Immobilien- & Baurecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1029 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2016, 0838

BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 208/14

1. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn dem Antragenden ein (inhaltlich beschränktes) Lösungsrecht eingeräumt wird.*)

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Klausel unwirksam, wonach das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrags durch die Erklärung des Antragenden aufschiebend bedingt ist, dass die Finanzierung gesichert ist.*)

3. Ein Bauträgervertrag, in dem der Verbraucher zur Umsatzsteuer optiert, um eine Umsatzsteuerrückvergütung zu erlangen, ist kein Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs. 3 BGB, sondern ein Unternehmervertrag gemäß § 310 Abs. 1 BGB. In einer solchen Fallgestaltung sind hohe Anforderungen an die Erschütterung der Indizwirkung eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB zu stellen.*)

IBRRS 2016, 0837

BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 156/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.*)

2. Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht.*)

IBRRS 2016, 0755

BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15

1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.*)

2. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.*)

IBRRS 2016, 0631

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.02.2015 - 4 U 114/14

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gilt", benachteiligt einen Nachzügler unangemessen und ist deshalb unwirksam. Hat keine (förmliche) Abnahme stattgefunden, haben die Verjährungsfristen für Mängelansprüche auch noch nicht begonnen.

2. Die Vorschrift des § 637 BGB, wonach der Besteller wegen eines Mangels des (Bau-)Werks nach erfolglosem Fristablauf den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, findet auch vor der Abnahme des Werks Anwendung.

3. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen, wenn sie von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch macht.

4. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, dass eine Partei einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen kann, ist kein "vereinbartes Begutachtungsverfahren" im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB und hemmt die Verjährung nicht.

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IBRRS 2016, 0569

LG München I, Urteil vom 02.07.2015 - 8 O 2699/10

1. Für einen geregelten Feuchtigkeitsabbau in Wohnräumen muss eine Mindestluftwechselrate in Höhe von 0,5 h^-1 durch die Konstruktion des Baus sichergestellt sein.

2. Die Voraussetzungen der EnEV bzw. der Wärmeschutzverordnung setzen die übrigen bautechnischen Notwendigkeiten nicht außer Kraft.

3. Eine Wohnung ist nicht gebrauchstauglich und damit mangelhaft, wenn der Erwerber seine Wohnung 7 - 10 Mal pro Tag lüften muss.

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IBRRS 2016, 0733

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2016 - 33 O 86/15

Wird zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmer in 2012 vereinbart, dass der Bauträger die Umsatzsteuer abführt, führt die Änderung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in 2013, wonach - entgegen der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung - die Umsatzsteuer auch bei der Erbringung von Bauleistungen vom Bauunternehmer geschuldet wird, wenn der Leistungsempfänger Bauträger ist (IBR 2014, 49), nicht dazu, dass dem Bauunternehmer gegen den Bauträger ein Anspruch auf Zahlung von Umsatzsteuer zusteht.

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IBRRS 2016, 0708

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2013 - 21 U 125/12

Im Rahmen eines Bauträgervertrags kann der Erwerber einer (schlüsselfertig zu erstellenden) Wohnung oder eines Hauses bei Fehlen anderslautender vertraglicher Bestimmungen und sonstiger gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass vom Bauträger der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, insbesondere diejenigen, hinsichtlich derer - wie bei der Wasser- und Abwasserversorgung - ein Anschluss- und Benutzungszwang nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften besteht, unmittelbar an dieses Netz vorgenommen wird und die Leitungen nicht noch über das Grundeigentum privater Nachbarn geführt werden (Abgrenzung zu OLG München, Urteil vom 17.05.2005 - 9 U 1777/03, NZBau 2006, 578 = IBRRS 2006, 4280, und OLG Koblenz, Urteil vom 26.02.2002 - 3 U 498/01, BauR 2003, 721 = IBR 2002, 547).*)

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IBRRS 2016, 0581

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.06.2015 - 21 U 231/14

Soll durch die vom Bauträger zu stellende Bürgschaft nach § 7 MaBV nicht ein Vorauszahlungsfall im Sinne des § 3 Abs. 2 MaBV gesichert werden, sondern die Zahlungen des Erwerbers für den Fall abgesichert werden, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 MaBV nicht vorliegen, werden von dem Sicherungszweck der Bürgschaft nicht Mängelansprüche des Erwerbers gesichert (Anschluss an BGH , Urteil vom 09.12.2010 - VII ZR 206/09, NJW 2011, 1347 ff. = IBR 2011, 88).*)

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IBRRS 2016, 0465

LG Hamburg, Urteil vom 03.02.2016 - 302 O 365/14

1. Der merkantile Minderwert ist in Bezug auf die individuellen Eigenschaften des konkreten Objekts zu ermitteln, unter Berücksichtigung der Schadensursache und der zum Tag der Wertermittlung herrschenden allgemeinen Marktbedingungen. Den Minderwert kann das Gericht im Rahmen der freien Überzeugung nach § 287 Abs. 1 ZPO schätzen (vgl. BGH, IBR 2013, 70).

2. Die Schätzung des Gerichts kann dazu führen, dass nach vollständiger Schadensbeseitigung kein merkantiler Minderwert des Grundstücks verbleibt. Das kann der Fall sein, wenn die Kosten der Schadensbeseitigung im Verhältnis zum Verkehrswert nur gering (hier 1,42%) sind und keine gravierenden Schäden vorlagen, die nach der allgemeinen Verkehrsanschauung befürchten lassen, dass das Schadensbild auch zukünftig auftritt.

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IBRRS 2016, 0370

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016 - 19 U 133/14

1. Vereinbaren Erwerber und Bauträger auf dessen Vorschlag hin, dass der Trog nicht isoliert, sondern mit Dichtungsschlämmen versehen wird, darf der Erwerber davon ausgehen, dass die vorgeschlagene Ausführungsvariante den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

2. Dem Bauträger obliegt eine Koordinierungspflicht, die sich insbesondere aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber ableitet. Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags - wenn also der Erwerber Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt - muss der Bauträger Überprüfungen anzustellen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt.

3. Die Koordinierungspflicht des Bauträgers bezieht sich insbesondere auf die Verbindungs- bzw. Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch, und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks.

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IBRRS 2015, 3298

OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15

Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnungen ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die in den Erwerberverträgen vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.

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IBRRS 2015, 3246

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 - 3 U 4/14

Errichtet der Bauträger nach Verkauf einer Eigentumswohnung auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaut er damit den Erwerber im Nachhinein den vertraglich zugesagten "Skyline-Blick", liegt eine nachvertragliche Pflichtverletzung vor, die den Erwerber zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.

IBRRS 2015, 2999

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.10.2013 - 24 U 62/13

Erklärt der Erwerber den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag, erfasst der Rücktritt auch den Werkvertrag über die Errichtung einer Wohnungseinheit, wenn zwischen den beiden Verträgen eine Einheit besteht.

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IBRRS 2015, 2897

KG, Urteil vom 17.09.2013 - 27 U 160/11

1. Die Gesellschafter einer Bauträger-GbR haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, unabhängig von deren Rechtsgrund, persönlich.

2. Ein aus einer Bauträger-GbR ausgeschiedener Gesellschafter haftet weiter - zeitlich begrenzt - für alle Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Ausscheiden begründet wurden.

3. "Begründet" ist eine Verbindlichkeit bereits dann, wenn der Rechtsgrund für die Verbindlichkeit gelegt wurde. Dementsprechend werden auch nach dem Ausscheiden entstandene Mängelansprüche noch vor dem Ausscheiden begründet, wenn der Bauträgervertrag vor dem Ausscheiden geschlossen wurde.

4. Die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ist auf die Ausschlussfrist von fünf Jahren zeitlich begrenzt. Für den Fristbeginn ist dabei der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Erwerber Kenntnis von dem Ausscheiden des Gesellschafters erlangt.

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IBRRS 2015, 2644

OLG München, Beschluss vom 01.09.2014 - 27 U 1220/14

1. Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird (hier verneint).

2. Kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Beibringung steuerlicher Bescheinigungen für die denkmalschutzgerechte Sanierung nicht nach, muss er dem Erwerber die hierdurch entstandenen Schäden in Form von verminderten Steuerersparnissen ersetzen.

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IBRRS 2015, 2641

OLG München, Beschluss vom 04.07.2014 - 27 U 1220/14

1. Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird (hier verneint).

2. Kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Beibringung steuerlicher Bescheinigungen für die denkmalschutzgerechte Sanierung nicht nach, muss er dem Erwerber die hierdurch entstandenen Schäden in Form von verminderten Steuerersparnissen ersetzen.

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IBRRS 2015, 2814

LG München I, Urteil vom 23.04.2015 - 8 O 6509/15

1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, ist intransparent und unwirksam.

2. Die Erwerber einer Eigentumswohnung, die den vereinbarten Kaufpreis bis auf 3,5% vollständig bezahlt haben und die mit zwei schulpflichtigen Kindern in einem 20 qm großen Nebenraum "campieren", können im Wege der einstweiligen Verfügung von dem Bauträger die Herausgabe der erworbenen Wohnräume verlangen.

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IBRRS 2015, 2573

OLG München, Urteil vom 17.03.2015 - 9 U 1662/11 Bau

1. Schließt der Auftraggeber mit dem Auftragnehmer zunächst einen (Bau-)Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung einer Doppelhaushälfte und erwirbt er wenige Tage später das dazugehörige Baugrundstück von einer Projektgesellschaft, die "im Lager" des Auftraggebers steht, sind beide Verträge als Einheit zu qualifizieren.

2. Für die Anwendbarkeit der MaBV kommt es nicht darauf an, dass das Baugrundstück durch den Auftragnehmer selbst übertragen werden muss.

3. Findet die MaBV Anwendung und ist der vereinbarte Zahlungsplan wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nichtig, kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen (nur) nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB verlangen.

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IBRRS 2015, 2574

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 - 24 U 92/14

1. Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.*)

2. Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.*)

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IBRRS 2015, 2561

LG Wuppertal, Urteil vom 11.09.2014 - 5 O 196/14

1. Wird eine Wohnung in einem umfassend sanierten Altbau nicht vom Bauträger, sondern von einem Zwischenhändler erworben, findet Kaufrecht Anwendung.

2. Gilt wegen der umfassenden Sanierung das Kaufobjekt als "neu", ist ein formularmäßiger Gewährleistungsausschluss ohne explizite notarielle Belehrung über die weit reichenden Folgen unwirksam.

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IBRRS 2015, 2527

LG Wuppertal, Urteil vom 26.02.2015 - 5 O 196/14

1. Wird eine Wohnung in einem umfassend sanierten Altbau nicht vom Bauträger, sondern von einem Zwischenhändler erworben, findet Kaufrecht Anwendung.

2. Gilt wegen der umfassenden Sanierung das Kaufobjekt als "neu", ist ein formularmäßiger Gewährleistungsausschluss ohne explizite notarielle Belehrung über die weit reichenden Folgen unwirksam.

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IBRRS 2015, 2304

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2015 - 7 O 115/14

Entkoppelt der Bauträger die Fälligkeit der Fertigstellungsrate von der tatsächlichen Fertigstellung aller nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen (hier: Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums), ist der gesamte Zahlungsplan nichtig. Der vollständige Erwerbspreis ist dann erst mit der Abnahme fällig.

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IBRRS 2015, 2190

OLG München, Beschluss vom 16.02.2015 - 9 U 3997/14 Bau

Der Bauträgervertrag stellt einen typengemischten Vertrag dar. Deshalb ist nicht nur hinsichtlich der Gewährleistung eine Teilung in einen kaufrechtlichen und einen werkvertraglichen Teil vorzunehmen, sondern auch in Bezug auf die Verjährung.

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IBRRS 2015, 2264

OLG Stuttgart, Urteil vom 10.05.2015 - 10 U 114/14

Eine Klausel, mit der dem jeweiligen Erwerber eines in einer Wohnungseigentumsanlage befindlichen Reihenhauses eine unwiderrufliche Vollmacht erteilt wird, das seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht unterliegende Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abzunehmen, hält einer Inhaltskontrolle stand, wenn schützenswerte Belange der anderen Erwerber - hier bei faktischer Realteilung des Gemeinschaftseigentums - nicht beeinträchtigt werden (in Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14, IBR 2015, 364).*)

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IBRRS 2015, 2187

OLG Dresden, Urteil vom 30.05.2014 - 1 U 1899/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur Mängelgewährleistungsansprüche geltend machen, wenn sie diese Rechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Bei der Beurteilung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist das konkrete Verhalten eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers maßgeblich, um ein schützenswertes Interesse beim Veräußerer zu begründen, dass die Erwerber die Herstellung des Gemeinschaftseigentums akzeptieren würden.

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IBRRS 2015, 2161

FG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 03.06.2015 - 5 V 5026/15

An der Regelung gemäß § 27 Abs. 19 UStG, die den Vertrauensschutz des Bauunternehmers ausschließt, wenn er und der Auftraggeber fälschlicherweise von der Anwendbarkeit des Reverse-Charge-Verfahrens ausgegangen sind, bestehen ernstliche verfassungsrechtliche Zweifel. Ein Bauunternehmen darf nicht rückwirkend zur Zahlung der Umsatzsteuer herangezogen werden, wenn es im Jahr 2009 einem Bauträger eine "Netto"-Rechnung ausgestellt hat und diese Praxis nicht beanstandet wurde. Liegt ein bestandskräftiger Steuerbescheid vor, genießt das Bauunternehmen Vertrauensschutz.

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IBRRS 2015, 2136

LG Hildesheim, Urteil vom 11.06.2014 - 5 O 13/14

Die Klausel in einem vom Auftragnehmer gestellten Bauvertrag, wonach er berechtigt ist, "ohne Zustimmung des Bauherrn Änderungen in der Planungs- und Ausführungsart sowie der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungsgegenstände vorzunehmen, wenn sie sich nicht wert- und/oder gebrauchsmindernd auswirken, den Preis nicht verändern und baurechtlich oder technisch notwendig sind", ist unwirksam.

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IBRRS 2015, 2030

OLG Köln, Urteil vom 13.05.2015 - 11 U 96/14

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum kann vom Bauträger die Herausgabe der Bau- und Planungsunterlagen jedenfalls dann verlangen, wenn entweder eine entsprechende Abrede in den Erwerbervertrag aufgenommen wurde oder ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse des Erwerbers besteht.

2. Klagen auf Zahlung von Vorschuss oder auf Schadensersatz, die jeweils die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zum Gegenstand haben, sind unterschiedliche Streitgegenstände.

3. Verlangt der klagende Besteller im ersten Rechtszug Kostenvorschuss, während er mit der Berufung ohne Weiterverfolgung seines erstinstanzlichen Begehrens Schadensersatz verlangt, ist sein Rechtsmittel unzulässig, weil damit nicht die Beseitigung der sich aus der erstinstanzlichen Klageabweisung ergebenden Beschwer erstrebt wird.

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IBRRS 2015, 1990

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2015 - 5 U 58/14

1. Verpflichtet sich der Veräußerer einer Immobilie zur Erstellung eines neues Garagendachs mit neuem Dachstuhl, richtet sich die Mängelgewährleistung hinsichtlich der Arbeiten am Garagendach nach Werkvertragsrecht.

2. Vereinbaren die Parteien eines Immobilienkaufvertrags für den Fall der Nichtdurchführung bestimmter Reparaturarbeiten die Zahlung einer Vertragsstrafe (hier: in Höhe von 10.000 Euro), ist die Vertragsstrafe verwirkt, wenn der Veräußerer die Arbeiten nicht den vertraglichen Festlegungen entsprechend ausführt.

3. Verlangt der Erwerber wegen vorhandener Mängel Schadensersatz, ist die vereinbarte Vertragsstrafe hierauf als Mindestschaden anzurechnen.

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IBRRS 2015, 1053

LG München I, Urteil vom 02.10.2014 - 8 O 546/10

Tritt der Bauträger seine Gewährleistungsansprüche, die ihm gegen die übrigen Baubeteiligten zustehen, an die Erwerber ab, führt das nicht zu einer gesamtschuldnerischen Haftung des Bauträgers und der übrigen Baubeteiligten gegenüber den Erwerbern, da es an der für das Gesamtschuldverhältnis notwendigen Gleichstufigkeit fehlt.

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IBRRS 2015, 1028

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.02.2013 - 9 U 172/11

1. Der mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Bauwerks betraute Unternehmer schuldet nicht nur eine funktionstaugliche Entwässerung. Er hat auch die gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen, einschließlich der erforderlichen Genehmigungen und der darin enthaltenen Auflagen zu beachten.

2. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Grundlage für ein Rechtsgeschäft bildet, wird mit seinem Zustandekommen regelmäßig zugleich mit Außenwirkung "umgesetzt", wenn der Verwalter und der außenstehende Dritte als potenzieller Empfänger der Erklärung bei der Beschlussfassung zugegen sind.

3. Die Wirksamkeit dieser konkludent geschlossenen Vereinbarung wird durch eine nachträgliche Aufhebung des ihr zugrunde liegenden Beschlusses nicht berührt.

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IBRRS 2015, 1103

OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.2014 - 19 U 27/13

1. Zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB zählen alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen.

2. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll.

3. Die einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhalts von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt.

4. Weist der Erwerber einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung den Bauträger vor Vertragsschluss darauf hin, dass er (der Erwerber) im Alter auf einen Rollstuhl angewiesen sein wird und erwidert der Bauträger, das Objekt sei dann genau richtig, kommt eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung zustande.

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IBRRS 2015, 0990

LG Duisburg, Urteil vom 31.10.2014 - 6 O 289/13

1. Beauftragt der Bauträger einen Generalunternehmer zur Herstellung des Werks, ist er in diesem Fall kein Werkunternehmer, da er das Bauwerk nicht arbeitsteilig herstellen lässt.

2. Ein Organisationsverschulden, welches zwingend die Werkunternehmereigenschaft voraussetzt, kommt insofern nicht in Betracht.

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IBRRS 2015, 1016

OLG München, Urteil vom 14.04.2015 - 9 U 1138/14 Bau

1. Die unterlassene Aushändigung einer Pfandfreistellungserklärung vor der Entgegennahme von Vermögenswerten des Käufers spricht für sich genommen noch nicht dafür, dass der Bauträger leichtfertig die Augen vor den Regelungen der MaBV verschlossen hat und verschärft nach § 819 Abs. 2 BGB haftet.

2. Ein Käufer muss sich bei Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs auf Ersatz von Finanzierungskosten den Nutzungswert der Immobilie in gleicher Höhe anrechnen lassen.

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IBRRS 2015, 0952

OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015 - 9 U 35/14

Verweigert der Bauträger die Beseitigung von Mängeln und macht der Erwerber deshalb in Höhe des ca. Doppelten der Mängelbeseitigungskosten von seinem Leistungsverweigerungsrecht über den offenen "Restkaufpreis" Gebrauch, ist der Bauträger dennoch zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch verpflichtet.

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IBRRS 2015, 0910

OLG Hamburg, Urteil vom 19.02.2015 - 4 U 111/13

1. Welche Beschaffenheit des Werks die Parteien vereinbart haben, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Der vertraglich geschuldete Erfolg ergibt sich nicht allein aus der vereinbarten Ausführungsart, die etwa in Leistungsverzeichnissen und sonstigen Leistungsbeschreibungen dokumentiert wird, sondern auch daraus, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll.

2. Der Erwerber muss sich nicht an den Kosten der Nacherfüllung in Höhe von Sowieso-Kosten beteiligen, wenn der Bauträger von vorneherein zu einem bestimmten Preis einen bestimmten Erfolg versprochen hat, ohne dass daraus die Verpflichtung zu nur ganz bestimmten Leistungen resultiert.

3. Der Unternehmer hat diesen Erfolg herbeizuführen, auch wenn sich die beabsichtigte Ausführungsart nachträglich als unzureichend erweist und aufwändigere, als die kalkulierten Maßnahmen erforderlich werden (BGH, NJW 1984, 2457, 2458 m.w.N.).

IBRRS 2015, 0928

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 - 10 U 46/14

1. Es liegt kein unzulässiger In-sich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.*)

2. Wärmedämmverbundsysteme bedürfen in Baden-Württemberg seit dem 09.09.1995 einer allgemeinen baurechtlichen Zulassung (§ 18 LBO) oder einer Zustimmung im Einzelfall (§ 20 LBO). Ein allgemeines baurechtliches Prüfzeugnis genügt nicht, weil ein Wärmedämmverbundsystem statischen Anforderungen genügen muss und damit auch der Erfüllung erheblicher Anforderungen an die Sicherheit der baulichen Anlage dient.*)

3. Ohne besondere Vereinbarung verspricht der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der einschlägigen Gesetze und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor. Allein dass bei Errichtung eines Wärmedämmverbundsystems Bauprodukte verwendet wurden, für die eine allgemeine baurechtliche Zulassung nach LBO nicht festzustellen ist, und deren Verwendbarkeit für einen dem Zweck entsprechenden angemessenen Zeitraum und deren Gebrauchstauglichkeit nicht nachgewiesen ist, macht das Werk mangelhaft.*)

4. Die Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen"

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offen lässt, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen, sondern diesen unwiderruflich verpflichtet, mit der Abnahme einen Sachverständen zu beauftragen und auf sein Recht aus § 640 Abs. 1 BGB zu verzichten, die Prüfung der Abnahmefähigkeit selbst vorzunehmen und die Abnahme selbst zu erklären.*)

5. Die Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

"Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird."

ist nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 BGB) unwirksam, weil dadurch dem Erwerber das Recht genommen wird, über die Abnahmefähigkeit des Werks selbst zu entscheiden. Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, weil für den jeweiligen Erwerber nicht erkennbar wird, dass die Vollmacht widerruflich ist und er jederzeit selbst die Abnahme erklären kann.*)

6. Gehen beide Parteien eines Erwerbervertrags davon aus, dass die Abnahme durch einen Sachverständigen erfolgen würde bzw. erfolgt ist, enthält die Zahlung des Restkaufpreises oder die Ingebrauchnahme der Wohnungen nicht die Erklärung, das Gemeinschaftseigentum sei im Wesentlichen vertragsgerecht hergestellt.*)

IBRRS 2015, 0712

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2014 - 21 U 43/14

1. Von einer rechtlichen Einheit von Grundstückskaufvertrag und Bauerrichtungsvertrag ist auszugehen, wenn die beiden an sich selbstständigen Vereinbarungen (auch bei unterschiedlichen Vertragspartnern des Bauherrn) durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts von der des anderen abhängen sollte.*)

2. Liegt ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, kann das Rücktrittsrecht hinsichtlich der verbundenen Rechtsgeschäfte grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden, wobei zur Auflösung des einheitlichen Rechtsgeschäft genügt, dass dessen Voraussetzungen durch das Verhalten nur eines der Beteiligten geschaffen worden sind.*)

3. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung den Sinngehalt einer Rücktrittserklärung nach § 349 BGB beinhaltet, ist nach allgemeinen Kriterien aufgrund einer entsprechenden Auslegung zu entscheiden. Für die Annahme einer Rücktrittserklärung ist ausreichend, wenn der Erklärung des Rücktrittsberechtigten gemäß §§ 133,157 BGB entnommen werden kann, er wolle die beiderseitigen Leistungspflichten aus dem Vertrag beenden und bereits ausgetauschten Leistungen wieder rückgängig machen. Der Auslegung als Rücktrittserklärung steht nicht zwingend entgegen, dass der Gläubiger sein Verlangen nach Rückabwicklung der erbrachten Leistungen mit einem Schadensersatzbegehren verbindet.*)

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IBRRS 2015, 0551

LG Schweinfurt, Urteil vom 23.01.2015 - 22 O 135/13

Wird eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage der im Bauträgervertrag enthaltenen Abnahmeklausel nicht durchgeführt, kann es dahinstehen, ob die Abnahmeklausel wirksam ist. In diesem Fall ist auch eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums möglich.

IBRRS 2015, 0552

LG Bamberg, Urteil vom 01.08.2012 - 1 O 335/11

Weist eine verkaufte Eigentumswohnung Schallschutzmängel auf und lassen sich die Mängel nur durch einen abgeänderten Fussbodenaufbau beseitigen, kann die Mängelbeseitigung auch dann nicht wegen eines grob unverhältnismäßigen Aufwands verweigert werden, wenn hiermit Kosten in Höhe von über 37.000 Euro verbunden sind.

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IBRRS 2015, 0130

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.09.2014 - 10 W 40/14

Ein Käufer hat gegen einen Bauträger einen im einstweiligen Rechtsschutzverfahren durchsetzbaren Anspruch auf Untersagung der Beauftragung von Dienstleistern, die nicht den vertraglich vereinbarten entsprechen.

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IBRRS 2015, 0320

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.11.2014 - 11 SV 114/14

Die Bestimmung eines gemeinsam zuständigen Gerichts ist nicht möglich, wenn gegen den Beklagten einerseits in seiner Eigenschaft als Hausverwalter Ansprüche nach dem WEG und andererseits in seiner Eigenschaft als Bauträger werkvertragliche Ansprüche geltend gemacht werden.*)

IBRRS 2015, 0249

LG Bonn, Urteil vom 20.05.2014 - 7 O 351/13

Der Erwerber kann vom Bauträger keinen Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln verlangen, wenn er wegen dieser Mängeln einen Einbehalt vorgenommen hat, der weit über dem geforderten Vorschuss liegt.

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IBRRS 2015, 0274

BGH, Urteil vom 21.10.2014 - II ZR 113/13

Hat eine insolvenzreife GmbH die von ihr geschuldete vertragliche Leistung nicht ordnungsgemäß erbracht und ist dadurch die Schädigung des Vermögens des Vertragspartners der GmbH durch deliktisches Handeln eines Dritten begünstigt worden, besteht darin unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Insolvenzantragspflicht kein die Haftung des Geschäftsführers der GmbH für den eingetretenen Schaden auslösender innerer Zusammenhang zwischen der Verletzung der Insolvenzantragspflicht durch den Geschäftsführer und dem Vermögensschaden des Vertragspartners der GmbH.*)

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IBRRS 2015, 0183

OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2014 - 24 U 64/13

Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen ist auf den Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Besteller bei verständiger Würdigung im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für erforderlich halten durfte und konnte, wobei es sich insgesamt um vertretbare Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder Mängelbeseitigung handeln muss (vgl. BGH, 27.03.2003 - VII ZR 443/01, IBRRS 2003, 1347, NJW-RR 2003, 1021 [1022]). In diesem Zusammenhang trägt der Unternehmer, der durch die mangelhafte Leistung und die Weigerung der Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist das Risiko gesetzt hat, dass im Rahmen der dann durch den Besteller veranlassten Mängelbeseitigung auch Maßnahmen ergriffen werden, die sich in einer nachträglichen Bewertung als nicht erforderlich erweisen, das sog. Einschätzungs- und Prognoserisiko. Damit können auch diejenigen Kosten erstattungsfähig sein, die für einen erfolglosen oder sich später als unverhältnismäßig teuer herausstellenden Versuch aufgewendet wurden (vgl. OLG Düsseldorf, 07.06.2011 - 21 U 100/10, IBRRS 2012, 2494; OLG Bamberg, 01.04.2005 - 6 U 42/04, IBRRS 2005, 1610).*)

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IBRRS 2015, 0181

OLG München, Beschluss vom 29.07.2014 - 34 Wx 138/14

1. Zur Widerruflichkeit einer Bauträgervollmacht.*)

2. Ein wichtiger Grund für den Widerruf kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (OLG München, 20.02.2013 - 34 Wx 439/12, IBRRS 2013, 1394, FGPrax 2013, 111). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen. Hiervon hat sich das Grundbuchamt bzw. das Beschwerdegericht im Rahmen freier Beweiswürdigung zu überzeugen.*)

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IBRRS 2015, 0040

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.11.2014 - 22 U 94/14

1. Bei Werkverträgen im Baubereich sind an eine Kostengarantie (insbesondere eines Architekten bzw. Bauträgers) strenge Anforderungen zu stellen.*)

2. Für die Annahme einer Bausummengarantie muss erkennbar sein, dass der Architekt bzw. Bauträger sich persönlich verpflichten wollte, für sämtliche, den angegebenen Betrag der Baukosten übersteigende Mehrkosten ohne Verschulden einzustehen. Insbesondere die bloße Zusicherung einer Baukostensumme reicht dafür regelmäßig nicht aus.*)

3. Nicht im vorstehenden Sinne einer Garantieerklärung/-übernahme vereinbarte Kostenrahmen bzw. Vereinbarungen zu einer Kostenobergrenze (Limit) stellen sich im Baubereich (insbesondere im Architektenrecht) regelmäßig als Beschaffenheitsvereinbarungen im Rahmen des Gewährleistungs- bzw. Haftungsrechts dar.*)

4. Solche Vereinbarungen beziehen sich regelmäßig allein auf durch den Architekten und dessen vertragliche Leistungen zu planende, steuernde und kontrollierende Kostenpositionen, nicht hingegen auf Eigenleistungen der Bauherrin.*)

5. Für die Annahme des Abschlusses eines selbständigen Beratungsvertrages (insbesondere im Rahmen einer Finanzierungsberatung durch einen Bauträger) ist kein Raum, wenn der Bauträger der Bauherrin zu seiner - eigentlich internen und vertraulichen - Schätzung der Kosten der Eigenleistungen der Bauherrin ausdrücklich erklärt, hierfür mangels Überschaubarkeit dieser Eigenleistungen keine Gewähr übernehmen zu können.*)

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IBRRS 2015, 0049

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.05.2014 - 22 U 139/13

1. Ist im Rahmen eines Bauträgervertrags bei einem Verlangen nach Zustimmung zur Grundbucheintragung zwischen den Parteien bei an sich unstreitiger Verpflichtung zur Auflassung lediglich noch die Freigabe (bzw. Berechtigung) der letzten Kaufpreisrate(n) im Streit, ist der Gegenstandswert unter Berücksichtigung der Höhe der streitigen Restkaufpreisforderung(en) zu bestimmen.*)

2. Für den Fall, dass der Käufer Leistungen im Umfang der letzten beiden Kaufpreisraten verlangt, die zugleich Voraussetzung für den - nach bereits erklärter Auflassung - vom Notar zu stellenden Antrag auf Eigentumsumschreibung sind, gelten die vorstehenden Grundsätze im Sinne einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise entsprechend.*)

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Online seit 2014

IBRRS 2014, 3151

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.01.2014 - 3 U 110/13

1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann.

2. Ist das Einparken auf dem zu einer hochpreisigen Wohnung gehörenden Stellplatz nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte.

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IBRRS 2014, 2945

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.02.2014 - 3 U 110/13

1. Wird eine Wohnung von einem Bauträger als hochpreisig, repräsentativ und hochwertig ausgestattet angeboten, darf der Erwerber erwarten, dass auf dem zur Wohnung gehörenden Parkplatz ein Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann.

2. Ist das Einparken nur rückwärts und nach mehrmaligem Rangieren möglich, liegt ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger baurechtlich keinen größeren Stellplatz errichten durfte.

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