Gesamtsuche

Bauträger

OLG Oldenburg, Urteil vom 27.10.2022 - 8 U 38/21

1. Die Vergütung aus dem Bauträgervertrag wird erst fällig, wenn der Bauträger eine prüfbare Schlussrechnung erteilt hat.

2. Eine zu Lasten des Erwerbers von den den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) abweichende Zahlungsvereinbarung ist unwirksam. Die Anwendbarkeit der Vorschriften der MaBV setzt dabei nicht voraus, dass der Erwerber als Verbraucher zu qualifizieren ist.

3. Ein Verstoß gegen die MaBV liegt vor, wenn die vertragliche Fälligkeitsregelung zu Lasten des Erwerbers regelt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Erteilung einer (wirksamen) Baugenehmigung abhängig ist.

4. Ein Verstoß gegen die MaBV liegt auch vor, wenn die Fälligkeitsvereinbarung nicht an einen bestimmten Stand des Bauvorhabens als Fälligkeitsvoraussetzung anknüpft, so dass der "Kaufpreis" nach der vertraglichen Vereinbarung auch insgesamt unabhängig von der vollständigen Fertigstellung fällig werden kann.

5. Die Unwirksamkeit einer gegen die Vorschriften der MaBV verstoßenden Zahlungsvereinbarung hat nicht zur Folge, dass der gesamte Bauträgervertrag nichtig ist.

6. Das Fehlen einer Baugenehmigung und das hieraus folgende öffentlich-rechtliche Verbot der Entgegennahme von Zahlungen begründet ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers, das der Durchsetzbarkeit der Vergütungsforderung entgegensteht.

7. Im Rahmen eines Bauträgervertrags ist eine vollständige Fertigstellung des Bauvorhabens erst anzunehmen, wenn die bei der Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel (sog. Protokollmängel) beseitigt sind. Fehlt eine das gesamte Bauvorhaben legalisierende Baugenehmigung, ist von einer fehlenden Fertigstellung des Bauvorhabens auszugehen.

8. Auf das Fehlen einer Baubeschreibung kann die Unwirksamkeit des Bauträgervertrags nur gestützt werden, wenn die Parteien eine Baubeschreibung zum Inhalt des Vertrags gemacht haben bzw. machen wollten. Fehlt es hieran, kann die geschuldete Bauleistung auch auf andere Weise, etwa durch die Verweisung auf ein Referenzobjekt, umschrieben werden.

9. Der Erwerber kann die Herausgabe des Grundstücks verweigern, wenn ihm ein Recht zum Besitz zusteht. Ein solches Recht kann sich aus dem Bauträgervertrag und der bereits erfolgten Übergabe des Grundstücks ergeben.

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Öffentliches Baurecht

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 17.03.2021 - 1 LA 90/20

1. § 16 Abs. 1 NBauO begründet eine öffentlich-rechtliche Verkehrssicherungspflicht, die neben die zivilrechtlichen Verkehrssicherungspflichten unter anderem aus § 823 Abs. 1 BGB tritt, sich ihrem Inhalt nach aber an diesen nach ihrer Schutzrichtung gleichlaufenden Pflichten orientiert.*)

2. Die Reichweite der öffentlich-rechtlichen Verkehrssicherungspflicht hängt von Art und Beschaffenheit der Gefahrenquelle sowie dem Umfang und den möglichen Folgen der drohenden Gefahren ab; auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist zu berücksichtigen.*)

3. Bei ungenutzten Grundstücken und Gebäuden, auf denen der Eigentümer einen Verkehr weder eröffnet noch duldet und die keine außergewöhnlichen Gefahrenquellen bergen, ist es grundsätzlich ausreichend, dass der Eigentümer Warn- und Verbotsschilder aufstellt und das Grundstück erforderlichenfalls einfriedet, um es gegen unbefugtes Betreten zu sichern.*)

4. Weitergehende Maßnahmen können erforderlich sein, wenn ein ungenutztes Grundstück oder Gebäude für Minderjährige einen besonderen Anreiz bietet und mit einem Betreten verbundene Gefahren für diese nicht ohne weiteres erkennbar sind.*)

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Immobilien

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 06.05.2019 - 1 ME 37/19

1. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit rückwärtiger Stellplätze kann das "Belästigungskontingent" eines noch unbebauten, aber jederzeit bebaubaren (dritten) Nachbargrundstück nicht vom Vorhabengrundstück in Anspruch genommen werden.*)

2. Durch Abspaltung von Fahrrechten vom Grundeigentum kann das Maß des den Nachbarn insgesamt zumutbaren Verkehrs nicht erhöht werden.*)

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 IMR 2019, 1019 (nur online)

Immobilien

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 21.03.2018 - 1 LA 77/17

Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege ist nicht in jedem Fall verpflichtet, die denkmalbegründenden Merkmale eines Gebäudes oder eines Ensembles in einer wissenschaftlichen Ansprüchen vollständig genügenden Weise darzulegen. Je nach Aussagekraft der Dokumentation bei Unterschutzstellung sowie der Qualität der gegen die Denkmaleigenschaft angeführten Gründe kann es vielmehr ausreichen, diese Merkmale stichwortartig aufzuführen, um das für die Einstufung maßgebliche Fachwissen zu vermitteln.*)

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 IBR 2018, 1048 (nur online)

Immobilien

OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15

1. Auch wenn der Verkäufer für die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem Exposé grundsätzlich nicht haftet, wenn sie im notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung finden, haftet er trotzdem, wenn die Beschreibung eine Beschaffenheit des Grundstücks betrifft, deren Vorhandensein der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 3 bei Abschluss des Kaufvertrags erwarten konnte.

2. Für den Begriff "Wohnfläche" hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt, weshalb der Begriff grundsätzlich auslegungsbedürftig ist.

3. Für das Mietrecht gilt grundsätzlich, dass die Wohnfläche nach der WoFIV - bzw. wenn diese nach ihrem Geltungszeitraum in Betracht kommt nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) - zu berechnen ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender. Dieser Grundsatz ist zumindest entsprechend auch im Kaufrecht anzuwenden.

4. Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.

5. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den betreffenden Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte.

6. Ein Verkäufer handelt bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss seines Kontrahenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht.

7. Setzt sich das Gericht über die verbliebenen Einwendungen gegen ein Gutachten hinweg und räumt diese in den Entscheidungsgründen nicht aus, liegt eine unzulässige Beweisantizipation vor.

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 IMR 2016, 479

Immobilien

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 11.09.2015 - 1 ME 118/15

1. Eine Nutzungsuntersagung für vermietete Räume ist unter dem Gesichtspunkt der effektiven Gefahrenabwehr jedenfalls dann regelmäßig an den unmittelbaren Nutzer, das heißt den Mieter bzw. Pächter zu richten ist, wenn nicht nur eine künftige Vermietung, sondern auch die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll.*)

2. Eine Inanspruchnahme des Eigentümers gemäß § 56 Satz 1 NBauO ist aber dann möglich, wenn die unmittelbaren Nutzer der Räume ständig wechseln bzw. die einzelnen Nutzer der Bauaufsichtsbehörde unbekannt bleiben (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 24.06.2013 - 1 ME 52/13 -, n. v.; Beschluss vom 28.08.2014 - 1 ME 91/14 -, n. v.).*)

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 IMR 2016, 30

Öffentliches Baurecht

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 11.05.2015 - 1 ME 31/15

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit einer bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung kann mit der formellen Ordnungsfunktion des öffentlichen Baurechts begründet werden.*)

2. Stützt die Bauaufsichtsbehörde ein Nutzungsverbot - jeweils tragend - sowohl auf die formelle als auch auf die materielle Illegalität der Nutzung bzw. der baulichen Anlage, unterstellt sie diese zweifache Begründung auch dem gerichtlichen Programm der Überprüfung der Ermessensentscheidung. Ein solcher Fall einer doppelten Begründung liegt allerdings nicht schon dann vor, wenn die Bauaufsichtsbehörde materielle Gesichtspunkte in ihrer Verfügung erwähnt. Nur dann, wenn die Behörde ihr Einschreiten erkennbar (auch) von der materiellen Baurechtswidrigkeit des Vorhabens abhängig macht, sie also jedenfalls implizit zu erkennen gibt, dass die formelle Baurechtswidrigkeit allein aus ihrer Sicht ein Einschreiten nicht erfordert hätte, unterstellt sie damit auch die materielle Baurechtswidrigkeit der gerichtlichen Kontrolle.*)

3. Bei einer einfach ausgestatteten und räumlich beengten Unterkunft für Monteure mit Ein- und Mehrbettzimmern sowie Gemeinschaftsbädern und -küchen ohne sonstige Aufenthaltsräume handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung i. S. der §§ 3, 4 BauNVO.*)

4. Ob ein Beherbergungsbetrieb als klein i. S. von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen ist, richtet sich danach, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Gesichtspunkt des Schutzes der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt. Von maßgeblicher Bedeutung sind die konkreten Eigenschaften des Baugebiets sowie die Störungsintensität der Nutzung.*)

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Umwelt und Naturschutz

VG Hannover, Urteil vom 22.11.2012 - 12 A 2305/11

1. Bei der Prüfung, ob das artenschutzrechtlichen Tötungsverbots des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verletzt ist, kommt der zuständigen Behörde eine naturschutzfachliche Einschätzungsprärogative zu (Anschluss an BVerwG, Urt. v. 09.07.2008 - 9 A 14.07, juris, Rn. 65).*)

2. Beträgt der Abstand zwischen einem Rotmilanhorst und einer Windenergieanlage weniger als 1.000 m, ist aus naturschutzfachlicher Sicht die Vermutung gerechtfertigt, dass der Betrieb der Anlage gegen das Tötungsverbot verstößt. Es bedarf allerdings stets einer Betrachtung der konkreten Raumnutzung durch den Rotmilan. Diese Betrachtung kann die Vermutung widerlegen, wenn eine den Rotmilan gefährdende Raumnutzung nicht stattfindet.*)

3. Beträgt der Abstand zwischen einem Rotmilanhorst und einer Windenergieanlage mehr als 1.000 m, bedarf es eines besonderen Nachweises, dass der Rotmilan Flächen im Umfeld oder jenseits der Anlagenstandorte trotz der 1.000 m übersteigenden Entfernung in einer Weise nutzt, die zu einer signifikanten Erhöhung des Kollisionsrisikos führt.*)

4. Das bloße Vorkommen von Zwergfledermäusen und Abendseglern im Bereich einer Windenergieanlage erfüllt den Tatbestand des Tötungsverbots nicht, wenn die Anlagen nicht im Bereich bedeutender Jagdhabitate oder Flugrouten stehen.*)

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 IBR 2013, 1018 (nur online)

Architekten und Ingenieure

VG Hannover, Entscheidung vom 31.10.2012 - 5 A 2820/12

1. Hat ein Entwurfsverfasser die eidesstattliche Versicherung abgegeben und wurde er im Schuldnerverzeichnis eingetragen, kann dies zu seiner Löschung aus der Liste der Entwurfverfasser mangels Zuverlässigkeit führen, es sei denn er kann ein ernsthaftes und erfolgversprechendes Bemühen um eine Sanierung der Vermögensverhältnisse nachweisen.

2. Ein Entwurfsverfasser kann aus der Liste gelöscht werden, auch wenn es seinen Vermögensverfall nicht verschuldet hat.

3. Zuverlässigkeitsanforderungen kann der Gesetzgeber aus Gründen der Gefahrenabwehr auch nachträglich erhöhen.

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 IBR 2014, 1358 (nur online)

Architekten und Ingenieure

VG Göttingen, Urteil vom 07.08.2012 - 2 A 143/11

Die Erhebung von Baugebühren für an Prüfingenieure für Baustatik verauslagte Kosten ist nur rechtmäßig, wenn die kostenverursachende Tätigkeit des Prüfstatikers selbst rechtmäßig war. Dies ist nicht der Fall, wenn der Prüfstatiker seine Aufgaben auf einen Dritten überträgt, der weder sein Mitarbeiter noch selbst Prüfstatiker ist.*)

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 IBR 2013, 35

Gesetzentwürfe

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