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Volltexturteile nach Sachgebieten

2827 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 2034

BGH, Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16

Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - lediglich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung.*)

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IBRRS 2017, 1924

LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016 - 1 S 352/15

1. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti können Kosten für die Gebäudereinigung sein und somit auch auf die Mieter verteilt werden - allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie regelmäßig anfallen.

2. Die Kosten der Lohnbuchhaltung sind nicht umlegbar, denn hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.

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IBRRS 2017, 1974

LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16

1. Nimmt der Mieter eine echte Untermiete vor und überlässt ein Zimmer seiner Wohnung einer dritten Person, ist dem Vermieter ein solches Vorgehen nur gegen Zahlung einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten.

2. Die angemessene Erhöhung bestimmt sich in solchen Fällen nicht an der stärkeren Abnutzung bzw. an einer Erhöhung der Betriebskosten, sondern unter dem Gesichtspunkt der Partizipation des Vermieters am Untermietzins. Hierfür ist in der Regel ein Betrag von etwa 20% des Untermietzinses angemessen.

3. In Fällen, in denen der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht und der Mieter deshalb durch die Untervermietung einen höheren Gewinn erzielt, ist es jedoch angemessen, wenn der Vermieter bis zu 25% an den durch eine Untermiete erzielten Einnahmen partizipiert.

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IBRRS 2017, 1914

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 11.07.2016 - 20 C 10/16

1. Werden in einem Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten abschließend explizit aufgezählt, so können keine weiteren Nebenkosten (hier: Grundsteuer) auf ihn umgelegt werden.

2. Selbst wenn der Mieter in der Vergangenheit die Kosten der Grundsteuer getragen haben sollte, ist darin keine konkludente Einigung über die Übertragung dieser Kosten zu sehen, denn die bloße Zahlung der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung genügt gerade nicht, um einen Änderungsvertrag zu begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2008, 4).

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IBRRS 2017, 1916

LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2017 - 67 S 70/17

(ohne amtichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1908

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 16.03.2017 - 7 S 8871/16

1. Auch bei der einmaligen Verwendung eines Mustervertragsformulars, z. B. eines Mietvertragsformulars, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn das Formular generell für eine Vielzahl von Fällen gedacht ist.

2. Ein umfassendes Verbot jeglicher Tierhaltung in einer Wohnanlage ohne Abweichungsmöglichkeit ist unwirksam.

3. Ein Vermieter ist verpflichtet, die Hundehaltung zu erlauben, wenn die Hundehaltung im konkreten Einzelfall eine vertragsmäßige Nutzung darstellt und keine schwerwiegenden Interessen des Vermieters entgegenstehen.

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IBRRS 2017, 1903

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 24 U 88/16

Zu den ersparten Aufwendungen, die sich der Vermieter bei persönlicher Verhinderung des Mieters nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Miete anrechnen lassen muss, können auch Mietaufwendungen gehören, falls der Vermieter das Mietobjekt selbst von einem Dritten anmieten muss und ihm dafür wegen der Verhinderung seines Mieters keine Kosten entstehen.*)

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IBRRS 2017, 1620

LG Berlin, Beschluss vom 22.08.2016 - 18 S 1/16

1. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nicht vor, wenn der Vermieter etwa die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl sichtet, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen.

2. Der Vermieter darf bei seiner Beschaffungsentscheidung neben dem Preis auch weitere Aspekte, wie beispielsweise die Zuverlässigkeit des Anbieters, dessen Erfahrung mit der besonderen Lage und der erschwerten Belieferung des Objekts oder auch eine langjährige Geschäftsbeziehung mit dem Lieferanten, berücksichtigen.

3. Behauptet der Mieter, der Vermieter habe das Heizöl zu teuer eingekauft, so muss er die Quelle seiner Durchschnittspreise offenlegen. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter diesen Durchschnittspreisen mit veröffentlichten Preisspannen entgegengetreten ist.

4. Wohnungsleerstände rechtfertigen es nicht, von der Heizkostenverordnung und den dort gesetzlich festgeschriebenen Verteilungsmaßstäben abzuweichen; das gilt selbst dann, wenn ein sehr hoher Anteil leer stehender Wohnungen im Einzelfall dazu führt, dass die letzten verbliebenen Wohnungsmieter mit den verbrauchsabhängig berechneten Kosten einen überproportional hohen Anteil der Fixkosten auferlegt bekommen.

5. Eine Korrektur der sich auf Grundlage der Heizkostenverordnung ergebenden Kostenverteilung kommt nur nach § 242 BGB und erst dann in Betracht, wenn sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Davon kann erst die Rede sein, wenn die gesetzlich vorgesehene Kostenverteilung im Einzelfall nicht mehr geeignet ist, die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

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IBRRS 2017, 1386

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2016 - 63 S 112/16

1. Dem Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter einer Wohnung den Schlüssel zur Wohnung verliert und daraufhin die Schließanlage teilweise ausgetauscht werden muss.

2. Ein Vorteil im Sinne des Abzugs neu für alt ist nicht zu erkennen, wenn sich durch den Austausch von Teilen einer Gesamtanlage weder deren Nutzbarkeit verbessert noch eine Verlängerung deren Gesamtnutzungszeit zu erwarten ist.

3. Dementsprechend muss sich der Vermieter keinen Abzug neu für alt anrechnen lassen, wenn nur ein Teil einer 20 Jahre alten Schließanlage ausgetauscht wird, weil die Anlage dann immer noch 20 Jahre alt ist und die ersetzten Schlösser ebenfalls dem Sicherheitsstandard dieser Zeit entsprechen.

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IBRRS 2017, 1719

LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 - 316 S 77/16

1. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB.

2. Entsprechend darf die andere Partei einen Anwalt einschalten und dessen Kosten als Schadensersatz fordern.

3. Schlägt der Mieter innerhalb der Widerspruchsfrist einer Eigenbedarfskündigung einen Aufhebungsvertrag vor, rühmt er sich jedoch nicht eines solchen Rechts, sondern gibt lediglich eine auf Abschluss eines Vertrags gerichtete Willenserklärung ab.

4. Die Kosten eines hierauf eingeschalteten Rechtsanwalts hat der Mieter deshalb nicht zu ersetzen.

5. Die Aufforderung zur Belegeinsicht zur Überprüfung der Abrechnung begründet ein Zurückbehaltungsrecht i.S.d. § 273 Abs. 1 BGB.

6. Die einseitige Bestimmung einer Leistungszeit nach dem Kalender durch den Gläubiger genügt nicht, wenn der Gläubiger nicht nach § 315 BGB zur Bestimmung der Leistung berechtigt ist.

7. Eine Betriebkostenabrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen wird, gilt noch als an diesem Tage zugegangen.

IBRRS 2017, 1807

LG Berlin, Urteil vom 14.03.2017 - 63 S 263/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1802

AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 - 11 C 141/16

1. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen.

2. Es fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind.

3. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

4. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

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IBRRS 2017, 1808

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 63 S 121/16

1. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch.

2. Der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist lässt die Pflichtverletzung der Mieter auch nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn es sich um einen erheblichen Rückstand handelte und sich die Mieter auch weiterhin weigern, die Miete zu zahlen.

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IBRRS 2017, 1813

AG Dortmund, Urteil vom 30.01.2017 - 423 C 8482/16

1. Leasing- und Anmietkosten treten an die Stelle des käuflichen Erwerbs und sind deshalb ebenso wenig umlagefähig wie die Anschaffungskosten selbst. Sie sind den Kapitalkosten zuzuordnen.

2. Sind die Mieter aufgrund gesetzlicher Regelung (etwa § 49 Abs. 7 BauO-NW) für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich, obliegt den Mietern die Wartung der Rauchmelder. Der Vermieter kann solche Wartungskosten mithin nicht umlegen.

3. Etwas anderes gilt nur, wenn die Parteien eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung getroffen haben.

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IBRRS 2017, 1797

AG München, Urteil vom 28.06.2016 - 422 C 27498/13

1. Welchen Standard ein Mieter aufgrund seines Vertrags vom Vermieter verlangen kann, ist unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben auszulegen.

2. Die Aufbereitung von Trinkwasser mittels einer Wasserenthärtungsanlage ist kein Mangel.

3. Maßgeblich ist die Einhaltung der Trinkwasserverordnung, nicht subjektive Überempfindlichkeiten einzelner Mieter.

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IBRRS 2017, 1737

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 152/16

1. In dem mietvertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen ist der Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten auch nicht als Minus enthalten. Vielmehr handelt es sich dabei um unterschiedliche Streitgegenstände, die unterschiedliche Grundlagen haben und anderen Voraussetzungen unterliegen. Das schließt jedoch nicht aus, dass der klagende Mieter beide Ansprüche miteinander verbindet, indem er in erster Linie die Formwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet und für den Fall, dass das Gericht seiner Auffassung nicht folgt, hilfsweise die Überzahlung der berechtigten Nebenkosten geltend macht. In dem Fall handelt es sich bei dem verfolgten Anspruch auf Erstattung der Überzahlung allerdings nicht um ein bloßes Hilfsvorbringen, sondern um einen eventualiter gestellten Antrag.*)

2. Macht der Mieter (hilfsweise) den Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten geltend, muss er (nach Belegeinsicht) zu jeder Kostenart die dem Vermieter entstandenen Aufwendungen und den zutreffenden Umlageschlüssel angeben.*)

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IBRRS 2017, 1735

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 24 U 62/15

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.*)

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.*)

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.*)

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IBRRS 2017, 1729

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).*)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.*)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 18).*)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 16).*)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.*)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.*)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).*)

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IBRRS 2017, 1673

AG Schöneberg, Urteil vom 07.12.2016 - 4 C 216/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1669

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.10.2016 - 24 U 74/16

Der Mieter haftet dem Vermieter nach § 540 Abs. 2 BGB ohne Exkulpationsmöglichkeit, wenn der Untermieter die Mietsache unterschlägt.*)

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IBRRS 2017, 1649

LG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2017 - 9 S 214/16

1. Ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zum eigenen Wohnen nutzen will.

2. Erfolgt die Anmietung der Räume mit dem Zweck, diese an Dritte weiterzuvermieten, liegt selbst dann kein Wohnraummietverhältnis vor, wenn diese Dritten die Räume als Wohnung nutzen wollen.

3. Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass der Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen kann, fallen geplante Sanierungsarbeiten über mehrere Monate nicht darunter. Es ist dem Mieter zu überlassen, ob es ihm zumutbar ist, während dieser Arbeiten in der Wohnung zu verbleiben.

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IBRRS 2017, 1648

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).*)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.*)

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IBRRS 2017, 1641

AG Köln, Urteil vom 08.06.2016 - 209 C 114/16

1. Selbst wenn bei Beginn des Mietverhältnisses keine Schäden bestanden, bei Beendigung aber sehr wohl, folgt hieraus indessen nicht zwingend, dass die Schäden durch vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

2. Es obliegt dem Vermieter, im Einzelnen darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass die Entstehung der Schäden durch Ursachen außerhalb des Pflichtenkreises des Meiters ausgeschlossen ist.

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IBRRS 2017, 1403

AG Köln, Urteil vom 22.02.2017 - 213 C 98/15

Von bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen Bäumen ausgehende Beeinträchtigungen in Form herabfallender bzw. umherfliegender Blüten, Blätter, Pollen und Früchte stellen keinen Mangel der Mietsache dar, sondern zählen zur vereinbarten (Soll-)Beschaffenheit.

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IBRRS 2017, 1634

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - V ZR 170/16

1. Wird die von einer Partei beantragte Anhörung des Sachverständigen verweigert, so liegt eine Verletzung des Grundrechts auf Gewährung rechtlichen Gehörs vor.

2. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Er handelt nur arglistig, wenn er konkrete Umstände kannte, die den Verdacht begründen, die Arbeiten hätten keinen Erfolg gehabt, und diese dem Käufer nicht mitteilt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.02.2016 - V ZR 216/14, IMR 2016, 214).

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IBRRS 2017, 1616

AG Neukölln, Urteil vom 01.03.2017 - 6 C 54/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1584

BFH, Urteil vom 16.11.2016 - V R 35/16

1. Ein Mieter, auf eigene Kosten Baumaßnahmen an der Mietsache vornimmt (hier: Sanierung des Daches und Installation einer Photovoltaikanlage), führt grundsätzlich eine Werklieferung (§ 3 Abs. 4 Satz 2 UStG) aus, denn er verschafft dem Vermieter Eigentum an den An-/Einbauteilen.

2. Hat das für die Nutzung des Daches zu zahlende Entgelt nur symbolischen Charakter (hier 1 Euro pro Monat), kommt ein tauschähnlicher Umsatz in Betracht. Es ist zu prüfen, ob es sich um eine kostenlose Überlassung handelt oder ein unmittelbarer Zusammenhang mit der Dachsanierung besteht.

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IBRRS 2017, 1387

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 - 65 S 411/15

Stirbt die Mieterin, so tritt die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn zwischen Mutter und Tochter ein Untermietverhältnis bestand. Denn ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließt einen gemeinsamen Haushalt nicht aus.

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IBRRS 2017, 1607

AG Nürnberg, Urteil vom 08.04.2016 - 14 C 7772/15

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 1624

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 5/16

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.*)

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IBRRS 2017, 1606

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2017 - 67 S 395/16

1. Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen i.H.v. 1.204,82 Euro rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung - unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete - bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstands vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.*)

2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Mahnung trägt im Rahmen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB der Vermieter.*)

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IBRRS 2017, 1544

AG Brandenburg, Urteil vom 21.04.2017 - 31 C 37/17

1. Die Räumung und Herausgabe von Räumlichkeiten kann bei besonderer Dringlichkeit auch im Wege des Eilverfahrens verlangt werden. Dies setzt jedoch voraus, dass verbotene Eigenmacht des Mieters oder eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben vorliegt.

2. Das Herabwerfen von Wein-, Sekt-, Bier- und Schnapsflaschen aus dem Obergeschoß des Hauses kann die Gesundheit und/oder sogar das Leben von Personen schädigen, wenn diese getroffen werden. Ein solche Behauptung muss jedoch detailliert dargelegt und glaubhaft gemacht werden.

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IBRRS 2017, 1384

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 - 65 S 311/16

1. Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, stellen Modernisierungsmaßnahmen dar.

2. Dabei hat der Vermieter nur solche baulichen Veränderungen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war und die er weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen Anordnungen beruhen.

3. Wird der Vermieter nach Mietvertragsabschluss aufgrund der Änderung der Landesbauordnung zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet, handelt es sich dementsprechend um eine Modernisierungsmaßnahme.

4. § 555b Nr. 6 BGB enthält eine Legaldefinition einer Modernisierungsmaßnahme und setzt eine Wohnwerterhöhung, anders als § 555b Nr. 5 BGB, gerade nicht voraus.

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IBRRS 2017, 1576

LG Berlin, Urteil vom 21.04.2016 - 9 O 345/15

Befindet sich ein Mieter in Zahlungsverzug, so hat die Hausverwaltung zeitnah den Eigentümer hierüber zu unterrichten und eine Kündigung auszusprechen. Ansonsten macht sie sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichitg.

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IBRRS 2017, 1545

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 - 65 S 285/16

1. Der Mieter verletzt durch die fortgesetzte Untervermietung der Wohnung trotz des Widerrufs der Untervermieterlaubnis seine vertraglichen Pflichten nicht nur unerheblich, so dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

2. Ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.

3. Für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist.

4. Dies ist zu verneinen, wenn der Mieter zwar die Erlaubnis hatte, die Wohnung vollständig unterzuvermieten, dieser Zustand aber nun schon über 15 Jahre anhält und Rückzugszeitpunkt sowie -absicht des Mieters nicht ersichtlich sind. In diesem Fall überwiegt das Interesse des Vermieters am Erhalt der Verfügungsgewalt über sein Eigentum.

5. Besteht die Geschäftsführung einer englischen Limited aus mehreren Mitgliedern, so sind diese grundsätzlich gesamtvertretungsberechtigt; der einzelne "director" hat keine Vertretungsmacht. Die Gesellschaft kann jedoch einzelne oder alle Befugnisse des "board of directors" auf einzelne seiner Mitglieder übertragen, welche dann alleinvertretungsberechtigt sind.

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IBRRS 2017, 1566

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 08.11.2016 - 7 S 1713/16

1. Es ist ein massiver Pflichtverstoß, wenn der Vermieter trotz mehrfacher Aufforderung die Mieter über den Umfang des Legionellen-Befalls im Anwesen nicht aufklärt.

2. Für die Berechnung des Kündigungsfolgeschadens nach wirksamer Kündigung ist die Vermögenslage vor und nach der Kündigung zu vergleichen. Maklerkosten, die bereits vor Kündigung in Rechnung gestellt und bezahlt wurden, sind deshalb kein kausaler Schaden.

3. Außergerichtliche Anwaltskosten sind angesichts der schwierigen Rechtsfragen zum Thema Kündigung und des fruchtlosen Ablaufs selbst gesetzter Fristen erstattungsfähig.

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IBRRS 2017, 1550

BGH, Urteil vom 03.03.2017 - V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.*)

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IBRRS 2017, 1549

LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017 - 65 S 424/16

1. Die Regelung in § 556d Abs. 2 BGB ist verfassungsgemäß, insbesondere verstößt sie nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsgarantie. Die Regelung greift zwar in das Eigentumsrecht ein, bestimmt aber in verfassungsrechtlich zulässiger Weise dessen Inhalt und Schranken.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin ist von der gesetzlichen Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt, insbesondere überschreitet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nicht die Grenzen der Zweckbindung der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB.

3. Die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

4. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB anhand des Berliner Mietspiegels 2015 ist zulässig; er kann jedenfalls als einfacher Mietspiegel taugliche Grundlage der richterlichen Überzeugungsbildung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

5. Er kann sich als Mieter selbst dann auf die Überschreitung der nach der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin zulässigen Mietobergrenze berufen, wenn er selbst als Untervermieter diese Grenzen nicht einhält.

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IBRRS 2017, 1518

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - IX ZB 45/15

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei.*)

IBRRS 2017, 1488

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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IBRRS 2017, 1487

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 150/16

1. Die Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12). Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners des Verwenders liegt ferner vor, wenn ihm die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht selbst für den Fall verwehrt wird, dass der Versuch der Behebung des Formmangels scheitert, weil die Parteien sich nicht auf eine formwirksame Regelung einigen können oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht.*)

2. Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen, kann die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, sofern nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll und sich dies eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergibt, die dem Kündigungsgegner bei deren Zugang bekannt sind.*)

IBRRS 2017, 1465

LG Berlin, Urteil vom 27.01.2017 - 63 S 124/16

1. Innerhalb der für den jeweiligen Monat geschuldeten Gesamtmiete stellen die einzelnen aufgegliederten Anteile (Nettomiete, Betriebskostenvorschuss, Heizkostenvorschuss) lediglich unselbstständige Faktoren einer einheitlichen Gesamtforderung dar und sind innerhalb des geltend gemachten Gesamtbetrags austauschbar.

2. Änderungen materieller Fehler zu Lasten des Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig und können regelmäßig keine höhere Nachzahlung begründen. Das gilt aber nicht, soweit vom Mieter die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Hierbei handelt es sich nicht um Nachzahlungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.

3. Beschränkt sich die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so genügt ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis.

4. Eine Mietpartei hat, wenn sich die Unangemessenheit eines Vorschusses aus einer Abrechnung ergibt, lediglich einen Anspruch auf Anpassung für die Zukunft.

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IBRRS 2017, 1443

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2017 - 63 S 248/16

1. Werden für das Mieterhöhungsverlangen sowie die Zustimmung ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor, das den §§ 312 ff. BGB unterfällt (entgegen LG Berlin, Urteil vom 14.09.2016 - 18 S 357/15, IMR 2017, 52).

2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen..

3. Von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem kann nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zu Nutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen.

4. Dies ist zu verneinen, wenn es sich bei dem Erhöhungsschreiben um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben handelt, das sich von vorneherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht.

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IBRRS 2017, 1411

LG Lübeck, Urteil vom 07.11.2014 - 17 O 167/14

1. Die Vereinbarung eines umsatzabhängigen Mietzuschlags verstößt gegen die Berufsordnungen für Ärzte und Physiotherapeuten, wenn die abstrakte Gefahr besteht, dass bei möglichen Überschneidungen von Patientenkreisen auch wirtschaftliche Überlegungen bei der Zuweisung von Patienten auf Seiten der Betroffenen Berufsträger Berücksichtigung finden könnten.

2. Der Verstoß gegen die Berufsordnungen hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung des umsatzabhängigen Mietzuschlages nach § 134 BGB zur Folge, wenn die Parteien ausdrücklich den Bestand des übrigen Mietverhältnisses bei Teilnichtigkeit der Zuschlagsabrede vereinbart haben.

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IBRRS 2017, 1412

LG Lübeck, Urteil vom 02.11.2016 - 17 O 305/15

Bei einem Verstoß gegen Berufsordnungen und damit einer Nichtigkeit einer Umsatzmietvereinbarung ist die Rückforderung von auf diese Vereinbarung gezahlten Beträgen nach dem Kondiktionsverbot des § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn sowohl Leistender als auch Empfänger gegen die jeweiligen Berufsordnungen verstoßen.

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IBRRS 2017, 1410

AG München, Urteil vom 07.04.2016 - 432 C 1707/16

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

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IBRRS 2017, 1338

BGH, Beschluss vom 14.03.2017 - VIII ZR 50/16

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zu Grunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus.

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IBRRS 2017, 1333

AG Karlsruhe, Urteil vom 03.02.2017 - 6 C 2930/16

1. Der Konsum und der professionelle Anbau von Marihuana in einer Wohnung durch den Mieter berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Infolge dessen, dass es sich bei dem unerlaubten Anbau von Marihuana um eine vorsätzliche Straftat handelt, ist eine vorherige Abmahnung ausnahmsweise entbehrlich.

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IBRRS 2017, 1323

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.11.2016 - 33 C 2568/16

1. Mieter haben im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs darauf zu achten, Treppenhäuser, Zugänge und Außengelände frei von nicht in dem Haus geduldeter Tiere zu halten. Das Anfüttern und Anlocken von Tieren ist deshalb ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

2. Tauben verursachen eine starke Verunreinigung durch ihren Kot und sind Träger von Ungeziefer. Durch beides kann es zur Verbreitung von Infektionen kommen.

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IBRRS 2017, 1312

LSG Bayern, Beschluss vom 07.03.2017 - L 7 AS 181/17 ER

Bei einem Antrag auf darlehensweise Übernahme von Mietschulden ist zu prüfen, ob die Wohnung, insbesondere nach der zweiten Kündigung, dadurch noch gesichert werden kann.

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