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[Suchtipps]Ihr(e) Suchbegriff(e): Volltext: V ZR 78/14
BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14
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Einzeldokumente | Abschnitte in Büchern und Arbeitshilfen | ||||||
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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht.
5 Beiträge gefunden |
IMR 2017, 457 | OLG Saarbrücken - Verkauf als Mietobjekt: Wohnnutzung muss möglich sein! |
IMR 2017, 292 | OLG Düsseldorf - Was bedeutet Kernsanierung? |
IMR 2016, 479 | OLG Celle - Wohnfläche über 10% kleiner als im Exposé ausgewiesen: Käufer kann mindern! |
IMR 2016, 121 | BGH - Immobilienkauf: Was ist "Wohnfläche"? |
IMR 2016, 120 | BGH - Grundstückserwerb: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein! |
25 Volltexturteile gefunden |
BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16
1. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet.*)
2. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel - anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit - in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (Bestätigung von Senat, IMR 2016, 478).*)
BGH, Urteil vom 19.01.2018 - V ZR 256/16
1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rz. 7).*)
2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, IMR 2016, 478 = NJW 2017, 150 Rz. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.*)
OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017 - 4 U 30/16
1. Übergibt der Verkäufer ein Gutachten über die Ursachen einer Schimmelbildung aus Beweissicherungsgründen, so will er hiermit regelmäßig nur seiner Offenbarungspflicht genügen und nicht die Gewähr für die Richtigkeit des Gutachtens übernehmen.
2. Vereinbaren die Parteien als Soll-Beschaffenheit des gesamten Kaufgegenstands zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs dessen Nutzung als Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken, so geht damit die Zusage einher, dass der Kaufgegenstand einen baulichen Zustand aufweist, der diese Nutzung zulässt.
3. Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, kann dieser in der Regel nur dahin ausgelegt werden, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gelten soll. Dies gilt auch, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache nicht ausdrücklich, sondern "nur" konkludent vereinbart worden ist.
4. Das Recht des Käufers, wegen eines Sachmangels Minderung zu verlangen, setzt nach § 437 Nr. 2 i.V.m. § 441 Abs. 1, § 323 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich voraus, dass der Käufer dem Verkäufer unter Setzung einer angemessenen Nachfrist erfolglos Gelegenheit zur Nacherfüllung nach § 439 BGB gegeben hat. Nach § 440 Satz 1 Alt. 3 BGB ist eine Nacherfüllungsaufforderung jedoch entbehrlich, wenn dem Käufer die ihm zustehende Art der Nacherfüllung unzumutbar ist. Die Unzumutbarkeit ist anders als bei den in §§ 281 Abs. 2, 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelten Tatbeständen aus der Sicht des Käufers zu beurteilen.
5. Es kann einem Käufer im Allgemeinen nicht als Sorgfaltsverstoß angelastet werden, wenn er sich auf die Angaben des Verkäufers zum Kaufgegenstand verlässt und deshalb keine eigenen Nachforschungen anstellt. Eine Obliegenheit des Käufers, den Kaufgegenstand vor dem Abschluss des Kaufvertrags auf etwaige Mängel zu untersuchen, um sich seine Gewährleistungsrechte zu erhalten, wird durch § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht begründet.
6. Bei § 439 Abs. 2 BGB handelt es sich um eine Kostentragungsregelung mit Anspruchscharakter, die die Unentgeltlichkeit der Nacherfüllung für den Käufer gewährleisten soll.
7. Zu den erstattungsfähigen Aufwendungen aus § 439 Abs. 2 BGB gehören auch die Kosten für Gutachten von Sachverständigen, soweit diese zur Klärung der Mangelursache erforderlich sind.
VolltextBGH, Urteil vom 26.04.2017 - VIII ZR 233/15
1. Haben die Vertragsparteien in einem Kaufvertrag über ein gebrauchtes Kraftfahrzeug neben einem Gewährleistungsausschluss zusätzlich ausdrücklich die Rechtsmängelfreiheit der Kaufsache zum Gegenstand ihrer Vereinbarung gemacht, gilt der Haftungsausschluss nicht für Rechtsmängel gemäß § 435 BGB, sondern ausschließlich für Sachmängel gemäß § 434 BGB (Fortführung von BGH, Urteile vom 29.11.2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 30 = IBRRS 2007, 3060 = IMRRS 2007, 1225; vom 19.12.2012 - VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733, Rn. 15 = IBRRS 2013, 0305 = IMRRS 2013, 0227; vom 13.03.2013 - VIII ZR 172/12, NJW 2013, 2749 Rn. 19 = IBRRS 2013, 1818; vom 06.11.2015 - V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 = IBRRS 2016, 0244 = IMR 2014, 120; vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14 = IBRRS 2016, 2334 = IMR 2016, 478).*)
2. Die bei Gefahrübergang vorhandene und im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung fortbestehende Eintragung eines Kraftfahrzeugs in dem Schengener Informationssystem (SIS) zum Zwecke der Sicherstellung und Identitätsfeststellung ist ein erheblicher Rechtsmangel, der den Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt (Bestätigung des Senatsurteils vom 18.01.2017 - VIII ZR 234/15 Rn. 22 ff., IBRRS 2017, 0453).*)
3. Der Verkäufer eines Kraftfahrzeugs ist redlicherweise gehalten, einen potentiellen Käufer über das Bestehen einer Eintragung des Fahrzeugs in dem Schengener Informationssystem aufzuklären (Bestätigung des Senatsurteils vom 18.01.2017 - VIII ZR 234/15 Rn. 27, IBRRS 2017, 0453).*)
VolltextLG Frankenthal, Urteil vom 09.03.2017 - 7 O 370/16
1. Die Bezeichnung in einem Maklerexposé bei einem Immobilienkaufvertrag, die Immobilie sei "umfassend saniert", bedeutet nicht, dass die Immobilie sich zum Zeitpunkt des Kaufvertrags in einem nach dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand befindet.
2. Ein Makler ist grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Hierzu sind konkrete Angaben erforderlich, die eine Verschuldenszurechnung nach § 278 BGB rechtfertigen.
VolltextOLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017 - 22 U 82/16
Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher - als im notariellen Kaufvertrag angegeben - bezugsfertig fertiggestellt war.*)
VolltextOLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.01.2017 - 24 U 36/16
1. Die (behauptete) Erklärung des Verkäufers, das verkaufte Gebäude befinde sich in einem sehr guten Zustand, ihm seien keinerlei Feuchtigkeitserscheinungen bekannt, enthält ebenso wenig eine Beschaffenheitsgarantie wie seine Versicherung im notariellen Kaufvertrag, er kenne und verschweige keine verdeckten Mängel.*)
2. Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.*)
3. Auf in der Vergangenheit aufgetretene Schäden hat der Verkäufer nur dann hinzuweisen, wenn er damit rechnen musste, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben wurde. Wenn er ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt hat, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.*)
VolltextOLG Köln, Urteil vom 23.11.2016 - 11 U 173/15
1. Handelt es sich bei den bildlichen Darstellungen des Bauvorhabens in einem Exposé vornehmlich um Computergrafiken, kann der Erwerber nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in den Computergrafiken visualisiert.
2. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2016 - 24 U 48/16
1. Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexpose, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur, wenn ihm eine arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.*)
2. Wenn Gebäude im Expose als kernsaniert beschrieben wird, folgt daraus in der Regel nur, dass es durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt worden ist und dass dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ausgetauscht worden sind.*)
3. Zur arglistigen Täuschung über Hausschwammbefall.*)
VolltextOLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016 - 4 U 453/16
Enthält ein notarieller Kaufvertrag über einen Hotelbetrieb die Klausel, wonach der Verkäufer "zusichert, dass alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen", fehlt eine vereinbarte Beschaffenheit auch dann, wenn der Hotelbetrieb aufgrund einer tatsächlichen Duldung der Baubehörde vollumfänglich aufrechterhalten bleibt. Allerdings kann hier ein Minderungsverlangen nach § 242 BGB ausgeschlossen sein.*)
VolltextOLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 - 22 U 161/15
1. Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt.*)
2. Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.*)
VolltextOLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.07.2016 - 24 U 17/16
Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem vor Vertragsschluss herausgegebenen Exposé begründet in aller Regel keine - die Berufung auf einen Haftungsausschluss hindernde - Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, wenn sie in dem notariell beurkundeten Kaufvertrag keinen Niederschlag findet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14, Rz. 9, 15 = IBRRS 2016, 0244 = IMRRS 2016, 0141). Für Mängel haftet der Verkäufer daher in einem solchen Fall nur dann, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.*)
VolltextBGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15
Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.*)
VolltextOLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15
1. Auch wenn der Verkäufer für die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem Exposé grundsätzlich nicht haftet, wenn sie im notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung finden, haftet er trotzdem, wenn die Beschreibung eine Beschaffenheit des Grundstücks betrifft, deren Vorhandensein der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 3 bei Abschluss des Kaufvertrags erwarten konnte.
2. Für den Begriff "Wohnfläche" hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt, weshalb der Begriff grundsätzlich auslegungsbedürftig ist.
3. Für das Mietrecht gilt grundsätzlich, dass die Wohnfläche nach der WoFIV - bzw. wenn diese nach ihrem Geltungszeitraum in Betracht kommt nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) - zu berechnen ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender. Dieser Grundsatz ist zumindest entsprechend auch im Kaufrecht anzuwenden.
4. Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.
5. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den betreffenden Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte.
6. Ein Verkäufer handelt bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss seines Kontrahenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht.
7. Setzt sich das Gericht über die verbliebenen Einwendungen gegen ein Gutachten hinweg und räumt diese in den Entscheidungsgründen nicht aus, liegt eine unzulässige Beweisantizipation vor.
VolltextBGH, Urteil vom 06.11.2015 - V ZR 78/14
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)
5 Abschnitte im Kommentar Bauvertragsrecht gefunden |
§ 631 BGB Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag (von Rintelen) |
D. Wirksamkeit des Werkvertrages |
V. Form des Bauvertrages |
2. Notarielle Beurkundung |
§ 650u BGB Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften (Pause/ Vogel) |
C. Abschluss des Bauträgervertrages |
D. Anwendung des Werkvertragsrechts |
II. Sach- und Rechtsmängelhaftung, §§ 633 ff. BGB |
F. Anwendung des Verbraucherbauvertragsrechts |
I. Baubeschreibungspflicht (§§ 650j, 650k Abs. 2 und 3 BGB) |
G. Kaufrechtliche Vorschriften |