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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2023, 1002

AG Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 - 24 C 117/21

1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.

2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.

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IBRRS 2023, 0969

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 8 C 263/21

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

3. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch die eines einfachen Mietspiegels erfüllen würde, ist das Gericht berechtigt, den Berliner Mietspiegel 2021 bei seiner Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen. Denn Anknüpfungspunkt für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist nicht die Qualifikation eines Mietspiegels, sondern seine Indizwirkung, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

4. Das Gesetz schreibt weder die Form der Fortschreibung vor noch begrenzt es die Anzahl der möglichen Mietspiegelfortschreibungen. Letztendlich wird die Entscheidung, wie und wie oft die Fortschreibung erfolgt, davon abhängen, wie sich das Mietenniveau verändert hat. Bei größeren Veränderungen dürfte eine Neuaufstellung sinnvoll sein, ansonsten kommt die Fortschreibung in Betracht.

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IBRRS 2023, 1218

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22

1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)

2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)

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IBRRS 2023, 1207

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21

1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)

2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)

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IBRRS 2023, 1201

LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21

Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)

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IBRRS 2023, 1084

LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IBRRS 2023, 1083

AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21

Ergeben die Ge­samtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen kon­kret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.

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IBRRS 2023, 1118

LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21

Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)

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IBRRS 2023, 1119

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21

Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)

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IBRRS 2023, 1076

LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22

1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)

2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)

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IBRRS 2023, 1085

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite meh­rere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.

2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem an­deren Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Ent­lassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die feh­lende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.

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IBRRS 2023, 1030

LG Mannheim, Urteil vom 16.08.2021 - 15 O 155/20

Wird seitens des Vermieters einer Gewerbeimmobilie vor Vermietung eine Circa-Angabe über die Mietflächengröße im Rahmen eines Exposés ausgewiesen, ohne dass diese Angabe Gegenstand des späteren Mietvertrags wird, ist die Behauptung des Mieters, die Mietflächen sind zu klein, unbeachtlich. Eine Kündigung, die auf die Behauptung einer zu kleinen Mietfläche gestützt wird, ist demnach unwirksam. Ebenso wenig kann ein Mieter eine Beendigung auf die bloße Schlüsselrückgabe der Gewerbeimmobilie stützen.

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IBRRS 2023, 1056

LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2022, 1656

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20

1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.

2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.

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IBRRS 2023, 1023

AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21

Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.

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IBRRS 2023, 0989

AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22

1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.

2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.

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IBRRS 2023, 0964

AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21

1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.

3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.

4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.

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IBRRS 2023, 0954

AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22

1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.

2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.

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IBRRS 2023, 0900

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.

2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.

3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.

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IBRRS 2023, 0621

LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 - 65 T 15/23

1. Der Gebührenstreitwert einer auf Feststellung der nach § 556d BGB höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn gerichteten Klage bestimmt sich nach § 48 Abs. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.

2. § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ist auf diesen Fall weder unmittelbar noch analog anwendbar.

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IBRRS 2023, 0902

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 - 67 S 215/22

Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).*)

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IBRRS 2023, 0542

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22

Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem 3-1/2-fachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrags.*)

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IBRRS 2023, 0817

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21

1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.

3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.

5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.

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IBRRS 2023, 0133

LG Gießen, Urteil vom 22.11.2022 - 1 S 81/22

1. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt eine verschuldete Zahlungsunfähigkeit voraus. Mieter können sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen.

2. Die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mindert das Verschulden der Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und kann so zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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IBRRS 2023, 0826

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 5/23

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen, ist die Kündigung wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2023, 0815

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.02.2023 - 2-04 O 81/23

§ 940a Abs. 2 ZPO setzt voraus, dass der titulierte Anspruch ein Wohnraummietverhältnis i.S.v. § 549 BGB betrifft. Die Norm ist auf einen Gewerberaummietvertrag, der Wohnraum zum Gegenstand hat, nicht anwendbar.*)

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IBRRS 2023, 0594

AG München, Urteil vom 19.05.2022 - 419 C 15714/21

1. Wird der Hausfrieden seitens eines Mieters durch wiederholte Anfeindungen und Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern nachhaltig gestört, so kann das Mietverhältnis nach Abmahnung fristlos gekündigt werden.

2. Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit nicht berührt.

3. Allerdings kann in besonderen Einzelfällen das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden.

4. Dies ist aber nicht der Fall, wenn nach der ausgesprochenen Kündigung die Beleidigungen weitergehen.

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IBRRS 2023, 0793

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 - 64 S 230/22

1. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 wurde rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten am 01.06.2015 veröffentlicht und war am 01.06.2015 hinreichend leicht für die Öffentlichkeit zugänglich (entgegen AG Neukölln, Urteil vom 16.11.2022 - 9 C 489/20, IMRRS 2022, 1590 = WuM 2022, 743 ff.; Anschluss BGHZ 225, 352 ff., Rz. 88; AG Lichtenberg, Urteil vom 10.02.2022 - 16 C 40/21, IMRRS 2022, 0439).*)

2. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte nach den Überleitungsvorschriften im EGBGB als Fortschreibung des (einfachen) Mietspiegels 2019 erstellt werden, darf vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden und ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der höchstzulässigen Miete geeignet (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21, IMRRS 2023, 0090 = GE 2022, 1263 ff.; IMR 2022, 308).*)

3. Schließen die Parteien des Wohnungsmietvertrags gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über einen Kellerraum, die für den Mieter während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, kann dieses vertragliche Konstrukt auf eine Umgehung der Regelungen über die "Mietpreisbremse" hinauslaufen. Dafür spricht vorliegend, dass in Berlin eine Wohnung üblicherweise einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasst, ohne dass dafür ein zusätzliches Entgelt neben der Wohnungsmiete bezahlt werden muss (Anschluss AG Kreuzberg, IMR 2023, 10).*)

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IBRRS 2023, 0792

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 09.01.2023 - 1 OLG 2 Ss 37/22

1. Zur Bestimmung des Werts des Erlangten beim Mietbetrug (§ 73c StGB).*)

2. Soweit durch Betrug die Nutzungsmöglichkeit eines Mietobjekts erlangt wurde und Aufwendungen durch (teilweise) Nichtzahlung des Mietzinses erspart sind, ist der Wert dieser Taterträge nach §§ 73, 73c StGB einzuziehen.

3. Eine Mietkaution stellt keinen finanziellen Gegenwert für die Nutzung einer Wohnung dar; ihre (teilweise) Nichtzahlung ist bei der Ermittlung des durch die Tat zugeflossenen Vermögenswerts nicht zu berücksichtigen.

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IBRRS 2022, 1838

LG Berlin, Urteil vom 18.06.2021 - 65 S 340/20

Die Zustellung einer nicht ordnungsgemäß beglaubigten Abschrift kann nach § 189 ZPO geheilt werden, sofern die zugestellte Abschrift mit der Urschrift übereinstimmt.

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IBRRS 2023, 0557

AG Karlsruhe, Urteil vom 06.12.2022 - 6 C 615/22

1. Vermietet der Mieter die Mieträume teilweise über Airbnb unter, steht dem Vermieter grundsätzlich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den Untermietzins zu.

2. Ob ein diesbezüglicher Anspruch des Vermieters mietvertraglich vereinbart werden kann, bleibt offen. Eine diesbezügliche Regelung kann aber gegen § 307 und § 553 Abs. 3 BGB verstoßen.

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IBRRS 2022, 2795

AG Hannover, Urteil vom 10.06.2022 - 563 C 1669/22

Wird vereinbart, dass die Betriebskosten umgelegt werden, so gilt, dass alle Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung als umlagefähig vereinbart gelten.

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IBRRS 2023, 0732

LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023 - 67 S 288/22

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2023, 0711

LG Münster, Urteil vom 29.06.2022 - 1 S 121/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2023, 0319

LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 74/22

1. Mischmietverhältnisse sind in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzuordnen.

2. Für die rechtliche Einordnung entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt.

3. Zwar kann eine Erweiterung der vertraglichen Nutzungsbefugnisse des Mieters - wie etwa eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung - einen Zuschlag zu der in einem Mietspiegel üblicherweise für die reine Wohnraumnutzung ausgewiesenen Nettokaltmiete im Einzelfall rechtfertigen. (Mindest-)Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die erlaubte Nutzung überhaupt über das hinausgeht, was nicht ohnehin schon unter den Begriff des "Wohnens" fällt und deshalb von vorneherein keiner Erlaubnis bedarf.

4. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung unter den Begriff des "Wohnens".

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IBRRS 2023, 0184

LG München I, Beschluss vom 07.06.2022 - 14 S 2185/22

1. Der Hinweis, das mehr als 90% der Bewohner mit der Videoüberwachung einverstanden seien, macht das fehlende Einverständnis des Mieters nicht unbeachtlich.

2. Verstöße gegen die Hausordnung in Form der Unterlassung oder nicht ordnungsgemäßen Durchführung der Mülltrennung rechtfertigen keine Installation von Überwachungskameras.

3. Die Anbringung von Kameras kann präventive Wirkung in Bezug auf die Begehung von Straftatbeständen wie z. B. Hausfriedensbruch, Diebstahl und Sachbeschädigung haben und damit gerechtfertigt sein (hier verneint).

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IBRRS 2023, 0672

AG Dülmen, Urteil vom 15.03.2022 - 3 C 178/21

Grundsätzlich hat der Anspruchsteller, der einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung geltend macht, die Tatsachen, welche die Pflichtverletzung begründen, als Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs darlegen und im Bestreitensfall beweisen. Dies gilt auch für die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen.

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IBRRS 2023, 0646

AG Paderborn, Urteil vom 30.09.2022 - 51 C 90/21

1. Ohne Beschaffenheitsangaben oder Zusicherungen im Mietvertrag ist eine Altbauwohnung im EG (hier: von 1926) nicht mangelhaft i.S.d. § 536 BGB, wenn die Wände im Sockelbereich und zum Teil bis zur Höhe von ca. 1 m feucht sind, sich jedoch kein Schwarzschimmel bildet, sondern nur Salzausblühungen auftreten.

2. Der Vermieter kann das Entfernen von Waschmaschine und Trockner aus der Mietwohnung nicht verlangen; allenfalls kann er eine fachgerechte Installation fordern.

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IBRRS 2023, 0643

LG Leipzig, Urteil vom 02.12.2022 - 5 O 1133/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IBRRS 2023, 0645

AG Wedding, Beschluss vom 04.08.2022 - 19b C 98/20

1. Zahlt ein Räumungsschuldner während der laufenden Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung anfangs teilweise, später gar nicht, so ist eine Verkürzung der Räumungsfrist auch bei einem angespannten Wohnungsmarkt (Berlin) geboten.

2. Eine nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietsache reduziert nicht die geschuldete Nutzungsentschädigung.

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IBRRS 2023, 0511

AG München, Urteil vom 20.01.2022 - 419 C 13845/21

1. Der Eingriff in das Persönlichkeitsrecht kann allenfalls gerechtfertigt sein, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwer wiegenden Beeinträchtigungen erforderlich und eine drohende Rechtsverletzung nicht anderweitig zu verhindern ist.

2. Derartig schwer wiegende Beeinträchtigungen stellen Angriffe auf Personen oder ihre unmittelbare Wohnsphäre dar, denen nicht in anderer Weise zumutbar begegnet werden könnte.

3. Derartige schwer wiegende Beeinträchtigungen sind nicht schon dann anzunehmen, wenn es bei der Mülltrennung bzw. Müllentsorgung durch die Mieter zu Verstößen gegen die Hausordnung kommt, ebenso wenig bei Geruchsbelästigungen oder Ungezieferbefall in den Müllräumen.

4. Diebstähle, Sachbeschädigungen und Hausfriedensbruch können derartige schwer wiegende Beeinträchtigungen darstellen (hier verneint).

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IBRRS 2023, 0603

AG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 49 C 277/22

1. Für Wohnraummietstreitigkeiten ist das Amtsgericht sachlich zuständig.

2. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.

3. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht "Dritter" im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.

4. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam. Sie verpflichten den Mieter zur Endrenovierung, unabhängig davon, ob er erst kurz vorher renoviert hat.

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IBRRS 2023, 0569

BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 29/22

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NJW-RR 2022, 1455).*)

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IBRRS 2023, 0568

BGH, Urteil vom 25.01.2023 - VIII ZR 230/21

1. Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2008, 40).*)

2. Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2011, 404; vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21, Rz. 36, IMRRS 2022, 1441 = NJW-RR 2022, 1593).*)

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IBRRS 2023, 0510

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2017 - 65 S 232/16

(ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2023, 0537

AG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2023 - 31 C 210/21

1. Eine Hausverwaltung eines Vermieters kann Empfangsvertreter des Vermieters hinsichtlich eines Kündigungsschreibens eines Mieters sein (§ 180 und § 542 BGB).*)

2. Stören Nutzer eines Hauses den Hausfrieden, können hierdurch gestörte Mieter ihr Mietvertragsverhältnis unter bestimmten Bedingungen sogar fristlos aufkündigen, wenn der Vermieter es unterlässt, diese Störungen des Hausfriedens (ggf. durch Kündigung der anderen Nutzer) zu unterbinden (§ 543 Abs. 1 und § 569 Abs. 2 BGB).*)

3. Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200), kann ein Mietmangel vorliegen, der die Mieter der Wohnung berechtigt, Mietminderungsansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 536 BGB).*)

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IBRRS 2023, 0507

AG Münster, Urteil vom 12.07.2022 - 61 C 2676/21

1. Die ungerechtfertigte und wiederholte Beschimpfung bzw. Anfeindung eines Mitmieters stellt eine Hausfriedensstörung dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

2. In einer fristlosen Kündigung ist jedenfalls auch eine Abmahnung hinsichtlich des dort aufgeführten, beanstandeten Verhaltens zu sehen.

3. Die (auch gerichtliche) Geltendmachung (angeblicher) Mängelrechte stellt keinen Kündigungsgrund dar.

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IBRRS 2023, 0509

LG Berlin, Urteil vom 26.10.2022 - 66 S 249/21

1. Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beginnt mit der erstmaligen Veräußerung des zu Wohnungseigentum umgewandelten Mietobjekts.

2. Wird die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt.

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IBRRS 2023, 0478

VG Köln, Beschluss vom 28.11.2022 - 22 L 1749/22

Eine ordnungsbehördliche Einweisung einer im Räumungsrechtsstreit unterlegenen Familie durch Beschlagnahme der bisherigen Wohnung ist unzulässig, wenn die Behörde über alternativen Wohnraum verfügt oder sich solchen mietweise kurzfristig beschaffen kann.

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IBRRS 2023, 0383

LG Halle, Urteil vom 03.02.2023 - 1 S 91/21

1. Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen.

2. Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung können im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden.

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