Immobilien- & Baurecht

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Urteile zum Immobilienrecht

IBRRS 2010, 0980

LG Dortmund, Beschluss vom 01.03.2010 - 2 T 5/10

1. Zum Umfang der Deckungserweiterung einer Haftpflichtversicherung auf Mietsachschäden.

2. Die Benutzung eines Rollschreibtischstuhles im Wohnbereich fällt nicht unter eine an sich vertragsgemäße, jedoch überbordende Nutzung (quantitative Abweichung), sondern unter eine schon ihrer Art nach falsche Benutzung der Mietsache (qualitative Abweichung), so dass dadurch verursachte Haftpflichtansprüche erfasst sind.

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IBRRS 2010, 1024

BGH, Urteil vom 26.02.2010 - V ZR 98/09

Die unwirksame Zustellung des Mahnbescheids hindert den Eintritt der Verjährungshemmung nicht, wenn der Anspruchsinhaber für die wirksame Zustellung alles aus seiner Sicht Erforderliche getan hat, der Anspruchsgegner in unverjährter Zeit von dem Erlass des Mahnbescheids und seinem Inhalt Kenntnis erlangt und die Wirksamkeit der Zustellung ebenfalls in unverjährter Zeit in einem Rechtsstreit geprüft wird.*)

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IBRRS 2010, 1066

BGH, Beschluss vom 25.02.2010 - V ZB 92/09

Betreibt ein Gläubiger, der den dem Schuldner als Miteigentümer eines Grundstücks zustehenden Anspruch auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft und auf Teilung sowie Auszahlung des Erlöses gepfändet hat, die Teilungsversteigerung, ist der Schuldner auch dann nicht an einer Verfügung über seinen Miteigentumsanteil gehindert, wenn der gepfändete Anspruch dadurch untergeht.*)

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IBRRS 2010, 0981

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.02.2010 - 2 AR 30/09

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs werden vom Gerichtsstand des § 29a ZPO Ansprüche des Vermieters aufgrund eines selbständigen Gewähr-, Garantie- oder Bürgschaftsvertrages gegen einen Dritten, der nicht Partei eines Miet- oder Pachtvertrages über Räume, dessen Anbahnung oder Abwicklung ist, nicht erfasst.

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IBRRS 2010, 1061

OLG München, Beschluss vom 02.02.2010 - 25 U 4388/09

Der Rechtsschutzversicherer kann sich nicht auf Vorvertraglichkeit berufen, wenn der Versicherungsnehmer als Vermieter im Grundprozess nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter Schadensersatz wegen Nichtbeseitigung während der Mietzeit verursachter Schäden bei Auszug verlangt.

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IBRRS 2010, 1070

OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2010 - 22 U 105/09

1. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie hat gegenüber dem Erwerber keine Aufklärungspflicht über die von ihm für unberechtigt gehaltenen Mängelrügen des die Immobilie bewohnenden Mieters.

2. Zur Problematik der Schadensersatzpflicht des Verkäufers für Schäden wegen Schimmelbildung, insbesondere bei vereinbarten Haftungsausschluss.

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IBRRS 2010, 1054

OLG Celle, Beschluss vom 14.01.2010 - 4 W 10/10

Wird ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft (sog. Negativbeschluss) angefochten und gleichzeitig die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Vornahme der abgelehnten Maßnahme verlangt, so handelt es sich um einen einheitlichen Lebenssachverhalt, der eine Zusammenrechnung der Streitwerte für die Anträge nicht rechtfertigt.

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IBRRS 2010, 0999

AG Kassel, Urteil vom 04.01.2010 - 453 C 4954/09

Die aufgrund Vereinbarung oder gemäß § 556b BGB im Voraus zu zahlende Miete ist bis zum 3. Werktag des Monats dem Vermieter gutzubringen, d. h. der Mieter muss eine Zahlung nicht mehr nur bis zur vereinbarten Frist anweisen, sondern dafür sorgen, dass die angewiesenen Gelder bis zur vereinbarten Frist der Hausbank des Vermieters gutgeschrieben werden.

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IBRRS 2010, 1051

OLG Köln, Urteil vom 22.12.2009 - 22 U 9/09

1. Die Klausel:

"§ 8 Minderung, Aufrechnung Zurückbehaltungsrecht

1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis T soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.
Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30% der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.

3. Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig."

ist in einem Gewerberaummietvertrag zulässig.

2. Auch in gewerblichen Mietverhältnissen ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnungen innerhalb angemessener Zeit zu erstellen. Als angemessen gilt - entsprechend § 556 Abs. 3 BGB - ein Zeitraum von einem Jahr. Erfolgt die Abrechnung innerhalb dieses Zeitraums nicht, kann der Mieter im bestehenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des auf den abzurechnenden Zeitraum entfallenden Betrags geltend machen, § 273 BGB. Dies wird als im laufenden Mietverhältnis ausreichendes "Druckmittel" angesehen, des weitergehenden Rechts auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkosten bedarf es nicht. Ist das Mietverhältnis dagegen beendet, versagt dieses Druckmittel. Dem Mieter wird - in ergänzender Vertragsauslegung - ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse zugestanden, ohne dass er zunächst auf Abrechnung klagen müsste.

3. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt als ebenfalls schuldrechtlicher Anspruch im Sinne des § 194 Abs. 1 BGB der Verjährung, und zwar der allgemeinen, dreijährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in der der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dieser Zeitpunkt entspricht demjenigen, in dem nach allgemeinen Grundsätzen die Verjährung von Nachzahlungs- und Rückzahlungsansprüche beginnt, grundsätzlich also mit dem Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erteilt wird oder spätestens hätte erteilt werden müssen.

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IBRRS 2010, 0983

OLG Rostock, Urteil vom 10.12.2009 - 3 U 253/08

1. Stehen dem Gläubiger gegenüber dem Schuldner Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen zu, kann der Schuldner bestimmen, auf welche dieser Forderungen er leistet.*)

2. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Versorgung von Räumen mitzuübernehmen, die Dritten überlassen sind oder vom Vermieter genutzt werden. Auch die Kosten, die auf leerstehende Räume entfallen, hat nicht der Mieter zu tragen.*)

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IBRRS 2010, 0984

AG Bernau, Urteil vom 08.12.2009 - 10 C 248/09

Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung des Mietzinses stellt für den Vermieter einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages dar.

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IBRRS 2010, 1073

OLG München, Beschluss vom 27.11.2009 - 34 Wx 102/09

1. Zu den Voraussetzungen der Löschung von Rückgewährsvormerkungen ohne Bewilligung des Berechtigten.*)

2. Ein auf Klage nach § 767 ZPO ergangenes Urteil, das die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde für unzulässig erklärt, ist kein geeignetes Mittel, die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Hinblick auf eine Vormerkung zu beweisen, die einen mit dieser Urkunde begründeten Anspruch sichert.*)

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IBRRS 2010, 1068

LG München I, Urteil vom 16.11.2009 - 1 S 4964/09

1. Der Klage eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Feststellung, dass eine bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentum mangels Nachteils gemäß § 14 Nr. 1 WEG zustimmungsfrei sei und deshalb nicht von ihm beseitigt werden müsse, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Kläger nicht zuvor gemäß § 22 I 1 WEG einen Beschluss in der Eigentümergemeinschaft hierüber herbeigeführt hat.*)

2. Die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit der baulichen Veränderung ist nur dann entbehrlich, wenn sie dem Kläger ausnahmsweise unzumutbar ist, weil etwa im Einzelfall eindeutig und ohne weitere Prüfung feststeht, dass keinerlei Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ausgelöst werden, oder weil von vornherein sicher ist, dass die übrigen Eigentümer das Einverständnis verweigern.*)

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IBRRS 2010, 1072

VG Göttingen, Beschluss vom 12.11.2009 - 1 B 247/09

Die Verlosung eines Hauses im Internet ist zu Recht untersagt worden. Es handelt sich um unerlaubtes öffentliches Glücksspiel.*)

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IBRRS 2010, 1053

LG Gießen, Beschluss vom 13.10.2009 - 1 S 71/09

1. Anwaltskosten sind nur zu ersetzen, soweit sie auch erforderlich sind.

2. Dies ist bei einem unternehmerischen Großvermieter für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und für ein außergerichtliches Räumungsverlangen zu verneinen.

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IBRRS 2010, 0979

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2009 - 3 U 224/08

1. Eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung wird auch in den Fällen dauernder Leistungshindernisse angenommen, die zu einer generellen Unerfüllbarkeit der Leistung führen. Insbesondere kann eine Leistung durch bloßen Zeitablauf dauernd unmöglich werden. Bei absoluten Fixgeschäften begründen auch nur vorübergehende Leistungsstörungen eine dauernde Unmöglichkeit.*)

2. Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsschluss aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut.*)

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IBRRS 2010, 1067

LG München I, Urteil vom 30.09.2009 - 15 S 6274/09

Die Schönheitsreparatur-AGB, wonach der Mieter die Pflicht übernimmt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen" führt zur Gesamtunwirksamkeit der Abwälzungsklausel.

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IBRRS 2010, 1071

LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2009 - 307 S 39/09

Grundsätzlich hat der Vermieter die Beweislast dafür, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Ferner muss der Vemieter beweisen, dass das Gebäude nach dem Stand der Technik zur Bauzeit frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallende Beheizungs- oder Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um den Schaden zu vermeiden.

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IBRRS 2010, 0972

LG Kiel, Beschluss vom 15.09.2009 - 1 S 92/09

1. Eine wegen wertausschöpfender Belastung des besicherten Grundstücks als insolvenzzweckwidrig und rechtsgrundlos zu behandelnde Lästigkeitsprämie für die Erteilung einer Löschungsbewilligung kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gemäß § 814 Fall 1 BGB gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.

2. Eine die Anwendung des § 814 BGB ausschließende Zwangslage scheidet aus, wenn die Erteilung der Löschungsbewilligung ohne Weiteres im Klagewege hätte erlangt werden können.

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IBRRS 2010, 1069

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 14.07.2009 - 5 W 109/09

Der Streitwert im Rahmen der Anfechtungsklage wegen Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung, ist an der den Kläger tatsächlich belastenden Kaltwasserposition festzumachen.

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IBRRS 2010, 1075

LG Bremen, Urteil vom 17.04.2009 - 3 S 391/08

1. Unwirksam ist eine Klausel in einem Wohnungskaufvertrag, wonach die Kündigung der durch den Käufer mit übernommenen Fernwärmebezugsverpflichtung einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit von drei Viertel der Stimmen der Miteigentümer bedarf.*)

2. Ein Anbieter von Fernwärme ist nicht verpflichtet, für einzelne Wohnungen verbrauchsgenaue Wärmemessstellen zu errichten und danach abzurechnen.*)

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IBRRS 2010, 0989

OLG Celle, Beschluss vom 30.03.2009 - 4 W 41/09

Begrenzung des Gebührenstreitwertes in Wohnungseigentumssachen gemäß § 49 a GKG.*)

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IBRRS 2010, 1050

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.03.2009 - 3 U 33/08

1. An die Feststellung eines Erlasses von Pachtzinsen gemäß § 397 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen, entsprechende Vereinbarungen sind im Zweifel eng auszulegen und sämtliche relevanten Begleitumstände sind zu berücksichtigen, da grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine Partei einen einmal begründeten Anspruch aufgeben will.

2. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Erlasses trägt der Pächter.

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IBRRS 2010, 1049

KG, Urteil vom 05.02.2009 - 12 U 122/07

1. Weicht die tatsächliche Fläche eines Gewerbemietobjektes um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, begründet das regelmäßig die Annahme eines Mangels i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine Minderung der Miete rechtfertigt. Bei einer geringeren Flächenabweichung hat der Mieter zur Rechtfertigung einer Minderung darzulegen, dass dadurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt wird.

2. Bezugsgröße für die Flächenberechnung im Gewerbemietrecht ist mangels gesetzlicher Definition von Mietfläche der im Vertrag niedergelegte Parteiwille zum Berechnungsmodus, der gegebenenfalls durch Auslegung zu ermitteln ist.

3. Eine Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die einzelnen Posten, deren jeweilige Gesamtkosten, den Umlageschlüssel dieser Kosten nach Fläche, die anteiligen Kosten und schließlich die Differenz zwischen den gezahlten Vorschüssen und den berechneten Betriebskosten beinhaltet.

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