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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 2845

AG Wedding, Urteil vom 23.06.2025 - 18 C 4/25

1. Voraussetzung für eine wirksame Befristung des Mietvertrags ist unter anderem, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

2. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Arbeiten zu erschweren.

3. Eine Erschwernis liegt nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Vermieters erfasst.

4. Eine Duldungspflicht des Mieters schließt eine erhebliche Erschwerung nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde.

5. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.

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Online seit 10. November

IBRRS 2025, 2733

LG Köln, Urteil vom 10.07.2025 - 1 S 141/24

1. Macht der Mieter in einem Kündigungsprozess Ausführungen, die zwar zur Verteidigung gegen die Klageforderung nicht zwingend notwendig waren, jedoch in Zusammenhang mit dem Rechtsstreit stehen, rechtfertigt dies keine (erneute) Kündigung.

2. Auch wenn der Mieter eine Zweckentfremdung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Vermieter anzeigt, rechtfertigt dies keine Kündigung. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es keine Behauptung "ins Blaue hinein" ist.

3. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss die Wohnnutzung im Vordergrund stehen.

4. Grundsätzlich müssen die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf respektieren und dürfen ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufdrängen.

5. Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die Wohnung zurückzuerlangen, daraufhin überprüfen, ob er missbräuchlich ist, etwa, weil der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

6. Dies ist zu bejahen, wenn der Vermieter alleine in eine über 200 qm große Wohnung mit 6,5-Zimmer, Küche, Bad ziehen möchte und selbst nach eigenen Angaben davon max. 4 Zimmer nutzen möchte/braucht.

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IBRRS 2025, 2897

AG Düsseldorf, Urteil vom 06.01.2025 - 290a C 2/24

1. An die Anforderung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens im Rahmen einer Anfechtungsklage sind strenge Anforderungen zu stellen, weil es um den Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte des betroffenen Wohnungseigentümers geht.

2. Von einem Rechtsmissbrauch bei der Erhebung von Beschlussanfechtungsklage ist daher nur auszugehen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.

3. Zwar hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen, die dem Laden elektrischer Fahrzeuge dienen, jedoch besteht ein solcher Anspruch nur insofern, als dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu beachten sind.

4. Ein Gestattungsbeschluss für derartige bauliche Veränderungen bedarf der Vorgaben zu Art und Weise der Ausführungen, insbesondere zu den Leitungsführungen und Ort der Anbringung.

5. Aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG gibt es keinen Anspruch für eine bauliche Veränderung unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums, etwa für Leitungsführungen. Dazu fehlt dem Verband die Beschlusskompetenz.

6. Sollen mehrere Wallboxen gebaut werden, bedarf es konkreter Vorgaben, um sicherzustellen, dass die einzelnen Wallboxen technisch per Konfiguration so in ihrer Leistungsaufnahme eingestellt werden, dass in Summe der Hausanschluss nicht überlastet werden kann.

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Online seit 7. November

IBRRS 2025, 2828

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2024 - 64 S 143/23

1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.*)

2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.*)

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Online seit 6. November

IBRRS 2025, 2894

BGH, Urteil vom 10.10.2025 - V ZR 192/24

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.*)

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IBRRS 2025, 2893

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 206/24

1. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.*)

2. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.*)

3. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.*)

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IBRRS 2025, 2829

LG Berlin II, Urteil vom 29.01.2025 - 64 S 164/22

1. Wer durch dreiseitige Vereinbarung im Wege des Parteiwechsels als Mieter in ein Wohnungsmietverhältnis eintritt, tritt in alle Rechte und Pflichten des vormaligen Mieters aus dem Mietverhältnis ein, einschließlich derjenigen aus der "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB. Jedenfalls solange die Vertragsparteien anlässlich des Mieterwechsels keine Änderung der Miete vereinbaren, liegt in dem bloßen Austausch der Mietpartei keine Vereinbarungen über die Miete im laufenden Mietverhältnis, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen wäre (Abgrenzung BGH, IMR 2022, 483).*)

2. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

3. Der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresinteresse zu bemessen (Festhaltung LG Berlin II, IMR 2023, 353).*)

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Online seit 5. November

IBRRS 2025, 2865

LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025 - 3 S 12/25

1. Die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.*)

2. Zwar darf die Kündigung durch diese formale Anforderung nicht unzumutbar erschwert werden. Gleichwohl darf sich die Begründung nicht in Leerformeln, Floskeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen. Die Gründe müssen ausreichend substanziiert sein. Es müssen die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 20, 49, IMRRS 2019, 0707; Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20, Rz. 15, IMRRS 2021, 1152).*)

3. Als Begründung für eine Eigenbedarfskündigung genügt daher nicht die Erklärung: "Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Aufgrund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.".*)

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IBRRS 2025, 2831

LG Berlin II, Beschluss vom 30.04.2025 - 64 S 85/23

1. Behauptet eine Mieterin, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung bleibe um mehr als fünf Quadratmeter hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurück, so kann ihr ein Rechtsschutzbedürfnis für die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO nicht mit der Begründung abgesprochen werden, die behauptete Wohnflächendifferenz sei nur unerheblich. Denn die Klärung des Streits um die tatsächliche Wohnfläche mag dazu beitragen, zukünftige Rechtsstreitigkeiten um Mieterhöhungen oder um Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden.*)

2. Gelingt der Mieterin der Beweis, dass die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurückbleibt, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter sich an den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens beteiligen müsste. Vielmehr hätte die Mieterin dazu ein konkretes Hauptsacheverfahren aufzuzeigen, das sie mit Aussicht auf Erfolg hätte anstrengen können und das durch das selbständige Beweisverfahren überflüssig geworden wäre. Dazu ist die Mieterin vorliegend nicht in der Lage, namentlich trifft einen Vermieter keine vertragliche Pflicht, die im Mietvertrag zu Grunde gelegte Wohnfläche im Hinblick auf von der Mieterin geäußerte Bedenken zu überprüfen oder gar zu erklären, dass er zukünftig bei Abrechnungen und Mieterhöhungen eine geringere Wohnfläche zu Grunde legen werde. Ein Vermieter ist seiner Mieterin auch nicht ohne Weiteres zur Auskunft über die korrekte Wohnfläche verpflichtet; eine aus dem Mietverhältnis nach § 242 BGB abzuleitende Nebenpflicht auf Auskunftserteilung kann sich allenfalls auf unschwer zu erteilende Auskünfte, also dem Vermieter ohnehin bekannte Umstände beziehen und umfasst jedenfalls keinen Anspruch auf Vermessung der Wohnung durch einen Sachverständigen.*)

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IBRRS 2025, 1549

AG Friedberg, Urteil vom 20.12.2024 - 2 C 713/24

Im Zweifel ist eine Auslegung des von Laien formulierten Beschlusstextes zu wählen, die die Annahme der Nichtigkeit des Beschlusses vermeidet.

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IBRRS 2025, 2868

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2025 - 3 U 54/25

Ein Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit fügt sich von vorneherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann - jedenfalls - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.*)

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Online seit 4. November

IBRRS 2025, 2846

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2023 - 64 S 267/22

Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.*)

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Online seit 3. November

IBRRS 2025, 2710

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2025 - 3 O 151/25

1. Der Mieter, der sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

2. Eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist.

3. Dies ist zu bejahen, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten Vorfall zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund stützt.

4. Der Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Mieter sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen wollen. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und ggf. Zwangsvollstreckung.

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IBRRS 2025, 2778

LG Hannover, Beschluss vom 04.04.2025 - 7 S 73/24

1. Die Zustimmungserklärung des Mieters kann abweichend von der Schriftform auch konkludent erfolgen.

2. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des neuen Mieterhöhungsbetrags geheilt.

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IBRRS 2025, 2848

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20

1. Stellt bei einem verkauften Grundstück im Falle des Fehlens einer Erschließung zur Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und Niederschlagsentwässerung auf diesem selbst die vorhandene, aber nicht gesicherte Nutzung der Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück einen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB dar, wenn die (Mit-)Nutzung der benachbarten Erschließungsanlagen aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung im Belieben des Nachbarn steht, kann die Mangelhaftigkeit auch bei einer entsprechenden Leitungsbaulast als öffentlich-rechtlicher Baubeschränkung zu verneinen sein, auch wenn eine solche privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigten einen Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden.*)

2. Andernfalls scheiterte unter solchen Gegebenheiten jedenfalls die Annahme einer Arglist i.S.v. § 444 BGB bei einer unterbliebenen Aufklärung über die Anschlüsse über das Nachbargrundstück mangels eines entsprechenden Vorsatzes, nachdem auch Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent ist.*)

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Online seit 31. Oktober

IBRRS 2025, 2836

OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 - 11 U 23/25

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.*)

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Online seit 30. Oktober

IBRRS 2025, 2804

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.07.2025 - 2-13 S 68/24

Ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung kann nicht deshalb mit Erfolg angefochten werden, weil keine Ansparung einer Erhaltungsrücklage vorgesehen ist.*)

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Online seit 29. Oktober

IBRRS 2025, 2775

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.

2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.

3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.

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Online seit 27. Oktober

IBRRS 2025, 2732

OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025 - 12 U 74/24

1. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei auf den Formmangel berufen hat.

2. Für die Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern, während sich die präzise Lage und Anordnung regelmäßig an Ort und Stelle feststellen lässt. Es genügt also, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist.

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IBRRS 2025, 2737

LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 - 1 S 9755/24 WEG

Ein Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Ziel (hier bauliche Veränderung) auch durch einen Beschluss erreicht werden kann.

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Online seit 24. Oktober

IBRRS 2025, 2675

AG Minden, Urteil vom 16.09.2025 - 36 C 8/25

Entfernt man sich nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, kann dennoch mit Beschlussfassungen zu rechnen sein; es besteht eine Erkundigungsobliegenheit, deren Verletzung einer Wiedereinsetzung in die versäumte Klagefrist entgegensteht.

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Online seit 23. Oktober

IBRRS 2025, 2741

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

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IBRRS 2025, 2613

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 221/24

1. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt.

2. Nimmt eine Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ändert diesen (lediglich) "in den nachstehenden Punkten ab", bringen die Parteien damit zum Ausdruck, dass der ursprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung getroffen wird.

3. Ausreichend ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig die Angabe der Person, die die Wohnung benötigt und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Angaben zur Wohnsituation sind erforderlich, soweit sie für den Erlangungswunsch von Bedeutung sind.

4. Sieht eine Vertragsklausel vor, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht; vielmehr "wichtige berechtigte Interessen (...) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen" müssen, so reicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht aus; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist. Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu.

5. Eine "Familienzusammenführung" genügt hierfür nicht.

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Online seit 22. Oktober

IBRRS 2025, 2706

LG München I, Urteil vom 25.06.2025 - 14 S 14073/24

1. Die Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf auch nicht unter einem Vorbehalt erklärt werden. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig.

2. Gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung.

3. Erklärt sich der Mieter grundsätzlich mit der Mieterhöhung einverstanden, meldet aber Zweifel an der Korrektheit der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete an und benennt dabei konkret drei falsch angewandte Mietspiegelmerkmale, liegt darin keine vollumfängliche vorbehaltlose Zustimmung zur Mieterhöhung.

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Online seit 20. Oktober

IBRRS 2025, 2650

LG Berlin II, Beschluss vom 06.05.2024 - 64 S 19/22

1. § 548 Abs. 1 BGB stellt für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht.

2. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.*)

3. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.*)

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IBRRS 2025, 2463

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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Online seit 17. Oktober

IBRRS 2025, 2671

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 250/23

Zur Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.*)

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Online seit 16. Oktober

IBRRS 2025, 2345

AG Bocholt, Urteil vom 28.03.2025 - 21 C 10/24

1. Sperrmüllkosten sind als umlagefähig anzusehen, wenn diese Kosten zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Es muss sich demnach um für den Vermieter zumindest wiederkehrende Kosten handeln.

2. Dagegen sind die Kosten einer einmaligen "Entrümpelungsaktion" nicht im Rahmen von laufenden Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

3. Wohnungsabnahmen und das Einweisen von Handwerkern gehört nicht zu den umlagefähigen Tätigkeiten eines Hauswarts.

4. Nimmt der Vermieter eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts nicht vor, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden.

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IBRRS 2025, 2647

LG Hamburg, Urteil vom 14.03.2025 - 318 S 39/23

Die Entastung und Kappung einer Scheinzypresse im Bereich der Einfahrt zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

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Online seit 15. Oktober

IBRRS 2025, 2557

LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025 - 63 S 141/24

1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 565 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter mit der Eigennutzung durch den Mieter einverstanden war und dem Mieter (Zwischenvermieter) nur wenige Wohnungen überlassen wurden.

2. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt in einer späteren Mietsenkung keine Vereinbarung über die zukünftigen Mietforderungen, die den Beschränkungen des § 556d BGB nicht unterliegt; aus der Entscheidung des BGH (GE 2022, 1201) zu einer Mieterhöhungsvereinbarung folgt nichts anderes.

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IBRRS 2025, 2645

AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" haben und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führen. Beide Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ erfüllt sein. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können.

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