezug auf die Mietsache gehen zu dessen Lasten.

9. Ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufgrund eines langen Rechtsstreits bereits außerordentlich angespannt, so ist die Beleidigung "dumme Mutter" ausnahmsweise als einmalige verbale Entgleisung anzusehen, die weder eine ordentliche noch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

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IBRRS 2019, 2346

LG Lübeck, Beschluss vom 20.06.2019 - 14 S 17/18

1. Ist in der Wohnung Schimmel, handelt es sich nur um einen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB, wenn er auf einen Baufehler zurückzuführen ist. Die Existenz von Schimmel allein dürfte hingegen keinen Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB begründen.

2. Der Vermieter schuldet einen Zustand der Mietsache, der dem technischen Standard bei Errichtung des Gebäudes entspricht. Etwas anderes gilt allerdings, wenn das Haus vor oder während der Anmietung grundlegend saniert oder Bestandteile erneuert wurden, die maßgeblichen Einfluss auf das Raumklima und die Feuchtigkeit in den angemieteten Räumlichkeiten haben.

3. Der Mieter muss die Mängel nachweisen. In entsprechender Anwendung der "Symptomrechtsprechung" des BGH genügt es hierfür, wenn der Mieter eine Mangelerscheinung vorträgt, z. B. Schimmelbefall oder Feuchtigkeit.

4. Trägt der Mieter entsprechend vor, hat sodann der Vermieter substanziiert unter Nennung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen, dass kein Baumangel vorliegt. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich saniert, hat die Vermieterseite hierzu im Einzelnen vorzutragen und die Einhaltung der zum Sanierungszeitpunkt geltenden Bauvorschriften und technischen Normen darzulegen.

5. Sodann obliegt dem Mieter die Beweislast für den behaupteten (Bau-)Mangel und die damit einhergehende Gebrauchsbeeinträchtigung.

6. Der Vermieter kann sich sodann in der letzten Stufe mit dem Argument, der Mieter hätte die Schimmelbildung durch zumutbares Verhalten verhindern können, auf einen Ausschluss der Minderung nach § 242 BGB berufen.

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IBRRS 2019, 2342

LG Berlin, Urteil vom 10.07.2019 - 66 S 7/19

1. Die Frage, ob als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB die Neuvermietungspreise oder nur die aus dem Recht der Mieterhöhung bekannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden kann, bleibt offen.

2. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Die Annahme einer Verwirkung setzt neben einem Zeitmoment das Vorliegen besonderer, ein Vertrauen des Verpflichteten in die Nichtgeltendmachung des Rechts begründender Umstände voraus.

3. Verlangt der Vermieter als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB über Jahre hinweg, in denen auch über die Kündigung ein Prozess geführt wird, in dem auch die Nutzungsentschädigung thematisiert wird, nur die bisher geschuldete Miete, so ist sein Anspruch auf Zahlung der Differenz zu der ortsüblichen Miete verwirkt.

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IBRRS 2019, 2345

AG Charlottenburg, Urteil vom 31.01.2019 - 210 C 272/18

1. Hat der Mieter bereits Rauchwarnmelder entsprechend den gesetzlichen Vorschriften eingebaut und ist sichergestellt, dass sie auch entsprechend § 48 Abs. 4 BauO-BE gewartet werden, hat der Vermieter keinen Anspruch dahin, eigene Rauchwarnmelder einbauen zu dürfen.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Rauchwarnmelder des Mieters einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleisten.

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IBRRS 2019, 2330

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 - 311 O 1/16

1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgerätes voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.

2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.

3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.

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IBRRS 2019, 2328

LG Berlin, Beschluss vom 18.06.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Dies gilt auch für einen Zweiterwerber, auch wenn dieser selbst keinen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklärt.

3. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom (Zweit-)Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IBRRS 2019, 2327

LG Berlin, Beschluss vom 18.04.2019 - 64 S 220/18

1. Werden in einem Kaufvertrag über ein Mietobjekt für den Erwerber die Eigenbedarfskündigung sowie die Kündigung zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks ausgeschlossen, so handelt es sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. BGH, IMR 2019, 6).

2. Der Mieter kann deshalb aufgrund der Vereinbarung vom Erwerber die Unterlassung verlangen, wegen Eigenbedarfs oder zum Zwecke einer angemessenen Verwertung des Grundstücks zu kündigen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass die ordentliche Kündigung nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, erfolgen darf, dann schließt ein gewöhnlicher Fall des Eigenbedarfs eine Kündigung aus.

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IBRRS 2019, 2291

AG München, Urteil vom 26.07.2018 - 433 C 19586/17

Ein geltend gemachter, auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf kann die Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann rechtfertigen, wenn die Mieterin sozial schlecht gestellt ist.

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IBRRS 2019, 2239

AG Neuruppin, Urteil vom 16.04.2019 - 43 C 61/18

1. Die Beleidigung einer anderen Mieterin als "Fotze" stellt eine Straftat und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, die eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigt. Das Gleiche gilt auch bei einer solchen Beleidigung von Mitarbeitern eines Mieters.

2. Der Rückstand mit den Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate stellt eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, weil dies sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen würde. Dieser Kündigungstatbestand erfordert eine schuldhafte Pflichtverletzung.

3. Im Rahmen der Verschuldensprüfung kann eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie sein Fehlverhalten möglicherweise in milderem Licht erscheinen lässt.

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IBRRS 2019, 2277

OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 - 5 U 151/19

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, IMR 2014, 422).*)

2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat, IMR 2014, 422).*)

3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, IBR 2005, 643).*)

IBRRS 2019, 2270

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 12.02.2019 - 316 C 279/18

1. Der (Fort-)Bestand eines Mietverhältnisses infolge einer unwirksamen Kündigung kann zum Gegenstand einer Feststellungsklage gemacht werden.

2. Indem der veräußernde Vermieter die an ihn geleistete Kaution vor Veräußerung an den Mieter zurückzahlt und der Mieter dies annimmt, wird durch die Rückzahlung der Kaution die bestehende Kautionsabrede zwischen dem Mieter und dem veräußernden Vermieter konkludent aufgehoben, und zwar im Wege eines Verzichts auf die Rechte aus der Kaution.

3. Ein neuer Vermieter, der erst danach in den Mietvertrag eintritt, ist daran gebunden.

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IBRRS 2019, 2263

LG Hamburg, Beschluss vom 14.02.2019 - 334 S 5/19

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2019, 2261

LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 - 2 S 283/18

1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.

2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.

3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.

4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.

5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Information geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.

IBRRS 2019, 2238

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 - 3 U 70/13

1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.*)

2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.*)

3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat. *)

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IBRRS 2019, 2231

LG Berlin, Beschluss vom 28.03.2019 - 67 S 22/19

1. Das Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB wird nicht verletzt, wenn der Vermieter im Nachgang zum Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags ein handschriftlich unterzeichnetes Schreiben an den Mieter richtet, in dem er auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt und das ein für den Mieter ausschließlich günstiges Angebot auf Änderung des Mietvertrags enthält, sofern der Vermieter auf eine Annahme seines Angebotes durch den Mieter gem. § 151 Satz 1 Alt. 2 BGB verzichtet hat oder eine Annahmeerklärung des Mieters gem. § 151 Satz 1 Alt. 1 BGB nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (hier: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung).*)

2. Ein entsprechender Kündigungsverzichtet bindet den Erwerber gem. § 566 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2019, 2152

LG Berlin, Urteil vom 23.05.2019 - 65 S 25/18

1. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreichen.

2. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein

3. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

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IBRRS 2019, 2168

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 266/18

1. Zur Frage, wann missglückte Termine für die Wartung/Überprüfung von Rauchmeldern eine Kündigung rechtfertigen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Strafanzeige gegen vertretungsberechtigte Organe einer Gesellschaft eine Kündigung rechtfertigen.*)

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IBRRS 2019, 2169

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IBRRS 2019, 2159

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 168/18

1. Zur Behandlung von streitigen und unstreitigen Mängeln einer Mietwohnung bei einer Mietzahlungsklage im Urkundenprozess.*)

2. Schätzung der Maximalminderung bei unstreitigen Mängeln.*)

3. Berücksichtigung des voraussichtlichen Verfahrensausgangs im Nachverfahren bei einer Entscheidung nach § 91a ZPO.*)

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IBRRS 2019, 2151

LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2019 - 67 T 69/19

Die Versagung einer Räumungsfrist kann gem. § 721 ZPO - in Ausnahmefällen - auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.*)

IBRRS 2019, 2142

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 10/18

1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).*)

2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.*)

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IBRRS 2019, 2144

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IBRRS 2019, 2143

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.*)

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IBRRS 2019, 2141

AG München, Urteil vom 13.12.2018 - 418 C 18466/18

1. Einem Mieter ist die Duldung des Zutritts zur Wohnung durch Handwerker des Vermieters für die Maßaufnahme und die Vorbereitung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen zumutbar. Eine besondere Form der Ankündigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

2. Der Mieter kann den Duldungsanspruch nicht davon abhängig machen, dass ihm Ersatzwohnung und Verpflegung zur Verfügung stehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es nur um Termine zur Maßaufnahme und Feststellung eventueller Vorarbeiten geht und die Erhaltungsmaßnahmen aus einer Mangelrüge des Mieters resultieren.

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IBRRS 2019, 1884

LG Berlin, Beschluss vom 11.02.2019 - 65 S 214/18

1. Die Qualität des Bodenbelags kann den Wohnwert erhöhen. Dies gilt zunmindest für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

2. Dielen sind regelmäßig nicht wohnwerterhöhend, bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen kann das aber der Fall sein.

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IBRRS 2019, 1885

LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2019 - 65 S 220/18

1. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich - neben den Geschäftsführern und Prokuristen - durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können.

2. Über Jahre fortgesetzte unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigten jedenfalls die fristgemäße Kündigung.

3. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden.

4. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können.

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IBRRS 2019, 2095

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zu Grunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IBRRS 2019, 2094

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.

IBRRS 2019, 2076

LG München I, Beschluss vom 13.02.2019 - 14 T 16334/18

Besteht keine Hoffnung, dass sich der schlechte Gesundheitszustand des suizidgefährdeten Schuldners noch ändert, ist die Räumungsvollstreckung selbst dann unbefristet einzustellen, wenn der Gläubiger seinerseits über das Verfahren depressiv geworden ist und mit Suizidgedanken "spielt".

IBRRS 2019, 2075

AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19

Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung.*)

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IBRRS 2019, 2049

LG Berlin, Urteil vom 15.01.2019 - 15 O 60/18

1. Die Bereitstellung von Online-Formularen und das bloße Abfragen von Daten sowie deren Auswertung zur Vorbereitung eines Inkassovertrags sind keine Rechtsdienstleistungen.

2. Die Abgabe von Erklärungen sowie die Äußerungen von Rechtsansichten gegenüber dem Schuldner sind von der Inkassoerlaubnis erfasst, hier: Aussprache der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB.

3. Auskunftsansprüche nach § 556g Abs. 3 BGB sind als Hilfsansprüche inkassofähig, so dass sich eine begleitende Rechtsberatung auch auf diese beziehen darf.

4. Im Rahmen einer Prozessfinanzierungsdienstleistung sind die rechtliche Prüfung und die Mitteilung des Ergebnisses an den Kunden keine Rechtsdienstleistung.

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IBRRS 2019, 2023

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.01.2019 - 3 C 2/18

1. Die Abtretung von Ansprüchen auf die Mietrückforderung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften des Rechtsdienstleistungsgesetzes unwirksam. Der Auffassung dass die Inkassozession zulässig ist, ist nicht zu folgen. (a. A. LG Berlin, IMR 2018, 388).

2. Ist die Abtretung gegenüber dem Inkassounternehmen unwirksam, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter im Wege der zulässigen Drittwiderklage negative Feststellungsklage erheben, dass Rückzahlungsansprüche der Überzahlungen nicht geschuldet sind.

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IBRRS 2019, 1883

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2019 - 65 S 169/18

1. Eine besonders lärmbelastete Lage kann im Rahmen des Wohnumfelds wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein.

2. Konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert eines Mietspiegels ist nachzugehen.

3. Im Berliner Mietspiegel 2017 beruhen die Berechnungen der Verkehrslärmdaten auf den Verkehrslärmdaten 2011, so dass auf diese nicht zurückgegriffen werden kann.

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IBRRS 2019, 2029

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2019 - 31 C 230/18

Ein Mieter kann die Gestattung der Aufnahme seines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung von dem Vermieter nur dann verlangen, wenn diese nichteheliche Lebensgemeinschaft erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und somit nicht schon davor bestanden hat (§ 553 BGB).*)

IBRRS 2019, 2039

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.02.2019 - 33 C 2815/18

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Rauschgift gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 2038

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

1. Ob der Mieter nach durchgeführter Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme einen Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden hat, bestimmt sich aufgrund einer Interessenabwägung.

2. Wird die Fassade durch die Wiederanbringung der Außenrollläden nicht beeinträchtigt, weil eine Wärmedämmung nicht aufgebracht wurde, und liegt die Wohnung überdies im EG, so dass auch Sicherheitsaspekte des Einbruchsschutzes für die Wiederanbringung streiten, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden.

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 555 b, 555 d

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IBRRS 2019, 2028

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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IBRRS 2019, 1882

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 - 64 S 150/18

Eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt.

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IBRRS 2019, 1881

LG Berlin, Beschluss vom 23.01.2019 - 64 S 150/18

1. Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter haben grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis.

2. Kann der Vermieter sich schon zu seinen Gunsten nicht auf eine Vereinbarung zwischen Vormieter und Mieter berufen, kann eine ohne seine Mitwirkung nur zwischen Vormieter und Mieter abgeschlossene Vereinbarung seine Rechtsposition gegenüber dem Mieter erst recht nicht verschlechtern.

3. Ein Mieter, der auf seine Kosten Verbesserungen der Mietsache vornimmt oder Einrichtungen einbaut, ist bei Beendung des Mietverhältnisses mangels abweichender Vereinbarungen mit dem Vermieter nach dem Gesetz darauf beschränkt, von ihm eingebrachte Sachen auszubauen und wegzunehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); Ersatz von Aufwendungen kann er nur im Ausnahmefall verlangen, wenn die Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorlagen (§ 539 Abs. 1 BGB).

4. Verlangt der Vormieter keinen Aufwendungsersatz für die von ihm eingebauten Sachen und nimmt diese auch nicht weg, so gehen sie auf den Vermieter über mit der Folge, dass dieser sie gegenüber dem neuen Mieter in Stand halten und unterhalten muss. Eine Vereinbarung über eine Abstandszahlung ändert daran nichts.

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IBRRS 2019, 1781

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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