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Volltexturteile nach Sachgebieten

1798 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2017, 3859

OLG Köln, Beschluss vom 17.10.2017 - 22 U 60/16

1. Eine unerfüllte Gegenforderung des Gewerbemieters auf Überlassung einer Mietdauerrechnung hindert den Eintritt des Verzuges mit ausstehenden Mietforderungen.

2. Schreiben des Bundesfinanzministers sind in der Sache Weisungen der obersten Bundesbehörde mit Bindungswirkung an die nachgeordneten Behörden im Sinne der Art. 85 Abs. 3 S. S. 2, Art. 108 Abs. 3 S. 2 GG. Derartige Weisungen an nachgeordnete Behörden binden Gerichte nicht bei der Auslegung von § 14 UStG.

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IBRRS 2017, 3681

KG, Beschluss vom 17.07.2017 - 8 U 216/16

1. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat.

2. Entscheidendes Kriterium für die Einordnung, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume. Wohnraummiete liegt danach nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.

3. Sollen in den Räumen Mitarbeiter wohnen, so handelt es sich um ein ein Gewerberaummietverhältnis.

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IBRRS 2017, 3660

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16

1. Sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen (Fortführung der Senatsurteile BGHZ 200, 98 = IMR 2014, 155 = NJW 2014, 1087, und vom 30.04.2014 - XII ZR 146/12, IMR 2014, 330 = NJW 2014, 2102).*)

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen (im Anschluss an Senatsurteile vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, und vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365).*)

IBRRS 2017, 3570

LG Darmstadt, Urteil vom 27.07.2017 - 6 S 373/16

1. Eine Klausel im Gewerberaumpachtvertrag, wonach der Mieter/Pächter die Kosten für Kleinreparaturen u. a. an der Heizungsanlage bis zur Höhe von einer Netto-Monatspacht pro Jahr trägt, ist zulässig, wenn nur der Pächter Zugriff auf diese Anlage hat.

2. Sie ist weder widersprüchlich noch benachteiligt sie den Mieter unangemessen.

3. Es muss keine Wertobergrenze für jede einzelne Reparatur festgelegt werden.

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IBRRS 2017, 3248

LG Arnsberg, Urteil vom 22.12.2016 - 8 O 101/16

1. Als Geschäftsgrundlage eines Vertrages kann anerkanntermaßen auch die bei Vertragsschluss vorhandene Vorstellung der Parteien in Betracht kommen, dass die bei Vertragsschluss geltende Gesetzeslage während der Dauer der vertraglichen Bindung der Parteien unverändert fortbesteht.

2. Eine Störung der Geschäftsgrundlage ist dann zu verneinen, wenn der Vertrag schon Regelungen für den Fall des Wegfalls, der Änderung oder des Fehlens bestimmter Umstände enthält.

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IBRRS 2017, 3376

LG Kleve, Urteil vom 27.04.2016 - 1 O 301/14

Sind beide Parteien Kaufleute, so kommt ein Mietvertrag zu Stande, wenn der Vermieter ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben an den Mieter schickt, in dem ein Mietvertragsabschluss wiedergegeben wird, und der Mieter dem Schreiben nicht unverzüglich widerspricht.

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IBRRS 2017, 3481

OLG München, Beschluss vom 26.07.2017 - 32 U 1611/17

Die Kündigungserklärung kann auch (erst) durch die Klageschrift erfolgen, wenn diese konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.

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IBRRS 2017, 3468

OLG München, Beschluss vom 06.09.2017 - 32 U 1611/17

Die Kündigungserklärung kann auch (erst) durch die Klageschrift erfolgen, wenn diese konkret auf eine bestimmte Kündigung Bezug nimmt und eine Kopie der Kündigung als Anlage beigefügt ist.

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IBRRS 2017, 3426

LG Regensburg, Urteil vom 24.05.2017 - 1 HK O 1790/16

1. Gegenseitige Verträge können, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

2. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist.

3. Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstands rechtfertigen.

4. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung.

5. Diese aus einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung greift allerdings von vornherein nicht bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen ein.

6. Die Vermutung greift ferner nicht, wenn der Übervorteilte Kaufmann war.

7. Bei Geschäften mit kaufmännischen Mietern bleibt es vielmehr bei der allgemeinen Beweislastregel, dass derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit darlegen und notfalls beweisen muss.

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IBRRS 2017, 3375

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2016 - 16 U 68/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2017, 3332

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 16.01.2017 - 31 M 8004/17

1. Ein Untermietvertrag kann ein gewisses Indiz hinsichtlich der Besitzverhältnisse darstellen. Der bloße Austausch von Werbeschildern und ein vorgelegter Untermietvertrag bedeuten jedoch nicht zwingend, dass der Untermieter tatsächlichen Besitz an den Geschäftsräumen erlangt hat.

2. Befinden sich in den durchsuchten Geschäftsräumen keinerlei Unterlagen (z. B. Kassenbuch, Stempel, Quittungsblock, Kasse, Schriftverkehr, noch an die Firma adressierte Lieferscheine oder Warenlieferungen) deutet alles darauf hin, dass es sich um einen bloß fingierten Vertrag handelt, der als Scheingeschäft zu qualifizieren und damit als unwirksam einzustufen ist.

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IBRRS 2017, 3302

BFH, Urteil vom 09.05.2017 - IX R 6/16

Kosten für (unvermutete) Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nachweislich erst nach Anschaffung des Gebäudes durch das schuldhafte Handeln eines Dritten verursacht worden ist, sind auch dann nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden.*)

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IBRRS 2017, 3222

OLG Koblenz, Urteil vom 22.06.2017 - 1 U 1155/16

1. Auch bei einer Regelung der Laufzeit des Mietvertrags können die Parteien nicht darauf vertrauen, dass der Mietvertrag auch tatsächlich so lange läuft, da regelmäßig die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund besteht.

2. Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, ist wirksam.

3. Die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache in bezugsfertigem Zustand liegt deutlich unter den Anforderungen, die den Mieter im Falle der Übernahme von Schönheitsreparaturen treffen. So verpflichtet die Klausel den Mieter nicht zu einer umfassenden Renovierung.

4. Sind die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so muss der Mieter die Räume in einem Erhaltungszustand zurückgeben, der es dem Vermieter ermöglicht, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.

5. Ob eine Zuvielforderung zur Unwirksamkeit einer Mahnung führt, erfordert eine unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nach Treu und Glauben vorzunehmende Würdigung, ob der Schuldner die Erklärung als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen muss und der Gläubiger auch zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit ist.

6. Ist die Mietsache in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, so bedingt dies das Verschließen der Dübellöcher.

7. Der Geschädigte soll bei einer Schadensberechnung auf der Grundlage fiktiver Reparaturkosten bei späterer tatsächlicher Durchführung der Reparatur nicht um die Erstattung der Umsatzsteuer, die zur Herstellung des Zustands erforderlich ist, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, gebracht werden.

8. Allerdings ist die erstattungsfähige Umsatzsteuer der Höhe nach auf den Betrag begrenzt, der sich aus den bei der Schadensberechnung zu Grunde gelegten fiktiven Reparaturkosten an Umsatzsteuer errechnet.

9. Übersteigen die konkreten Kosten der tatsächlich vorgenommenen Reparatur einschließlich der Nebenkosten, wie tatsächlich angefallener Umsatzsteuer, den aufgrund der fiktiven Schadensabrechnung zustehenden Betrag, kann der Geschädigte die höheren Kosten nur erstattet verlangen, wenn er zu einer konkreten Schadensberechnung auf der Grundlage der tatsächlich aufgewandten Reparaturkosten übergeht; eine Kombination von fiktiver und konkreter Schadensabrechnung ist unzulässig.

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IBRRS 2017, 3158

BGH, Beschluss vom 20.09.2017 - XII ZR 76/17

1. Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht.

2. Die Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als letztes Hilfsmittel des Vollstreckungsschuldners in Betracht.

3. Die Verpflichtung zur Räumung stellt für sich genommen keinen unersetzlichen Nachteil i.S.v. § 719 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar.

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IBRRS 2017, 3143

KG, Beschluss vom 07.09.2017 - 8 W 47/17

1. Im Falle der Doppelvermietung gilt nicht der Grundsatz der Priorität des Mietvertragsschlusses für die Frage, an wen der Vermieter die Mietsache zu übergeben hat. Der Vermieter darf selbst entscheiden, welchen Vertrag er erfüllt und an welchen Mieter er gegebenenfalls Schadensersatz leistet.

2. Dementsprechend kann ein Mieter im Fall der Doppelvermietung seinen Besitzüberlassungsanspruch als erster Mieter gegenüber dem Vermieter nicht durch einstweilige Verfügung sichern lassen.

3. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter erst eine weitere Vermietung noch vornehmen möchte.

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IBRRS 2017, 3124

OLG München, Beschluss vom 04.09.2017 - 7 W 1375/17

1. Um zu verhindern, dass die Räumung trotz entsprechender Titelumschreibungen (§ 727 ZPO) mittels immer neuer "Untermieter" immer wieder vereitelt wird, kann der Vermieter eine strafbewehrte einstweilige Verfügung beantragen, mit der dem vormaligen Mieter die Gebrauchsüberlassungen an Dritte untersagt wird.

2. Diesem Vorgehen kann auch nicht die Möglichkeit eines Klauselumschreibungsverfahrens entgegengehalten werden.

IBRRS 2017, 2812

KG, Beschluss vom 15.06.2017 - 8 U 116/16

1. Eine sog. "Nachholklausel" bindet jedenfalls die ursprünglichen Vertragsparteien.

2. Für die Ausübung einer Verlängerungsoption genügt ein Telefax.

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IBRRS 2017, 2954

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.07.2017 - 2 U 152/16

1. Ein Mangel der Mietsache kommt aber dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt.

2. Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt.

3. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts.

4. Die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße kann einen Mangel der Mietsache darstellen.

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IBRRS 2017, 2948

OLG Dresden, Beschluss vom 07.07.2017 - 5 U 556/17

Wird in einem Mietvertrag über (Büro-)Räume mit einer Stadt als Mietzweck die Nutzung für Verwaltungszwecke vereinbart, fällt darunter auch die Aufstellung eines Selbstbedienungsterminals in einem Wartebereich, wenn damit Passbilder angefertigt werden, die den Bürgern nicht ausgehändigt, sondern automatisch an den Sachbearbeiter der Meldebehörde weitergeleitet, also nur für die Zwecke der Meldebehörde erstellt werden.

IBRRS 2017, 2932

OLG Köln, Beschluss vom 17.07.2017 - 22 U 60/16

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsätzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG. Der Mieter hat insoweit grundsätzlich Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung, die ihn in die Lage versetzt, die Vorsteuer geltend zu machen: Dem Mieter steht insoweit auch grundsätzlich gem. § 273 BGB bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer solchen "Rechnung" ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu.

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IBRRS 2017, 2929

BGH, Urteil vom 12.07.2017 - XII ZR 26/16

Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 22.10.2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657).*)

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IBRRS 2017, 2669

OLG Köln, Urteil vom 19.05.2017 - 1 U 25/16

1. Ist das Mietobjekt zum Betrieb einer "Gaststätte mit Alkoholausschank" vermietet, so ist auch der Betrieb einer sog. Shisha-Bar zulässig.

2. Eine außerordentliche Kündigung kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind.

3. Der Vermieter schuldet alle baulichen Voraussetzungen zum Betrieb einer (allgemeinen) Gaststätte. Er schuldet jedoch nicht die besonderen baulichen Voraussetzungen, die der Betrieb einer Shisha-Bar zusätzlich erfordert.

4. Wenn das Bauaufsichtsamt den Betrieb der Gaststätte davon abhängig macht, dass ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist, dann ist der Vermieter vertraglich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass derartige Einbauten erfolgen.

5. Nimmt der Mieter von Gewerberaum ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Maßnahmen an dem Mietobjekt vor, so ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag wegen dieser Eigenmächtigkeit fristlos zu kündigen, wenn das Mietobjekt durch die Baumaßnahmen erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.

6. Gleiches muss naturgemäß gelten, wenn der Mieter die notwendigen Umbauarbeiten nicht bereits selbst vorgenommen, sondern zunächst einen diesbezüglichen Bauantrag gestellt hat.

7. Einem Schuldner, der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen die Aufrechnung erklärt hat, ist es verwehrt, ein rechtskräftiges Urteil mit der Vollstreckungsgegenklage anzugreifen, wenn schon vor dem genannten Zeitpunkt eine Aufrechnungslage bestanden hat. Entsprechendes gilt für eine Anfechtung und für eine Kündigungserklärung.

8. Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Kellerräumen außerhalb der Wohnung, der nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist nicht beurkundungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der untergeordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den wesentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Mietvertrags.

9. Der Vermieter hat ein Wahlrecht, wie er einen Mangel beseitigen will.

IBRRS 2017, 2668

OLG Hamburg, Urteil vom 24.05.2017 - 8 U 41/16

Eine von der mietvertraglichen Vereinbarung einer Heizkostenpauschale abweichende Abrechnung auf der Grundlage des Flächenanteils ist erst nach entsprechender Ankündigung für die nachfolgende Abrechnungsperiode, nicht aber für die Vergangenheit zulässig.

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IBRRS 2017, 2712

LG Wuppertal, Urteil vom 24.11.2016 - 7 O 139/15

Eine in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Vertragsbestimmung, dass sich die Miete automatisch zum 01.01. eines jeden Jahres ändert, wenn sich der Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem Stand der bei der letzten Mietangleichung nach oben verändert hat, ist unwirksam.

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IBRRS 2017, 1461

KG, Urteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15

1. Ein als Pferdestall mit Heuboden genehmigtes Nebengebäude ist zur vereinbarten Büronutzung unbrauchbar, wenn eine Nutzungsänderung mangels ausreichender Raumhöhe nicht genehmigt wird und Umbaumaßnahmen den Bestandsschutz entfallen lassen würden.

2. Dieser Sachmangel berechtigt auch ohne vorherige Mangelanzeige zur Mietminderung, weil es auch für den Vermieter unmöglich ist, diesen Mangel zu beseitigen.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln muss nicht vor dem Verzugszeitraum ausgeübt werden. Die im Prozess erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrags genügt.

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IBRRS 2017, 2205

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 07.06.2017 - 2 C 88/17

1. Der Vermieter ist berechtigt, eine Mietsicherheit in Form einer Mietkaution oder Mietbürgschaft mit Prozesskosten aus einem Rechtsstreit mit dem Mieter zu verrechnen, denn es handelt sich um eine Forderung aus dem Mietverhältnis. Alternativ steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zu.

2. Die Fälligkeit des Rückzahlungs- oder Freigabeanspruchs bei einer Mietsicherheit tritt nicht automatisch ein halbes Jahr nach der Rückgabe, sondern erst dann ein, wenn endgültig keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.

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IBRRS 2017, 2421

LG Berlin, Beschluss vom 23.05.2017 - 67 S 110/17

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags durch Unterzeichnung eines mit "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird.

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IBRRS 2017, 2377

OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 - 18 U 9/17

Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete), kann es sich dabei um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handeln.

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IBRRS 2017, 2354

OLG Dresden, Beschluss vom 08.02.2017 - 5 U 1669/16

Die Möglichkeit der außerordentlichen und fristlosen Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses, auch eines Mietvertrages, wegen nicht durch Vertragsanpassung korrigierbarer Störungen der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) hat neben der Möglichkeit, das Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen zu können (§§ 314, 543, 569 BGB), einen abgrenzbaren Anwendungsbereich, weswegen der erste nicht vom zweiten Kündigungstatbestand verdrängt wird.*)

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IBRRS 2017, 2131

LG Karlsruhe, Beschluss vom 26.05.2017 - 9 S 124/16

Wird eine Mietsache nach dem "Berliner-Modell" zwangsgeräumt, hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abrechnung des Mietverhältnisses, da den Vermieter keine Dokumentations- oder Abrechnungspflicht gegenüber seinem Mieter als Vollstreckungsschuldner trifft.

IBRRS 2017, 2189

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2017 - 12 O 324/17

1. Der Besitzer eines Geschäftes in einem Einkaufszentrum ist von vorneherein durch den Besitzer des Einkaufszentrums in seiner Sachherrschaft eingeschränkt, denn dieser darf seine Sachherrschaft derart ausüben, dass er das Einkaufszentrum außerhalb der nach dem Ladenschlussgesetz üblichen Öffnungszeiten verschließt.

2. Das Abstellen der Wasserversorgung und des Satelittenanschlusses ist keine Besitzstörung, weil der Ladenbesitzer keinen Besitz an zufließendem Wasser bzw. an der Satelittenverbindung haben kann.

3. Die fehlende Wasserversorgung und der mangelnde Satelittenanschluss beeinträchtigen weder den Zugriff auf die Mieträume noch schränken sie die sich aus dem bloßen Besitz ergebende Nutzungsmöglichkeit ein.

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IBRRS 2017, 2024

OLG Dresden, Urteil vom 22.02.2017 - 5 U 961/16

Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechts gerichtete Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrags und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, 07.05.2008 - XII ZR 69/06 (vgl. IMR 2008, 231); BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10 (vgl. IMR 2014, 155); BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13 (vgl. IMR 2014, 154)).*)

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IBRRS 2017, 2021

OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2016 - 5 U 993/16

In einem Gewerberaummietvertrag kann die Vorschrift des § 545 BGB wirksam durch eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung abbedungen werden.*)

IBRRS 2017, 1903

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 24 U 88/16

Zu den ersparten Aufwendungen, die sich der Vermieter bei persönlicher Verhinderung des Mieters nach § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB auf die Miete anrechnen lassen muss, können auch Mietaufwendungen gehören, falls der Vermieter das Mietobjekt selbst von einem Dritten anmieten muss und ihm dafür wegen der Verhinderung seines Mieters keine Kosten entstehen.*)

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IBRRS 2017, 1917

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016 - 2 U 144/15

1. Bei einer Untersagung der Betriebsgenehmigung handelt es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen, die mithin als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen. Es handelt sich jedenfalls im Wesentlichen nicht um Betriebsvoraussetzungen, die die Person des Mieters betreffen, sondern um solche, die durch die Lage und den Zuschnitt des vermieteten Gebäudes bedingt sind.

2. Ein solcher Mangel kann auch erst nachträglich eintreten, wenn gesetzgeberische Maßnahmen während eines laufenden Miet- oder Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Objekts zur Folge haben.

3. Allerdings können die Parteien in einem Gewerberaum-Mietvertrag individualvertraglich regeln, dass dieses Risiko der Mieter zu tragen hat, da § 536 Abs. 4 BGB nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum anwendbar ist.

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IBRRS 2017, 1737

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 152/16

1. In dem mietvertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen ist der Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten auch nicht als Minus enthalten. Vielmehr handelt es sich dabei um unterschiedliche Streitgegenstände, die unterschiedliche Grundlagen haben und anderen Voraussetzungen unterliegen. Das schließt jedoch nicht aus, dass der klagende Mieter beide Ansprüche miteinander verbindet, indem er in erster Linie die Formwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung bestreitet und für den Fall, dass das Gericht seiner Auffassung nicht folgt, hilfsweise die Überzahlung der berechtigten Nebenkosten geltend macht. In dem Fall handelt es sich bei dem verfolgten Anspruch auf Erstattung der Überzahlung allerdings nicht um ein bloßes Hilfsvorbringen, sondern um einen eventualiter gestellten Antrag.*)

2. Macht der Mieter (hilfsweise) den Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Nebenkosten geltend, muss er (nach Belegeinsicht) zu jeder Kostenart die dem Vermieter entstandenen Aufwendungen und den zutreffenden Umlageschlüssel angeben.*)

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IBRRS 2017, 1735

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 24 U 62/15

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.*)

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.*)

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.*)

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IBRRS 2017, 1684

OLG Celle, Beschluss vom 06.01.2017 - 2 U 101/16

Die Berufung des Erwerbers eines Mietgrundstücks auf die Nichtbeachtung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist nicht schon deshalb treuwidrig, wenn allein der Mieter den Erwerber vor dem Kauf des Mietgrundstücks darauf hingewiesen hatte, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien bei Vertragsschluss vereinbart hätten, dass die im schriftlichen Vertrag angegebene Miete nach einem Jahr Laufzeit um 1.000 Euro monatlich reduziert werden sollte.*)

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IBRRS 2017, 1644

LG Darmstadt, Urteil vom 04.10.2016 - 1 O 226/16

1. Ein Mietvertrag mit dem Vertragszweck "Betrieb als Hotel" umfasst auch die Überlassung von Zimmerkontingenten an Dauermieter oder die wochenweise Vermietung von Zimmern an Auszubildende.

2. Die ausschließliche Nutzung des Hotels als Unterkunft für unbegleitete minderjährige Asylbewerber stellt einen davon verschiedenen Nutzungszweck dar, der vom Mietvertrag nicht gedeckt ist.

3. Minderjährige Asylsuchende halten sich nicht freiwillig auf Grundlage eines privatrechtlich mit dem Hotelbetreiber geschlossenen Beherbergungsvertrages im Hotel auf, sondern werden in einem öffentlich-rechtlichen Rahmen in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht.

4. Der erhebliche Nutzungsunterschied zur Beherbergung erwachsener Gäste wird auch durch den Sicherheitsdienst und pädagogische Fachkräfte vor Ort deutlich.

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IBRRS 2017, 1550

BGH, Urteil vom 03.03.2017 - V ZR 268/15

Dem Vermieter kommt zur Verteidigung seines Vermieterpfandrechts gegenüber Dritten die für seinen Mieter nach § 1006 BGB streitende Eigentumsvermutung zugute.*)

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IBRRS 2017, 1488

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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IBRRS 2017, 1487

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017 - 24 U 150/16

1. Die Schriftformheilungsklausel in einem Formularmietvertrag ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. Eine geltungserhaltene Reduktion ist bei einer nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenzierenden Klausel ausgeschlossen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012 - 10 U 34/12). Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners des Verwenders liegt ferner vor, wenn ihm die Berufung auf das vorzeitige Kündigungsrecht selbst für den Fall verwehrt wird, dass der Versuch der Behebung des Formmangels scheitert, weil die Parteien sich nicht auf eine formwirksame Regelung einigen können oder der andere Teil bei der Gelegenheit weitere Vertragsänderungen durchzusetzen versucht.*)

2. Wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorliegen, kann die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, sofern nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis zweifelsfrei zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll und sich dies eindeutig aus der Kündigungserklärung selbst oder aus Umständen ergibt, die dem Kündigungsgegner bei deren Zugang bekannt sind.*)

IBRRS 2017, 1482

KG, Beschluss vom 31.10.2016 - 8 W 82/16

1. Besteht kein "Anlass" zur Erhebung einer Räumungsklage, weil das Verhalten des Mieters aus Sicht des Vermieters den Schluss zulässt, dass ein Prozess nicht notwendig ist, hat der Vermieter die Verfahrenskosten zu tragen.

2. Sind sich die Parteien einig, dass das Mietverhältnis beendet ist, kann der Mieter aber die neuen Mieträume noch nicht beziehen und stellt die alsbaldige Räumung der Gewerberäume glaubhaft in Aussicht, ist dem Vermieter zuzumuten, diesen Zeitpunkt abzuwarten.

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IBRRS 2017, 1411

LG Lübeck, Urteil vom 07.11.2014 - 17 O 167/14

1. Die Vereinbarung eines umsatzabhängigen Mietzuschlags verstößt gegen die Berufsordnungen für Ärzte und Physiotherapeuten, wenn die abstrakte Gefahr besteht, dass bei möglichen Überschneidungen von Patientenkreisen auch wirtschaftliche Überlegungen bei der Zuweisung von Patienten auf Seiten der Betroffenen Berufsträger Berücksichtigung finden könnten.

2. Der Verstoß gegen die Berufsordnungen hat nur die Nichtigkeit der Vereinbarung des umsatzabhängigen Mietzuschlages nach § 134 BGB zur Folge, wenn die Parteien ausdrücklich den Bestand des übrigen Mietverhältnisses bei Teilnichtigkeit der Zuschlagsabrede vereinbart haben.

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IBRRS 2017, 1412

LG Lübeck, Urteil vom 02.11.2016 - 17 O 305/15

Bei einem Verstoß gegen Berufsordnungen und damit einer Nichtigkeit einer Umsatzmietvereinbarung ist die Rückforderung von auf diese Vereinbarung gezahlten Beträgen nach dem Kondiktionsverbot des § 817 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn sowohl Leistender als auch Empfänger gegen die jeweiligen Berufsordnungen verstoßen.

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IBRRS 2017, 1398

LG Hannover, vom 16.02.2017 - 19 0 28/17

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IBRRS 2017, 1117

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.02.2017 - 6 U 169/14

1. Das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) ist seit 1972 in Deutschland verboten, weil es eine gesundheitsschädigende Wirkung hat.

2. Weist ein Mietobjekt eine Schadstoffbelastung durch DDT-Konzentrationen im sogenannten "Sediment- oder Hausstaub" durch einen zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandene Holzgebälk auf, kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden.

3. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

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IBRRS 2017, 0974

OLG Celle, Beschluss vom 27.02.2017 - 2 W 47/17

Betriebspflicht bedeutet, die angemieteten Räume zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen, während die Offenhaltungspflicht regelt, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen.

IBRRS 2017, 0971

LG Hannover, Beschluss vom 10.02.2017 - 19 O 28/17

1. Eine Klausel mit der Überschrift "Betriebspflicht", die beinhaltet, dass die Geschäftsräume zu bestimmten Zeiten nicht geschlossen werden dürfen, enthält keine Verpflichtung, die angemieteten Räumlichkeiten zu einem bestimmten Zweck tatsächlich zu nutzen.

2. Eine "Betreibungs- und Offenhaltungspflicht" dagegen verpflichtet ausdrücklich dazu, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen.

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IBRRS 2017, 0967

BVerwG, Beschluss vom 13.02.2017 - 9 B 37.16

Ob und gegebenenfalls in welchen Internetformaten leerstehende Mieträume beworben werden müssen, damit der Steuerschuldner sich nachhaltig um die Vermietung der Räume bemüht und deshalb die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hat, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.*)

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