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Hervorzuhebende Urteile zum Bauträgerrecht

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 21.10.2021 im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2025, 0958

OLG München, Beschluss vom 23.05.2024 - 9 U 424/24 Bau

1. Will sich der Bauträger unter Verweis auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie von einem Verzugsvorwurf entlasten, hat er konkret vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch die Pandemie wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat (sog. bauablaufbezogene Darlegung).

2. Der pauschale Verweis auf Personalausfälle und Lieferengpässe im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie genügt nicht, um das vermutete Vertretenmüssen des Bauträgers zu widerlegen.

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Online seit 30. April

IBRRS 2025, 1006

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.03.2025 - 22 U 106/24

1. Eine Klausel, die die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs von der Zahlung des "gesamten Kaufpreises" abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam.

2. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Fälligkeit des Übereignungsanspruchs, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. In diesem Fall kann die Übereignung nicht wegen eines offenen Anspruchs auf Restkaufpreiszahlung verweigert werden.

3. Jedenfalls wenn ein Mangel feststeht, kann der Erwerber nicht darauf verwiesen werden, als Voraussetzung der Eigentumsübertragung Sicherheit leisten zu müssen.

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Online seit 29. April

IBRRS 2025, 1049

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2024 - 6 U 797/23

1. Eine konkludente Abnahme scheidet aus, wenn die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart haben.

2. Der Auftraggeber darf sich jedenfalls dann nach Treu und Glauben nicht (mehr) auf eine fehlende förmliche Abnahme berufen, wenn die Voraussetzungen der Abnahme vorliegen und die Handlungen des Auftraggebers auf eine Billigungserklärung schließen lassen. Voraussetzung ist, dass die Parteien von der eigentlich vereinbarten förmlichen Abnahme abgewichen sind.

3. Die Annahme eines Abrechnungsverhältnisses setzt voraus, dass das Werk als fertiggestellt vom Auftragnehmer angeboten wurde.

4. Ein Abzug "neu für alt" kommt bei einem Vorschussanspruch nur dann in Betracht, wenn durch die Mängelbeseitigung eine deutlich verlängerte Nutzungsdauer entsteht und der Mangel sich verhältnismäßig spät ausgewirkt hat und der Auftraggeber bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste

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IBRRS 2025, 1152

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

1. Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 - VIII ZR 316/13, Rz. 16, BGHZ 202, 17 = IMR 2014, 393; vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13, Rz. 18, BGHZ 202, 158 = IMR 2014, 394, und vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, Rz. 26, WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124).*)

2. Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Eigentümer der Wohnung, da der Verbrauch nur für die gesamte Wohnung erfasst werden kann.*)

3. Die Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter stellt eine konkludente Annahme des Angebots des Versorgungsunternehmens im Namen des Eigentümers dar, wobei die Vertretungsmacht der Mieter aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht folgt.*)

4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt den Adressaten der Realofferte, wobei bei fehlender separater Verbrauchserfassung der Eigentümer als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens anzusehen ist.*)

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Online seit 25. April

IBRRS 2025, 1018

AG München, Urteil vom 27.02.2025 - 191 C 19243/24

1. Blockiert ein Autofahrer durch unzulässiges Parken einen anderen PKW auf dessen Parkfläche nicht nur kurzzeitig, liegt eine Eigentumsverletzung am zugeparkten PKW vor, da dessen Halter diesen in diesem Zeitraum nicht bestimmungsgemäß benutzen konnte. Zudem liegt darin eine Besitzstörung an der Parkfläche/Stellplatz.

2. Der blockierte Halter darf den PKW abschleppen lassen und die aufgewandten Abschleppkosten ersetzt verlangen.

3. Der Halter ist auch nicht gehalten, über einen Anruf bei der Polizei die Identität der Fahrers zu erforschen und diesen zu einem Wegfahren zu bewegen. Zumal ein solcher Anruf nicht erfolgsversprechend ist.

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Online seit 22. April

IBRRS 2025, 0945

LG München I, Urteil vom 03.03.2025 - 22 O 11152/24

1. Ist für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung vereinbart, dass dem Käufer die Mitteilung des Notars über die Kaufpreisfälligkeit zugegangen ist oder der Käufer hiervon auf andere Weise erfährt, so hat der Verkäufer den Zugang der Mitteilung zu beweisen.

2. Aus der Absendung eines Briefes ergibt sich kein Beweis des Zugangs. Bei gewöhnlichen Briefen rechtfertigt die Absendung allein nicht den Anscheinsbeweis für den Zugang.

3. Auch der Nachweis des Versands einer E-Mail lässt nicht den Schluss und damit den Beweis des Zugangs der E-Mail beim Empfänger zu.

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Online seit 17. April

IBRRS 2025, 1048

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2025 - 5 U 147/23

1. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt (...) binnen 12 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen und dem Käufer vertragsgemäß zu übergeben" ist, stellt keine Fälligkeitsbestimmung dar, auf deren Grundlage ein Verzug ohne Mahnung herbeigeführt werden könnte.

2. Ein Vorschussanspruch ist grundsätzlich nicht durch einen zurückbehaltenen Werklohn ausgeschlossen (entgegen KG, IBR 2024, 513; OLG Oldenburg, IBR 2024, 512). Etwas anderes kann dann gelten, wenn Umstände festzustellen sind, aufgrund derer in der Geltendmachung des Vorschussanspruchs ein Verstoß gegen Treu und Glauben läge, insbesondere, weil von einer Absicht, den Vorschuss zur Mängelbeseitigung zu verwenden, nicht auszugehen ist.

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Online seit 8. April

IBRRS 2025, 0984

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 79/24

Das Notwegrecht des Eigentümers eines verbindungslosen ("gefangenen") Wohngrundstücks umfasst grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück (Fortführung von Senat, Urteil vom 12.12.2008 - V ZR 106/07, IMRRS 2009, 0220 = NJW-RR 2009, 515).*)

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Online seit 7. April

IBRRS 2025, 0956

OLG München, Beschluss vom 19.10.2023 - 9 U 1358/23 Bau

1. Die Beschichtung einer Tiefgarage gehört zum Gemeinschaftseigentum.

2. Wenn die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vermeintlich wirksam erfolgt, dies jedoch tatsächlich nicht der Fall ist, kann im Regelfall keine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme und Nutzung angenommen werden. Dies gilt jedenfalls so lange, wie die Erwerber von einer wirksamen Abnahme ausgehen.

3. Von der Verletzung einer Schadensabwehr- oder -minderungsobliegenheit (hier: durch Unterlassen des Abschlusses eines "Inspektionsvertrags") kann nur ausgegangen werden, wenn der Geschädigte zumindest Anhaltspunkte dafür hat, dass ein Schaden eingetreten ist oder einzutreten droht.

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Online seit 2. April

IBRRS 2025, 0677

LG Karlsruhe, Urteil vom 26.02.2025 - 1 O 12/25

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag wonach "der Verkäufer zur Übergabe verpflichtet ist, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Käufer alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet" ist wegen Verstoßes gegen §§ 3 Abs. 2, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig (OLG München, Urteil vom 25.10.2016 - 9 U 34/16, IBRRS 2018, 0870; Beschluss vom 28.01.2019 - 28 U 3555/18 Bau, IBRRS 2020, 1107).

2. Der Erwerber kann dennoch auf Grundlage der unwirksamen Klausel bei Bezugsreife die Besitzverschaffung verlangen, ohne jedoch die dafür (unwirksam) vereinbarte Ratenzahlungspflicht erfüllen zu müssen.

3. Es besteht Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Bauträger, dem Erwerber den Besitz an der bezugsfertig hergestellten Wohneinheit zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig feststellbar ist, dass nach dem materiellen Recht der geltend gemachte Anspruch einredefrei besteht und die Erfüllung unberechtigt verweigert wird (KG, Urteil vom 20.08.2019 - 21 W 17/19, IBRRS 2019, 2725; Urteil vom 05.12.2017 - 21 U 109/17, IBRRS 2017, 4114; Urteil vom 04.10.2017 - 21 U 79/17, IBRRS 2017, 3410)

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Online seit 1. April

IBRRS 2025, 0849

KG, Beschluss vom 14.03.2025 - 21 U 202/24

1. Der Eigentümer eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks kann weiterhin über sein Grundstück in der ihm richtig erscheinenden Weise verfügen, solange dadurch nicht die Grunddienstbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt wird.*)

2. Das Anbringen von Straßenschwellen auf einer Privatstraße kann verhältnismäßig sein, um der generell-abstrakten Gefahr eines Fahrens mit überhöhter Geschwindigkeit vorsorglich entgegen zu wirken.*)

3. Fußgänger, Radfahrer und Fahrzeugführer haben die mit der Überwindung von maßvollen Bodenschwellen verbundenen Beeinträchtigungen im Grundsatz hinzunehmen. Verkehrsteilnehmer mit besonderen Anforderungen können allenfalls verlangen, dass ihren Anliegen durch gesonderte Maßnahmen Rechnung getragen wird.*)

4. Ein Anspruch auf Entfernung von Überwachungskameras besteht nicht, wenn die Sorge eines Nachbarn, vermeintlich überwacht zu werden, allein auf einem Nachbarschaftsstreit beruht, ohne dass objektive Anhaltspunkte diesen Verdacht belegen.*)

Online seit 31. März

IBRRS 2025, 0853

OLG München, Beschluss vom 08.01.2024 - 9 U 1803/23 Bau

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten erfolgt, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam. Eine auf dieser Grundlage durch den Dritten erklärte Abnahme entfaltet keine Rechtswirkungen zu Gunsten des Bauträgers.

2. Geht der Erwerber aufgrund bestehender vertraglicher Regelungen davon aus, dass eine Abnahme bereits stattgefunden hat, fehlt es - auch für den Bauträger erkennbar - an einem Bewusstsein, konkludent eine Abnahme zu erklären.

3. Die Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls, in dem der Satz enthalten ist, dass der Erwerber mit Unterzeichnung "dieses Abnahmeprotokolls" bestätigt, "das Vertragsobjekt ordnungsgemäß, entsprechend dem Kaufvertrag, vom Bauherrn übergeben bekommen zu haben", stellt dann keine Abnahmeerklärung betreffend das Gemeinschaftseigentum dar, wenn der Bauträger selbst die Erklärung nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums versteht oder wenn der Bauträger keinen Anlass hat anzunehmen, dass der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären will.

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Online seit 28. März

IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

Online seit 21. März

IBRRS 2025, 0790

KG, Urteil vom 12.03.2025 - 21 U 138/24

1. Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes muss jedenfalls eine Fahrtaktik zum Abstellen des Fahrzeugs möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand oder ohne nennenswerte Komforteinbuße auskommt.*)

2. Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können.*)

3. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. In diesem Rahmen hat der Erwerber gewisse Toleranzen beim Komfort des Ein- und Ausparkens hinzunehmen.*)

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Online seit 20. März

IBRRS 2025, 0763

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.03.2024 - 22 U 208/23

1. Kann ein Bauwerk nicht wie vertraglich zugesagt errichtet werden, ist nicht ohne weiteres von Unmöglichkeit der Leistung auszugehen. Vielmehr obliegt es dem Unternehmer, eine möglichst gleichwertige Leistung herzustellen und mit dem Besteller hierüber eine Einigung herbeizuführen.

2. Beruft sich ein Unternehmer darauf, dass er wegen Störungen den Fertigstellungstermin nicht habe einhalten können, genügt es zu seiner Entlastung nicht, wenn er zu (vermeintlichen) Störungen des Bauablaufs vorträgt. Nicht jede Störung wirkt sich auf den Bauablauf aus, weshalb es einer bauablaufbezogenen Darstellung bedarf.

3. Der Unternehmer muss darlegen, wie er den hypothetischen-störungsfreien Bauablauf geplant hatte und in welcher Art und Weise sich die Störungen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs ausgewirkt haben.

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IBRRS 2025, 0770

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

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Online seit 18. März

IBRRS 2025, 0707

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

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Online seit 13. März

IBRRS 2025, 0684

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 130/24

1. Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, besteht.*)

Online seit 12. März

IBRRS 2025, 0685

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.*)

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IBRRS 2025, 0686

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 18/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat.*)

3. Die Steuer ist in einem selbstständigen Bescheid festzusetzen.*)

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Online seit 11. März

IBRRS 2025, 0675

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S.d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.*)

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Online seit 5. März

IBRRS 2025, 0378

OLG Celle, Beschluss vom 09.09.2024 - 20 W 50/24

1. Der Antrag des Finanzamtes auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein Ersuchen i.S. des § 38 GBO. Damit ist der Inhalt des eigentlichen Steuerbescheids als Vollstreckungstitel der Nachprüfung durch das Grundbuchamt entzogen und das Ersuchen ersetzt aus Sicht des Grundbuchamtes den Titel. Hieraus folgt, dass die im Ersuchen als zu besichernd bezeichneten Forderungen - d.h. die Einkommenssteuerforderungen ebenso wie die Zinsen und Säumniszuschläge - beim Vollzug der Eintragung als tituliert zu behandeln sind.*)

2. Im "titelersetzenden" Ersuchen bereits kapitalisierte Zinsen und Säumniszuschläge sind als Hauptforderung einzutragen bzw. dieser hinzuzurechnen.*)

3. § 197 Abs. 2 BGB greift von vornherein nur insoweit, als die titulierten Ansprüche auf Leistungen gerichtet sind, die nach Unanfechtbarkeit der Anspruchsfeststellung bzw. nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fällig werden.

4. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 GBO kann auch dann vorliegen, wenn die Gesetzesauslegung des Grundbuchamts rechtlich vertretbar erscheint, z.B. weil - wie hier - andere Obergerichte von derselben Auffassung ausgehen. Maßgeblich ist allein die objektive Rechtslage.

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Online seit 4. März

IBRRS 2025, 0584

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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Online seit 3. März

IBRRS 2024, 3355

OLG München, Beschluss vom 09.08.2022 - 20 U 3568/21 Bau

1. Die Ausübung eines Kündigungs- oder Rücktrittsrechts kann treuwidrig und damit unwirksam sein, wenn sich der Erklärende widersprüchlich verhält (hier bejaht).

2. Ein Rücktritt des Unternehmers vom Vertrag wegen Verzugs des Bestellers mit der Zahlung einer Kaufpreisrate scheidet aus, wenn sich der Unternehmer seinerseits in Gläubigerverzug befindet, weil er die von ihm geschuldete und verlangte Gegenleistung (hier: Besitzübergabe) nicht anbietet.

3. Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers besteht auch in den Fällen, in denen die Abschlagsforderung gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Dabei trifft den Unternehmer die Beweislast für die Vertragsgemäßheit seiner Leistung.

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IBRRS 2025, 0570

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 - 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

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Online seit 28. Februar

IBRRS 2025, 0244

OLG Hamburg, Urteil vom 14.01.2025 - 1 U 121/23

1. Ist in einem notariellen Kaufvertrag eine Bauverpflichtung mit einer Anlage zum Kaufvertrag definiert, bezieht sich die Bezugnahme aber nicht auf die Angebotssumme, ist damit keine Kostendeckelung der Bauleistung verbunden.

2. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und können formfrei getroffen werden, es sei denn, es handelt sich um die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten.

3. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung entspricht es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen den Parteiinteressen, wieder insgesamt zum ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrags zurückzukehren.

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Online seit 26. Februar

IBRRS 2025, 0470

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.12.2024 - 6 O 136/21

1. Ein selbständiges Beweisverfahren ist beendet, wenn die Beweissicherung sachlich erledigt ist, wie es typischerweise bei unterlassener Stellungnahme innerhalb der vom Gericht gesetzten Fristen der Fall ist.*)

2. Da die Parteien nicht auf sachliche Einwendungen gegen ein Gutachten beschränkt sind, ist auch ein Antrag nach Erstellung des Gutachtens, den Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit abzulehnen, als Einwendung gegen das Gutachten zu werten, über die das Gericht zur Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens zu entscheiden hat.*)

3. Leitet die WEG ein Beweisverfahren ein, ohne dass die Geltendmachung der Mängelrechte der Eigentümer auf sie übergeleitet wurden, fehlt ihr die Prozessführungsbefugnis von Anfang an und führt nicht zur Hemmung der Verjährung. Ein späterer Beschluss, durch den die Prozessführung genehmigt wird, hat keine Rückwirkung.*)

4. Beauftragt jedoch die WEG durch Beschluss den Verwalter mit der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums oder zur Erhebung der Klage, so liegt hierin gleichzeitig die Entscheidung, die Ausübung der Mängelrechte an sich zu ziehen, auch wenn dies im Beschluss nicht ausdrücklich niedergelegt wird.*)

Online seit 25. Februar

IBRRS 2025, 0520

LG Rostock, Urteil vom 01.03.2024 - 2 O 475/22

1. Für ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln ist eine einheitliche Geltendmachung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht geboten, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zahlung der Kaufpreise nicht zuständig ist.

2. Das Sachmängelrecht des Kaufrechts gilt bei Bauträgerverträgen nur, soweit der Mangel am Grundstück keinen Einfluss auf die geschuldete Bauleistung hat (hier verneint).

3. Der Befall des Grundstücks mit Japan-Knöterich stellt einen Sachmangel dar, weil es sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und nicht eine Beschaffenheit hat, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach Art des Werkes erwarten kann.

4. Unter den Begriff des Bauwerks fallen Bauleistungen unter Verwendung von Arbeit und Material, die nicht nur vorübergehend mit dem Erdboden verbunden sind. Der Begriff umfasst Hoch- wie Tiefbau (Straßen, Brücken, Tunnel) und ist weiter als der des Gebäudes.

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2025, 0481

BGH, Urteil vom 24.01.2025 - V ZR 51/24

Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.*)

Online seit 18. Februar

IBRRS 2025, 0062

OLG München, Beschluss vom 06.11.2024 - 28 U 4178/23 Bau

Muss ein Bauteil regelmäßig gewartet werden, um nach Abnahme das zeitnahe Entstehen eines Mangels auszuschließen, muss der Bauträger die Erwerber auf die Wartungsbedürftigkeit hinweisen. Unterlässt er dies, liegt ein Mangel vor.

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Online seit 17. Februar

IBRRS 2025, 0454

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 - 13 U 64/23

Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird.

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Online seit 14. Februar

IBRRS 2025, 0379

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23

Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2025, 0401

OLG Hamburg, Beschluss vom 08.07.2024 - 5 U 97/23

1. Es kann einen Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 BGB darstellen, wenn sich auf dem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind.*)

2. Wenn im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr Genehmigungsfreiheit besteht, stellt das Fehlen einer Baugenehmigung keinen Mangel dar, jedenfalls fehlt es an einer Wertminderung, die zu einer Minderung des Kaufpreises berechtige.*)

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Online seit 7. Februar

IBRRS 2025, 0350

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23

1. Der allgemeine Sprachgebrauch ist als allgemeiner Erfahrungssatz revisibel.*)

2. Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch des Inhalts, dass unter einem in einem bestimmten Jahr komplett erneuerten Dach stets nur die Erneuerung der obersten Dachschicht (hier: Bitumenbahnen) zu verstehen ist.*)

Online seit 3. Februar

IBRRS 2025, 0290

BGH, Urteil vom 20.12.2024 - V ZR 41/23

1. Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Grundstückskaufvertrag davon ab, dass der Verkäufer die Lastenfreistellung sichergestellt hat (sog. Direktzahlungsmodell), müssen die Löschungsunterlagen dem Notar in angemessener Frist vorgelegt werden; da es sich um eine erfolgsbezogene Pflicht handelt, genügt es nicht, wenn der Verkäufer zwar alles tut, um die Vorlage der Unterlagen herbeizuführen, diese aber gleichwohl unterbleibt.*)

2. Muss der Verkäufer eines Grundstücks die Lastenfreistellung sicherstellen, hat er es nicht zu vertreten, wenn die Löschungsunterlagen (hier: Grundschuldbrief) infolge eines Verschuldens des zur Löschung verpflichteten Grundpfandgläubigers nicht vorgelegt werden können. Der Grundpfandgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers.*)

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Online seit Januar

IBRRS 2025, 0150

BGH, Beschluss vom 12.12.2024 - IX ZR 28/23

1. Bei arglistiger Täuschung ist der Käufer berechtigt, den Vertrag anzufechten oder den Rücktritt zu erklären, ohne dass es insoweit einer Nachfrist bedürfte.

2. Ein arglistig verschwiegener, die Funktion der Heizung beeinträchtigender Mangel ist, auch wenn die Mängelbeseitigungskosten nicht 5% des Kaufpreises erreichen, erheblich.

3. Erklärt der Käufer "Anfechtung und Rücktritt" vom Vertrag, kann er - unabhängig davon, ob die Erklärung als Anfechtung oder Rücktritt auszulegen ist - vom Verkäufer nicht mehr Nachbesserung und Schadensersatz, der auf Erstattung der notwendigen Kosten für eine Beseitigung der Mängel gerichtet ist, verlangen. Er kann die Kosten der Mängelbeseitigung auch nicht aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen oder aus Delikt beanspruchen.

4. Nur wenn das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das Verfahren von besonderer Bedeutung ist, nicht eingeht, lässt dies auf eine Nichtberücksichtigung des Vortrags und damit auf einen Gehörsverstoß schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstanziiert war.

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IBRRS 2025, 0100

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 159/23

Wird in einem Grundstücksüberlassungsvertrag der Anspruch des Veräußerers auf Rückübertragung des Grundstücks als "höchstpersönlich" bezeichnet, hindert dies regelmäßig nicht die Stellvertretung bei der Geltendmachung des Anspruchs.*)

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Online seit 2024

IBRRS 2024, 3562

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.11.2024 - 22 U 213/23

1. Nur wesentliche Mängel hindern die Fälligkeit der Schlussrate eines Bauträgervertrags.

2. Fälligkeitsvoraussetzung ist die Abnahmereife und die Beseitigung wesentlicher Abnahmemängel.

3. Die Größenabweichung eines Carports von 14% ist ein wesentlicher Mangel eines Reihenhauses.

4. Der Plan einer Außenanlage ist eine Beschaffenheitsvereinbarung.

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IBRRS 2024, 2924

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 48/23

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.

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IBRRS 2024, 3437

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.03.2023 - 5 U 39/21

1. Ein Gebäude oder eine Wohnung ist dann als bezugsfertig anzusehen, wenn der Bau so weit fortgeschritten ist, dass den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude oder die Wohnung zu beziehen. Dies ist nach der Verkehrsauffassung zu beurteilen.

2. Üblicherweise muss für die Bezugsfertigkeit beim schlüsselfertigen Bau eines Hauses - mit Ausnahme der Außenanlage - das gesamte Gebäude fertig gestellt sein und zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch auch genutzt werden können. Die Zumutbarkeit der Nutzung setzt insbesondere voraus, dass eine funktionsfähige Heizungsanlage vorhanden, die Kalt- und Warmwasserversorgung sichergestellt ist und sämtliche Sanitäreinrichtungen vorhanden sind. Etwaige Mängel stehen der Bezugsfertigkeit des Objekts nicht entgegen, wenn sie die Sicherheit und die Gesundheit der Nutzer nicht beeinträchtigen.

3. Das Fehlen eines eigenständigen Anschlusses eines Townhouses an das Fernwärmenetz und das öffentliche Kanalnetz stehen der Bezugsfertigkeit des Objekts nicht entgegen.

4. Bei einer gemeinsamen Fernwärmeversorgungsanlage und einem gemeinsamen Entwässerungssystem ist von einer Bruchteilsgemeinschaft in Bezug auf die Nutzung der jeweiligen Ver- und Entsorgungsanlagen auszugehen.

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IBRRS 2024, 3388

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023 - 12 U 84/23

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern liegen, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart ist.*)

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IBRRS 2024, 3380

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2024 - 19 U 67/23

Errichtet ein Grundstückseigentümer im Traufbereich zweier auf dem Nachbargrundstück vor 90 Jahren ohne Einhaltung des Grenzabstands gepflanzter Eichen einen offenen Pool, kann er keine Kostenbeteiligung des Nachbarn (Laubrente) hinsichtlich des erhöhten Reinigungsaufwands verlangen.

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IBRRS 2024, 3714

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IBRRS 2024, 3291

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 378 - 402/23

1. Die - nachträgliche - Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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IBRRS 2024, 3212

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 20/22

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IBRRS 2024, 3208

OLG Köln, Urteil vom 27.08.2024 - 4 U 54/23

1. Verpflichtet sich eine Partei wirksam zur Klagerücknahme, kommt sie aber der Verpflichtung nicht nach, kann ihr dies vom Prozessgegner mit der Folge entgegengehalten werden, dass die Fortsetzung des Prozesses unzulässig wird.

2. Ein Dritter (hier: Vertragsgegner) kann sich auf die Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht dann nicht berufen, wenn der Vertreter bewusst zum Nachteil des Vertretenen gehandelt hat und dies dem Dritten schuldhafterweise nicht bekannt geworden ist.

3. Eine Quittung erbringt einen vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltene Erklärung von dem Unterzeichner abgegeben worden ist, nicht aber für den Inhalt der Erklärung, also die Erfüllung der Verbindlichkeit; insoweit unterliegt sie der freien richterlichen Beweiswürdigung. Sie enthält ein außergerichtliches Geständnis hinsichtlich des Leistungsempfangs, ein Zeugnis des Gläubigers "gegen sich selbst", und dementsprechend in der Regel auch ein Indiz für die Leistung (Erfüllung) des Schuldners.

4. Dieser eingeschränkte "Beweiswert" einer Quittung kann jedoch dadurch entkräftet werden, dass die Überzeugung des Gerichts vom Empfang der Leistung erschüttert wird; ein voller "Gegenbeweis" im Sinne des Nachweises der inhaltlichen Unwahrheit der Quittung ist nicht nötig, wobei es tragfähiger Anhaltspunkte bedarf, die den Verdacht der inhaltlichen Unrichtigkeit der Quittung ernstlich nahelegen.

5. Die Nichterteilung einer den Anforderungen des § 14 Abs. 1 UStG entsprechenden Rechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, das lediglich ex nunc wirkt und die Verzugswirkungen nicht rückwirkend entfallen lässt. Vielmehr kann dieses einen Verzugseintritt nur verhindern, wenn es vor oder bei Fälligkeit der Forderung ausgeübt wird.

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IBRRS 2024, 3175

VGH Bayern, Beschluss vom 30.08.2024 - 12 CS 24.1190

1. Eine Zweckentfremdung liegt nach Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS) nicht vor, wenn Wohnraum nicht länger als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.*)

2. Dies gilt - in den Grenzen der Leerstandsregelung des Art. 1 Satz 2 Nr. 4 ZwEWG (§ 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZeS) - nicht nur für Privateigentümer, sondern auch für gewerbliche Eigentümer und Vermieter, die - ohne die Wohnung selbst zu bewohnen - diese übergangsweise bis zum endgültigen Bezug bis zu acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung anbieten.*)

3. Zwischen beiden Personengruppen bestehen keine Unterschiede von solcher Art und Gewicht, dass eine unterschiedliche Behandlung gerechtfertigt wäre. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsrechts, Wohnraum zu erhalten, wird in beiden Fällen durch die zeitlich untergeordnete Vermietung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung nicht gefährdet.*)

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IBRRS 2024, 3172

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 21/24

Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.*)

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IBRRS 2024, 3162

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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IBRRS 2024, 3115

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2024 - 12 U 93/23

1. Bezahlt der Erwerber einer Eigentumswohnung den Kaufpreis wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht vollständig, kann die Verweigerung der Eigentumsumschreibung treuwidrig sein, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil des Kaufpreises zurückgehalten wird.

2. Auch ein Betrag von 8,5% des Kaufpreises kann noch als verhältnismäßig geringfügig anzusehen sein.

3. Der Erwerber kann wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein Zurückbehaltungsrecht selbst dann geltend machen, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich einen Kostenvorschuss geltend macht.

4. Das Zurückbehaltungsrecht steht dem Erwerber nicht nur in Höhe seiner Miteigentumsquote zu. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob die von verschiedenen Wohnungseigentümern geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechte in ihrer Addition die Höhe der Mängelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags übersteigen.

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