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Derzeit 117.969 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Immobilienrecht – Kauf | Miete | WEG 50 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 149 Urteile neu eingestellt.

Über 36.000 Urteilsbesprechungen (IBR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

50 Urteile (149 in Alle Sachgebiete)

Online seit heute

IBRRS 2021, 1111
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Besichtigung verweigert: Fristlose Kündigung - trotz Corona!

AG Ludwigshafen, Urteil vom 29.03.2021 - 2i C 228/20

1. Steht der Verdacht im Raum, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt ("Messie-Wohnung"), hat der Vermieter auch in Zeiten von Corona ein Besichtigungsrecht, um diesem Verdacht nachgehen zu können.

2. Verweigert sich der Mieter über ein Jahr unzähligen Terminvorschlägen des Vermieters und lässt sich trotz eines Duldungs- und Vollstreckungstitels nicht auf eine Besichtigung ein, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IBRRS 2021, 1105
WohnungseigentumWohnungseigentum
Sondereigentum mit allen Bestandteilen = Gemeinschaftseigentum?

LG Köln, Urteil vom 12.11.2020 - 29 S 25/20

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Raumeigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume mit "allen Bestandteilen und jeglichem Zubehör" auf eigene Kosten in ordnungsgemäßem Zustand zu halten, kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass mit "allen Bestandteilen" das Gemeinschaftseigentum gemeint ist.

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Online seit 9. April

IBRRS 2021, 1094
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Aufteilung von Eigentum: Erwerber kann werdender Eigentümer sein

BGH, Urteil vom 26.02.2021 - V ZR 33/20

Bei einer Aufteilung durch Teilungsvertrag gem. § 3 WEG a.F. kann derjenige, der seine Einheit von einem der teilenden Eigentümer erwirbt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen sein; das kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn aus objektivierter Erwerbersicht eine strukturelle Vergleichbarkeit mit einer einseitigen Aufteilung gemäß § 8 WEG a.F. durch einen Bauträger gegeben ist, weil das Gebäude seitens der teilenden Eigentümer errichtet oder grundlegend saniert und zumindest ein Teil der Einheiten im Zuge der Aufteilung veräußert werden soll.*)

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IBRRS 2021, 0989
WohnraummieteWohnraummiete
Wie wird ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% korrekt abgerechnet?

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.11.2020 - 33 C 3482/18

Kommt bei einer Heizungsanlage aufgrund von hohem Wärmeeintrag lediglich 8% der Heizwärme bei den Heizkörpern an, richtet sich die Verteilung nach dem Flächenmaßstab. Dabei ist ab einem Verbrauchswärmeanteil von 21,5% von unplausibel hohen Verbrauchswerten auszugehen. Zwar hat der BGH, IMR 2020, 151, diese Lösung über § 9a Abs. 1 und 2 HeizkV ausgeschlossen, diese Entscheidung ist aber zum Wohnungseigentumsrecht ergangen, das seine eigenen Besonderheiten hat.

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IBRRS 2021, 0988
ProzessualesProzessuales
Antrag auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags ist Familienstreitsache

OLG Bremen, Beschluss vom 12.11.2020 - 4 WF 67/20

1. Bei einem Antrag auf Zustimmung des getrennt lebenden Ehepartners zur Kündigung des gemeinsam geschlossenen Wohnraummietvertrages handelt es sich um eine Familienstreitsache i.S.v. § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG.*)

2. Der Verfahrenswert richtet sich in einem solchen Verfahren in der Regel nach der Jahresnettomiete.*)

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Online seit 8. April

IBRRS 2021, 1069
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wann kann eine Wohnung wegen sog. Betriebsbedarfs gekündigt werden?

BGH, Beschluss vom 23.02.2021 - VIII ZR 213/20

1. Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzungen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gem. § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begründung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen gehaltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerdeführers nicht hinreichend i.S.d. Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 18.07.2007 - XII ZR 87/05, Rz. 26 i.V.m. 24, IMRRS 2007, 2564; vom 18.09.2012 - VI ZR 51/12, Rz. 1, IMRRS 2012, 2786 = NJW-RR 2012; vom 16.05.2017 - VI ZR 25/16, Rz. 12 ff., IMRRS 2017, 1777 = NJW 2017, 2561).*)

2. Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sog. Betriebsbedarfs.*)

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IBRRS 2021, 1024
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Volle Miete trotz corona-bedingter Schließung!

LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20

1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.

4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existentiell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).

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IBRRS 2021, 1038
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Voraussetzungen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums?

AG Bad Schwalbach, Urteil vom 26.10.2020 - 3 C 268/20

Zu den Voraussetzungen des Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentums.*)

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IBRRS 2021, 1032
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Nachweis der Vertretungsberechtigung bei einer ausländischen Gesellschaft

OLG München, Beschluss vom 09.11.2020 - 34 Wx 235/20

1. Zum Nachweis der Berechtigung zur Vertretung einer auf den British Virgin Islands ansässigen Gesellschaft in der Rechtsform einer Limited.*)

2. Wird die Auflassung durch einen Vertreter erklärt, ist dessen diesbezügliche Berechtigung als andere Voraussetzung der Eintragung i.S.v. § 29 Abs. 1 S. 2 GBO, also durch öffentliche Urkunden, nachzuweisen.

3. Die von § 32 GBO gewährte Erleichterung mittels Nachweises der in einem Register eingetragenen Vertretungsberechtigung durch eine Bescheinigung ist grundsätzlich beschränkt auf Eintragungen in einem deutschen Register. Ausnahmsweise genügt die von einem deutschen Notar aufgrund einer Einsicht in ein ausländisches Register ausgestellte Bescheinigung, wenn feststeht, dass dieses Register dem deutschen entspricht.

4. Kennt das einschlägige ausländische Recht kein beweiskräftiges Handelsregister und gibt es nach dessen Vorschriften auch sonst keinen vollständigen Beweis für die Vertretungsberechtigung, dann kann und muss das Grundbuchamt den nach dem ausländischen Recht möglichen Nachweis verlangen, dieser reicht dann aus. Das Grundbuchamt darf aber im Interesse der Sicherheit des Grundstücksverkehrs und der Gewährleistung der Richtigkeit des Grundbuchs verlangen, dass der Antragsteller sämtliche nach dem ausländischen Recht bestehenden Möglichkeiten ausschöpft, mögen sie in dem jeweiligen Staat im inländischen Rechtsverkehr auch unüblich sein.

5. Die Bestätigung der Vertretungsberechtigung durch einen britischen notary public genügt nicht, wenn sie allein auf einer Einsichtnahme in das Companies House beruht; aus der Bescheinigung müssen vielmehr die tatsächlichen Grundlagen - etwa Einsicht in die Unterlagen der Gesellschaft wie Gesellschaftsvertrag, Protokollbuch - der notariellen Feststellungen hervorgehen, da sonst eine Beweiswürdigung durch das Grundbuchamt nicht möglich ist. Das gilt entsprechend für einen auf den British Virgin Islands zugelassenen notary public und das Register of Companies.

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Online seit 7. April

IBRRS 2021, 0985
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung: Mangel nein, aber Vertragsanpassung

AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20

1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.

2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.

3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.

4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.

5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.

6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.

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IBRRS 2021, 1035
WohnungseigentumWohnungseigentum
Datenschutzverletzung bei Mitteilung des Legionellenbefalls einer Wohnung?

LG Landshut, Urteil vom 06.11.2020 - 51 O 513/20

Die Unterrichtung der Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft durch den Verwalter in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung wie auch in der Versammlung selbst über den Legionellenbefall in einer bestimmten Eigentumswohnung unter namentlicher Nennung des Wohnungseigentümers verstößt nicht gegen die Vorgaben der DSGVO.

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IBRRS 2021, 1025
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Kein isoliertes Sondereigentum an Kellerraum!

OLG Nürnberg, Beschluss vom 22.03.2021 - 15 W 421/21

1. Ist eine Neufassung wegen Unübersichtlichkeit des Bestandsverzeichnisses nicht vollständig durchgeführt worden, kann dies auch später noch nachgeholt werden.*)

2. Wird das Sondereigentum an einem Kellerraum einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Neufassung des Bestandsverzeichnisses wegen Unübersichtlichkeit versehentlich nicht mitübernommen, geht bei einer späteren Übertragung des Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung auch das Sondereigentum an dem dazugehörenden Kellerraum auf den Käufer über, da isoliertes Sondereigentum an einem Kellerraum ohne Miteigentumsanteil an dem Grundstück nicht möglich ist.*)

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Online seit 6. April

IBRRS 2021, 1022
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Wann ist die Schriftform eingehalten?

LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

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IBRRS 2021, 0991
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Eigentümerversammlung in Zeiten von Corona!

AG Ludwigshafen, Beschluss vom 16.03.2021 - 2p C 37/21

1. Sieht die Landesverordnung vor, dass lediglich Zusammenkünfte aus geschäftlichen, beruflichen oder dienstlichen Anlässen gestattet sind, kann eine Eigentümerversammlung nicht stattfinden.

2. Die Durchführung der Eigentümerversammlung als "Vollmachtversammlung" ist, unabhängig von der vorrangigen Frage ob überhaupt Versammlungen durchgeführt werden können, unzulässig.




IBRRS 2021, 1026
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Verwalter verweigert Zustimmung zum Verkauf: Verwalter ist zu verklagen

AG Heidelberg, Beschluss vom 19.03.2021 - 45 C 2/21

1. Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Klage gegen den Verwalter und nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.*)

2. Dies gilt auch für eine Klage auf Nachweis der Verwaltereigenschaft durch öffentlich beglaubigte Urkunde.*)

3. Inhaber des Anspruchs ist der veräußernde Wohnungseigentümer.*)

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Online seit 1. April

IBRRS 2021, 0982
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Pflicht zu Modernisierung - aber Rückstauschutz muss sein!

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.10.2020 - 27 C 21/20

Der Vermieter ist zwar grundsätzlich nicht zu einer Modernisierung der Mietsache verpflichtet. Aufgrund veränderter Umweltbedingungen kann aber Anspruch auf Errichtung eines Rückstauschutzes gegen Wassereinbruch bestehen.

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IBRRS 2021, 0990
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Absagen einer Eigentümerersammlung wegen Corona?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.03.2021 - 2-13 T 7/21

Bestehen zum Zeitpunkt der geplanten Eigentümerversammlungen objektiv Unsicherheiten, ob die Durchführung gemäß der geltenden Coronaschutzverordnungen zulässig ist oder die Teilnehmer sich ordnungswidrig verhalten, besteht ein Anspruch auf Absage der Versammlung.*)

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Online seit 31. März

IBRRS 2021, 0983
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Welche Bedeutung hat eine Vollständigkeitsklausel?

BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IBRRS 2021, 0976
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Der Mieter darf in seiner Wohnung auch sterben!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020 - 15 C 59/20

Das Sterben in der gemieteten Wohnung und die Beeinträchtigung der Wohnung als Folge des Verster­bens stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Ge­brauches dar.

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IBRRS 2021, 0977
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Untervermietung einer Einzimmerwohnung?

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20

1. Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei an einer Untervermietung kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.

2. Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

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IBRRS 2021, 0975
Beitrag in Kürze
SteuerrechtSteuerrecht
Ansatz der üblichen Miete als Rohertrag anstelle des vertraglich vereinbarten Entgelts?

BFH, Urteil vom 05.09.2019 - II R 41/16

1. Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist.*)

2. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20% niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20% höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.*)

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Online seit 30. März

IBRRS 2021, 0958
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Keine Mietminderung wegen Schließung aufgrund der Corona-Pandemie

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen müsste und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

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IBRRS 2021, 0959
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Verwaltungsgerichte überprüfen keine Mietspiegel!

VG München, Urteil vom 08.10.2020 - M 12 K 18.1072

Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB ist unzulässig. Effektiver Rechtsschutz besteht vor den Zivilgerichten.*)

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IBRRS 2021, 0947
Mit Beitrag
NachbarrechtNachbarrecht
Nachbar fühlt sich überwacht: Müssen Kameras weg?

LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2020 - 2 S 195/19

1. Grundsätzlich ist eine Überwachung durch eine Videokamera auf das eigene Grundstück zu beschränken; nur bei das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen überwiegenden Interessen des Betreibers der Videoüberwachungsanlage dürfen auch öffentliche Verkehrsflächen und Zugänge zu fremden Grundstücken erfasst werden.

2. Auch bei der Ausrichtung von Überwachungskameras allein auf das eigene Grundstück des Grundstückseigentümers kann das Persönlichkeitsrecht Dritter beeinträchtigt sein, wenn Dritte eine Überwachung durch Überwachungskameras objektiv ernsthaft befürchten müssen.

3. Die ernsthafte Befürchtung der Überwachung durch die Überwachungskamera eines Nachbarn besteht, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint, etwa im Hinblick auf einen eskalierenden Nachbarstreit oder aufgrund objektiv Verdacht erregender Umstände.

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Online seit 29. März

IBRRS 2021, 0864
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wer zu früh räumt, den bestraft das Leben

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 - 65 S 4/17

1. Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

2. Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

3. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.

4. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.

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IBRRS 2021, 0934
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Keine Beurkundungspflicht bei Grundstücksherausgabe gem. § 667 BGB

BGH, Urteil vom 15.01.2021 - V ZR 210/19

1. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB formbedürftig, nicht auch im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber (Bestätigung der st. Rspr., vgl. Senat, IBR 1995, 228).*)

2. Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich nur "Durchgangsstelle" ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar; die Formfreiheit besteht unabhängig davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten bleiben soll und ob es zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nur auf Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll.*)

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IBRRS 2021, 0718
ZwangsvollstreckungZwangsvollstreckung
Kann Titel zur "Rückgabe" der Mietwohnung vollstreckt werden?

LG Bremen, Beschluss vom 22.12.2020 - 4 T 504/20

Titel zur Räumung einer Mietwohnung sind problematisch, wenn sie keinen der in § 885 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannten Begriffe (Herausgabe, Räumung oder Überlassung) verwenden. Dies ist etwa der Fall, wenn der Titel eine Pflicht zur "Rückgabe" oder zum "Auszug‟ enthält. In diesen Fällen ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, ob die titulierte Pflicht unter § 885 ZPO fällt. Maßgeblich ist dafür, ob die Pflicht darauf gerichtet ist, den Schuldner - ggf. einschließlich des ihm gehörenden Mobiliars - aus der (Miet-)Sache zu entfernen.

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Online seit 26. März

IBRRS 2021, 0915
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist gesetzlichem Vertreter ein Mieterhöhungsverlangen zugegangen?

AG Kirchheim unter Teck, Urteil vom 16.10.2020 - 2 C 251/20

Ein Zugang bei dem gesetzlichen Vertreter i.S.v. § 131 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Willenserklärung nicht nur - zufällig - in dessen Herrschaftsbereich gelangt, sondern auch an ihn gerichtet oder zumindest für ihn bestimmt ist.

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IBRRS 2021, 0917
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Glasfaseranschluss bedarf nicht der Zustimmung aller Eigentümer

AG Plön, Urteil vom 03.04.2020 - 75 C 11/19

1. Wird der Beschluss über die Installation einer Wasserenthärtungsanlage erfolgreich und rechtskräftig angefochten, muss eine bereits eingebaute Anlage wieder entfernt werden.

2. Die mehrfache inhaltsgleiche Wiederholung früherer Eigentümerbeschlüsse, die bereits erfolgreich wegen ihres Inhalts rechtskräftig angefochten worden sind, ist rechtsmissbräuchlich und führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.

3. Bauliche Veränderungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das im § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

4. Für die Schaffung eines Hausanschlusses zur Versorgung mit einem Glasfaseranschluss bedarf es jedoch nicht der Zustimmung aller Eigentümer.

5. Bietet nur eine Firma die gewünschte Leistung an, bedarf es keiner Vergleichsangebote.

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Online seit 25. März

IBRRS 2021, 0914
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Modernisierung kann zu Mietmangel führen!

LG Berlin, Urteil vom 27.02.2020 - 64 S 270/18

Für eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 BGB kommt es allein auf die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit an. Eine Mietminderung kommt auch dann in Betracht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung auf einer berechtigten, vom Mieter zu duldenden Modernisierung beruht. Auf ein Verschulden des Vermieters oder öffentlich-rechtliche Vorgaben oder Beschränkungen kommt es dabei nicht an (hier: Abbau von Regalen um das nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde eingebaute Fenster vollständig öffnen zu können).

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IBRRS 2021, 0881
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Kalte Zugluft und kalte Heizung sind Mietmangel

AG Bonn, Urteil vom 26.01.2021 - 206 C 18/19

1. Eine fehlende Prüfplakette an einem Feuerlöscher stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Ein Wasserschaden an der Wand der Küche rechtfertigt eine Mietminderung von 5%.

3. Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass die Anlage funktionsfähig ist. Erforderlich ist, dass in den Räumen die sogenannte "Behaglichkeitstemperatur" erreicht wird. Die Behaglichkeitstemperatur beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 - 22 Grad und in den Nebenräumen 18 - 20 Grad. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) kann diese Temperatur auf etwa 16 - 17 Grad abgesenkt werden. Es muss allerdings gewährleistet sein, dass die Tagestemperatur innerhalb angemessener Zeit (ca. 30 bis 60 Minuten) wieder erreicht ist.

4. Kann die Wohnung auf nicht mehr als 20 Grad beheizt werden, berechtigt dies zu einer Mietminderung von 10%.

5. Das Ausgesetzt sein von Kälte und Zugluft im Hauptaufenthaltsraum einer Wohnung, dem Wohnzimmer, stellt in den kalten Wintermonaten einen Mietmangel dar, der eine Minderung von 10% rechtfertigt, in den wärmeren Monaten eine Minderung von 5%.

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Online seit 24. März

IBRRS 2021, 0882
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt keine fristlose Kündigung

LG Hanau, Beschluss vom 28.12.2020 - 8 T 29/20

Vertragswidrige Hundehaltung rechtfertigt keine fristlose Kündigung, sofern von dem Hund keine konkreten und akuten Beeinträchtigungen ausgehen.

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IBRRS 2021, 0866
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Anspruch auf eine bestimmte Beschlussfassung?

LG Itzehoe, Beschluss vom 13.08.2020 - 11 S 61/18

Ein Anspruch auf Beschlussfassung setzt eine entsprechendes Ermessensreduzierung der Wohnungseigentümer voraus, wonach nur die begehrte Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche.

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Online seit 23. März

IBRRS 2021, 0869
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Erst Unterlassung verlangt: Entziehung ist nicht mehr möglich!

AG Wiesbaden, Urteil vom 02.10.2020 - 92 C 1012/20

1. Verletzt ein Wohnungseigentümer die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen, so sind die anderen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, vor Erhebung einer Entziehungsklage zuerst eine entsprechende Unterlassungsklage gegen den störenden Wohnungseigentümer zu erheben.*)

2. Entscheiden sich jedoch die Wohnungseigentümer zu Erhebung einer Unterlassungsklage, so kann der störende Wohnungseigentümer darauf vertrauen, dass wegen der Pflichtverletzungen, die Streitgegenstand der Unterlassungsklage sind, keine Entziehungsklage gegen ihn erhoben wird; insbesondere, wenn zwischen beiden Klagen nur knapp zwei Monate liegen.*)

3. In diesem Fall haben die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Vorgehensweise ihren Entziehungsanspruch verwirkt.*)

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IBRRS 2021, 0868
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Haftung des Sondereigentümers für anfängliche Mängel

AG Pinneberg, Urteil vom 29.09.2020 - 60 C 43/16

Es können bei pauschaler Auferlegung der Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten auf den Sondereigentümer solche Maßnahmen nicht umfasst sein, die auf die Beseitigung bauseits vorhandener Nässeschäden und Instandsetzung eines erstmaligen ordnungsgemäßen Zustand gerichtet sind.

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Online seit 22. März

IBRRS 2021, 0884
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kann Nießbraucher Beschlüsse der Eigentümer anfechten?

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 71/20

1. Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14, Rz. 8, IMRRS 2015, 2014 = NJW 2015, 2968 Rn. 8).*)

2. Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie - vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe - aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.*)

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IBRRS 2021, 0871
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WohnraummieteWohnraummiete
Eigenbedarfskündigung wegen geplanter Wohnungszusammenlegung zulässig?

AG Hamburg, Urteil vom 08.09.2020 - 25a C 286/19

Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht nicht entgegen, dass der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht den statischen Nachweis für den Wanddurchbruch geführt und auch noch keine Zustim­mung der Eigentümerversammlung oder eine gegebenenfalls einzu­holende Baugenehmigung eingeholt hat.

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IBRRS 2021, 0867
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Fortsetzungsversammlung bedarf keiner formellen Einladung

AG Düsseldorf, Urteil vom 21.09.2020 - 290a C 189/19

Eine bereits zu Stande gekommene Eigentümerversammlung kann per Geschäftsordnungsbeschluss vertagt werden. Für die Fortsetzungsversammlung bedarf es nicht erneut einer Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG. Der Sicherungszweck einer formellen Einladung i.S.v. § 24 Abs. 4 WEG wurde bereits mit der Einladung zur Erstversammlung erreicht.

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IBRRS 2021, 0807
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Zulässigkeit der Eintragung einer Vormerkung für Gütergemeinschaft niederländischen Rechts?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.12.2020 - 3 Wx 137/20

1. Zur - vom Senat bejahten - Zulässigkeit der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur dinglichen Sicherung des Anspruchs des Käufers (einer Eigentumswohnung) auf "Erwerb des Eigentums zu Alleineigentum in Gütergemeinschaft niederländischen Rechts lebend".*)

2. Weist das Grundbuchamt in einem als "Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO" bezeichneten Beschluss, bei dem es sich nicht um eine "rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne von § 18 GBO" handele, auf ein der Vormerkung entgegenstehendes Eintragungshindernis hin (vorgemerkt werden könne nur eine nach dem Sachenrecht des BGB mögliche Eintragung; die Eintragung nicht des Eigentums sondern der Verfügungsberechtigung einer Person mit einem ein Gemeinschaftsverhältnis ausweisenden Zusatz gem. § 47 GBO sei nach dem Sachenrechtskatalog des BGB nicht vorgesehen), so hat der Beschluss mangels Heilbarkeit des Mangels mit rückwirkender Kraft keinen nach § 18 GBO zulässigen Inhalt und ist daher aufzuheben.*)

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Online seit 19. März

IBRRS 2021, 0861
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WohnraummieteWohnraummiete
Alter schützt nicht unbedingt vor Kündigung

BGH, Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

2. Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

3. Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zu Grunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 36 f., IMRRS 2019, 0719).*)

4. Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 30, IMRRS 2019, 0719).*)

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IBRRS 2021, 0725
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WohnraummieteWohnraummiete
Miete angewiesen, aber fehlgeleitet: Keine Kündigung!

LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 - 65 S 189/20

1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.

2. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrags auf dem Empfängerkonto - gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners.

3. Vom Mieter eingeschaltete Zahlungsdienstleister werden nicht als dessen Erfüllungsgehilfen tätig.

4. Hat der Mieter bei ausreichender Deckung des Kontos die Miete angewiesen und hat die Bank den Betrag fehlgeleitet, trifft den Mieter kein Verschulden.

5. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Die Erheblichkeitsgrenze wird nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

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Online seit 18. März

IBRRS 2021, 0842
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WohnraummieteWohnraummiete
Wohwerterhöhende Merkmale müssen bei Mieterhöhung erläutert werden

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.2020 - 15 C 158/20

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn die wohnwerterhöhenden Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind.

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Online seit 17. März

IBRRS 2021, 0783
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WohnraummieteWohnraummiete
Voraussetzungen für Kündigung eines Hausverwaltervertrags

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2021 - 4 U 208/20

1. Bei einem entgeltlichen Hausverwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit überwiegend dienstvertraglichem Charakter, auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts und des Auftragsrechts Anwendung finden.

2. Dem Auftraggeber eines Geschäftsbesorgungsvertrags steht zwar gegen den Geschäftsbesorger grundsätzlich ein Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe von Unterlagen zu, allerdings erst nach Beendigung des Auftrags, sofern der Geschäftsbesorger diese Unterlagen für seine Tätigkeit benötigt.

3. Allein die Tatsache, dass eine Pflicht aus einem Vertrag verletzt worden ist, rechtfertigt im Regelfall nicht eine außerordentliche Kündigung, sondern setzt zusätzlich eine Abmahnung voraus, die dem Vertragspartner deutlich macht, dass der Vertrag bei Fortsetzung des Verhaltens gekündigt werden wird.

4. § 626 Abs. 2 BGB ist auf alle außerordentlichen Kündigungen von Dienstverträgen anzuwenden; dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

5. Grundsätzlich kann eine Kündigungserklärung auch durch einen Anwaltsschriftsatz im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgen, dies setzt allerdings voraus, dass eindeutig erkennbar ist, dass mit dem prozessualen Schriftsatz auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben und nicht nur eine bereits außerprozessual erklärte Kündigung durchgesetzt werden soll.

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IBRRS 2021, 0837
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WohnraummieteWohnraummiete
Mietpreisbremse 2015 in Nordrhein-Westfalen unwirksam!

LG Köln, Urteil vom 26.11.2020 - 6 S 57/19

Mangels hinreichender Veröffentlichung der dem Erlass der „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung“ vom 23.06.2015 zu Grunde liegenden Begründung ist die Verordnung formell fehlerhaft ergangen und infolgedessen – ob unheilbar, kann offenbleiben – unwirksam.

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Online seit 16. März

IBRRS 2021, 0817
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Nur hälftige Miete wegen "Lockdown"!

LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 - 12 O 359/20

1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen sind nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

2. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt.

3. Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.

4. Der Mieter hat bei corona-bedingten Geschäftsschließungen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die Hälfte der Miete erscheint angemessen.

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IBRRS 2021, 0715
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Rechtfertigt künstlerisch-soziale Ausrichtung der Nutzung besonderen Kündigungsschutz?

LG Köln, Urteil vom 20.01.2021 - 4 O 84/20

1. § 580a Abs. 2 BGB ist durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar.

2. Bei reinen Gewerberaummietverhältnissen bedarf eine ordentliche Kündigung nicht dem Erfordernis eines berechtigten Interesses.

3. Ein Vorkaufsrecht kann als "dolo-agit-Einwand" einer ordentlichen Kündigung allenfalls entgegengehalten werden, wenn der Kaufvertrag unmittelbar vor dem Abschluss steht.

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Online seit 15. März

IBRRS 2021, 0813
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Gemeinschaft klagt gegen Eigentümer: Verwalter ist nicht Zustellungsvertreter der beklagten Eigentümer

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 67/20

§ 45 Abs. 1 WEG a.F. ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.*)

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IBRRS 2021, 0810
WohnraummieteWohnraummiete
Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist formell wirksam

LG Berlin, Urteil vom 04.03.2021 - 67 S 309/20

1. Die "Kollegialsgerichts-Richtlinie" kann zur Beurteilung der Evidenz exekutiver Verfahrensmängel beim Erlass einer Rechtsverordnung entsprechend herangezogen werden.*)

2. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) ist formell wirksam.*)

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IBRRS 2021, 0795
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Namentliche Nennung von Wohngeldschuldnern?

LG Oldenburg, Urteil vom 22.12.2020 - 5 S 50/20

1. Der Verwalter darf die Zuordnung eines Beitragsrückstands zum betreffenden Eigentümer auf einer Saldoauflistung vornehmen und diese dem Einladungsschreiben beifügen.

2. Denn um das Risiko einer gerichtlichen Inanspruchnahme eines säumigen Zahlers abschätzen zu können, ist es erforderlich, dass nicht nur dessen Rückstand, sondern auch die Person des Schuldners im Vorfeld bekannt gemacht wird.

3. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass der Verwalter sich damit nur an einen überschaubaren und zudem an den zur Entscheidungsfindung berufenen Personenkreis wendet.

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IBRRS 2021, 0806
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Wann verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück?

OLG München, Beschluss vom 18.02.2021 - 33 W 92/21

Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (hier: Wohnungseigentum) verjähren innerhalb von 10 Jahren, auch wenn die Übertragung aufgrund eines Vermächtnisses erfolgen soll.*)

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