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Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.04.2023 - 4 U 88/21

Die Regelung des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach im Grundbuch eingetragene Rechte nicht der Verjährung unterliegen, ist entsprechend anwendbar auf den schuldrechtlichen Anspruch auf den Verzicht auf bzw. auf Löschung einer dauerhaft einredebehafteten Grundschuld nach § 1169 BGB (§ 902 BGB analog i.V.m. §§ 1192, 1169 BGB).*)

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 IVR 2024, 36

Verkehrssicherungspflicht

OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.01.2022 - 1 U 209/20

1. Derjenige, der eine Gefahrenlage - gleich welcher Art - schafft, ist grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern.

2. Der Betreiber eines Ladengeschäftes hat dafür Sorge zu tragen, dass die Kunden keinen Gefahren ausgesetzt sind, denen sie bei Anwendung zumutbarer eigener Vorsicht nicht zuverlässig begegnen können.

3. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich namentlich auch darauf, dass die Laufflächen der dem Publikumsverkehr gewidmeten Räume - im Rahmen des Zumutbaren und Möglichen - während der Geschäftszeiten frei von Gefahren gehalten werden. Das betrifft im Grundsatz auch die zum Ladengeschäft gehörenden Parkflächen für Kundenfahrzeuge, ebenso die Wege zwischen Parkplatz und Ladengeschäft.

4. Plötzliche Niveauunterschiede des Bodenbelags bzw. Abbruchkanten im Bodenbelag von 2 bis 3 cm sind hinzunehmen. Insoweit handelt es sich zwar nicht um eine starre und unverrückbare Grenze, sondern vielmehr um eine Richtgröße, die im Einzelfall anhand der besonderen Umstände des Einzelfalls zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen ist.

5. Einerseits kann eine Haftung bereits bei geringeren Höhenunterschieden in Betracht kommen, etwa bei Stolperstellen in Fußgängerzonen mit entsprechender Ablenkungswirkung für den Fußgängerverkehr. Andererseits kann auch bei größeren Höhendifferenzen die Annahme des Haftungsgrundes zu verneinen sein, namentlich bei einem Wechsel des Bodenbelags insbesondere an den Schnittstellen zwischen Innen- und Außenbereichen.

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Bauträger

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.06.2021 - 5 U 47/18

1. Ein Bauträgervertrag ist - soweit es die Herstellung betrifft - nach Werkvertragsrecht zu behandeln, auch wenn das Bauwerk schon fertiggestellt war.

2. Bei einem Bauträgervertrag, bei dem die Bauverpflichtung in einer Altbausanierung besteht, hängt die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht davon ab, ob Arbeiten erbracht werden, die nach Umfang und Bedeutung mit der Neuherstellung vergleichbar sind. Entscheidend ist, ob die durchzuführenden baulichen Maßnahmen die gesamte geschuldete Leistung prägen.

3. Geht aus dem Bauträgervertrag hinreichend deutlich hervor, dass im Bestand keine Neuherstellung oder Sanierung erfolgt, ist ein Zustand des Bestands geschuldet, der dem üblichen und erwartbaren Zustand zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks entspricht.

4. Unabhängig davon, ob hinsichtlich der anzuwendenden Regeln der Technik aus dem Baujahr des Altbaus oder auf den Zeitpunkt der Sanierung abzustellen ist, muss ein Werk verkehrssicher sein, um den anerkannten Regeln der Technik zu entsprechen bzw. ein funktional mangelfreies Gewerk darzustellen.

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 IBR 2022, 627

Bauträger

OLG Hamburg, Urteil vom 12.12.2019 - 4 U 40/19

1. Weist die Leistung des Auftragnehmers einen Mangel auf, kann mit dem Schadensersatzanspruch neben der Leistung Ersatz für solche Schäden verlangt werden, die aufgrund des Mangels entstanden sind und durch eine Nacherfüllung der geschuldeten Leistung nicht beseitigt werden können. Hiervon erfasst sind mangelbedingte Folgeschäden, die an anderen Rechtsgütern des Auftraggebers oder an dessen Vermögen eintreten.

2. Für derartige Folgeschäden kommt die Setzung einer Frist zur Nacherfüllung nicht in Betracht.

3. Das Verschulden des Auftragnehmers wird vermutet.

4. Die Kosten eines Sachverständigengutachtens gehören zu den mit dem Schaden unmittelbar verbundenen und auszugleichenden Vermögensnachteilen, soweit die Begutachtung zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erforderlich und zweckmäßig ist.

5. Zu den wegen eines Baumangels zu ersetzenden Folgeschäden gehören auch solche Beträge, die durch Mietminderungen der durch den Mangel betroffenen Mieter des Auftraggebers entstehen. Dabei ist unerheblich, ob die Nutzung bauordnungsrechtlich erlaubt war oder nicht.

6. Ein vom Bauträger vorformulierter Zustimmungsvorbehalt für eine Abtretung der Mängelansprüche benachteiligt die Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam.

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 IBR 2022, 400

Immobilien

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 73/18

Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein", wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.*)

 Volltext 2 Beiträge

Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.09.2018 - 24 U 185/17

Behauptet der Käufer einer Immobilie bei ausgeschlossener Sachmängelhaftung, Mängel seien nicht erkennbar gewesen und der Verkäufer habe ihn arglistig darüber nicht aufgeklärt, muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will. Für die negative Tatsache, dass Mängel erkennbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potentiellen Käufer ebenso sichtbar war.*)

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 IMR 2018, 526

Immobilien

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2018 - 24 U 124/17

1. Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen sie den potenziellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (vgl. BGH, IMR 2013, 1159 - nur online).*)

2. Für eine richterliche Überzeugungsbildung gem. § 286 ZPO ist nicht ausreichend, dass eine behauptete Tatsache nicht auszuschließen, eine "überwiegende Überzeugung" begründet oder etwas eher für wahr als für falsch gehalten wird. Erforderlich ist vielmehr ein Maß an persönlicher Gewissheit, welches "Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen" (vgl. BGH, Urteile vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, Rz. 8, IMRRS 2013, 2480, und vom 13.09.2018 - III ZR 294/16, Rz. 34, IMRRS 2018, 1136).*)

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 IMR 2019, 207

Immobilien

BGH, Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 168/15

1. Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 06.04.2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30.11.2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 01.03.2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25.10.2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).*)

2. Die Annahme einer nach durchgeführter Beratung des Käufers über die mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Belastungen konkludent vereinbarten Haftungsfreizeichnung setzt konkrete Anhaltspunkte für einen Willen des Käufers voraus, auf Schadensersatzansprüche wegen eines Beratungsfehlers zu verzichten.*)

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.2015 - 21 U 175/14

Hat der Verkäufer einer Immobilie hinreichenden Anlass für Zweifel daran, dass vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführte Sanierungsmaßnahmen gegen von außen eindringende Feuchtigkeit erfolgreich gewesen sind, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2012, 1078 = IMR 2012, 1122 - nur online).*)

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015 - 21 U 137/14

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen einer juristischen Person das Wissen eines Mitarbeiters (z.B. im Zusammenhang mit dem vom Vertragspartner erhobenen Arglistvorwurf nach § 444 BGB) zugerechnet wird, auch wenn dieser am Abschluss des Vertrags nicht beteiligt gewesen ist.*)

2. Ein von der Prozesspartei in Bezug genommenes Privatgutachten kann als qualifizierter Parteivortrag verwertet werden und eine eigene Beweisaufnahme des Gerichts entbehrlich machen, wenn die Beweisfrage allein schon aufgrund dieses substantiierten Parteivortrags zuverlässig beantwortet werden kann. Das Gericht hat jedoch zuvor die Gegenpartei auf die beabsichtigte Verwertung des Gutachtens als alleinige Grundlage der Entscheidungsfindung hinzuweisen.*)

3. Die Berufung darauf, das Erstgericht habe Ergebnisse einer Beweisaufnahme verwertet, die nach dem Sach- und Streitstand nicht erforderlich gewesen war, stellt keinen tauglichen Berufungsangriff dar. Beruht die Tatsachenfeststellung des Erstgerichts auf einem prozessual unzulässigen, aber erstinstanzlich durchgeführten Ausforschungsbeweis ist das Berufungsgericht im Rahmen des § 529 ZPO hieran gebunden, da die Voraussetzungen für ein Beweisverwertungsverbot nicht vorliegen.*)

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 IBR 2016, 671