Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG München I, Beschluss vom 30.11.2023 - 31 S 10140/23

1. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus.

2. Der Vertrauensschutz des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB beschränkt sich auf die Höhe der Vorauszahlungen. Darüber hinaus gewährt das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.

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 IMR-Beitrag

Wohnungseigentum

AG Kempten, Urteil vom 20.11.2023 - 40 C 357/23 WEG

ohne amtliche Leitsätze

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Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 15.11.2023 - 1295 C 16480/22 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen.

2. Die bloße Gefahr der Majorisierung führt nicht zur Unzulässigkeit des Objektprinzips, weil die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung der im Einzelfall gefassten Beschlüsse vor rechtsmissbräuchlichem Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers geschützt werden.

3. Die übrigen Wohnungseigentümer sind jedoch unabhängig von dieser Rechtsschutzmöglichkeit dann vor der Mehrheitsentscheidung eines einzelnen Mehrheitseigentümers zu schützen, wenn dieser seine Mehrheitsmacht rechtsmissbräuchlich ausübt.

4. Für die Annahme einer Majorisierung muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

5. Majorisierende Beschlüsse können dabei insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

6. Die Stimmabgabe eines Mehrheitseigentümers ist auch dann nicht unwirksam, wenn er trotz drohender Verwalterlosigkeit die Verwalterbestellung blockiert.

7. Die Klage auf Ungültigerklärung des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist mit der Klage auf "Feststellung" eines positiven Beschlusses zu verbinden, wenn die erfolgreiche Anfechtung des "negativen" Beschlusses allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses bei Berücksichtigung der zu Unrecht ausgeschlossenen Stimmen führt.

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 IMR 2024, 70

Wohnungseigentum

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.11.2023 - 980a C 19/23 WEG

1. Legt der Verwalter eigenmächtig gegen ein Urteil Berufung ein und informiert die Eigentümer auf einer Versammlung über das laufende Berufungsverfahren trotz ausdrücklicher Nachfragen einzelner Eigentümer nicht, so kann der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund - ohne Abmahnung - gekündigt werden.

2. Zumindest in einem Fall der Interessenkollision ist die Verwaltung gehalten, eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über den Fortgang des Rechtsstreits einzuholen, weil sie anderenfalls ein eigenes Fehlverhalten zu retten versucht.

3. Nach einer Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kann der Verwalter auch keine Vergütung mehr für die nächsten sechs Monate verlangen.

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Wohnungseigentum

LG München I, Urteil vom 08.11.2023 - 1 S 11052/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.11.2023 - 2 U 115/22

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages - aus steuerlichen Gründen - in einer gesonderten Vereinbarung, dass der Vermieter an den gemeinnützigen Mieter eine Spende zahlt, die dieser wiederum zur Begleichung der Mietzahlungen verwendet, gerät der Mieter im Fall des vertragswidrigen Ausbleibens der Spenden nicht in Zahlungsverzug.

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 IMR 2024, 104

 Nachricht

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 06.11.2023 - 8 U 10/23

Sieht der Mietvertrag vor, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, so bedarf es, wenn der Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zustimmt, insoweit keiner schriftlichen Vereinbarung der Parteien, um die Form des § 550 Satz 1 BGB zu wahren.*)

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 IMR 2024, 55

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 24.10.2023 - 2 U 5/23

Die illegale Nutzung von vermieteten Räumlichkeiten (hier: als Spielhalle) begründet erst dann einen Mangel, wenn die Behörde die Nutzung des Objekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.*)

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 IMR 2023, 508

Öffentliches Baurecht

VG Düsseldorf, Urteil vom 20.10.2023 - 25 K 5056/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnungseigentum

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2023 - 3 U 70/23

(ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 02.10.2023 - 1291 C 650/23 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnungseigentum

LG Rostock, Urteil vom 29.09.2023 - 1 S 132/22

1. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Bezüglich der Dauer des Verwaltervertrags gilt dies zumindest für Bestellungen vor Inkrafttreten des WEMoG.

2. Kann im Fall besonderer Dringlichkeit von der satzungsmäßigen Ladungsfrist abgesehen werden, ist dies zu bejahen, wenn eine Gemeinschaft mit 28 Wohneinheiten infolge Amtsniederlegung verwalterlos wird.

3. Sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag wird jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen.

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Werkvertrag

LG Berlin, Beschluss vom 21.09.2023 - 19 O 140/21 (2)

ohne amtliche Leitsätze

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Öffentliches Baurecht

OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 14.09.2023 - 2 L 100/21

Die Nutzungsänderung von zwei Wohnungen zu Terminwohnungen, in denen Prostitution betrieben wird, kann in einem faktischen Mischgebiet im Einzelfall bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn die Terminwohnungen im Erdgeschoss eines ansonsten zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhauses eingerichtet werden sollen.*)

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Wohnungseigentum

AG Bonn, Urteil vom 01.09.2023 - 210 C 52/22

Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, d. h. wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

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Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnraummiete

AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2023 - 21 C 17/23

Die Untervermietung über airbnb ist etwas anderes als an bekannte Personen. Eine dauerhafte und ständig wechselnde Vermietung an Touristen ist mit einer Wohngemeinschaft nicht gleichzusetzen. Die laufend wechselnde Unterbringung verschiedener Touristen ist regelmäßig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden und bedingt eine erhöhte Abnutzung der Wohnung sowie eine gesteigerte Beeinträchtigung der Nachbarn. Sie ist deshalb von einer Untervermietungserlaubnis nicht gedeckt, die bezogen ist auf die Untervermietung an Fotomodels, die der Mieter über seine Tätigkeit als Fotograf kannte bzw. deren Kontakt er über die Agentur vermittelt bekam.

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Wohnraummiete

AG Rheinbach, Urteil vom 23.08.2023 - 3 C 110/21

1. Aufgrund einer fehlenden Warmwasserversorgung kann der Mieter 20%, aufgrund des Lärms durch aufgestellte Trocknungsgeräte 10%, aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Fahrstuhls 3% und des Kellers 20% - sowohl in Gestalt des Wäschekellers/Gemeinschaftskellers als auch in Gestalt des mietvertraglich zugewiesenen Kellerraums jeweils 10% - der Miete mindern.

2. Ein Zurückbehaltungsrecht an der (geminderten) Miete kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter sich pflichtwidrig weigert, seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjekts nachzukommen, nicht aber dann, wenn er alle Anstrengungen unternimmt, um die Schäden unverzüglich zu beseitigen.

3. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

4. Die ordentliche Kündigung wird durch eine Schonfristzahlung nicht unwirksam.

5. Zwar kann eine Kündigung in der elektronischen Form des § 126a BGB erfolgen, allerdings muss dann, wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnungseigentum

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22

1. Aufgrund einer Teilungserklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.*)

2. Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht.*)

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.*)

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 IMR 2023, 471

Bauvertrag

OLG München, Urteil vom 02.08.2023 - 27 U 2547/22 Bau

1. Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier: Dachsanierungsarbeiten).

2. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen" führt nicht zu einer Vertretungsmacht für den Vertragsschluss einer nicht beschlossenen Dachsanierung.

3. Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Unternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.

4. Einem Handwerksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Verwalter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge über Dachsanierngsarbeiten zu schließen.

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Wohnraummiete

AG Essen, Urteil vom 20.07.2023 - 136 C 95/23

1. Die Minderung hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab.

2. Eine Möglichkeit zur Berechnung der angemessenen Minderung ist die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse.

3. Bei dem Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10% gerechtfertigt.

4. Für den Mangel der Außenrollos ist eine Minderung von 2,5% gerechtfertigt.

5. Den Absender einer E-Mail trifft - ähnlich wie bei Briefen - die volle Beweislast für den Zugang der Willenserklärung. Eine tatsächliche Vermutung, dass eine abgesandte E-Mail auf dem Server des Empfängers eingeht, besteht nicht.

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 IMR 2024, 20

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 19.07.2023 - 1295 C 396/23 WEG

Wird die GdWE bei der Beschlussfassung von einem Fachmann beraten, liegt eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vor.

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Wohnraummiete

AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023 - 5 C 3319/22

1. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.

2. Dabei ist unerheblich, dass der Zahlungsrückstand vorliegend nicht den Mietzins, sondern Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen betrifft. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren.

3. Die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hat zur Folge, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters verbindlich ist.

4. Auch wenn eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart wird und der Vermieter dennoch abrechnet, muss dies innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt werden.

5. Auch der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnungen materiell unzutreffend sind und daher bei entsprechenden rechtzeitigen Einwendungen des Mieters ein deutlich geringerer Rückstand bestanden hätte, der für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nicht ausgereicht hätte, führt nicht dazu, dass dies die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt.

6. Grundsätzlich besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter zwar die Abrechnung erteilt, aber die damit verbundene Belegeinsicht nicht gewährt. Das Zurückbehaltungsrecht endet jedoch mit Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

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 IMR 2023, 453

Wohnungseigentum

AG Charlottenburg, Urteil vom 18.07.2023 - 74 C 15/23

Sind in einem Beschluss über die Jahresabrechnung Kostenverteilerschlüssel ausgewiesen, die nicht von einer Beschlussgrundlage gedeckt sind, und verstößt dieser zudem gegen das sog. Belastungsverbot, führt dies zu dessen Ungültigkeit.

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 IMR-Beitrag

Wohnungseigentum

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.07.2023 - 73 C 15/23

1. Nach der Neufassung des § 29 WEG durch das am 1. 12. 2020 in Kraft getretene WEMoG besteht kein Grund mehr, die abstimmenden Eigentümer über die Blockwahl zu beeinflussen, für Beiräte zu stimmen, die sie eigentlich ablehnen bzw. insgesamt mit Nein zu stimmen, obwohl nur ein Beirat nicht ihren Beifall findet.

2. Es ist nunmehr dem Ermessen der Eigentümer überlassen, wie viele Mitglieder sie in den Beirat entsenden wollen; es besteht daher auch erst recht kein Anlass, durch Blockwahl eine bestimmte Mitgliederzahl vorzugeben; die Vorgabe der Zahl schränkt die Willensbildung der Eigentümer ohne Rechtfertigung ein.

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Wohnraummiete

LG München I, Beschluss vom 13.07.2023 - 14 S 6310/23

1. Ein Mieter eines Mehrparteienhauses, der dem polizeilichen Notruf wissentlich erfundene Tatsachen mitgeteilt und damit einen größeren Polizeieinsatz bei einem anderen Mieter auslöst, kann den Hausfrieden so schwer wiegend stören, dass dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).

2. Eine Störung des Hausfriedens ist regelmäßig dann nachhaltig, wenn sie schwer wiegend ist. Zwar reichen kurze bzw. einmalige Störungen des Hausfriedens regelmäßig nicht für eine fristlose Kündigung aus. Allerdings kann auch ein einmaliger Vorfall den Hausfrieden so schwer stören, dass unter Abwägung aller Interessen eine Fortsetzung für den Vermieter nicht zumutbar ist.

3. Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwer wiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.

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Bauträger

LG München I, Urteil vom 13.07.2023 - 2 O 1924/22

1. Soweit wegen einer unwirksamen, da die Erwerber unangemessen benachteiligenden Vereinbarung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentumsanlage keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorliegt, ist jeweils im Einzelfall zu prüfen, ob Mängelrechte verwirkt sind.

2. Dabei sind sowohl Umstände auf Seiten des Bauträgers als auch Umstände auf Seiten der Erwerber gegenüberzustellen und im Rahmen einer Gesamtabwägung zu bewerten.

3. Auf Seiten der Erwerber kann dabei auch berücksichtigt werden, ob seit Bekanntwerden der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln bereits ein erheblicher Zeitraum vergangen ist, ohne dass die durch eine professionelle Hausverwaltung begleiteten Erwerber ihre Ansprüche geltend gemacht hätten.

 Volltext 4 Beiträge

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 - 5 U 255/23

Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.*)

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 IMR 2023, 458

Wohnungseigentum

LG Stuttgart, Urteil vom 05.07.2023 - 10 S 39/21

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss über das "Ob" der in dieser Vorschrift genannten angemessenen baulichen Veränderungen - vorliegend solche, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG) - verlangen, über das "Wie" der Durchführung der baulichen Veränderungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG jedoch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach eigenem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf Null reduziert ist.*)

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 IMR 2023, 510

Wohnungseigentum

AG Kassel, Urteil vom 29.06.2023 - 800 C 3190/22

1. Abrechnungspositionen, denen es an einer materiellen Rechtfertigung fehlt, können nicht gesondert angefochten werden. Sollte es für einzelne Abrechnungspositionen an der materiellen Rechtfertigung fehlen, so ist dies nicht mit der Anfechtung der Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Zahlungsspitzen geltend zu machen, sondern auf anderem Wege.

2. Sofern Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit der Hausverwaltung bestehen, sind diese erst auszuräumen, bevor ein Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung gefasst wird, da er anderenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Solange zwischen den Beteiligten nicht geklärt ist, ob Hausmeister- und Reinigungskosten auf einer tauglichen Beschluss- bzw. vertraglichen Grundlage angefallen sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass insoweit eine fehlerhafte Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegt, was eine Entlastung ausschließt.

4. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses über die Hausgeldvorschüsse erfordert entweder, dass die Wohnungseigentümer aus zweckwidrigen Erwägungen heraus einen einzelnen Wohnungseigentümer benachteiligen wollen, oder, dass offensichtlich Positionen eingestellt sind, deren materielle-rechtliche Grundlage nicht gegeben ist.

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 IMR 2024, 166

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 21.06.2023 - 1292 C 8365/22 WEG

Verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verzögerter Beauftragung der Trocknung bei einem Wasserschaden, ist für die Frage des anwendbaren Rechts auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der Schadensbeseitigung auch hinsichtlich der Folgeschäden. War die Trocknung vor dem 01.12.2020 beauftragt worden, liegt ein abgeschlossener Sachverhalt vor mit der Folge, dass die Hausverwaltung direkt haftet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG.

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 IMR-Beitrag

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2023 - 67 S 160/22

1. Die verfahrensfehlerfreie Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete erfordert bei einer dem Mieter nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern auch zur teilgewerblichen Nutzung überlassenen Wohnung grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens.*)

2. Der Umfang der vom Mieter nach Vertragsschluss in der Mietsache tatsächlich entfalteten gewerblichen Nutzung ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete ohne Belang. Entscheidend ist allein der Umfang der im Mietvertrag eingeräumten Befugnis zur teilgewerblichen Nutzung.*)

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

AG Charlottenburg, Urteil vom 09.06.2023 - 209 C 29/22

1. Nach Modernisierungsarbeiten vor Mietbeginn kann der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigende Miete vereinbaren; das Bestreiten des Mieters zu den Maßnahmen ist unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substanziierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.

2. Der Streitwert einer Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.

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 IMR 2024, 51

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23

Der Wunsch, aus hu­ma­ni­tä­ren Grün­den eine ge­flüch­te­te Frau aus der Ukrai­ne auf­zu­neh­men, be­grün­det ein be­rech­tig­tes In­ter­es­se an einer Un­ter­ver­mie­tung (Abgrenzung zu AG München, IMR 2023, 56).

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 IMR 2023, 498

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 26.05.2023 - 1295 C 8327/22 WEG

Bestätigt ein Beschluss lediglich einen früheren bestandskräftigen Beschluss und geht er inhaltlich in keiner Weise über diesen hinaus, verbleibt es selbst bei wirksamer Anfechtung des Beschlusses bei der bereits getroffenen Entscheidung.

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 IMR 2024, 124

Gewerberaummiete

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 3 U 94/22

1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert sein.

2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich.

3. Die Kosten einer All-Risk-Versicherung mit Extended Coverage sind auf den Mieter umlegbar.

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 IMR 2023, 409

Wohnungseigentum

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 23.05.2023 - 427 C 231/22

1. Ein WEG-Verwalter hat keine Kompetenz zur Gewährung von Zahlungserleichterungen, etwa durch Bewilligung einer Ratenzahlung. Eine Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung bedürfte eines Beschlusses.

2. Vor einer Beschlussfassung oder einer sie ersetzenden gerichtlichen Entscheidung über die Genehmigung einer Jahresabrechnung entsteht weder eine Nachzahlungspflicht der Gemeinschaft noch ein Erstattungsanspruch von Wohnungseigentümern.

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 IMR 2023, 467

Wohnungseigentum

AG München, Urteil vom 19.05.2023 - 1290 C 12005/22 WEG

Eine Verteilung der Kosten auf der Grundlage einer Schätzung, ausgehend vom früher konkret ermittelten Verbrauch, ist uneingeschränkt vertretbar und mit Blick auf den Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu beanstanden.

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 IMR 2024, 122

Wohnungseigentum

LG Stuttgart, Beschluss vom 19.05.2023 - 19 S 31/21

1. Ein Verwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden.

2. Allerdings reicht das Vorliegen eines wichtigen Grunds für sich genommen nicht aus, einen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung zu begründen. Denn auch dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch ein Ermessen, ob sie einen wichtigen Grund als Anlass zur Kündigung nehmen will, oder ob sie den Verwalter beibehalten will.

3. Solange das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf null reduziert ist, widerspricht die Ablehnung eines Beschlussantrags grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter sieht das Gesetz nicht vor.

5. Ein Entlastungsbeschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen.

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Wohnungseigentum

AG Ebersberg, Urteil vom 12.05.2023 - 21 C 689/21 WEG

1. Gerade die Möglichkeit der persönlichen Teilnahme und der persönlichen Beteiligung an der Beschlussberatung ist ein wesentlicher und grundlegender Bestandteil der Mitgliedschafts- und Teilhaberechte eines Eigentümers einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. Allerdings muss für die Annahme der Nichtigkeitsfolge als schärfster Sanktion im Sinne eines "subjektiven Elements" hinzukommen, dass ein vorsätzlicher Ausschluss eines Eigentümers von der Wahrnehmung seiner Mitgliedschaftsrechte angenommen werden kann.

3. Die Durchführung einer Versammlung trotz Geltung der sog. "2G-Regel" zum Zeitpunkt der Versammlung führt zu einem formellen, der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechenden Fehler, der im Ergebnis jedenfalls die Anfechtbarkeit aller angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Folge hat.

4. Grundsätzlich ist von der Ursächlichkeit eines förmlichen Beschlussmangels auszugehen, bis der Erfahrungssatz erschüttert ist, woran jedoch strenge Anforderungen zu stellen sind.

5. Die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, dass sich die Unbeachtlichkeit des formellen Mangels feststellen lässt, trifft diejenige Partei, die sich gleichwohl auf die Wirksamkeit des Beschlusses beruft.

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 IMR 2023, 515

Gesetzentwürfe

Schreiben staatlicher Organe und Behörden