Gesamtsuche

Immobilien

OLG Koblenz, Urteil vom 16.09.2014 - 3 U 438/14

1. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 14. Juni 1996 - V ZR 105//95 - NJW-RR 1996, 1332 f.; OLG Koblenz, Hinweisverfügungen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 19. Januar 2009 - 2 U 422/08, vom 20. Februar 2009 - 2 U 848/08; vom 13. November 2009 - 2 U 443/09 - NJW-RR 2010, 989 = NZM 2011, 491 ff.; Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 04. Oktober 2012 i.V.m. Zurückweisungsbeschluss vom 13.Dezember 2012 - 2 U 1020 /11; Hinweisbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 26. Februar 2013 - 3 U 916/12).*)

2. Haben die Verkäufer eines Hauses fünf Jahre vor der Veräußerung desselben das Haus durch Fachfirmen kostenaufwändig in Stand setzen lassen, wobei eine Behandlung des Holzes gegen Schimmelpilzbefall erfolgte, und stellt sich nach dem Kauf des Hauses heraus, dass die Holzteile und -balken infolge Braunfäule und Schimmelpilzbefall Zersetzungserscheinungen aufweisen, so spricht dies gegen eine arglistige Täuschung der Verkäufer, insbesondere wenn diese nach der Reparatur und Sanierung des Anwesens noch fünf Jahre in dem Haus wohnten.*)

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 IMR 2014, 483

Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.06.2011 - 4 U 161/10

1. Hat der Verkäufer in einem notariellen Grundstückskaufvertrag seine Gewährleistung wirksam ausgeschlossen, so ist dem Gewährleistungsausschluss eine Verpflichtung zur Abtretung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen vom Verkäufer vor dem Verkauf beauftragte Dritte im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nur dann zu entnehmen, wenn das Vertragswerk konkrete Anhaltspunkte dafür enthält, dass die Vertragsparteien die Gewährleistungsfrage nicht abschließend regeln wollten.*)

2. Fehlen solche Anhaltspunkte ist der Verkäufer, der ein nachvollziehbares und schutzwürdiges Interesse daran besitzt, nach dem Verkauf nicht mehr in Rechtsstreitigkeiten zwischen Dritten einbezogen zu werden, auch nicht in Erfüllung einer vertraglichen Nebenpflicht zur Abtretung von Gewährleistungsansprüchen verpflichtet.*)

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 IMR 2012, 1030 (nur online)

Bauträger

KG, Urteil vom 23.11.2010 - 7 U 8/09

1. Die Abgrenzung nach § 5 Abs. 2 WEG gilt auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen. Jeder Wohnungseigentümer hat deshalb aus seinem Erwerbsvertrag einen eigenen Anspruch auf die mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums. Dementsprechend ist bei der Beurteilung der Gewichtigkeit der Mängel nicht lediglich auf eine einzelne Wohnung oder das betreffende Haus abzustellen, sondern auf sämtliche zur Wohnungseigentumsanlage gehörende Gebäude.

2. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist nicht deshalb unwirksam, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüche an sich gezogen hat. Denn der Erwerber von Wohnungseigentum ist berechtigt, seine individuellen Ansprüche aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Veräußerer ebenfalls Mängelbeseitigung fordert und noch keine weiteren Maßnahmen beschlossen hat, sondern noch verhandelt.

3. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit die Hemmung der Verjährung auf alle Ansprüche erstrecken, die sich aus diesem Sachverhalt für den Gläubiger ergeben können. Gläubiger und damit Verhandlungsberechtigte sind zunächst die Inhaber der Gewährleistungsansprüche, also die einzelnen Erwerber/Miteigentümer. Denn die Rechte wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums stehen den Erwerbern aus den mit dem Veräußerer jeweils geschlossenen Verträgen zu.

4. Werden Verhandlungen über Mängel am Gemeinschaftseigentum von dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, wird die Verjährung der den einzelnen Erwerbern zustehenden Mängelbeseitigungsansprüche gemäß § 203 BGB gehemmt. Da die durch den Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft selbst nicht Anspruchsinhaberin ist, können Verhandlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Veräußerer keine Hemmung der Verjährung von nicht bestehenden Gewährleistungsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bewirken, sondern nur eine solche der Gewährleistungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer.

5. Wird ein gerichtliches Verfahren auf Anregung des Gerichts vereinbarungsgemäß nicht betreiben, um den Ausgang eines beim Bundesgerichtshof anhängigen Parallelverfahrens abzuwarten, dem ein fast identischer Sachverhalt zu Grunde liegt und in dem es insbesondere um die Frage der Verjährungshemmung geht, liegt dem eine konkludent getroffene Vereinbarung zu Grunde, die kein Nichtbetreiben des Verfahrens im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB, sondern ein Stillhalteabkommen - ein sog. pactum de non petendo - darstellt, das die Einrede der Verjährung nach § 242 BGB ausschließt.

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Architekten und Ingenieure

BGH, Urteil vom 22.07.2010 - VII ZR 77/08

1. Arglistig i.S.d. § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird (Bestätigung von BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 99/06, BGHZ 174, 32).*)

2. Die verjährungsrechtliche Gleichsetzung der Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten mit arglistigem Verhalten ist nur dann gerechtfertigt, wenn den Architekten der Vorwurf trifft, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf kann sich daraus ergeben, dass er, ohne selbst tätig zu werden, ganz darauf verzichtet, Gehilfen zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einzuschalten. Er ist auch gerechtfertigt, wenn der Architekt hierfür Personal einsetzt, von dem er weiß, dass es jener Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann, sei es, weil er nicht ausreichend kompetente Gehilfen ausgesucht oder weil er ihnen keine ausreichende Möglichkeit gegeben hat, Mängel wahrzunehmen und pflichtgemäß zu offenbaren. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt (BGH, Urteil vom 27. November 2008 - VII ZR 206/06, BGHZ 179, 55, 63, Tz. 21 f.).*)

3. Der allein durch einen Baumangel verursachte Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung kann nur ausnahmsweise den weitergehenden Anschein erwecken, der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt habe seine mit der Bauleitung befassten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln jedenfalls dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler seiner Art nach auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen kann (Bestätigung von BGHZ 179, 55, 63 f.).*)

4. Entfernte Mangelfolgeschäden unterliegen nach dem auf bis zum 31. Dezember 2001 geschlossene Verträge anwendbaren Schuldrecht nicht dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht gemäß §§ 633 ff. BGB a.F. Ersatz für solche Mangelfolgeschäden erhält der Besteller vielmehr nur nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung. Dabei handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch, auf den der Besteller keinen (abrechnungspflichtigen) Vorschuss beanspruchen kann.*)

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Architekten und Ingenieure

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.08.2009 - 4 U 167/99

1. Schadensersatz wegen mangelhafter Bauüberwachung hinsichtlich der Wärmedämmarbeiten.

2. Wirkung eines Vergleichs zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen in Bezug auf den bauüberwachenden Architekten.

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 IBR 2010, 403

Bauträger

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.05.2009 - 4 U 160/08

1. Ein Bauträger schuldet wie jeder andere Werkunternehmer den einzelnen Erwerbern im Rahmen der getroffenen Vereinbarungen ein funktionstaugliches und zweckentsprechendes Werk. Dies gehört zu der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit.

2. Sind nach der Baubeschreibung einer Senioren-Wohnanlage sämtliche Wohnungen barrierefrei und bequem über einen Aufzug erreichbar und keine Schwellen sowie Stolperfallen vorhanden, müssen auch die Zugänge zu Terrassen und Balkonen schwellenfrei ausgestaltet werden.

3. Eine Falschlieferung ist mit einem Mangel gleichzusetzen und berechtigt den Auftraggeber zur Minderung, ohne dass es darauf ankommt, dass der verwendete Baustoff gegenüber dem vertraglich vereinbarten Baumaterial in technischer Hinsicht nicht unterlegen ist. Denn Begriff des Mangels darf nicht rein objektiv - funktionsbezogen - verstanden werden. Er wird vielmehr subjektiv vom Vertragswillen der Parteien ("geschuldeter Werkerfolg") mitbestimmt. Nach dem subjektiven Fehlerbegriff können daher auch unerhebliche Abweichungen vom vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, durch die die Gebrauchstauglichkeit objektiv nicht beeinträchtigt wird, einen Mangel darstellen.

4. Eine Klausel: "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten.", ist in einem Bauträgervertrag unwirksam.

5. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen tritt nur ein, wenn der Auftraggeber im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild des Mangels wahrnimmt. Entscheidend ist das Wissen um die Fehlerhaftigkeit des Werks.

6. Loggien- oder Balkontüren sind stets Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig. Dazu gehören auch die Bestandteile der nicht sonderrechtsfähigen Balkontüren, die diesen funktional zuzuordnen sind (hier: Türschwellen).

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Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 14.01.2008 - 1 U 17/07

§ 60 KO bestimmt, dass Massekosten und Masseschulden, soweit diese Ansprüche auf Geld gerichtet sind, nach der in § 60 KO vorgeschriebenen Rangfolge jeweils im Verhältnis ihrer Beträge berichtigt werden, sobald sich herausstellt, dass die Konkursmasse zur vollständigen Befriedigung aller Massegläubiger nicht ausreicht. Für andere Masseansprüche als Geldforderungen (hier: Anspruch auf Mängelbeseitigung) gilt das in § 60 KO geregelte Verteilungsverfahren aber nicht. Dies folgt daraus, dass § 60 KO nicht auf § 69 KO verweist, wonach Forderungen, die nicht auf einen Geldbetrag gerichtet sind, zu schätzen sind.*)

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 IBR 2010, 1004 (nur online)

Bauvertrag

OLG Schleswig, Urteil vom 07.12.2007 - 4 U 51/07

Zu den nach § 13 Nr. 7 Abs. 1 VOB/B zu erstattenden Schäden gehören die fiktiv berechneten Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung und die zweifachen Umzugskosten, wenn ein Auszug aufgrund gesundheitsschädlicher Folgen von Mängeln erforderlich ist.

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 IBR 2009, 22

Bauträger

OLG Hamm, Urteil vom 31.05.2007 - 24 U 150/04

1. Eine Fristsetzung zur Fertigstellung der geschuldeten Leistung soll dem Schuldner, der sich bereits in Verzug befindet, nur noch eine letzte Gelegenheit gewähren, seine weitgehend fertig gestellte und im Wesentlichen abgeschlossene Leistung nunmehr endlich voll zu erbringen und damit den Vertrag zu erfüllen.

Wenn bis zum vereinbarten Fertigstellungszeitpunkt eines Bauvorhabens noch nicht einmal ⅔ der Bauleistung erbracht worden sind, ist diese noch nicht weitgehend fertig gestellt und im Wesentlichen abgeschlossen, so dass eine Fristsetzung entbehrlich sein kann, was aber eine Würdigung aller Umstände erfordert.*)

2. Eine zu knapp bemessene Nachfrist setzt grundsätzlich eine angemessene Frist in Lauf.

Das gilt nicht, wenn festgestellt werden kann, dass der Gläubiger die Frist nur zum Schein gesetzt hat und dem Schuldner keine realistische Chance einräumen wollte, seine Leistung noch zu erbringen oder dann, wenn der Gläubiger zu erkennen gegeben hat, dass er die Leistung keinesfalls annehmen werde, selbst wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist erbracht werden sollte, so dass für den Schuldner keine Veranlassung mehr bestand, sich um eine Erfüllung seiner Leistungspflicht zu bemühen.

Für diese Ausnahmetatbestände ist der Schuldner darlegungs- und beweispflichtig.*)

3. Angemessen ist die Frist, in der die Fertigstellung der geschuldeten Leistung unter größten Anstrengungen des Unternehmers erfolgen kann. Das kann eine erhebliche Erhöhung der Zahl der Arbeitskräfte und der täglichen Arbeitsstunden bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit erfordern.*)

4. Die Bezugsfertigkeit einer Eigentumswohnung setzt voraus, dass dem Erwerber zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen; sie muss von diesen zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Solange das Bauvorhaben insgesamt noch eine Großbaustelle darstellt, ist die Bezugsfertigkeit einer einzelnen Wohnung zu verneinen.*)

5. Ein Gericht darf dem Sachverständigen nicht die Entscheidung übertragen, was unter „größten Anstrengungen“ und „Bezugsfertigkeit“ zu verstehen ist.*)

6. Die Koordinierung größter Anstrengungen zur Fertigstellung eines Bauvorhabens innerhalb der angemessenen Frist setzt einen detaillierten Bauzeitenplan des Auftragnehmers sowie dessen unverzügliche und erkennbar effiziente Umsetzung voraus.

Ergibt sich aus dem Bauzeitenplan für den Auftragnehmer, dass die ihm gesetzte Frist zu kurz ist, muss er aufgrund der sich aus dem Bauvertrag ergebenden Kooperations- und Kommunikationspflicht den Auftraggeber unverzüglich (binnen einer Woche) über die angemessene Dauer der Frist informieren, indem er ihm den Bauzeitenplan mit einer nachvollziehbaren substantiierten Erläuterung vorlegt.

Versäumt er das, so kann er sich später gegenüber einem nicht fachkundigen Bauherren nicht darauf berufen, dass die Frist zu kurz gewesen sei und dieser sich deshalb treuwidrig vom Vertrag losgesagt habe.

Der Auftraggeber muss seinerseits aufgrund seiner Kooperationspflicht unverzüglich, spätestens binnen 2 – 3 Wochen, erklären, ob er mit der aus dem Bauzeitenplan ersichtlichen Frist einverstanden ist. Wenn er seine entsprechende Mitteilungspflicht verletzt, kann sich der Unternehmer nachträglich darauf berufen, dass er die Fortsetzung seiner bereits erkennbaren größten Anstrengungen, die zwangläufig kostenaufwändig sind, als nutzlos ansehen durfte.*)

 Volltext 4 Beiträge3 Nachrichten

Architekten und Ingenieure

OLG Schleswig, Urteil vom 19.01.2007 - 14 U 199/04

Zu der Frage, ob ein Verursachungsanteil der Bauleitung bei Planungsfehlern des Architekten diesem zugerechnet werden kann.

 Volltext

 IBR 2007, 628