Gesamtsuche

Bauträger

OLG Rostock, Urteil vom 19.05.2004 - 1 U 75/02

1. Zum Amt des Notars gehören auch die Betreuung und Vertretung der Beteiligten (§ 24 BNotO). Das erfasst die Ausführung von Vollzugsaufgaben. Hierzu gehört auch die Abgabe von Erklärungen - von Verfahrenserklärungen wie auch von materiell-rechtlichen Erklärungen - im Namen von Beteiligten; mithin auch die Abgabe einer Unterwerfungserklärung.

2. Eine Unterwerfungserkärung ist nur dann unwirksam, wenn die hierzu berechtigende Vollmacht Bestandteil eines Geschäftsbesorgungsvertrages ist, der die rechtliche Abwickung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauherrenmodells zum Gegenstand hat, eine umfassende Abschlußvollmacht - regelmäßig für Kauf- und Kreditgeschäft - vorsieht, deshalb eine Rechtsbetreuung erheblichen Ausmaßes erfordert und aus diesem Grunde seinerseits der Erlaubnis gemäß § 1 RBerG bedarf.

3. Lässt sich ein Unternehmer vom Erwerber eines noch zu bebauenden Grundstücks einen Nachweisverzicht erklären, so muss darin eine unangemessene Benachteiligung gesehen werden, weil die Klausel dem Unternehmer den Zugriff auf das Vermögen des Auftraggebers eröffnet, ohne nachweisen zu müssen, dass er seine Bauleistung in einem der Rate entsprechenden Umfang erbracht hat. Sie setzt den Auftraggeber der Gefahr einer Vorleistung aus, welche der gesetzlichen Regelung des Werkvertrags fremd ist. Der Erwerber wird in die Rolle der Verteidigung seiner Rechte gedrängt und läuft Gefahr, Vermögenswerte endgültig zu verlieren, ohne dafür einen entsprechenden Gegenwert am Bauvorhaben erhalten zu haben.

4. Auf den Nachweisverzicht gegenüber einem Kreditinstitut lassen sich diese Erwägungen jedoch im entscheidenden Punkt nicht übertragen. Dort ist die Gefahr eines missbräuchlichen Zugriffs auf die Unterwerfungserklärung mit Nachweisverzicht theoretischer Natur. Kein Kreditinstitut wird vor Valutierung des Darlehens die Zwangsvollstreckung gegen den Kunden betreiben. Hat der Kreditnehmer das Darlehen empfangen, könnte das Kreditinstitut zwar im Einzelfall wegen noch nicht fälliger Raten oder nach einer unberechtigten Kündigung zu Unrecht aus der Unterwerfungserklärung vorgehen. Das Risiko eines Totalverlustes besteht für den Kunden aber nicht. Er hat die Gegenleistung erhalten und kann sich nach ungerechtfertigten Vollstreckungshandlungen am regelmäßig solventen Kreditinstitut - anders als am vielfach insolvenzanfälligen Bauunternehmen oder Bauträger - schadlos halten. Die Unterwerfungsklausel mit Nachweisverzicht im Verhältnis zwischen dem Kreditinstitut und dem Kreditnehmer begegnet im Hinblick auf § 9 AGB-Gesetz deshalb keinen Bedenken.

5. Durch die Subsidiaritätsklausel in § 5 Abs. 2 HWiG werden die Widerrufsvorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes nur dann verdrängt, wenn auch das Verbraucherkreditgesetz dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gewährt. Das ist hinsichtlich eines Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht der Fall. Dem Realkreditnehmer steht das Widerrufsrecht nach § 1 Abs. 1 HWiG deshalb zu.

6. Es ist die eigene Aufgabe des Käufers, auch wenn der Kauf kreditfinanziert wird, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Grundsätzlich haben weder das Kreditinstitut noch der Verkäufer und deshalb auch nicht der Vermittler über die Unangemessenheit des Kaufpreises aufzuklären.

7. Eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des Objekts von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgegangen werden muß. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst dann in Betracht zu ziehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Eine Überteuerung von 75 % oder 80 % genügt für die Feststellung der Sittenwidrigkeit allein nicht.

8. Eine kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.

9. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann.

10. Ein schwerwiegender Interessenkonflikt ist nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist. Er kann vielmehr nur dann vorliegen, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere Umstände hinzutreten.

11. Auch wenn die finanzierende Bank hinsichtlich der Unrentabilität der Immobilie über einen Wissensvorsprung verfügt, so begründet dies für sich noch keine Aufklärungspflicht, erst recht nicht nach bereits vollzogenem Kaufgeschäft.

12. Um ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt es sich auch dann, wenn der Wert der Wohnung niedriger sein sollte als der Betrag der bestellten Grundschuld. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist nur dann nicht anzuwenden, wenn die Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist.

13. Der Realkreditvertrag und das finanzierte Grundstücksgeschäft sind grundsätzlich nicht als zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundene Geschäfte anzusehen.

 Volltext

Bauträger

BGH, Urteil vom 20.01.2004 - XI ZR 460/02

Eine Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG ist der kreditgebenden Bank bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen nach den zu § 123 BGB entwickelten Grundsätzen nicht allein deshalb zuzurechnen, weil die Bank Kenntnis davon hat, daß die Eigentumswohnung nicht von einer Privatperson, sondern von einer gewerblich tätigen Bauträgergesellschaft über einen Vermittler verkauft und der Darlehensvertrag über ihn vermittelt wurde. Allein dieser Umstand läßt nicht den Schluß zu, daß die Darlehensvertragserklärungen der Kunden auf einer mündlichen Verhandlung ohne vorherige Bestellung an ihrem Arbeitsplatz oder in ihrer Privatwohnung beruhen, und verpflichtet die kreditgebende Bank auch nicht ohne weiteres zu einer Nachfrage über die Umstände der Vertragsanbahnung.*)

 Volltext

 IBR 2004, 226

Bauträger

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.08.2003 - 1 U 122/01

1. Eine finanzierende Bank hat bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen grundsätzlich gegenüber ihrem Kunden nur auf den Darlehensvertrag bezogene Aufklärungspflichten. Zur Aufklärung über Risiken des finanzierten Geschäfts ist sie nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Dafür genügt nicht, dass sie in ein "Vertriebssystem" oder "-konzept" des Bauträgers in dem Sinne eingebunden ist, dass sie sich diesem gegenüber grundsätzlich zur Finanzierung der einzelnen Erwerbsverträge bereit erklärt und die dem Darlehensvertrag voraus gehenden Verhandlungen Dritten - wie beispielsweise für den Bauträger tätigen Anlagevermittlern - überlässt (Abgrenzung zu OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 23. August 2001 - 16 U 190/00, WM 2002, 549 ff.).*)

2. Ein Wissensvorsprung der Bank über den Wert der zu erwerbenden Immobilie und die Höhe der gerade für den jeweiligen Erwerbsinteressenten zu erwartenden Steuervorteile löst in aller Regel keine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank aus.*)

3. Wenn die finanzierende Bank alle Verhandlungen und ersichtlich notwendigen Beratungsgespräche Dritten, etwa vom Bauträger beauftragten Anlagevermittlern, überlässt, muss sie sich deren auf den Darlehensvertrag bezogene Pflichtverletzungen nach § 278 BGB zurechnen lassen.*)

4. Die Prognose zu Steuervorteilen und Mieterträgen und deren Auswirkungen auf die Tragbarkeit der Finanzierung ist dem Anlage-, nicht dem Darlehensgeschäft zuzuordnen. 5. Über die Nachteile eines hohen Disagios muss die Bank regelmäßig nicht aufklären. 6. Wenn zwischen der Haustürsituation und dem Vertragsschluss mehrere Wochen liegen, besteht keine Indizwirkung zugunsten des Kunden. Dieser kann den Nachweis der Mitursächlichkeit dann nicht allein mit der Anregung seiner Vernehmung als Partei führen.*)

 Volltext

Bauträger

BGH, Urteil vom 29.04.2003 - XI ZR 201/02

1. Der im Rahmen von Bauherren-, Bauträger- oder Erwerbermodellen auftretende Vermittler wird als Erfüllungsgehilfe gemäß § 278 BGB im Pflichtenkreis der in den Vertrieb nicht eingeschalteten Bank grundsätzlich nur insoweit tätig, als sein Verhalten den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft.

2. Das finanzierende Kreditinstitut ist bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer von sich aus über eine im finanzierten Kaufpreis "versteckte Innenprovision" aufzuklären. Eine Aufklärungs- und Hinweispflicht über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Kapitalanlage beiträgt, dass die Bank zum Zeitpunkt der Kreditvergabe von einer die Grenze der Sittenwidrigkeit überschreitenden Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste.

3. Die Bank ist im Regelfall nicht gehalten, den Kreditsuchenden von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen.

4. Derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Käufer besorgt, bedarf der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig.

5. Die Nichtigkeit des umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte Abschlussvollmacht, ohne dass es darauf ankommt, ob Vollmacht und Grundgeschäft nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB verbunden sind.

 Volltext

 IBR 2003, 421

Bauträger

BGH, Urteil vom 25.03.2003 - XI ZR 227/02

a) Ist ein umfassender Geschäftsbesorgungsvertrag auf eine unzulässige Rechtsberatung gerichtet und daher wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig, so ist davon nach dem Schutzzweck grundsätzlich auch die vom Auftraggeber dem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht betroffen.*)

b) § 171 und § 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht kommen auch dann zur Anwendung, wenn die Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers gemäß Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig ist.*)

 Volltext

Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 18.03.2003 - XI ZR 188/02

a) Ist der im Rahmen eines steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodells abgeschlossene Treuhändervertrag wegen eines Verstoßes gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG nichtig, so erfaßt die Nichtigkeit auch die dem Treuhänder erteilte Vollmacht.*)

b) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen muß sich das in den Vertrieb nicht eingeschaltete finanzierende Kreditinstitut Erklärungen des Vermittlers zu Wert und Rentabilität des Kaufobjekts nicht zurechnen lassen. Sie betreffen nicht das Kreditgeschäft, sondern das zu finanzierende Geschäft und liegen damit außerhalb des Pflichtenkreises der Bank.*)

 Volltext 2 Beiträge2 Nachrichten